（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：福建省南安市人民法院（2001）南经初字第477号
二审判决书：福建省泉州市中级人民法院（2002）泉经终字第329号

2.案由：撤销债务人低价转让财产行为案

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：南安市官桥信用合作社（以下简称官桥信用社）
法定代表人：黄某，主任
委托代理人（一、二审）：傅绿松、王兴坚，福建正成功律师事务所律师
被告：陈某，男，经商
第三人（上诉人）：官某，男，1971年8月30日出生，汉族
委托代理人（一、二审）：蔡文明，福建泉中律师事务所律师

4.审级：二审

5.审判机关和审判组织
一审法院：福建省南安市人民法院
合议庭组成人员：审判长：杨炳源；审判员：黄冬水；代理审判员：尤江岚
二审法院：福建省泉州市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：张洪生；代理审判员：黄哲明、傅家顶

6.审结时间
一审审结时间：2002年1月22日
二审审结时间：2002年7月18日

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
原告官桥信用社诉称：1999年11月至2000年3月间，被告陈某向原告借款五笔，合计230万元。为逃避债务，被告于2000年3月将其所有的地址在晋江市内坑镇吕厝村蓬莱新村XX号、XXX号两座房产以13万元的低价转让给第三人官某，后逃跑外地，下落不明。被告低价转让财产、逃避债务的行为，已严重损害了原告的合法权益，请求撤销该低价转让房地产的行为，并由被告陈某和第三人官某承担其因行使撤销权而支付的合理费用。
被告陈某未作书面答辩，也未到庭参加诉讼。
第三人官某诉称：本人是以32万元向被告陈某购得诉争房屋，因双方约定房产交易税由被告陈某交纳，被告陈某为减少应缴税款，以20.9万元的交易额申报纳税，本人是在拿到房产证后才知道，实际交易额应以32万元认定，并非明显低价。本人不知道原、被告之间存在债权债务关系，也不知道陈某出卖其房屋的行为会损害原告的合法权益。本人已付清房款，并按法定程序办理了产权登记手续，成为房产的业主，属善意取得，原告诉请撤销，不具备法律规定的条件，应予驳回。

2.一审事实和证据
福建省南安市人民法院经审理查明：被告陈某在经营其开办的南安市官桥联东农机修配厂期间，于1999年11月至2000年3月间，向原告借款五笔，合计230万元，逾期未还。已经人民法院依法审判并采取执行措施，尚未清偿。2000年3月，被告陈某将其所有的地址在晋江市内坑镇吕厝村蓬莱新村XX号、XXX号两座房产出卖给第三人官某。2000年3月18日，被告陈某夫妇与第三人官某到晋江市内坑镇房屋产权国有土地使用登记发证办公室签订房地产买卖契约，该办公室工作人员王及时依据买卖双方申报的交易内容，填写有关合同条款后，由被告陈某、第三人官某加盖指纹和印章，王及时在见证人一栏签名并加盖晋江市内坑镇房屋产权国有土地使用登记发证办公室公章。晋江市房地产交易中心对双方买卖的房地产现场调查后，认为合同约定的成交价13万元较低，遂以确认的房地产价格20.9万为计税金额，征收契税，并办理有关的房屋产权变更登记手续，于同年6月14日颁发“房屋所有权证”。法院在审理期间依法委托泉州市价格事务所对该房地产交易时的价格进行鉴定。泉州市价格事务所出具泉价事鉴（2001）186号“价格鉴定结论书”的结论为：鉴定标的于鉴定基准日2000年3月18日的价格为33.2万元。因被告陈某在经营其开办的南安市官桥联东农机修配厂期间向原告借款80万元逾期未还，原告于2000年6月6日向原审法院申请诉前保全。法院依法以（2000）南经保字第513号“民事裁定书”，裁定查封被告陈某地址在晋江市内坑镇吕厝村蓬莱新村XX号的二层店面及XX号店楼后的土地使用权（面积472.92平方米，即本案讼争的房产），并于2000年6月7日实施了查封措施。嗣后，第三人官某以其已向被告陈某购得上述房产为由提出异议，并提供“房屋所有权证”。法院于2000年10月12日以（2000）南经初字第512-1号“民事裁定书”，解除对该房产的保全措施。
上述事实有下列证据证明：
（1）南安市人民法院（2000）南经初字第549、550号民事判决书及泉州市中级人民法院（2001）泉经终字第204号民事判决书。
（2）晋江市房地产产权转移登记簿（抄件）。
（3）晋江市房地产买卖契约。
（4）房屋所有权证。
（5）福建省泉州市价格事务所出具的泉价事鉴（2001）186号“价格鉴定结论书”。
（6）福建省南安市人民法院（2000）南经保字第513号民事裁定书。
（7）福建省南安市人民法院（2000）南经初字第512—1号民事裁定书。
（8）当事人的陈述等。

3.一审判案理由
福建省南安市人民法院认为：被告陈某在经营其开办的南安市官桥联东农机修配厂期间，于1999年11月至2000年3月间，向原告借款计230万元，逾期未还，已经人民法院依法判决其还清借款本息，虽经采取执行措施，至今尚未清偿，事实清楚。被告陈某向原告借款后，于2000年3月18日，与第三人官某签订合同，以13万元的价格将其所有的地址在晋江市内坑镇吕厝村蓬莱新村XX号、XXX号的两座房产出卖给第三人官某。原告认为该成交价为明显不合理的低价。经本院委托泉州市价格事务所对被告陈某与第三人官某交易时两座房产的价格进行鉴定，结论为两座房产当时的市场价格为33.2万元。房产买卖应经过房屋产权登记部门办理房屋权属变更登记手续，交易内容应以买卖双方提交登记部门的买卖合同为依据。本案被告陈某与第三人官某签订的“晋江市房地产买卖契约”虽然是由见证人王及时代填有关条款，但合同有买卖双方当事人加盖指纹和印章，体现了当事人的意思表示，其真实性应予认定，本案讼争的房产的成交价格应以合同为依据，认定为13万元。被告陈某与第三人官某的成交价与市场价格相差达20.2万元，应认定属于明显不合理的低价，损害了债权人南安市官桥信用合作社的合法权益。第三人官某以明显不合理的低价向被告陈某购买两座房产。在本院依据原告申请，于2000年6月7日对诉争房产采取诉前保全措施后，仍向房屋产权登记部门领取两座房产的“房屋所有权证”，并以此为据，向本院提出保全异议，应认定其知道被告陈某以明显不合理的低价转让财产，对债权人南安市官桥信用合作社造成损害，而仍予受让。现原告要求本院判决撤销该低价转让房产的行为，并由被告陈某和第三人官某承担律师代理费等行使撤销权所支付的必要费用，符合法律规定，应予支持。被告陈某以明显不合理的低价转让房产的行为自始无效，第三人官某应将房产恢复原状，并将其所有权返还被告陈某，被告陈某应返还第三人官某货款13万元。因被告陈某、第三人官某均有过错，应分担原告行使撤销权所支付的律师代理费等必要费用。被告陈某经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。

4.一审定案结论
福建省南安市人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第七十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十五条第一款、第二十六条的规定，作出如下判决：
（1）撤销被告陈某以明显不合理的低价转让其地址在晋江市内坑镇吕厝村蓬莱新村XX号、XXX号的两座房产给第三人官某的行为。
（2）第三人官某应于本判决生效后将晋江市内坑镇吕厝村蓬莱新村XX号、XXX号的两座房产恢复原状，并将其所有权返还给被告陈某，被告陈某应于取得房屋所有权后十日内返还第三人官某13万元。
本案受理费5645元、财产保全费1000元、价格鉴定费2160元、原告律师代理费4300元，合计13105元，由被告陈某、第三人官某各负担6552.5元。

（三）二审诉辩主张

上诉人官某诉称：（1）上诉人与原审被告陈某就地址在晋江市内坑镇吕厝村蓬莱新村XX号、XXX号两座房产的实际转让价款是人民币32万元，这有出卖人陈某所立的收条为据。陈某为减交转让税款，在办理有关手续上虚报转让价为13万元，在最后办证上又以20.9万元计税，这在民间房屋转让上是普遍存在的现象。原审以该虚假的转让价作为双方的实际转让价来认定明显错误。（2）上诉人与原审被告陈某在2000年3月中旬即发生房产转让，不但房款已交付清楚，而且手续也开始逐级办理。至同年5月，上诉人即取得了该房屋的土地使用权证，且实际进入该屋管理、使用，该屋权属至此已发生转移，属上诉人所有。在此转让期间，上诉人根本就不知道原审被告陈某尚有债务，更不知道其与被上诉人之间存在着债权债务关系。在上诉人与陈某的整个转让过程中，有关部门曾按法定程序对转让房屋张贴公告一个月，从没有单位或个人对此提出异议。至于2000年6月7日，原审法院查封诉争房屋一事，那是在转让已完成，房屋产权证件已在办理之中，仅过一个星期即办好了“房屋所有权证”，而这丝毫不影响双方的转让。原审置《合同法》第七十四条规定的主、客观要件必须同时具备才能撤销于不顾，其所作的认定与判决严重背离客观事实与法律规定，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人官桥信用社辩称：原审认定转让价13万元合理合法，上诉人提供的便条效力低于登记机关的登记价。房屋的所有权没有转移，上诉人没有管理使用。上诉人在房屋被查封时就知道被上诉人与陈某存在债权债务关系。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。

（四）二审事实和证据
福建省泉州市中级人民法院审理查明：2000年3月，原审被告陈某将其所有的地址在晋江市内坑镇吕厝村蓬莱新村XX号、XXX号两座房产出卖给上诉人官某。上诉人官某及原审被告陈某在双方签订的“房地产买卖契约”加盖指纹和印章。该房地产买卖契约约定的成交价13万元。晋江市房地产交易中心对双方买卖的房地产现场调查后，认为合同约定的成交价13万元较低，遂以其确认的房地产价格20.9万为计税金额，征收契税，并办理有关的房屋产权变更登记手续。上诉人官某于同年6月14日取得房屋所有权证。原审法院依法委托泉州市价格事务所对该房地产交易时的价格进行鉴定。泉州市价格事务所出具泉价事鉴（2001）186号“价格鉴定结论书”，其结论为，鉴定标的于鉴定基准日2000年3月18日的价格为33.2万元。被上诉人官桥信用社于2000年6月6日向原审法院申请诉前保全。原审法院依法以（2000）南经保字第513号民事裁定书裁定查封被告陈某地址在晋江市内坑镇吕厝村蓬莱新村XX号的二层店面及XX号店楼后的土地使用权（面积472.92平方米，即本案讼争的房产），并于2000年6月7日实施了查封措施。嗣后，上诉人官某以其已向陈某购得上述房产为由提出异议，并提供“房屋所有权证”。原审法院于2000年10月12日以（2000）南经初字第512—1号民事裁定书，解除对该房产的保全措施。
审理期间，福建省泉州市中级人民法院就晋江市房屋产权登记部门在办理陈某与官某的房屋买卖产权变更登记时是否进行公告的问题向晋江市城镇房地产登记发证办公室调查取证。该办公室提供关于陈某与官某房屋买卖变更登记档案，该档案中的调查报告记载：“经于2000年3月18日至2000年4月18日张榜公告后无异议，根据《福建省城市房屋产权登记条例》及泉政[81]综309号文，可初步确定登记申请人官某所有。”晋江市内坑镇房屋产权国有土地使用登记发证办公室工作人员王及时也证实，上诉人向法庭提供的公告稿及相片是其办公室提供的，公告稿是其办公室张贴时存档的底稿复印件，相片是张贴公告后照相存档的。
陈某是南安市官桥联东农机修配厂业主（个体工商户）。南安市官桥联东农机修配厂分别于1999年11月29日、2000年1月25日及3月6日向被上诉人官桥信用社借款35万元、25万元、10万元三笔，合计为70万元，期限均为7个月；于2000年3月22日、3月27日分别再次向被上诉人借款各80万元，合计为160万元，期限分别为9个月、2个月，以上五笔借款均由福建省南安市科技食品工业公司提供保证期间为两年的连带责任保证。以上五笔借款已经南安市人民法院分别作出（2000）南经初字第549、550号、本院作出（2001）泉经终字第204号民事判决，判决陈某承担偿还上述五笔借款本息，福建省南安市科技食品工业公司承担连带清偿责任。被上诉人于2001年4月24日因本案向南安市人民法院提起诉讼。
二审除确认一审证据外，还有下列证据证明：
（1）晋江市城镇房地产登记发证办公室提供的关于陈某与官某房屋买卖变更登记进行公告的公告稿及张贴公告后所照的相片。
（2）晋江市城镇房地产登记发证办公室提供的关于陈某与官某房屋买卖变更登记进行公告情况的“调查报告”。
（3）当事人的陈述等。

（五）二审判案理由
泉州市中级人民法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第七十四条关于“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”的规定，债权人向人民法院请求撤销债务人的行为必须具备：（1）所转让的财产是“以明显不合理的低价转让”；（2）该低价转让行为“对债权人造成损害”；（3）受让人在受让时“知道”是“以明显不合理的低价转让”和该低价转让行为“对债权人造成损害”三个要件。就本案而言，关键是第（3）个要件，即受让人官某在购买陈某房地产时是否知道陈某欠官桥信用社巨额借款未还，购买陈某的房地产将对官桥信用社造成损害。如果官某知道，就是属于恶意购买，不知道则属于不知情的善意买入。而本案中，官桥信用社不能举出证据证明官某是恶意购买，而官某对“知道该情形”予以否认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，官桥信用社对自己主张的官某“知道该情形”，不能提供其“知道”的证据，应负举证不能的责任，承担败诉的后果。另依据《中华人民共和国合同法》第七十五条关于“撤销权自债权人知道或应当知道撤销权事由之日起一年内行使，没有行使的，该撤销权消灭”的规定，本案债权人官桥信用社“应当知道”的日期应确定在2000年3月18日至4月18日，因4月18日是房地产登记管理部门公告期限的最后一日。而被上诉人于2001年4月24日向法院提起诉讼，已经超过一年的期间。因此，被上诉人的该项撤销权已经消灭，不得再行使。故被上诉人官桥信用社提出撤销陈某与官某的房屋买卖行为的请求，证据不足，且已超过法定申请撤销期间，对此，本院不予支持。上诉人提出其以32万元向陈某购买该房屋的理由不能成立，本院不予采纳，其提出在向陈某购买时，不知道陈某有欠被上诉人的借款，被上诉人未在公告期间提出异议，其不得行使请求撤销权的理由成立，本院予以支持。原审判决撤销陈某与上诉人转让房地产的行为，并由陈某和官某承担律师代理费等行使撤销权所支付的必要费用错误，应予改判。

（六）二审定案结论
福建省泉州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项、第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第七十四条、七十五条的规定，作出如下判决：
1.撤销南安市人民法院（2001）南经初字第477号民事判决。
2.驳回原审原告南安市官桥信用合作社的诉讼请求。
本案一、二审受理费各5645元，财产保全费1000元、价格鉴定费2160元均由被上诉人南安市官桥信用合作社负担。

（七）解说
本案是一起债权人行使撤销权的案件。《合同法》第七十四条、七十五条对债权人行使撤销权作出明确的规定。本案在审理过程中主要涉及两个问题，一是本案撤销权是否成立；二是官桥信用社是否在法定期限内行使撤销权。
关于第一个问题，即本案撤销权是否成立的问题。根据《合同法》第七十四条的规定，债权人请求撤销债务人以明显不合理的低价转让财产的行为必须同时具备三个条件：（1）债务人有以明显不合理的低价转让财产的行为；（2）债务人的行为对债权人造成损害；（3）受让人知道债务人的行为将有害于债权人的情形。本案争议的焦点是官某是否知道陈某转让房产的行为将对债权人官桥信用社造成了损害?
陈某于2000年3月18日与官某签订买卖合同时，其向官桥信用社的70万元借款即将到期，为逃避债务，以明显不合理的低价转让其房产，主观上具有损害债权人利益的故意。本案关键是官某是否知道陈某转让财产将对债权人造成损害的情形，以及在何时知道该情形，债权人才可行使撤销权。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，对于债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的，必须同时是受让人知道该情形，债权人才可行使撤销权。也就是受让人在取得出让人以明显不合理低价转让的财产时，必须具有知道出让人的行为将损害其他债权人的利益而仍予以受让的恶意，债权人才可行使撤销权。《合同法》对此作出限制规定，目的在于保障交易安全。对于受让人是否具有该种恶意，必须以受让人受让时即签订合同时为标准。受让人在与出让人签订买卖合同时，对于出让人的行为可能造成损害其他债权人的事实没有认识的，在主观上不具有知道出让人的行为将有损害其他债权人利益而仍予以受让的故意，其是在善意、自愿的情形下与出让人发生买卖关系的，该种买卖行为理应受到法律的保护，债权人不得行使撤销权。本案中，官桥信用社未能提供证据证明官某在3月18日与陈某签订买卖合同时，知道陈某转让财产的行为将损害其债权的事实。因此，官桥信用社请求撤销陈某低价转让财产的行为不符合撤销权成立的条件，其不得对陈某行使撤销权。这里还须注意的另一问题是，官某在原审法院对本案诉争房屋查封后，仍向房产登记管理部门领取房屋产权证时，是否具有与陈某共同损害债权人利益的恶意。陈某与官某到房产登记管理部门签订买卖合同并办理房屋产权登记变更手续后，作为出卖人陈某已完成了将房屋所有权转移给买受人官某所必须的产权变更登记协助义务，即双方买卖行为已经完成，对于具体的办证事项则由房产登记管理部门负责。买受人何时领取房屋产权证，完全取决于产权登记管理部门办证过程的快慢而定。期间，南安市人民法院虽然对诉争房产进行查封，但没有向房屋产权登记管理部门发出协助执行通知书，致使房屋产权登记部门按照规定向官某发放房屋产权证。且在官某领取房屋产权证后，南安市人民法院业已依法解除对本案诉争房产的查封。因此，在官某向房屋产权登记管理部门领取房屋产权证时，并没有损害官桥信用社利益的故意，也不具有与出卖人陈某共同损害债权人利益的恶意。
关于本案涉及的第二个问题，即官桥信用社是否在法定期限内行使撤销权的问题。依据《中华人民共和国合同法》第七十五条关于“撤销权自债权人知道或应当知道撤销权事由之日起一年内行使，没有行使的，该撤销权消灭”的规定，行使撤销权必须在法律规定的期间内行使，撤销权行使期限经过后，撤销权本身即消灭，债权人不得行使该权利。本案中，官桥信用社是否在法定期限内行使撤销权的关键是官桥信用社行使撤销权的期限应从何时起开始计算。晋江市房屋产权登记管理部门对陈某的房屋转让变更登记于2000年3月18日进行公告，其公告期为2000年3月18日至2000年4月18日。房屋产权登记管理部门张贴的公告，具有社会公示力。官桥信用社“知道或应当知道撤销事由”的日期应确定在2000年3月18日至4月18日。所以，官桥信用社行使撤销权的期限应从公告最后一日即2000年4月18日起开始计算一年。而官桥信用社于2001年4月24日向法院提起诉讼，已经超过一年的撤销权行使期间。因此，即使官桥信用社的该项撤销权成立，也已超过撤销权行使期限，该撤销权已消灭，不得再行使。
（王振志　傅家顶）