（一）首部

1.判决书字号：江苏省丹阳市人民法院（2003）丹民初字第2371号。

2.案由：租赁合同案。

3.诉讼双方
原告：中国银行丹阳支行。
负责人：王某，行长。
委托代理人：沈树杰，江苏镇江丹凤律师事务所律师。
委托代理人：钱卫新，江苏镇江丹凤律师事务所律师。
被告：景某，男，40岁，汉族，丹阳市人，银龙酒楼负责人，住丹阳市。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：江苏省丹阳市人民法院。
独任审判员：张建红。

6.审结时间：2003年11月3日。

（二）诉辩主张

原告及其委托代理人诉称：我行于2003年1月20日与被告签订租赁协议一份，约定由被告承租我行的位于水关路分理处二楼的房屋；年租金16000元，先付后租，每半年支付一次；租期三年；双方约定的违约条款为：双方如有一方违约，违约方罚款30%。我方交付房屋后，被告至今没有支付分文租金，经我方多次催告后，被告仍不交房租。现要求解除与被告的租赁关系，要求被告立即给付租金11200元，并由被告按合同总额支付违约金14400元。

被告景某辩称：我租房是用于开饭店的，与原告签订租赁协议的当时，我就向原告方的经办人要求付房租5000元，但原告经办人让我到3月份时再支付，可到了3月份我却生病了，故没有能支付。随后，全国各地爆发了“非典”，我的饭店只好关门歇业，租期三年，我已花了十几万元装修费用，“非典”是不可抗力，原告因我在“非典”时期缓交房租而要求解除租赁合同，这对我来说是太不公平了，我不同意解除合同。

（三）事实和证据
丹阳市人民法院经公开开庭审理查明：被告景某于2003年1月20日与原告中国银行丹阳支行签订租赁协议一份，双方约定，由被告承租原告的位于中国银行水关路分理处二楼的房屋；年租金16000元，先付后租，每半年支付一次；租期三年；双方约定的违约条款为：双方如有一方违约，违约方罚款30%。原告将房屋交付给被告后，被告却未支付租金。被告于2003年6月26日向原告出具保证书一份，保证所欠租金于2003年7月30日前付清，2003年8月4日，原告致函被告，要求被告在十日内付清房租，被告在十日内未给付，原告即于同年8月16日又致函被告，通知被告终止协议。嗣后，原告于2003年9月4日诉讼来院，要求解除与被告所签订的租赁合同，并由被告支付租金11200元和支付违约金14400元。
另查明：被告租房系开饭店使用，被告对房屋进行过装修，2003年3月、4月、5月，因“非典”原因，被告的饭店基本处于歇业状态。
上述事实，由下列证据予以证明：
1.2003年1月20日原、被告之间签订的租赁协议；
2.2003年6月26日被告出具给原告的保证书；
3.2003年8月4日原告向被告催要房租的函；
4.2003年8月16日原告要求解除租赁合同的函。

（四）判案理由
丹阳市人民法院根据上述事实和证据认为：原、被告间的租赁协议合法有效，应受法律保护。被告理应在签订协议时给付2003年1月20日至同年7月19日的租金8000元，其未给付，其于2003年6月26日出具保证书一份，保证上半年的租金于2003年7月30日前付清，原告已接收了被告的保证书，该行为视为双方对上半年房租的支付时间进行了变更，但被告未能按保证书中约定的时间支付租金并没有按协议约定的付款方式支付2003年7月20日至2004年1月19日的房租8000元，被告已构成违约，被告应当支付违约金，双方在协议中虽然约定由违约方按30%的比例承担罚款，但是，系按违约部分的30%计算还是按三年租金总和的30%计算双方约定并不明确。本院认为，按违约部分的30%计算违约金符合一般常理，故本院对原告要求被告按三年租金的总和计算违约金不予支持。原告于2003年8月4日催告被告在十日内付清租金，被告未给付，原告嗣后要求解除与被告的租赁合同，由于双方订立合同后出现了“非典”疫情，致使被告的饭店不能正常经营，从而使被告履行合同的能力受到了极大影响，这种情况应当认为出现了情势变更，又由于双方协议期限为三年，被告为租房经营已付予一定的装修投资，而目前被告方租用的时间较短，现在“非典”疫情已过，只要被告正常经营并及时付清房租，合同继续履行不仅不影响原告合同目的的实现，也会使被告租房经营三年的目的得到实现，为鼓励交易，并综合考虑合同当事人各方利益的平衡，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。

（五）定案结论
丹阳市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，作出如下判决：
1.驳回原告中国银行丹阳支行要求解除与被告景某之间所签租赁协议的诉讼请求。
2.被告景某于本判决生效后十日内给付原告中国银行丹阳支行租金16000元。
3.被告景某于本判决生效后十日内给付原告中国银行丹阳支行违约金4800元。
案件受理费1094元，其他诉讼费300元，合计1394元，由原告中国银行丹阳支行负担261元，由被告景某负担1133元。

（六）解说
本案看似一起普通的房屋租赁案件，被告在约定的时间内未支付租金，原告发函催告被告在合理的期限内给付，被告仍未给付，法院如果就案办案，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，原告要求解除租赁合同的诉讼请求完全能够成立，但由于被告与原告的租赁合同期限为三年，租赁的头半年就遭遇了“非典”，而被告所经营的饭店确实因“非典”受到了冲击，此种情况下，法院正确认定“非典”的性质，“非典”对合同履行的影响以及能否以“非典”支持原告要求解除租赁合同的诉讼请求成为本案处理的关键。
我国《民法通则》第一百五十三条给不可抗力所下的定义是指“不能预见，不能避免并不能克服的客观情况”。2003年上半年在我国各地流行的“非典”疫情其特征虽与不可抗力相似，但有着根本的不同：（1）“非典”疫情不能预见，但并非不可避免。“非典”是一种突发性的异常事件，人们在签订合同时难以预见，但通过采取严格的隔离、消毒措施是可以控制和避免的，这与天灾、战争等不可抗力有着明显的区别。（2）“非典”对合同履行造成的影响是隐性的。“非典”只造成对人的心理和行为受到限制，而并未直接对物质造成损害。“非典”给社会经济生活造成了一些消极影响，但并不是对所有行业造成影响，主要对旅游、运输、餐饮等行业影响较大，一般只是造成生意清淡，无法正常营业等情况，所以不能将“非典”视为不可抗力。（3）“非典”并非造成合同全部不能履行。在“非典”时期和“非典”地区，大多数行业的运转是自然正常的，一些合同在履行时虽遇到了一些困难，但仍可以通过变通方式履行，因此，“非典”事件不应视为不可抗力，而应属于“情势变更”。
情势就是指发生巨大变化并致使履行合同将对一方当事人没有意义或者造成重大损害的客观情况或者形势。变更则是该情势的巨大变化。由此可见，情势变更具有以下特征：（1）情势变更的情势必须发生在合同有效成立之后，合同履行终止之前。（2）所发生的情势是当事人在订立合同时所不能预见的。（3）必须是客观形势发生巨大变化，导致继续履行合同将对一方当事人没有意义或解除合同显失公平。（4）情势变更实质上是对信守合同的一种例外补充，其目的在于平衡双方当事人的利益。
“非典”疫情一旦构成情势变更，法院应从促成交易、降低交易成本的立场出发，遵循诚实信用原则，实事求是地处理案件，不应一概免除债务人的全部责任或判决解除一切合同。总体来说，对于一时不能或部分不能履行的合同，债权人要求解除合同，而债务人要求延期履行的且延期履行不影响债权人实现合同目的的不能判决解除合同。法院在适用情势变更原则确定是否解除合同的问题上，应从两个方面考虑：一是变更合同，使合同在调整后的公平基础上得到履行，这是考虑的主要方面，也是法官处理此类纠纷时的主要工作方向；二是解除合同，以彻底消除显失公平的结果，即只有在采取变更合同的方式后仍不能消除显失公平的结果，或者变更合同有悖于订立合同的目的时，才可以通过解除合同的方式以消除显失公平的结果。在一些履行时间较长的合同中，随着疫情被控制，经济生活恢复正常后，合同仍然可以继续履行，这种情况下，对于“非典”期间所造成的影响，法院应当组织当事人进行协商，减免受损害当事人方的一部分义务，即通过变更合同，以维持合同的效力。
综观本案，被告经营的饭店因“非典”原因受损失后，向原告出具保证书，保证租金于2003年7月30日前付清，其到期未付，已构成违约，应予支付违约金，但原、被告双方签订的合同期限较长，被告支付租金后合同仍可履行。在“非典”结束后，只要被告通过恢复经营并及时付清房租，并不影响原告合同目的的实现，也能实现被告的合同目的，故从维护交易、公平保护各方当事人利益的角度出发，判决由被告支付租金并驳回原告要求解除租赁合同的请求是正确的。
（江苏省丹阳市人民法院　张建红）