(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:新疆维吾尔自治区玛纳斯县人民法院(2004)玛民一初字第00458号。
二审判决书:新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院(2005)昌中民一终字第306号。
3.诉讼双方
原告(被上诉人):陈某,男,汉族,农民。
一、二审委托代理人:杨纯真,玛纳斯县金正法律事务所法律工作者。
被告:王某,男,汉族,农民。住玛纳斯县。
被告(上诉人):杨某,男,汉族,个体工商户。
一、二审委托代理人:李建平,新疆星江律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:新疆维吾尔自治区玛纳斯县人民法院。
合议庭组成人员:审判长:李艳丽;审判员:金保英、李季生。
二审法院:新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:张磊;代理审判员:郑延、高玉红。
6.审结时间
一审审结时间:2004年12月1日。
二审审结时间:2005年4月25日。
(二)一审诉辩主张
1.原告陈某诉称:2001年7月,被告王某先后两次向原告借款12000元,一直未还。原告诉至法院,经调解被告承诺归还本金并承担诉讼费。在法院执行期间,双方达成和解协议,被告王某自愿将自己购买的刘某的两间房屋抵偿给原告。后因被告暂无居住的房子,原告将此房借给被告使用,并打借条一张。被告王某借房子后,悄悄将房子卖给杨某,原告要求杨某还房子,杨拒不交还,为此原告向法院起诉。要求(1)判令二被告返还两间房屋;(2)案件受理费由二被告负担。
2.被告杨某辩称:2002年5月10日,杨某通过王某从原房主刘某处购买了现在所争议的房屋,双方的买卖已完成,并在土地管理部门办理了相应的登记手续,我已依法取得了该房屋的所有权,而原告诉称王某将该房屋抵偿给原告没有法律依据。我国《城市房地产管理法》第三十五条规定:房地产转让,抵押、当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记,而王某所说自己购买了刘某的房屋并没有办理相关的权属登记手续,王某并不是房屋所有权人,因此王某所说的将房屋抵偿给原告的行为也就根本不能产生法律效力。原告与王某之间的债权、债务关系理应他们自己来解决,我不应承担任何责任。
(三)一审事实和证据
玛纳斯县人民法院经审理查明:1998年11月22日,被告王某与原房主刘某签订一份“售房协议”,被告以26000元购买了刘某位于广东地乡繁育场小学边的房屋两间。但被告与原房主刘某未办理房产和土地变更登记手续。后因王某拖欠原告陈某的借款,原告起诉至法院,要求被告王某偿还借款12000元。原告申请诉讼保全,玛纳斯县法院于2001年9月5日给被告王某送达了诉讼保全裁定书。本案审理中,双方当事人自愿达成调解协议,被告王某于2001年年底前付清原告陈某的借款。但被告王某未按协议履行,原告申请强制执行。执行中,陈某与王某于2002年1月31日达成执行中的和解协议,协议内容为:将王某购买的刘某的房屋抵偿给原告陈某,用该房屋抵清案款12793元。陈某向王某出具了接受二间房屋的收据。法院对此协议作了执行和解笔录,并由双方当事人签名。此案执行终结。王某由于暂没有房屋居住即向原告陈某借回房屋,给原告出具了借条。2002年6月10日,王某在未告知原告的情况下,将房屋卖给被告杨某,杨某在王某已告知将该房屋抵偿给原告陈某的情况下,仍以20000元的价格购买。为办理房产证及土地使用证,在王某主持下,被告杨某与原房主刘某夫妇达成虚假的“房屋买卖协议书”。杨某给王某交清了20000元房款。2002年6月5日玛纳斯县人民政府依据第三人杨某的土地登记申请和房屋买卖协议,为杨某颁发了玛县—国用(2002)字第06004号国有土地使用证。为此,原告陈某向玛纳斯县人民法院提起行政诉讼。玛纳斯县法院作出了(2004)玛行初字第000016号行政判决书,判决撤销玛纳斯县人民政府为被告杨某颁发的玛县一国用(2002)字第06004号国有土地使用证。被告玛纳斯县政府与第三人杨某不服该判决而提起上诉,二审法院判决驳回上诉,维持原判。
上述事实有下列证据证明:
1.王某与刘某签订的“售房协议”。
2.玛纳斯县人民法院给王某送达的诉讼保全裁定书。
3.王某与陈某就12000元欠款达成的调解协议及双方在执行中达成的执行和解协议。
4.陈某向王某出具的接受两间房屋的收据。
5.玛纳斯县人民法院所作的执行和解笔录。
6.王某给陈某出具的借用房屋的借条。
7.杨某与刘某及其妻子达成的虚假“房屋买卖协议书”。
8.玛纳斯县人民政府颁发的玛县一国用(2002)字第06004号国有土地使用证及该县人民法院撤销该证的行政判决书。
9.双方当事人的陈述。
10.法庭调查笔录。
(四)一审判案理由
玛纳斯县人民法院根据上述事实和证据认为:被告王某与原告陈某在(2002)玛执字第274号执行案件中达成的执行和解协议,是双方自愿协商的结果,不违反法律的规定,且经法院允许,被告已将房屋交付给原告陈某,原告陈某给被告王某出具了收条,至此该案已执行终结。被告王某向原告借住该房屋期间,将该房屋擅自卖给被告杨某,而被告杨某在明知此房已抵偿给原告陈某的情况下,仍以20000元的价格购买,构成了侵权。王某与原房主刘某签订虚假的房屋买卖协议,交与被告杨某恶意串通,签订房屋买卖合同,损害原告陈某的利益,故该合同无效。被告杨某办理的玛县一国用(2000)字第06004号国有土地使用证,已依法被撤销,被告杨某应将购买的房屋返还给原告陈某。原告陈某要求被告杨某返还二间房屋的诉讼请求,本院予以支持。被告杨某提出被告王某从原房主刘某手中购买房屋后没有办理房产过户手续,王某并不是房屋所有权人,其将房屋抵偿给原告没有法律效力,本院认为此辩解理由不能成立,因为房屋买卖合同只要是买卖双方自愿协商签订的,没有违反有关法律的规定,就是有效的;至于双方未办理房屋变更登记手续,可以通过补办解决。
(五)一审定案结论
玛纳斯县人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,判决如下:
被告杨某返还原告陈某的房屋二间(位于广东地乡繁育场小学边),于判决生效后一个月内返还。
本案受理费522元,其他诉讼费50元,由被告王某、杨某负担。
(六)二审情况
1.二审诉辩主张
杨某上诉称:(1)本案中争讼房屋的所有权是刘某,陈某与王某之间以房抵债的和解协议因为没有登记而无效,陈某只享有对王某的债权,而不能享有该房屋的所有权。(2)上诉人的购房行为是善意取得,应受法律保护,原审认定上诉人恶意串通证据不足。上诉人购买房屋、签订房屋买卖协议,并依照法律规定办理手续时,相关部门均没有该房屋被查封或转让的登记,上诉人并不知道当时该房屋已由法院主持作了处理,岂能否认上诉人是善意取得。原审以法院的执行人员制作的王某前后陈述不一致的两份笔录为依据,认定上诉人与王某是恶意串通,从而认定上诉人与刘某的房屋买卖协议无效,我认为以此作为定案的依据不符合法律的规定。综上,请求二审法院依法撤销原判,驳回被上诉人的诉讼请求。
陈某辩称:原审认定事实清楚,判决正确,请求二审法院驳回杨某上诉,维持原判。
2.二审事实和证据
二审法院确认的事实和证据与原审确认的事实和证据相同。
3.二审判案理由
昌吉回族自治州中级人民法院根据上述事实和证据认为:本案中双方争议的房屋,系玛纳斯县人民法院在(2002)玛执字第274号执行案件中,由被上诉人王某为归还陈某债务而自愿抵偿给其的财产,双方对该房屋虽然没有办理变更登记手续,但并不影响该房屋属陈某所有之效力。王某向陈某交付房屋后,因无房居住而又向陈某借住该房屋,其应按约定期限归还该房,但其居住期间擅自将房屋出售于上诉人杨某,显然是侵权行为。杨某将购房款交给了王某,却与原房主刘某签订房屋买卖协议,显然是虚假行为。根据执行笔录证明的事实,杨某购房时已知晓王某将该房屋通过法院抵偿给了陈某,因此上诉人杨某购买该房屋不属于善意取得,其上诉理由不能成立,本院不予支持。
4.二审定案结论
昌吉回族自治州中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费522元,由上诉人杨某负担。
(七)解说
本案中的争议房屋,在原告陈某和被告王某、杨某及案外人刘某之间经过几次变动,引发了权属纠纷。正确评价受诉法院对该争议房屋权属的认定及其纠纷的处理,需要通过对该争议房屋几次变动的法律性质与后果作简略的分析。
需要说明的,这里表述的“变动”,并非指严格法律意义上的“所有权变动”,我们只是借此语概括争议房屋曾先后充当买卖、抵偿、执行和解和借用的对象。从一、二审法院所确认的事实和证据看,争议房屋经过了四次变动。
第一次变动及其法律性质与后果。原房主刘某与被告王某签订售房协议,约定刘某将其所有的两间房屋以26000元价格卖给王某;王某支付了房款,刘某交付了房屋,双方均履行了协议,房屋买卖已经完成。但双方未办理该房屋的产权和土地使用权变更登记手续。不言而喻,买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人、买受人支付价款的合同。依据《合同法》第一百三十三条的规定,标的物所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这里“法律另有规定的”买卖合同的标的物是指不动产,其所有权转移时间为登记时起。刘某将其所有的两间房屋卖给被告王某,虽然未经变更登记,所有权尚未发生转移,但从合同效力和债权角度说,王某已经取得了该房屋,在无第三人通过对该房屋进行产权登记而取得并主张所有权的情况下,王某有权对该房屋作出处分。
第二次变动及其法律性质与后果。被告王某因借原告陈某12000元款项不还而被陈某起诉。受诉法院通过调解,王某与陈某达成调解协议,确定王某于2001年底向陈某付清借款。后因王某未履行该调解协议,又被陈某申请强制执行。执行法院在强制执行该案中,王某与陈某达成和解协议,确定王某将其从刘某处买得的两间房屋交给陈某,以此抵偿其所欠陈某的12793元债务;陈某为此给王某出具了接受该房屋的收据。这表明双方对和解协议已经履行完毕。执行法院将此和解协议内容记入笔录,并由双方当事人在该笔录上签名。按照最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》(以下简称《执行规定》)第八十六条的规定,该和解协议是合法有效的,双方当事人应当履行该和解协议。至此,法院对该案作了执行结案处理。从案件事实看,陈某接受该房屋后,也未办理产权变更登记手续。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定,义务人在被强制执行中以不动产抵债,该不动产所有权自抵债裁定送达承受人时起转移。据此可以说,不动产作为抵债的标的物,只要是经过人民法院依照法定程序确定归债权人的,即使不经过所有权变更登记,该不动产所有权也发生转移。本案被告王某将其所有的两间房屋交给原告陈某用以抵偿债务,经过了执行和解程序,并得到了执行法院的确认,因此即使双方对该房屋未办理产权变更登记手续,其所有权也发生了转移。如果说此前王某从案外人刘某处买受此房后也因未经产权变更登记而使其所有权未发生转移,仍属刘某所有的话,那么现在因司法权介入而使该房屋所有权发生了转移即该房屋所有权已转移给了陈某。
第三次变动及其法律性质与后果。王某将两间房屋用以抵债,面临无房居住的困难,要求陈某将该两间房屋借给其居住,得到了陈某的同意。于是陈某允许王某继续占用该房屋,而王某给陈某出具了借用该房屋的借条。显然,双方所为的这些行为,在双方间形成了财物借用合同关系。借用合同是不转移所有权的合同。王某作为房屋的借用人,对该房屋只享有使用权,而无收益权,更无处分权;其应当按照合同约定或者出借人陈某要求的期限返还房屋。王某不仅未返还房屋,甚至将该房屋擅自出卖给杨某,这显然是侵权。
第四次变动及其法律性质与后果。被告王某在借用该房屋期间,背着该房屋的所有人即出借人陈某,将该房屋以20000元价格出卖给了被告杨某。如上所述,王某无权处分该房,其出卖该房屋无疑是侵权行为。一、二审法院确认的事实和证据表明,被告杨某购买该房屋之前,即知晓王某已通过人民法院将该房屋用于抵偿欠陈某的债款,但其仍采用不正当的手段购买该房屋。由于其从不享有房屋处分权的王某手里购买该房屋是出于恶意,因此其尽管支付了对价,且取得了房屋产权证和土地使用证,也不应属于善意取得,其与王某的买卖房屋行为应被确认无效,杨某应将两间房屋返还给陈某。
综上分析,一、二审法院对本案的处理是正确的,但对处理所依据的理由说得不充分、不到位,有的说理还欠准确。此外,主文中没有关于确认王某与杨某房屋买卖行为无效的表述,也是欠缺。
(新疆维吾尔自治区高级人民法院 杨善明)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2006年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社,人民法院出版社 第82 - 86 页