（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：江苏省南通市崇川区人民法院（2005）崇民一初字第0062号。
二审判决书：江苏省南通市中级人民法院（2005）通中民一终字第0760号。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：张某，男，汉族，私营业主。
委托代理人（一、二审）：李某，江苏南通洲际英杰律师事务所律师。
委托代理人（一、二审）：王某，男，江苏文峰通讯有限公司副总经理。
被告（上诉人）：江苏南通宏丰发展有限责任公司（以下简称宏丰公司）。
法定代表人：刘某，董事长。
委托代理人（一审）：尹某，男，宏丰公司办公室主任。
委托代理人（一审）：胡某，男，宏丰公司职员。
委托代理人（二审）：高某，男，宏丰公司办公室副主任。
委托代理人（二审）：顾展新，江苏平帆律师事务所律师。
第三人：姚某，女，汉族，南通无线电厂职工。
委托代理人（一、二审）：洪某，男，南通市江海管件有色金属铸造厂职工。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：江苏省南通市崇川区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：纪华；审判员：朱江兵、孙秋建。
二审法院：江苏省南通市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：洪伟；代理审判员：钱兵、周舜隆。

6.审结时间
一审审结时间：2005年6月9日。
二审审结时间：2005年8月25日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称：2001年3月，原告向被告购买南通市南大街198号D202室321.43平方米营业用房一间。同年7月，原告将该房屋出租给案外人林某经营“林家铺子”茶餐厅。2002年5月被告将202室西隔壁的D201室出卖给第三人姚某，这期间，201室与202室间互通的防火门被堵塞。同年8月20日，公安消防部门认为林家铺子茶餐厅属营业场所，而安全出口被堵塞，已构成火灾隐患，责令于当年8月31日整改完毕。此后林某与原告进行交涉，原告先后多次与被告进行交涉，但终未能就恢复林家铺子茶餐厅的安全通道或另辟安全通道达成一致，林家铺子茶餐厅被迫停业。2003年4月28日，林某向法院提起诉讼，要求原告赔偿其装修、营业损失等。经法院判决，原告向林某合计赔付124404元。经原告了解，公安消防部门在对被告开发的金城大厦进行消防验收时曾出具消防意见书，认为大厦最南侧东西两间店面房只能租或售给一家使用，对此，被告一直未如实告知原告。现因被告违反消防部门的规定，将201室与202室分卖给原告和第三人，才导致了原告购买的202室房屋的消防通道被封闭，房屋无法正常使用，造成原告损失。请求法院判令被告：（1）立即为原告提供202室房屋的消防通道；（2）赔偿原告已向他人赔付的损失124404元及自2002年12月15日起至2005年5月15日期间的租金损失。

2.被告辩称：原告所购202室是现房，其在签约时明知该室与201室间存在互通的消防通道。被告向原告交付202室房屋时是有消防通道的，交房后被201室使用人堵塞，实际侵权人是201室使用人。因房屋买卖合同均已履行完毕，故被告无权排除侵害。同时，原告擅自将办公用房改成营业用房导致其损失的发生，故责任应由原告与第三人承担。请求法院依法驳回原告对被告宏丰公司的诉讼请求。

3.第三人述称：被告宏丰公司向第三人交付201室房屋时，与202室之间通道就是封闭的，第三人并未堵塞消防通道。被告在向原告及第三人销售房屋时，未尽告知义务，第三人及原告均不知有消防通道，所以产生纠纷的责任全在被告宏丰公司，第三人对原告的损失不负有赔偿义务。另，因第三人并非原告与案外人林某房屋租赁合同纠纷一案的当事人，无法在该案中行使抗辩权，所以该案判决中关于第三人堵塞安全通道的事实认定不能作为本案定案的依据。

（三）一审事实和证据
江苏省南通市崇川区人民法院经公开审理查明：2001年3月23日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，原告向被告购买南通市南大街198号D202室的房屋计321.43平方米，单价每平方米3312元，使用性质的“店面”。双方结算完毕后，原告于同年5月领取了房屋所有权证。崇川区人民法院此前作出并已生效的案外人林某与本案原告张某为涉案房屋租赁纠纷一案的（2003）崇民一初字第798号民事判决书中查明，2001年7月31日，林某与原告签订房屋租赁合同，向原告承租涉案房屋，租期自2001年8月16日至2006年4月15日，租金第一年度为8.5万元、第二、三年度为9万元、第四年度为9.5万元、第五年度不足一年计租金6.3333万元。此后林某对承租的房屋进行了装修并取名“林家铺子茶餐厅”。2001年9月10日，公安消防部门经审核、验收，出具安全检查意见书，认为林家铺子茶餐厅已具备消防安全条件，同意使用。同年9月13日，林家铺子茶餐厅获得个体工商户营业执照。该茶餐厅与西邻的南大街198号201室之间共用一堵南北向的隔墙，该墙南边靠窗位置开有一道防火门，201室和202室因此门而互通。在张某向林某交付房屋时，201室无人入住。2002年5月，201室的房屋使用人（本案第三人）将该门堵塞。同年8月20日，崇川公安分局消防科下发责令限期改正通知书，认为林家铺子茶餐厅属营业场所，该场所内安全出口被堵塞，已构成火灾隐患，责令于2002年8月31日整改完毕。此后林某就此与原告进行交涉，原告先后与201室使用人及其他有关方面协商未能就恢复林家铺子茶餐厅的安全通道或另辟安全通道达成一致，林家铺子茶餐厅因此于2003年1月实际停业。另查明，南通市公安局消防支队在2001年4月20日下发给南通市南大街198号金城大厦的开发单位宏丰公司的建筑工程消防验收意见书的第四条明确规定：大厦最南侧东西两间店面房只能租或售给一家使用。案涉南大街198号201室和202室即为该大厦最南侧二层的两间店面房。林某为此房屋租赁纠纷于2003年4月28日向法院提起诉讼，要求原告退还预交租金并赔偿其装修、营业损失等。同年11月28日该院作出判决，解除了原告与林某订立的房屋租赁合同、由原告补偿林某房屋装潢费用118520元并由原告承担诉讼费5884元。判决生效后，原告依判决向林某支付了上述费用合计124404元。
上述事实有下列证据证明：
1.被告宏丰公司分别与原告张某和第三人姚某签订的商品房预售合同。
2.南通市南大街198号201室、202室房屋所有权证。
3.原告张某与林某签订的房屋租赁合同。
4.南通市崇川区人民法院（2003）崇民一初字第798号民事判决书。
5.原告与林某达成的协议书。
6.消防部门出具的消防意见书。
7.南大街198号201室、202室的平面设计图。
8.当事人陈述。

（四）一审判案理由
江苏省南通市崇川区人民法院根据上述事实和证据认为：
原告张某与被告宏丰公司间订立的关于涉案房屋的《商品房预售合同》，系双方当事人真实意思的表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行。原告在购买并取得房屋以后，将该房屋出租给他人经营使用，系其对房屋所有权的使用、收益权能的合法行使，该行为亦合法有效。被告作为售房者，应全面履行双方房屋买卖合同的主义务以及后合同义务，其在房屋出售时、出售后应始终保证该房屋消防安全门与公共消防通道的相通，以确保购房者对其所购买房屋的正常使用。由于被告未能遵循南通市公安局消防支队在2001年4月20日的建筑工程消防验收意见书“应将201室与202室店面房出租或出售给一家使用”的规定，将上述两间店面房分别出售给了原告及第三人，导致该房屋作为经营场所必需的消防通道被堵塞，消防验收不能通过，茶餐厅无法继续经营，原告对其所有的房屋不能继续出租并取得收益，对此被告存在违约行为。因此，原告要求被告提供消防通道的请求，合法有据，本院予以支持。由此而造成的原告已经赔付给林某的房屋装潢费用损失以及房屋租金的损失，被告亦应承担违约赔偿责任，租金损失可参照原告与林某间的房屋租赁合同计算。因原告已经实际收取了林某截至2002年12月的房租，故该房租应自2003年1月起计算至原告所请求的2005年5月15日，2003年1月16日至2004年8月15日以每年90000元计算，2004年8月16日至2005年5月15日以每年95000元计算。第三人姚某在本案中无过错，其不应对原告承担责任。

（五）一审定案结论
江苏省南通市崇川区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，作出如下判决：
1.被告宏丰公司于本判决发生法律效力之日起十日内，为原告张某恢复或另行提供南通市南大街198号202室的消防通道。如被告宏丰公司逾期未予提供，由原告张某自行开辟消防通道，施工方案须报经本院同意，所产生的费用以及相应的损失由被告宏丰公司负担。
2.被告宏丰公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告张某向林某赔付的房屋装潢等费用损失124404元。
3.被告宏丰公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告张某房屋租金损失221250元。
案件受理费9727元、其他诉讼费300元，合计人民币10027元，由被告宏丰公司负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人（原审被告）宏丰公司诉称：（1）南通市公安局消防支队2001年4月20日出具的《建筑工程消防验收意见书》第四条为“大厦最南侧东西两间店面房只能租或售给一家使用。同时物业管理部门须认真落实消防管理措施”，并非一审判决所称的“应将201室与202室的店面房出租或出售给一家使用”，由此导致一审适用法律错误。（2）上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同是在2001年3月23日，开具售房发票是在2001年4月17日，而消防验收意见书则是2001年4月20日发出，说明被上诉人买房在先，上诉人并不违约。（3）2001年11月第三人姚某购201室时，物业管理公司与之签订的物业管理委托合同约定：“201室业主承诺保证与202室共用的消防门畅通。”201室与202室消防门被堵塞系第三人姚某所为，与上诉人无关。综上所述，上诉人与被上诉人间的合同义务均已履行完毕，合同权利义务已归于消灭。消防门被堵塞不是上诉人的违约行为，而是所有权人之间的侵权行为所致。一审判决要求上诉人“在房屋出售后应始终保证该房消防安全门与公共消防通道的相通”，有悖法律规定。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人（原审原告）张某辩称：上诉人交付的房屋消防通道有瑕疵，上诉人改变了原消防通道，改变了原建筑施工设计图纸，违反了应始终保持消防通道畅通的后合同义务，存在过错，依法应承担因此造成的损失。请求驳回上诉，维持原判。
第三人姚某述称：其未堵塞消防通道，购房时就无通道，倘若有门可直通202室，201室便不是一个安全的封闭空间，作为商业用房，201室便不值得购买。第三人在本案中无责任。

2.二审事实和证据
江苏省南通市中级人民法院对一审认定的事实和证据基本予以确认。唯关于201室与202室之间的消防安全门被何人堵塞一节事实，一审认定系第三人姚某所为，经查，上诉人未提供证据证明该门系姚某堵塞，姚某在本案诉讼过程中，亦一直否认。虽然在被上诉人与林某房屋租赁纠纷一案中，被上诉人主张过此节事实，且为南通市崇川区人民法院（2003）崇民一初字第798号判决所认定，但因姚某当时未作为当事人参与诉讼从而未有机会提出异议，故该案中此节事实虽被认定，但不足以推翻姚某的抗辩主张，因而在本案中不能作为确定的事实予以认定。
另查明，上诉人称与201室业主订立的物业管理委托合同中约定“201室业主承诺保证与202室共用的消防门畅通”，此事实在（2003）崇民一初字第798号张某与林某房屋（202室）租赁合同纠纷一案中，由张某主张并被确认。但经审查，201室业主即本案第三人姚某并非该案当事人，所谓物业管理合同约定一节事实在该案判决书中亦未见确认。同时，上诉人在本案中亦未举证证明此节事实，故其此项述称无事实依据，依法不予认定。
上述事实有下列证据证明：
（1）江苏省南通市崇川区人民法院（2003）崇民一初字第798号判决书。
（2）当事人陈述。

3.二审判案理由
江苏省南通市中级人民法院根据上述事实和证据认为：本案争议焦点是上诉人宏丰公司在其与被上诉人张某的房屋买卖合同中是否存在后合同义务，上诉人有未违反此后合同义务。上诉人与被上诉人在2001年3月签订房屋买卖合同后，双方均已按约履行了义务。但案涉房屋为商业用房，在2001年4月南通市公安局消防支队出具的《建筑工程消防验收意见书》中明确：“大厦最南侧东西两间店面房只能租或售给一家使用。同时物业管理部门须认真落实消防管理措施。”上诉人认为一审判决篡改了该意见的意思，实际上一审判决的表述虽不是原文，但其理解是正确的，因为围绕本案的一系列纷争就是因为201室、202室分售两家致消防安全门被堵塞所引起。因此，可以认定，公安部门的消防意见书明确了案涉房屋须有消防通道并保持畅通，同时赋予了上诉人相应的义务，即租、售案涉相邻房屋时应保证其中的消防通道始终畅通。因此，上诉人售出的202室房屋，实质上存在隐患瑕疵，其再销售201室时，应事先安排好消防通道或在201室的售房合同中与购房人约定确保202室消防安全门和两室的消防通道畅通事宜，否则202室的隐患瑕疵将成为现实的瑕疵。上述义务应为202室房屋买卖合同的后合同义务。现上诉人尽管已履行了202室售房合同中的约定义务，但依据《合同法》第九十二条的规定，其应在收到消防意见书的数月后，于销售201室时亦履行上述后合同义务。本案中，上诉人未举证证明其与第三人姚某订立的201室售房合同或有关物业管理委托合同赋予了姚某保持消防通道畅通的法律义务，亦未提供证据证明姚某堵塞了202室消防门，因此不能认定姚某负有保持202室消防门和两室间消防通道畅通的义务，亦不能认定姚某堵塞202室消防门。故姚某未违反有关法律义务，从而不应承担损害赔偿责任。综合当事人举证可以明确，上诉人售出202室后，在收到消防验收意见书后，未能引起必要的注意，于出售201室时，违反了202室房屋买卖合同的后合同义务，未妥善安排消防通道事宜，导致后来消防通道被堵塞，被上诉人所购202室失去商业价值并造成现实的经济损失。因此，上诉人应承担由此引起的损害赔偿责任。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。

4.二审定案结论
江苏省南通市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9727元，由上诉人宏丰公司负担。

（七）解说
本案系一起房屋买卖合同纠纷，但又与一般房屋买卖合同纠纷不同，双方当事人并非为合同履行中的事项发生争执，出现违约纠纷，而是在合同履行完毕之后，一方当事人未能善尽对另一方当事人负有的履约后的协助、维护义务，致其受有损失而发生的损害赔偿纠纷。本案涉及的后合同义务问题，为我国《合同法》所规定，现实中此类纠纷亦有逐渐增加的趋势，故本案具有典型意义，值得深入探讨。
1.本案中是否存在后合同义务
依据合同法理论，作为合同制度的主要内容，合同的履行是一个前后相续、辩证统一的完整过程，它应当由三个阶段构成，包括履行合同义务的准备阶段、具体合同义务的履行阶段以及合同义务履行的善后阶段。当事人在这三个阶段上负有的义务，理论上分别称之为先合同义务、合同义务以及后合同义务。关于后合同义务，我国《合同法》第九十二条规定，“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”该条规定明确了合同当事人在合同终止后仍应遵循诚信原则，承担相应的义务。这些义务主要包括：（1）通知义务，合同终止后，一方当事人应当将有关情况及时通知另一方当事人，使其掌握有关信息，便宜处置。如汽车销售商对制造商的召回声明负有通知到具体购车人的责任。（2）协助义务，合同终止后，当事人应当协助对方处理与合同有关的事务。如房屋买卖完毕后，协助处理原有的相邻关系纠纷等。（3）保密义务，指保守国家秘密、商业秘密和双方约定不得泄露的事项等。当然，后合同义务不仅包括这三种，依据诚信原则，还包括诸如减损义务（即合同法中的防止损失扩大）、保护、注意义务、禁止同业竞争的义务等。
本案中，宏丰公司与张某于2001年3月签订房屋买卖合同，双方结算完毕后，张某于当年5月领取了房屋产权证，应该说，双方合同权利义务至此已终止，各自对对方已不再负担约定义务。但同时，案涉房屋D202室有其特殊情况，该房系营业用房，双方订立的合同中即约定房屋使用性质为“店面”，明确了其商业用途，因此，该房不同于一般居民住宅，应符合商业使用需要。由于该房的毗连房屋当时仍为宏丰公司所有，故宏丰公司在出售该房之后，仍需注意维护该房周围环境、设施的原状，以维持其商业用途和价值。若宏丰公司从事涉及该房的自用行为或商业行为时，消减或消灭了该房的商业价值，则张某作为购房人应享有的房屋上利益就被原先的合同相对方非法剥夺，从而在事实上减损了合同标的物的价值，构成违约。因此，宏丰公司不能因202室售房合同已履行完毕，就可以任意处置毗连房屋、设施、环境，相反其在为有关处置时，应维护202室房屋商业价值赖以保持的条件不变。宏丰公司承担的该种注意、维护义务即为其与张某之间售房合同的后合同义务。
2.合同当事人违反后合同义务的具体认定
社会经济生活中，合同关系纷繁复杂，合同法分则部分所列仅为有名合同，实践中尚有诸多无名合同。每一种类的合同，甚至一些非典型合同的每一具体合同，其履行内容都各不相同，相应的，其后合同义务亦可能各不相同。考察一些民商法发达国家和地区，出现的具体法律规定和案型已有不少，如受雇人离职后得请求雇主开具服务证明书；房屋租赁关系终止后，出租人应允许承租人在房屋门前适当地方悬挂迁移启事；开发商将某块视野极佳的房屋出售后，就不得在与其相邻近的其他地块上再修建有可能破坏该视野的建筑物；出院病人有请求时，医院应为其制作出院病历摘要等。我国《合同法》所列举的三种后合同义务以及前已述及的减损义务、竞业禁止义务等都是已经抽象概括、类型化了的义务，碰到具体案件，仍须依诚信原则，结合交易惯例，予以个别确定。我国《合同法》也有将后合同义务具体化的规定，如该法第四百一十二条规定：“因委托人死亡、丧失民事行为能力或者破产，致使委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人的继承人、法定代理人或者清算组织承受委托事务之前，受托人应当继续处理委托事务。”该法条即将受托人在合同终止后的协助义务具体化了。
本案中，2001年4月，也就是张某领取房屋产权证，表明双方合同权利义务终止之前的一个月，消防部门下发给宏丰公司的建筑工程消防验收意见书明确对宏丰公司赋予了一项义务，即为保证消防通道畅通，大厦最南侧东西两间店面房只能租或售给一家使用。而张某所购202室与后来第三人姚某所购201室即为大厦最南侧二层的两间店面房，两室共用一个消防通道，但201室通到大厦二层的开阔空间，又可以不使用这个通道，202室则没有这个条件。就消防意见书看，其规定系为保障案涉房屋消防安全，应具有合理性和相应的行政法上效力。就其安全目的而言，若要求宏丰公司一定得将该毗连店面房租或售给一家，则对宏丰公司而言，其所承担的民法上义务未免过重，不利于其出租或出售。倘若其能维持消防通道畅通，保证消防安全，则其将毗连房屋分别出租或出售亦无不可。2001年7月，张某将202室房屋出租给案外人林某用于餐厅经营，同年9月，该餐厅经过消防部门验收，投入营业，202室房屋的商业用途得到实现，其消防通道也实际投入了使用。这样，一般房屋买卖合同中卖方的后合同义务在本案中便具体化为宏丰公司在2001年4月（消防部门出具消防意见书）之后，出售或出租201室房屋时，须预作安排，以保障202室消防通道畅通的义务。
然而，宏丰公司其后将201室房屋出卖给第三人姚某，这期间，202室通往201室的消防门（通道）被堵塞了，承租人经营的餐厅被迫停业，承租人要求解除合同，赔偿损失，张某遭受了实际的财产损失。根据前文的分析，宏丰公司负有保持202室房屋消防通道畅通的后合同义务，如果是宏丰公司为多售面积或为方便出售，自行堵塞通道，则其已经违反了相应的后合同义务。如果是姚某堵塞了通道，则要看姚某对其所购201室房屋有无完全的自行处置（包括堵塞不合适的通道）的权利。换句话说，即售房人宏丰公司有未赋予姚某保持消防通道畅通的义务。从宏丰公司的举证看，其不能证明在出售201室房屋时，对此作过安排。宏丰公司与姚某订立的售房合同中无此种约定，也无相应的物业管理合同作出限定，可以认定，宏丰公司未对姚某赋予保持消防通道畅通的义务。因此，不论消防通道是否为其自己所堵塞，宏丰公司都已违反了与张某所订合同的后合同义务，依法应承担相应的损害赔偿责任，何况其亦不能证明消防通道为姚某所堵塞。
3.违反后合同义务的责任承担
合同权利义务终止的情形包括：（1）债务已经按照约定履行；（2）合同解除；（3）债务相互抵销；（4）债务人依法将标的物提存；（5）债权人免除债务；（6）债权债务同归于一人；（7）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。在合同终止的各种情形下，虽然合同约定的权利义务关系已经消灭，但当事人之间并不因此就毫无关系，由于过去合同关系的存在，会对双方当事人产生一定的影响，在合同终止后，如果一方当事人不顾另一方当事人的利益，滥用权利（包括积极的和消极的），就很可能对另一方当事人造成损害。因此，为维护合同的给付效果或使合同一方在合同终止后仍能协助对方处理各同终止的善后事务，我国合同法借鉴国内外优秀法学研究成果，结合我国实践，对合同义务进行扩张，将后合同义务规定为合同履行的义务群之一，使民商事合同的履行利益受到完整的法律保护。不足的是，我国合同法未规定相应的违反后合同义务的责任条款，但这不意味着违反后合同义务无须承担责任，因为规定义务就意味着责任，否则相对方的权利受到损害将无从获得救济。因此，后合同义务的不履行，必定导致相应的责任。通说认为，违反后合同义务仍应按违约责任处理，但不能作为严格责任，在构成要件上应当要求债务人具有可归责性，即具有合同终了后的过失。另外，违反后合同义务的一方在承担赔偿责任时，其范围与一般违约的赔偿责任范围应无二致，既包括现实的利益损失，也包括可得利益的损失。因为只有这样，才能使当事人受损的合同利益得到完全的弥补。在责任承担的方式上，违反后合同义务的责任亦与一般违约责任相同，有采取补救措施、恢复原状、继续履行、停止侵害、赔偿损失等。
本案中，宏丰公司与张某订立的合同中明确约定标的房屋的使用性质为“店面”，作为营业用房，在消防方面的要求是明确的，宏丰公司作为房屋开发商也是知晓的。何况其后不久，消防部门下发的消防验收意见对案涉标的房屋更明确了要求，须保持消防通道畅通。然而宏丰公司其后出售毗连房屋时却未考虑此注意事项，致使张某所购房屋在消防方面的维持条件丧失，房屋商业价值严重受损，并遭受实际的财产损失。因此，宏丰公司的过失是明显的，可以按违约责任来处理，依法其应承担张某的损害赔偿责任。由于张某系将房屋出租收取租金，故这里的损害，应包括已赔偿承租人的装饰装潢损失、至通道修复时的房屋出租收益损失等所有既失利益和可得利益。同时，作为违约责任的另一承担方式，宏丰公司应恢复合同履行的效果，即为202室房屋恢复消防通道或另行开辟消防通道。当然，若宏丰公司日后能举证证明其与姚某订立售房合同或有关物业管理合同时，已明确对姚某的房屋所有权附加了负担，即明确约定姚某须保持与张某房屋消防通道的畅通，且能证明通道确系姚某堵塞，则依照《合同法》第一百二十一条关于因第三人原因违约的责任承担之规定，得另行向姚某主张其已赔偿张某的财产损失。
（江苏省南通市中级人民法院　周舜隆　钱泊霖）