(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:北京市东城区人民法院(2005)东民初字第1440号。
二审判决书:北京市第二中级人民法院(2005)二中民终字第07676号。
3.诉讼双方
原告(上诉人):北京东环鑫融投资管理有限公司。
法定代表人:马某,董事长。
委托代理人(一、二审):方梅,北京市竞天公诚律师事务所律师。
委托代理人(一审):李某,北京东环鑫融投资管理有限公司职员。
委托代理人(二审):吴雷,北京市竞天公诚律师事务所律师。
被告(被上诉人):北京兰达投资咨询有限责任公司。
法定代表人:张某,董事长。
被告(被上诉人):北京俏江南餐饮有限公司。
法定代表人:张某,董事长。
委托代理人:尹春凤、滕仁林,北京市北斗律师事务所律师(后更名为北京市北斗鼎铭律师事务所律师)。
5.审判机关和审判组织
一审法院:北京市东城区人民法院。
代理审判员:赵世浩。
二审法院:北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:邢颖;代理审判员:宋建萍、刘海东。
6.审结时间
一审审结时间:2005年4月26日。
二审审结时间:2005年8月29日。
(二)一审情况
1.一审诉辩主张
原告诉称:2004年10月,我公司成为位于本市东城区朝阳门北大街6号北京万泰北海大厦(下称万泰大厦)除第5、6、11、15自然层及801、916~919号单元外房屋的所有权人;在清理租赁合同的过程中,我公司发现原产权人北京万泰北海大厦有限公司(下称万泰公司)与北京兰达投资咨询有限责任公司(下称兰达公司)就万泰大厦203—204单元签订的租赁合约(下称《合约一》)约定租金仅为USD2.8(折合人民币23.14元)/月/建筑平方米;该租金标准远低于周边地区同等物业的租金水平,甚至低于物业管理费(USD4.50/月/平方米),属于显失公平,严重损害了我公司的合法权益;我公司多次与兰达公司及房屋使用人北京俏江南餐饮有限公司(下称俏江南餐饮公司)协商合理提高租金,均被拒绝;故请求法院将《合约一》的租金变更为人民币124元/月/建筑平方米。
被告兰达公司答辩称:我公司未实际履行《合约一》;房屋使用人俏江南餐饮公司与万泰公司另行订立了租赁合约(下称《合约二》),并交纳租金;我公司现已被吊销营业执照,丧失了经营资格,非本案适格被告,请求驳回东环公司的起诉。
被告俏江南餐饮公司答辩称:我公司与万泰公司签订的《合约二》,合法有效,并已履行多年;北京东环鑫融投资管理有限公司(下称东环公司)购买万泰大厦房产,就应当承担相应的经营风险;其无权随意变更合同,不同意东环公司的诉讼请求。
2.一审事实和证据
北京市东城区人民法院经公开审理查明:1999年11月28日,北京新中港大厦有限公司(后变更名称为万泰公司)签署《合约一》,将其所有的万泰大厦203、204号铺位(建筑面积1503.08平方米)出租给兰达公司经营餐饮(租赁期限自2000年1月1日至2009年12月31日,第一年至第五年的租金为USD2.8/月/建筑平方米)。后万泰公司(甲方)与北京俏江南餐饮有限公司北海万泰大厦分店(下称俏江南万泰分店,乙方)就同一标的又签订《合约二》,约定:承租人为俏江南餐饮公司;租赁期限10年,自2000年1月1日起至2009年12月31日止;前五年(2000年1月1日至2004年12月31日)租金为USD2.8/月/平方米(建筑面积),每月为US$4208.62,第六年至第八年租金上下不超过前五年保底租金的15%,第九年至第十年的租金上下不超过第六年至第八年保底租金的15%;租金以美元计算,如乙方支付人民币,可按中国人民银行对美元外汇牌价的中间价计算;铺位用途为餐饮及相关行业;管理费每月US$6763.86元。俏江南餐饮公司使用203、204号铺位经营俏江南万泰分店。在履约中,其与万泰公司并无纠纷。
2003年12月16日,北京市高级人民法院(下称北京高院)依据(2003)高民初字第500号民事调解书及(2003)高执字第187号裁定书,委托中鸿信拍卖有限公司公开拍卖万泰大厦(除自然层第5、6、11、15屋及801、916~919号单元外)。北京首创资产管理有限公司(下称首创公司)买受了上述房地产。2004年2月5日,北京高院通知首创公司“自2004年2月1日起,(买受)房地产的营业收入归你公司所有,有关费用的支付亦由你公司承担”。自此,东环公司接手管理首创公司购买的万泰大厦物业,并向俏江南餐饮公司收取租金。后东环公司代首创公司付清竞拍价款。2004年10月18日,北京高院问北京市国土资源局、北京市建设委员会发出协助办理将有关房屋产权过户给东环公司的通知书。2005年2月,东环公司取得房屋所有权证。东环公司认为其与俏江南餐饮公司的租赁关系形成于2004年10月,原租赁合同约定的租金过低,属显失公平,遂数次要求提租,均遭俏江南餐饮公司拒绝。双方由此形成诉争。
兰达公司法定代表人张某同时兼任俏江南餐饮公司及俏江南万泰分店(成立日期为2000年7月25日)的法定代表人、负责人。各方均认可由俏江南餐饮公司对《合约二》承担责任。2001年11月22日,兰达公司的营业执照被吊销,但未办理注销登记。东环公司提供租赁合同若干、北京国地不动产咨询中心《关于万泰大厦地上部分房地产价格的说明》等,以证明《合约一》及《合约二》约定的租金低于周边地区同等物业的租金及本公司的经营成本。兰达公司表示正是俏江南餐饮公司的进驻提升了万泰大厦的出租价格。
上述事实有下列证据证明:
(1)双方当事人的陈述。
(2)两份《租赁合约》。
(3)北京市高级人民法院通知及(2003)高执字第187号协助执行通知书。
(4)企业信息查询记录。
(5)租金发票。
(6)付款凭证。
(7)房屋所有权证。
(8)营业执照。
3.一审判案理由
北京市东城区人民法院根据上述事实和证据认为:《合约二》对东环公司具有法律效力;东环公司称合同显失公平,但没有证据证明俏江南餐饮公司在与万泰公司订立合同时利用了己方的优势或者万泰公司没有出租房屋的经验,亦没有证据证明万泰公司曾对此提出异议;东环公司关于自己与俏江南餐饮公司的租赁合同订立于2004年10月的主张,没有法律依据,不予采信;故对东环公司要求变更、提高租金标准的诉讼请求,不予支持。
4.一审定案结论
北京市东城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条,作出如下判决:
驳回北京东环鑫融投资管理有限公司的全部诉讼请求。
(三)二审诉辩主张
上诉人(原审原告)持一审意见和请求提出上诉,并称:一方当事人缔约时利用优势或者对方没有经验,致双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则,只是显失公平的形式之一;而本案中《合约二》的租金标准过低亦属于显失公平,原判决对此适用法律有误;请求二审法院支持我公司的诉讼请求。
(四)二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经公开审理查明的事实和证据,与一审相同。
(五)二审判案理由
北京市第二中级人民法院根据一、二审事实和证据认为:在订立合同时显失公平的,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。但是,受损害方必须在自知道或者应当知道撤销事由之日起的一年内行使撤销权、变更权,逾期该权利消灭。根据本案查明事实,万泰公司与兰达公司、俏江南万泰分店先后就同一标的签订了租赁期限完全相同的《合约一》与《合约二》。而俏江南餐饮公司实际使用租赁物经营餐饮,并于2000年7月注册成立俏江南万泰分店,故可以认定《合约二》是确定租赁关系双方当事人(即万泰公司与俏江南餐饮公司)权利义务的依据。截至2003年12月万泰大厦被依法拍卖时,万泰公司与俏江南餐饮公司均信守了合同,没有产生任何纠纷。万泰公司也从未主张变更或撤销合同。由此能够认定万泰公司对《合约二》约定的租金是接受和认同的,合同订立时不存在显失公平。《合约二》依法成立,受法律保护。法律规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。东环公司成为203、204号铺位的所有权人,应当履行《合约二》约定的出租人义务,使债的内容保持同一性。其没有权利对《合约二》的效力提出异议。现东环公司主张变更合同,缺乏依据。原判决驳回其诉讼请求,是正确的。
(六)二审定案结论
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第二百二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。
一、二审案件受理费各6074元,均由东环公司负担。
(七)解说
本案涉及的法律问题主要有:
1.企业法人营业执照被吊销并不意味着丧失民事诉讼主体资格
在我国,企业法人的民事权利能力和民事行为能力始于成立,终于终止。其主体资格经注销登记而消灭,即在注销登记之前,企业法人仍具有主体资格。而吊销企业法人营业执照,是企业法人登记主管机关对实施违法行为的企业法人给予的一种行政处罚。根据《中华人民共和国民法通则》第四十条、第四十六条,《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第三十三条的规定,企业法人被吊销营业执照后,应当由其开办单位或者企业组织清算组依法进行清算,停止清算范围外的活动。清算程序结束并办理注销登记后,该企业法人归于消灭。因此,企业法人被吊销营业执照后至注销登记前,仍应视为存续,依然具有民事诉讼主体资格。
最高人民法院以法经[2000]23号、法经[2000]24号复函,明确指出:企业法人组成人员下落不明,无法通知参加诉讼,债权人以被吊销营业执照企业的开办单位为被告起诉的,人民法院应当准许;该开办单位对被吊销营业执照的企业法人,如果不存在投资不足或者转移资产逃避债务情形的,仅应作为企业清算人参加诉讼,承担清算责任;被吊销营业执照的企业法人如为有限责任公司,债权人要求追加全体股东为被告,亦应准许,股东作为共同被告参加诉讼,承担清算责任。
本案中,东环公司起诉被吊销营业执照尚未办理注销登记的兰达公司,具有法律依据。兰达公司主张驳回对其的起诉,不能支持。
2.合同的撤销
合同的撤销,是指因意思表示不真实,通过撤销权人行使撤销权。使已经生效的合同归于消灭。参见崔建远主编:《合同法》,3版,76页,北京,法律出版社,2003。它是法律赋予病态契约的救济方式。所谓病态契约,是相对健康的契约而言的。健康的契约即是古典契约理论家所提倡的契约模式,也就是完全在意思自治和契约自由理论框架下的契约模式。参见李永军:《合同法》,2版,337页,北京,法律出版社,2005。在理论上,有学者将病因归纳为错误、胁迫、欺诈、显失公平、不当影响、善良风俗与公共秩序、违反法律规定七类。详见李永军:《合同法》,2版,北京,法律出版社,2005。而《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的合同可撤销原因为欺诈、胁迫、乘人之危、(因)重大误解(订立的)和(在订立合同时)显失公平五种。撤销权人有权选择变更或撤销合同。当事人请求变更的,人民法院或仲裁机构不得撤销。撤销权属于形成权,应当在除斥期间内行使。合同撤销权的除斥期间为1年,自撤销权人知道或者应当知道撤销事由之日起算。撤销权人在除斥期间内未行使撤销权,撤销权人自知道撤销事由后明确表示或以自己的行为放弃撤销权的,撤销权消灭。
本案中,东环公司主张变更《合约二》租金标准的理由是显失公平。显示公平,是指双方当事人的权利义务明显不对等,使一方遭受重大不利。这种不对等违反公平原则,超过了法律允许的限度。是受害人在缺乏经验或紧迫的情况下订立的合同。参见崔建远主编:《合同法》,3版,79页,北京,法律出版社,2003。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十二条以及我国合同法对格式合同的规定精神(如果一方以格式合同的方式进行交易,其结果为显失公平的),应当理解为显失公平的适例。
万泰公司与俏江南餐饮公司履行《合约二》近四年,并无纠纷。由此可以认定万泰公司接受和认同租金标准,合同订立时不存在显失公平。东环公司买受万泰公司的房产,依据“买卖不破租赁”的原则,应当继续履行《合约二》约定的出租人义务。该合同的权利义务由万泰公司概括转移给了东环公司。依附于原当事人的一切权利和义务(包括追认权、选择权、解除权、撤销权等)都随之移转于承受人。但万泰公司未享有撤销权(也可以理解为撤销权消灭),故东环公司所主张的撤销权实为无本之源。其称与俏江南餐饮公司属新建租赁关系,缺乏依据,不足采信。且对有名合同,合同法分则的规定优先于总则适用。我国合同法没有赋予新产权人对承受的租赁合同之效力提出质疑的权利。
(北京市第二中级人民法院 宋建萍)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2006年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社,人民法院出版社 第138 - 142 页