（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：重庆市渝中区人民法院（2003）中区民初字第2397号。
二审判决书：重庆市第一中级人民法院（2004）渝一中民终字第220号。
再审判决书：重庆市第一中级人民法院（2005）渝一中民再终字第783号。

2.案由：房屋租赁合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人、再审被申请人）：张某，女，1933年出生，汉族，重庆市永安机电公司退休职工，住重庆市渝中区。
委托代理人：唐某，系张某之配偶，男，1921年出生，汉族，住重庆市渝中区。
被告（被上诉人、再审申请人）：重庆市渝中区廉洁商贸有限公司，住所地重庆市渝中区。
法定代表人：陈某，董事长。

4.审级：二审、再审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：重庆市渝中区人民法院。
独任审判人员：曾晖。
二审法院：重庆市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张伟；代理审判员：石磊；代理审判员：樊仕琼。
再审法院：重庆市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：黄虹；审判员：许进；审判员：林华。

6.审结时间
一审审结时间：2003年10月20日。
二审审结时间：2004年7月12日。
再审审结时间：2006年6月15日。

（二）一审诉辩主张

（1）原告诉称
渝中区较场口87号B1—6—7号商铺（18平方米）属我所有的私有房产。重庆市渝中区廉洁商贸有限公司（以下简称廉洁公司）明知这一事实，却在未经我同意的情况下于2002年4月17日非法侵占该商铺并出租给唐某、高某承租使用，每月收取房屋使用费2 400元，从中非法获利，其侵权行为给我造成了严重的经济损失。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条及《中华人民共和国归侨侨眷权益保护法》第十六条的规定，任何单位和个人租用归侨、侨眷的私有房屋，必须依法签订和履行租赁合同，非法占用归侨、侨眷私房的，占用者应无条件归还，并赔偿产权人的经济损失。因此，请求判令廉洁公司赔偿从2002年4月17日起至9月14日止侵占该商铺的房屋使用费12 000元，本案诉讼费由廉洁公司承担。

（2）被告辩称
首先，我公司不是本案适格被告。2000年10月31日，我公司从重庆市重点工程拆迁办公室（以下简称重点拆迁办）发布的公告得知，张某等人已被重新拆迁，我公司即将本案诉争房屋出租给他人，并将包括张某在内的未办理安置手续的这部分人的租金交给了重点拆迁办。其次，我公司出租包括本案诉争的房屋在内的本区得意厨房设备用品交易市场第一、二层商铺，是为了商场内98%的业主的利益。1994年较场口片区拆迁，1999年9月非住宅拆迁户安置在得意世界B区第一层和第二层，由于业主众多，铺位大小不等，缺乏统一管理，造成43 000平方米的商场空置近一年。在重庆市渝中区人民政府和拆迁办的帮助下，98%以上的业主委托重庆得意物业管理有限公司统一招租，后租赁方国通公司因经营不善撤场，商场又闲置了一年。2001年9月20日，重点拆迁办和重庆台庆公司将B区702.38平方米租给商业银行，余下的3 600平方米要求业主成立自治公司自行管理。2002年1月，召开业主大会成立廉洁公司。至今廉洁公司按月向业主发放租金，广大业主均很满意。廉洁公司成立及招商都是在政府、重点拆迁办和台庆公司的领导、认同下进行的，因此我公司并未侵权。再次，张某现在所有的商铺，我公司应商场众多经营户的要求，延长了免租期，在张某所述的2002年4月17日至9月14日期间，我公司只收取了一个月租金，收取租金的标准为每平方米81元。因此，我公司只同意按实际收取租金的情况计算，给付张某房屋使用费1 458元，不同意张的其他诉讼请求。

（三）一审事实和证据
重庆市渝中区人民法院经审理查明：1999年9月，重点拆迁办将渝中区较场口87号得意世界第一层B1—6—7号（以下简称B1—6—7号）和渝中区较场口86号第二层6—1—1号商铺安置给张某，张某办理了入住手续并交纳了购买上述商铺产权的房款。2003年2月12日，张某取得了上述房屋的所有权证，同年4月15日取得了国有土地使用证。
1999年重点拆迁办安置拆迁户后，因拆迁户各自为政，经营种类不统一，市场不景气，得意世界B区大部分业主乃书面委托得意公司对外招商。2000年3月3日，张某与王某签订租房协议，将B1—6—7号商铺出租给王某营业使用，租期从当月15日起至2002年3月25日止。协议签订后，王某向张某交纳了保证金10 000元，张某也将商铺交与王某使用。同年5月，得意世界B区部分业主委托重庆市渝中区得意世界五交化市场管理办公室统一招商未成功，该区大部分业主又委托得意公司对外招商，但张某两次招商均未向得意公司出具委托书。同年9月1日，张某之夫唐某向得意公司出具便条，要求早日办产权证，低于135元／平方米不出租；另一个办法是接受80元／平方米，但同时出租C房屋50元／平方米，如果上述条件达到，“由我张某负责无条件清场”。嗣后，得意公司经与王某协商，形成一致意见，由得意公司代张某退还王某保证金10 000元，赔偿王某装修费、广告费等损失5 800元，并由得意公司支付张某同年9月的租金2 300元。同年9月14日，王某在得意公司领取15 800元。同年9月25日，王某撤出得意公司B1—6—7号商铺，并将商铺交与得意公司。之后，得意公司将商铺交与重庆国通电器有限公司使用。同年10月31日，重点拆迁办发布公告，对包括张某在内的原安置在B区一、二层不愿接受统一招租的拆迁户的安置位置进行重新调整，并要求该批拆迁户在同年11月1日下午5时前到现场办公室办理调整安置手续。
从2001年2月起，得意公司按每月78.72元／平方米的标准向得意世界的其他业主发放租金。2001年下半年，北京国通公司因故撤场。重点拆迁办、重庆台庆房地产综合开发有限公司和业主代表经商议，决定将B区一、二层约七百多平方米的房屋出租给招商银行重庆分行，余下的三千多平方米（包括张某所有的B1—6—7门面）由广大业主自发成立廉洁公司自行管理。同年3月，在三千多平方米的商铺范围内成立了得意橱柜精品中心，对外招商。2002年1月，廉洁公司经登记成立。同年4月17日，唐某、高某（合同中称乙方）与廉洁公司（合同中称甲方）签订“得意厨房设备用具交易市场租赁合同”，约定了租期、租金及支付方式等。该租赁合同中，唐某、高某租赁的商铺范围内包含张某所有的B1—6—7号商铺。合同签订后，廉洁公司于同年5月向唐某和高某移交了商铺（包括本案讼争商铺）。同年6月，商场开业，唐某、高某进场进行了经营。按双方所签租赁合同的约定，同年4月1日起至同年6月30日期间为免租期。同年7月18日，廉洁公司发出《为培育商场放水养鱼的通知》，对租金收取给予优惠。2002年7月26日，唐某、高某（经营“现代家橱柜”）向廉洁公司交纳了当月起至8月14日期间的商铺租金16 093.89元。唐某、高某称在2002年4月17日起至同年9月14日期间实际仅缴纳了一个月的租金，收取租金的标准为81元／平方米。
另查明，2002年9月15日，张某与廉洁公司签订了关于本案讼争商铺的“租赁合同”，约定张某将此商铺租赁给廉洁公司作营业使用，每月租金2 400元，租期5年，双方并对其他问题进行了约定。2003年7月22日张某诉至重庆市渝中区人民法院，请求判令廉洁公司赔偿从2002年4月17日起至同年9月14日止侵占该商铺（18平方米）期间的房屋使用费共计12 000元，本案诉讼费由廉洁公司承担。
上述事实，有“为培育商场放水养鱼的通知”、“就得意橱柜精品中心暂停营业的通知”、“得意橱柜精品中心行业协会成立纪要”、“关于得意橱柜精品中心试营业期的建议及要求”、（2002）中区民初字第3192号民事判决书、2003年8月11日廉洁公司所写的情况说明、得意世界广大业主出具的委托授权书、“关于成立得意装饰城B区交易市场会议备忘录”、唐某、高某交纳租金的发票、当事人的陈述及唐某、高某的证人证言等随案为据，足以认定。

（四）一审判案理由
重庆市渝中区人民法院根据上述事实和证据认为：廉洁公司与唐某、高某签订租赁协议，租赁经营的商铺内包含张某的B1—6—7号商铺，对此事实，双方均无争议。双方争议的主要是廉洁公司的租赁行为是否构成侵权，以及对张某要求给付房屋使用费12 000元的诉讼请求应否予以支持。《中华人民共和国民法通则》第七条规定，“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序”，这一规定的立法主旨是为了协调个人利益与社会公共利益。据此，个人权利（私权）的行使不得违反法律和损害社会公共利益。本案讼争商铺18平方米虽属原告所有，原告应享有占有、使用、收益和处分的权利，但是，原告对商铺所有权的行使并不是无限制的，在一定的特殊情况下应受到一定的环境因素的制约。在得意世界B区大部分商铺空置，广大业主无法产生收益的情况下，单纯考虑个体的利益，显然与大多数业主的利益冲突。原告所有的商铺并不是独立门面，而是存在于商场内的商铺，原告不能脱离实际只考虑自身的利益，而不顾及大多数业主的共同利益。被告廉洁公司是由广大业主自发成立的公司，自行管理广大业主的商铺。其为了广大业主的利益成立了得意世界橱柜商场，统一对外招商，产生的收益也按业主所有的面积平等分配给广大业主，廉洁公司并未牟利。所以，廉洁公司虽然未经原告同意出租其商铺，但并没有损害原告对房屋享有的上述权利，原告仍然可以收取租金，有所收益，同时也兼顾了大多数业主的利益。因此，被告廉洁公司的行为并没有侵犯原告的合法权益，不构成侵权。当然，廉洁公司也应将其实际收取的本案讼争商铺的租金如数付给张某。审理中，承租人唐某、高某作证称，在2002年4月17日至同年9月14日期间，仅缴纳了一个月租金，租金收取标准为81元／平方米，按此计算，廉洁公司实际收取了本案讼争商铺的房屋使用费1 458元。现廉洁公司自愿给付此款，本院予以照准。张某的其他诉讼请求，于法无据，本院予以驳回。

（五）一审定案结论
重庆市渝中区人民法院依法判决：
（1）重庆市渝中区廉洁商贸有限公司应付给张某本区较场口87号一层B1—6—7号商铺（18平方米）从2002年4月17日起至同年9月14日止实际收取的房屋使用费1 458元；此款，在本判决生效后立即如数付清。
（2）驳回张某的其他诉讼请求。
本案受理费490元，其他诉讼费800元，合计1 290元，由原告张某负担1 000元，被告重庆市渝中区廉洁商贸有限公司负担290元；此款已由原告预交不退，被告在本判决生效后立即如数付给原告。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人诉称
首先，得意世界B1—6—7号房屋系其私有财产，廉洁公司未经本人同意将该房屋出租给唐某、高某使用，并从中牟利，已构成侵权。原判认定廉洁公司的行为未构成侵权是错误的。其次，廉洁公司非法将本人的房屋出租，租金数额与张某无关，原审判决由廉洁公司支付给张某房屋使用费1 458元无法律依据。廉洁公司应按每月2 400元标准赔偿损失，因为双方后来在政府的协调下已达成协议，争议商铺的租金按每月2 400元计算。
（2）被上诉人辩称
原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

2.二审事实和证据
二审认定事实与一审认定一致，无新的事实和证据。

3.二审判案理由
重庆市第一中级人民法院认为：双方当事人争议的焦点有二：一是廉洁公司将张某所有的商铺出租给他人使用是否侵害张某的合法权益，二是廉洁公司应按什么标准支付张某的房屋使用费。
关于廉洁公司是否侵权的问题。张某作为B1—6—7号商铺的所有权人，依法享有对该商铺的占有、使用、收益和处分的权利。所有权是一种对世权，任何人均不能对所有权人依法行使权利造成妨碍。廉洁公司未经张某的同意，擅自将张某所有的房屋予以出租，显然侵害了张某的所有权。廉洁公司辩称其统一对外招租是为了维护大多数业主的利益，且是在有关政府部门认同的情况下进行的，并未构成侵权，此一辩解理由没有法律依据。因为大多数业主的利益也只不过是私权利的集合，而并非社会公共利益。相集合的多数人的所有权与少数不愿统一出租的业主的所有权是平等的，并不因其人数较多而享有高于其他业主的权利，从而剥夺其他业主依法享有的对所有物的占有、使用、收益和处分的权利。故廉洁公司以维护多数人利益为由损害少数人利益的行为仍然构成侵权。同时，公民的合法权益不应受任何行政权力的干预，故廉洁公司以有关政府部门已认可其统一出租行为为由认为其未侵权的理由亦不能成立。
关于房屋使用费标准问题。既然廉洁公司已对张某的所有权构成了侵害，则应承担赔偿因擅自出租张某房屋而给张某造成的房屋利益损失的责任。由于廉洁公司属擅自出租，则其与承租人唐某、高某在租赁合同中约定的租金标准、租金支付方式以及是否在某一期间免收租金等均对张某没有约束力。廉洁公司与张某于2002年9月15日签订的租赁合同中约定的租金标准（每月2 400元）系双方真实意思表示，且是双方在多次协商的基础上达成的一致意见，廉洁公司可参照此标准赔偿张某在2002年4月14日至同年9月14日期间的房屋利益损失。综上，张某的上诉理由成立，本院予以支持。原判认定事实清楚，但原判认定廉洁公司的统一出租行为不构成侵权以及判令廉洁公司按其实际收取的租金1 458元支付张某的房屋使用费，属适用法律不当，应予纠正。

4.二审定案结论
重庆市第一中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，作出如下判决：
（1）撤销重庆市渝中区人民法院（2003）中区民初字第2397号民事判决。
（2）由重庆市渝中区廉洁商贸有限公司赔偿张某渝中区较场口87号一层B1—6—7号商铺（18平方米）从2002年4月17日起至同年9月14日期间的房屋使用费12 000元，此款在本判决生效后立即如数付清。
本案一审案件受理费490元，其他诉讼费800元，二审案件受理费490元，其他诉讼费800元，合计2 580元，均由被上诉人重庆市渝中区廉洁商贸有限公司负担；此款已由张某预交不退，重庆市渝中区廉洁商贸有限公司在本判决生效后立即如数付给张某。

（七）再审情况

1.再审申辩主张
（1）再审申请人诉称
二审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销重庆市第一中级人民法院（2004）渝一中民终字第220号民事判决。
（2）再审被申请人辩称
渝中区较场口87号B1—6—7号商铺（18平方米）属我所有的私有房产。廉洁公司明知这一事实，却在未经我同意的情况下于2002年4月17日非法侵占该商铺出租给唐某、高某承租使用，每月收取房屋使用费2 400元，从中非法获利，其侵权行为给我造成了严重的经济损失。原二审判决正确，请求维持。

2.再审事实和证据
再审认定事实与原二审认定一致，无新的事实与证据。

3.再审判案理由
重庆市第一中级人民法院再审认为：双方争议的主要问题是廉洁公司的租赁行为是否构成侵权以及对张某要求给付房屋使用费12 000元的诉讼请求应否予以支持。张某对渝中区较场口87号B1—6—7号商铺（18平方米）拥有合法的占有、使用、收益和处分的权利，但该商铺并非独立门面，是存在于商场内的商铺，张某和得意世界B区的其他业主作为一个利益共同体，其权利的行使必然会相互影响。因此，张某作为渝中区较场口87号B1—6—7号商铺的产权人，其在行使个人权利的过程中，应当注意不得对其他人权利的行使造成妨碍。廉洁公司为更好地搞活该商场经济，增加业主的收益，实行统一对外招商，产生的收益按面积平等分配，张某仍然可以收取租金，有所收益，同时也兼顾了大多数业主的利益。因此，根据我国《民法通则》诚实信用原则和公平原则，廉洁公司的统一出租行为并不侵犯张某的合法权益，不构成侵权。同时，廉洁公司应将其实际收取本案讼争商铺的租金如数付给张某。2002年4月17日至同年9月14日期间，承租人唐某、高某仅缴纳了一个月租金，租金收取标准为81元／平方米，按此计算，廉洁公司实际收取了本案讼争商铺的房屋使用费1 458元。廉洁公司应将实际收取的房屋使用费1 458元支付给张某。综上，廉洁公司申请再审的理由成立，其请求应予主张。原二审判决错误，应予以改判。

4.再审定案结论
重庆市第一中级人民法院再审根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决：
（1）撤销重庆市第一中级人民法院（2004）渝一中民终字第220号民事判决。
（2）维持重庆市渝中区人民法院（2003）中区民初字第2397号民事判决。
本案一审案件受理费490元，其他诉讼费800元，二审案件受理费490元，其他诉讼费800元，合计2 580元，由重庆市渝中区廉洁商贸有限公司负担290元，张某负担2 290元。

（八）解说
本案争议的焦点和基础问题是廉洁公司的租赁行为是否构成侵权。法理上讲就是所有权作为一种对世权、绝对权，当面临公益冲突时，是否存在权利屈服。这样的案例在房地产开发发展日盛急功近利的今天，可谓屡见不鲜。一方面有的开发商，包括政府在商铺开发最初定位时，对市场估计不足，出现定位失准的问题；另一方面开发商又急于售出商铺，出现各自为政的问题，难以发挥市场规模效应。当出现不利情况时，如何去解决私人所有权和集体利益的冲突，这是近年随着房地产开发的快速发展而涌现的新问题。一审、二审及再审法官对廉洁公司的租赁行为是否构成侵权的不同判决反映了不同的价值取向。
二审认为，张某作为B1—6—7号商铺的所有权人，依法享有对该商铺的占有、使用、收益和处分的权利。所有权是一种对世权，任何人均不能对所有权人依法行使权利造成妨碍。廉洁公司未经张某的同意，擅自将张某所有的房屋予以出租，显然侵害了张某的所有权。廉洁公司辩称其统一对外招租是为了维护大多数业主的利益，且是在有关政府部门认同的情况下进行的，并未构成侵权，此一辩解理由没有法律依据。因为大多数业主的利益也只不过是私权利的集合，而并非社会公共利益。相集合的多数人的所有权与少数不愿统一出租的业主的所有权是平等的，并不因其人数较多而享有高于其他业主的权利，从而剥夺其他业主依法享有的对所有物的占有、使用、收益和处分的权利。故廉洁公司以维护多数人利益为由损害少数人利益的行为仍然构成侵权。同时，公民的合法权益不应受任何行政权力的干预，故廉洁公司以有关政府部门已认可其统一出租行为为由认为其未侵权的理由亦不能成立。
但就本案来看，张某对渝中区较场口87号B1—6—7号商铺（18平方米）拥有合法的占有、使用、收益和处分的权利，但该商铺并非独立门面，是存在于商场内的商铺，张某和得意世界B区的其他业主作为一个利益共同体，其权利的行使必然会相互影响。因此，张某作为渝中区较场口87号B1—6—7号商铺的产权人，其在行使个人权利的过程中，应当注意不得对其他人权利的行使造成妨碍。廉洁公司为更好地搞活该商场经济，增加业主的收益，实行统一对外招商，产生的收益按面积平等分配，张某仍然可以收取租金，有所收益，同时也兼顾了大多数业主的利益。依据《中华人民共和国民法通则》第七条“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序”的规定，原告对商铺所有权的行使并不是无限制的，在一定的特殊情况下应受到一定的环境因素的制约，个人权利（私权）的行使不得违反法律和损害社会公共利益。在得意世界B区大部分商铺空置，广大业主无法产生收益的情况下，单纯考虑个体的利益，显然与大多数业主的利益冲突，原告不能脱离实际只考虑自身的利益，而不顾及大多数业主的共同利益。被告廉洁公司是由广大业主自发成立的公司，自行管理广大业主的商铺，为了广大业主的利益成立了得意世界橱柜商场，统一对外招商，产生的收益也按业主所有的面积平等分配给广大业主，廉洁公司并未牟利。所以，廉洁公司虽然未经原告同意出租其商铺，但并没有损害原告对房屋享有的上述权利，原告仍然可以收取租金，有所收益，同时也兼顾了大多数业主的利益。因此，被告廉洁公司的行为并没有侵犯原告的合法权益，不构成侵权。根据我国《民法通则》诚实信用原则和公平原则，选择能够最充分地发挥物的效用、使用当事人最大化地实现自己的利益的裁决结果，不失为一个最恰当的选择。廉洁公司的统一出租行为并不侵犯张某的合法权益，不构成侵权。廉洁公司应将其实际收取本案讼争商铺的租金如数付给张某。
（重庆市第五中级人民法院　倪洪杰　王丽丹）