(一)首部
1.判决书字号:吉林省图们市人民法院(2004)图民二初字第87号判决书。
3.诉讼双方
原告:珲春市人民政府新安街办事处(以下简称新安街办事处),住所地珲春市新安街。
法定代表人:咸某,该办事处主任。
委托代理人:何晓明,吉林敖联律师事务所律师。
委托代理人:倪某,男,1969年9月29日生,汉族,新安街社区物业公司经理。
被告:中国建设银行珲春市支行(以下简称珲春市建行),住所地珲春市靖和街。
代表人:薛某,该支行行长。
委托代理人:张宝华,吉林华烁律师事务所律师。
委托代理人:石某,该支行职员。
被告:吉林省北方拍卖有限公司(以下简称北方拍卖公司),住所地长春市人民大街6969号。
法定代表人:赵某,该公司经理。
委托代理人:邱某,该公司拍卖师。
5.审判机关和审判组织
审判机关:吉林省图们市人民法院。
合议庭组成人员:审判长:申作忠;审判员:崔银镐、边万龙。
(二)诉辩主张
1.原告新安街办事处诉称
1999年11月3日,原告与被告签订了房屋出租协议书。按照协议约定,房屋使用期限自1999年12月31日至2002年12月31日,在合同到期前,被告将使用期内的房屋进行了拍卖。被告违反了合同约定,剥夺了原告的优先购买权。原告对该房屋进行了大量的投入,已形成了共同财产。根据协议第三项“甲方(建行)应负责向买方说明我方出资情况”的规定,证明协议是附解除条件的合同,协议自条件成就时失效而不是合同到期后失效,并将投资部分归建行随意处分。该协议符合《合同法》第四十五条的规定,至今有效。根据协议第一项合同期满后可续签的规定,我方在2003年前后,与新安综合商城的7家业户,续签了承租协议书并收了租金,有的业户又重新装饰了房屋,如社区快餐店。该损失的出现均与建行单方面违约,未尽通知义务有关,造成了很大的经济损失。故请求赔偿:(1)侵权造成的财产损失516668元(实际投入);(2)停业损失55118元;(3)办理各种证照的手续32705元;(4)关于优先购买权的诉讼请求,另行告诉。同时,申请追加吉林省北方拍卖有限公司作为被告参加诉讼。在第一次拍卖时原告向其提出异议,拍卖未成。合同期满后,于2003年2月2日再次进行了拍卖。原告书面告知有我方添附的财产,不宜重拍。但拍卖行以100万元的价格将有争议的建筑物拍卖,侵犯了原告的合法权益。按照《拍卖法》第五十八条的规定,拍卖行应承担连带责任。
2.被告辩称
被告珲春市建行辩称:我们之间的合同于2002年12月31日已经终止,我们拍卖房屋的时间是在2003年2月24日,根据《合同法》第二百二十三条规定,作为承租人应当在合同期满后,将租赁物交还给出租人。对于所投入的财产,法律没有规定给予赔偿,应由原告自行拆除,恢复租赁物的原状。因此,主张驳回原告的诉讼请求。
被告北方拍卖公司辩称:我公司不应作为本案的被告。被告受建行的委托,拍卖程序合法。我公司不是出租人,与原告没有任何法律关系,且租赁期已满。珲春市建行所提供的《实物抵债协议书》,可以完全认定拍卖标的来源合法。建行对拍卖物拥有所有权,当然具有处分权,原告为了经营添附的财产属于租赁合同调整的范畴,不能对抗房屋所有权的拍卖。原告的添附物不但不会给原物带来价值,反而会因买受人拆除而受到损失。原告提出的异议不符合拍卖法规定的五种可以中止拍卖的情形。原告即使有异议也只能通过司法程序,由司法机关下达终止拍卖裁定。截止拍卖会前,原告未办理竞买登记手续,这足以证明原告放弃了优先购买权。所以,恳请法院驳回原告的诉讼请求。
(三)事实和证据
吉林省图们市人民法院经公开审理查明:
1.1999年11月5日,原告(乙方)与被告珲春市建行(甲方)签订租赁合同。约定:甲方将春城小区欧式10#框架结构的空房(东侧1228平方米)租给乙方经营便民市场和大众浴池。租期暂定3年,从1999年12月31日至2002年12月31日。合同期满后可续签。乙方每年向甲方缴纳年租金陆仟元整。租金在12月31日前缴纳,如乙方不按时交纳房租金,甲方有权利收回房屋,并扣收抵押金。乙方在租期内不得将房屋转租他人,不能擅自改动原房屋的梁、柱结构,协议执行期间,如甲方根据上级有关部门要求转让房屋,甲方可负责向买方说明原空房的情况。(旧楼茬由乙方投资兴建)房屋所有权变更后,出租、出售时,同等价格下,乙方有优先购买权。该楼茬在转让前,乙方可持续承租。此协议经甲、乙双方签字盖章后即生法律效力,未尽事宜,双方协商处理。甲方代表:薛某,乙方代表:倪某。
2.租赁物出租时形象进度:未完成二层柱,该楼南面已完成主体封闭(砖混),东、北面上下各返90厘米墙面(中间为原设计预留窗口),西南下返90厘米墙面(中间为原设计预留窗口及门口)。
3.租赁物的原工程是延边城市房地产综合开发公司珲春分公司,在珲春市春城区开发建设的,1998年珲春市建行抵贷收回。除10#楼为四层外,其余均为3层。该工程是欧式商业街的主体工程,外部造型以欧式建筑风格为主。特点是:框架结构复杂,装修标准高,设备安装项目多。
4.原告经被告珲春市建行同意,按照自己的图纸,对租赁物进行了改善和增设。经鉴定,实际投入价值516668元。又对租赁物投入了以下费用:电费保证金1500元;配电贴费7500元;供电管理费750元;供电工程费14155元;接水费3500元;消防设施建设费2000元。
5.买受人姜某证实:竞买款100万元已经交付。我买楼准备开发,所有的东西(添附物)都用不上,包括地面都得拆除。我只想买这个地皮,有无东西我不管。申请用电资金我能用上,不需要我再去申请了。自来水使用费用交了之后,我就不用去申请了。以后的门市房都得有上下水道,原来室内的(下水道)都用不上。
上述事实有下列证据证明:
1.原告提供的房屋出租《租赁协议书》、电费保证金收据、配电贴费收据、供电管理费收据、接水费收据、消防设施建设费收据、图纸、哈尔滨市第二工程公司驻珲春工程处关于本案租赁物的工程概述、证人姜某的证言;
2.被告珲春市建行提供的关于租赁物的说明,因原告对其中的地面部分有异议,部分予以采信;
3.原告提供的证明添附价值为516668元的鉴定结论;
4.庭审笔录。
(四)判案理由
吉林省图们市人民法院经审理认为:被告珲春市建行将租赁物(在建工程)交付原告,原告支付租金的行为是在建工程租赁合同法律关系。原、被告之间意思表示真实,没有违反法律规定,合同应当有效。原告经被告珲春市建行同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。租赁合同终止后,出租人享有承租人的投入而增加的价值,没有法律依据。因此,原告有权请求出租人就租赁物的增值部分,补偿其支出的费用,即有益费用应当由珲春市建行补偿。所谓有益费用,是指由承租人支出的而使租赁物价值增加的费用。有益费用的范围仅限于合同终止时租赁物增加的价值额,而不能以承租人支出全部费用为准。其中,原告投入的电费保证金、配电贴费、供电管理费、接水费、消防设施建设费的部分,可以证明为有益费用。其他的改善和增设,原告无法证明是有益费用,所以,应当承担举证不能的后果。原告除赔偿本金外,没有主张逾期损失。合同双方当事人应当本着公平、诚实信用的原则,确定和行使民事权利,承担和履行民事义务。本案被告珲春市建行出租租赁物,是为了获得3年共1.8万元的收益。与承担不需要的价值几十万元添付物的结果,相差悬殊,不符合公平的原则。相对低廉的租金,已经隐含了对需要投入的事前理解。原告评估市场前景错误,造成投资在合同有效期内无法收回,应当承担经营风险,符合诚实信用的原则。除有益费用应由被告珲春市建行给予补偿外,对于原告的其他改善和增设,只能推定为维持租赁物必要的使用状态所支出的费用,而非有益费用,所有权归原告所有。被告珲春市建行关于将添附物拆除并恢复租赁物原状的反驳要求合理。原告应当在合理期限内将其拆除,恢复租赁物的原状。逾期拒绝拆除的,可以视为放弃添附物的所有权。被告珲春市建行作为租赁物的所有权人,具有对租赁物占有、使用、收益和处分的权利。对租赁物处分权的行使,因合同双方当事人没有禁止性的约定,被告珲春市建行有权选择随时处置,不受租赁合同的限制。按照合同约定被告珲春市建行负有向买受人说明原空房情况(旧楼茬由原告投资兴建)的义务,被告珲春市建行应当履行约定的义务向买受人说明,否则应当承担违约责任。但是,不应当是限制解除租赁合同的条件。原告将租赁合同理解为附解除条件的合同,是一种误解。说明义务是否履行,与租赁合同的失效无关,本租赁合同期满后自然失效。原告关于被告珲春市建行在其租赁期间拍卖租赁物是侵权行为并造成停业损失的主张,证据不足,不予支持。租赁合同当中合同期满后可续签的约定,应当理解为选择性的约定即可以或者不可以,而不是必须可以的约定。原告在没有确定续签合同的前提下,其代理人与部分业户签订的出租合同已经超越了原告与珲春市建行签订的租赁合同约定的期限,由此造成的损失与被告无关。原告作为承租人根据合同约定和法律规定,在租赁期限内具有对租赁物的优先购买权。但是,截至拍卖会前,原告未办理竞买登记,是放弃优先购买权的行为。本案租赁物的拍卖是在租赁合同届满后没有续签租赁合同的情况下进行的,原告不具有合同约定和法律规定的优先购买权。原告的其他诉讼请求,没有事实和法律依据,不予支持。在本案租赁合同纠纷中,涉及到的其他法律关系,当事人应当另行告诉,被告北方拍卖公司在本案的纠纷中没有责任。
(五)定案结论
吉林省图们市人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百二十三条之规定,判决如下:
1.被告中国建设银行珲春市支行于本判决生效后1个月内,给付原告珲春市人民政府新安街办事处对租赁物增设他物的有益费用:电费保证金1500元、配电贴费7500元;供电管理费750元、供电工程费14155元、接水费3500元及消防设施建设费2000元,合计29405元。
2.原告珲春市人民政府新安街办事处对租赁物的其他改善和增设,应当在1个月内拆除,恢复租赁物的原状,逾期视为放弃所有权。
3.驳回原告珲春市人民政府新安街办事处的其他诉讼请求。
4.被告吉林省北方拍卖有限公司不承担责任。
案件受理费10310元,由原告珲春市人民政府新安街办事处承担8810元,由被告中国建设银行珲春市支行承担1500元;其他诉讼费用:差旅费1400元、司法鉴定费2400元、司法勘验费300元、司法鉴定工程费600元、司法鉴定费2777元,合计7477元,由原告珲春市人民政府新安街办事处负担。
(六)解说
承租人有妥善保管、按约定的用途合理使用租赁物的义务,但这种义务的承担,并不等于说承租人必须保持租赁物状态的一成不变,当承租人需要在更高程度上发挥租赁物的使用收益效能时往往会涉及对租赁物的改良以及增设附属品的问题。《合同法》第二百二十三条规定,“承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”所谓出租人同意,不应仅限于承租人实施行为时的明示同意,出租人知道承租人的行为而不表示反对的,也应包括在内。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。租赁合同终止,出租人对于承租人为租赁物改善、增设他物所支出的有益费用负有偿还的义务。
出租人返还有益费用的根据应依据不当得利的规定。出租人享有由承租人的改善行为而增设的租赁物价值的利益,承租人则因该费用而受有损失,出租人取得该利益又没有法律上的根据,所以,出租人应将其所得的利益返还给受损失的承租人。也正由于出租人返还的利益仅以其所得为限,因此,有益费用的范围仅限于租赁合同终止时租赁物增设的价值额,而不能以承租人支出的数额为准。承租人支出费用改善了租赁物而使价值增加,但在承租人使用租赁物期间该利益并不为出租人所享有,只有在租赁合同终止时现存价值才能为出租人享有,才属于出租人取得的利益。当然,承租人所增设的物能够拆除的可以拆除,而不要求出租人偿还有益费用,但承租人拆除时应恢复租赁物的原状。
(吉林省图们市人民法院 申作忠)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2007年商事审判案例卷》 人民法院出版社 第75 - 79 页