(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:安徽省滁州市琅琊区人民法院(2007)琅民一初字第599号。
二审判决书:安徽省滁州市中级人民法院(2007)滁民一终字第740号。
3.诉讼双方
原告(上诉人):桑某,男,1971年9月16日生,汉族,滁州市人,滁州市琅琊公安分局工作人员,住滁州市。
委托代理人(一、二审):童有宝,滁州市恒立信会计师事务所工作人员,住滁州市。
被告(上诉人):滁州华欣置业股份有限公司,住所地:滁州市定远路27号。
法定代表人:孙某,该公司董事长。
委托代理人(一、二审):沈向华,安徽铭城律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:安徽省滁州市琅琊区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:於虹;审判员:齐丽丽;人民陪审员:丁绍英。
二审法院:安徽省滁州市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:贺建国;审判员:杨达;代理审判员:葛敬荣。
6.审结时间
一审审结时间:2007年8月23日。
二审审结时间:2007年12月5日。
(二)一审情况
1.一审诉辩主张
(1)原告桑某诉称
原告与被告滁州华欣置业股份有限公司协商购买该公司开发并预售的商品房一套(含阁楼),于2007年2月8日签订了商品房认购书,同时按认购书的约定交纳了购房定金5万元。2007年3月到被告处办理购房合同签订手续,被告却提出阁楼只享有永久使用权,而非所有权。原告不同意被告对购房合同内容作出如此变更,多次找被告协商,要求按认购书的内容签订购房合同,否则就退还定金,但遭到拒绝。故要求被告双倍返还定金10万元。
(2)被告滁州华欣置业股份有限公司辩称
违反认购约定不愿签订购房合同的是原告而非被告。按照国家有关建设规范,销售房屋阁楼无法办理所有权证,所以认购书中对阁楼约定的价格才明显低于标准层的价格。故请求驳回原告的诉讼请求。
2.一审事实和证据
安徽省滁州市琅琊区人民法院经公开审理查明:2007年1月20日,原告桑某与被告滁州华欣置业股份有限公司(以下简称华欣置业公司)协商购买该公司开发并预售的维也纳春天花园小区6幢1单元6层02号商品房一套(含阁楼),并于当日签订了意向书,约定:意向物业建筑面积92.08平方米,另加阁楼面积(待定);意向价格每平方米2 794元,总价款257 272元(不含阁楼价格);意向订金2 000元,在签订正式认购书前可退(不计息);认购方须在销售方通知签订正式认购书3日内交纳认购定金50 000元(含意向订金2 000元);原告桑某于当日交纳了意向订金2 000元。2007年2月8日双方签订了商品房认购书,约定:认购物业建筑面积92.08平方米(每平方米2 794元),阁楼42.97平方米(每平方米1 980元),认购价342 353元;认购方须交纳认购金50 000元。当日原告桑某又按认购书的约定交纳了购房定金48 000元。后因被告要求就维也纳春天花园小区6幢1单元6层02号商品房中建筑面积为92.08平方米的部分与面积为42.97平方米的阁楼分别签订“商品房买卖合同”与“阁楼附属产权使用权转让协议”而致双方意见不一。原告坚持要求对阁楼部分也签订“商品房买卖合同”,且应为其办理房地产权证;被告以阁楼无法办理产权证为由拒绝原告要求,以致双方一直未能完成签约手续。因被告不愿退还原告交付的定金。原告桑某遂诉讼来院,要求被告双倍返还原告交纳的定金10万元。
上述事实有下列证据证明:
(1)2007年1月20日原告桑某与被告华欣置业公司签订的意向书。
(2)原告桑某于2007年1月20日交纳的意向订金2 000元发票。
(3)2007年2月8日原告桑某与被告华欣置业公司签订的商品房认购书。
(4)原告桑某于2007年2月8日交纳购房定金48 000元的发票。
(5)“商品房买卖合同”和“阁楼附属产权使用权转让协议”样本。
(6)当事人的陈述。
3.一审判案理由
安徽省滁州市琅琊区人民法院经审理认为:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”另《合同法》规定,合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案当事人之所以未能签订商品房买卖合同,主要是对阁楼部分的产权归属产生分歧意见。在签订认购书时被告华欣置业公司作为出卖人,有义务向买受人说明销售阁楼不能办理产权证的状况,否则容易误导买受人,使买受人难以在全面掌握房屋产权状况的情况下基于自己利益需要的考量来选择是否购买。被告对此解释为国家明文规定和滁州市的惯常做法,认为买受人应该明知,理由不能成立。但被告华欣置业公司并非恶意违约,原告亦非无故反悔,如果仅仅因为双方对条款内容的误解及被告对告知义务的懈怠而将被告置于双倍返还定金的境地有失公平。故应根据原、被告双方未能如期签约的原因力大小分配返还份额。原告向被告交纳的50 000元中有2 000元属意向订金,根据双方签订的客户意向书的约定,意向金在签订正式认购书前可退,故适用定金罚则的金额是48 000元。
4.一审定案结论
安徽省滁州市琅琊区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第一百一十五条之规定,作出如下判决:
(1)解除原告桑某与被告滁州华欣置业股份有限公司于2007年2月8日签订的认购合同。
(2)被告滁州华欣置业股份有限公司于判决生效后5日内返还原告桑某交纳的意向金2 000元。
(3)被告滁州华欣置业股份有限公司于判决生效后5日内返还原告桑某48 000元定金的1.6倍即76 800元。
一审案件受理费2 300元,由被告滁州华欣置业股份有限公司承担1 800元,原告桑某承担500元。
(三)二审诉辩主张
1.上诉人滁州华欣置业股份有限公司诉称
(1)一审认定上诉人违反告知义务没有事实依据。(2)一审判决上诉人按1.6倍返还定金无依据。请求撤销判决,驳回桑某的诉讼请求。
2.上诉人桑某诉称
(1)2007年1月20日交纳的2 000元的性质,应作为50 000元定金的一个组成部分;(2)一审判决判被告返还1.6倍定金错误,应双倍返还定金。请求撤销原判,改判双倍返还定金10万元。
(四)二审事实和证据
安徽省滁州市中级人民法院经审理,确认了一审法院认定的事实和证据。
(五)二审判案理由
安徽省滁州市中级人民法院经审理认为:华欣置业公司在与桑某签订意向书和商品房认购书时,未告诉桑某维也纳春天花园小区6幢1单元6层02号商品房中建筑面积为92.08平方米的部分与面积为42.97平方米的阁楼需分别签订“商品房买卖合同”与“阁楼附属产权使用权转让协议”,并且阁楼不能取得所有权,在华欣置业公司提出按上述方法与桑某签订协议时,桑某不能接受,因而双方未能签订上述“商品房买卖合同”和“阁楼附属产权使用权转让协议”,故双方对认购书约定买卖房屋的意思表示未达成最终一致,因此,双方对此均不存在违约,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。因此,华欣置业公司应将依据认购书收取桑某的定金返还给桑某。关于定金数额问题。因意向书中意向条款第2条明确约定:“桑某需在华欣置业公司通知签订正式认购书三日内,交纳认购定金50 000元(含意向定金2 000元)”,且当日桑某即交纳了2 000元定金,2007年2月8日华欣置业公司和桑某正式签订商品房认购书,并另外交纳了48 000元定金。因此,桑某实际交纳的定金是50 000元,而非原审判决认定的48 000元。原审判决根据华欣置业公司和桑某对未能签订如期签约的原因力大小分配返还定金,没有法律依据。综上所述,桑某上诉请求撤销原判,改判由华欣置业公司双倍返还桑某交付的定金,共计10万元,不符合法律的规定,本院不予支持。华欣置业公司上诉请求撤销原判,改判驳回桑某的诉讼请求,也不符合法律的规定。原审判决认定事实清楚,但适用法律不当,应予纠正。
(六)二审定案结论
安徽省滁州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定,作出如下判决:
1.维持安徽省滁州市琅琊区人民法院(2007)琅民一初字第599号民事判决的第一条,即解除原告桑某与被告滁州华欣置业股份有限公司于2007年2月8日签订的认购合同。
2.撤销安徽省滁州市琅琊区人民法院(2007)琅民一初字第599号民事判决的第二条和第三条,即被告滁州华欣置业股份有限公司于判决生效后5日内返还原告桑某交纳的意向金2 000元和被告滁州华欣置业股份有限公司于判决生效后5日内返还原告桑某48 000元定金的1.6倍即76 800元。
3.滁州华欣置业股份有限公司与本判决生效后10日内返还给桑某定金50 000元及利息(利息按同期银行贷款利率计算,从2007年2月8日起,计算至前述款项付清日止)。
4.驳回桑某的其他诉讼请求。
一审案件受理费2 300元,由滁州华欣置业股份有限公司和桑某各半负担。二审案件受理费2 300元,由滁州华欣置业股份有限公司和桑某各半负担。
(七)解说
本案主要涉及问题如下:
1.本案阁楼能否出售以及能否办理产权证
根据中华人民共和国国家标准GB/T17986—2000《房产测量规范》的规定,所谓阁楼,是指位于房屋坡屋顶下部的房间。因此,阁楼是附属于标准层的,具有独立使用功能并具有一定价值。阁楼相对于标准层来说,是从物与主物的关系,标准层是主物,阁楼是从物。对于阁楼既可赠送,也可附属于标准层一并销售。而本案双方签订的认购书,已明确约定了阁楼42.97平方米(每平方米1 980元)。阁楼附属于标准层单独计算面积,单独计价,与标准层一并出售。这种操作方式,符合市场惯例,也不违反法律规定。因此,阁楼可以与标准层一并销售。
根据《房产测量规范》的规定,房屋的建筑面积是指层高2.2m以上(含2.2m)的永久性建筑。而本案阁楼仅高2.1米。因此,按照法律规定,本案阁楼是不能办理产权证的,也办不到产权证。
2.本案认购书的性质以及本案能否适用定金罚则
从合同法的一般原理来看,商品房买卖认购书是商品房买卖合同当事人在签署商品房预售合同前所订立的文书,是对双方买卖房屋有关事项的初步确认。其性质是商品房买卖的预约合同,对双方当事人具有约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。本案阁楼仅高2.1米,未达到2.2米,不能办理房屋产权证,而买受人要求出卖人办理阁楼房屋产权证,导致双方未能签订商品房买卖合同,该责任不可归责于当事人双方。因此,本案不适用定金罚则,二审改判正确。
(安徽省滁州市中级人民法院 杨达 贺建国)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2008年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第285 - 290 页