（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：江苏省启东市人民法院（2007）启民一初字第2333号民事判决书。
二审判决书：江苏省南通市中级人民法院（2008）通中民一终字第0379号民事判决书。

2.案由：建筑物区分所有权纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：李某，男，汉族，住启东市。
委托代理人（一审）：黄某，男，汉族，住启东市。
委托代理人（二审）：郁建彬，江苏南通东疆律师事务所律师。
被告（上诉人）：倪某，男，汉族，住启东市。
委托代理人（一审）：胡某，男，汉族，住启东市。
委托代理人（一审）：施某，男，汉族，住启东市。
委托代理人（二审）：朱卫娟，江苏南京正鹏律师事务所律师。
委托代理人（二审）：陈育峰，江苏南京正鹏律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：江苏省启东市人民法院。
独任庭组成人员：审判员：宋卫东。
二审法院：江苏省南通市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：任智峰；代理审判员：张勇、周舜隆。

6.审结时间
一审审结时间：2008年2月1日。
二审审结时间：2008年5月20日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称
2006年7月13日，原告通过公开竞拍取得了启东市财政局委托南通恒源拍卖有限公司拍卖的原启东市东洲大厦全部剩余资产，主要为大厦主楼四至十层，一幢一至四层教学楼，其他无证附属房屋、设施等以及国有出让土地使用权（使用面积3080.6平方米、建筑面积5200平方米、办证面积5808.24平方米）。原告在改造装修时发现，大楼中共有共用的消防控制室被被告倪某违法占用，原告与其交涉，要求被告自行撤离消防控制室遭拒，原告对消防系统无法进行改造，导致大楼至今无法投入营业。请求法院判令被告立即撤离所占用消防控制室；并赔偿因占用而造成原告损失105245.64元（自2007年9月1日起计算至诉讼之日11月9日止）。

2.被告辩称
其占用原东洲大厦大楼西南角及北转角部分55平方米左右的房产，始于2000年10月15日，根据是与东洲大厦达成的协议以及在2001年6月5日与受东洲大厦委托的启东市供销商厦集团公司所签订的租赁协议，不是原告所称的违法占有。原告在拍卖中并未取得被告所租赁55平方米左右的房产，即使原告取得该部分房产，根据“买卖不破租赁”的法律规定，原租赁合同继续有效。现原告要求被告提前撤出，缺少法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
江苏省启东市人民法院经公开审理查明：位于启东市汇龙镇公园中路545号的东洲大厦大楼原系启东市供销合作总社的办公楼，大楼建成后消防系统未经公安消防部门验收。按照1994年4月由启东市建筑规划设计院设计的东洲大厦图纸，大楼的消防控制室在一层的西南角。2001年6月20日，启东市人民政府决定将东洲大厦出售。6月30日，东洲大厦一至三层主楼及裙楼出售给了首创公司。后上海农工商超市启东有限公司向首创公司租下东洲大厦一至三层主楼及裙楼作为其营业场所，并临时在东洲大厦南侧小平房内设立消防控制室，作为其营业场所的消防控制系统，该临时消防控制系统已通过公安消防部门的验收。2001年6月5日，启东市供销合作总社下属启东市供销商厦集团公司与被告签订了租赁协议一份，内容为：根据东洲大厦2000年10月15日同倪某所签协议精神，将原东洲大厦大楼西南角（部分转北部）面积约55平方米作为经营场所，双方达成如下协议：（1）租赁时间：2001年6月5日至2009年6月4日止；（2）位置：东洲大厦大楼西南角及北转角部分面积55平方米左右；（3）一年租赁费：51000元；（4）付款办法：进驻首期付款102000元整，第二次2004年7月5日付51000元整，以后以每年的7月5日为付款日，全年租金一次性付清。协议中还就其他事项作了约定。被告在首创公司取得房产后，每年以汇款方式将租金汇给新房东首创公司。被告租赁上述房屋后开设了安踏专卖店，从事鞋业经营。
2006年7月13日，南通恒源拍卖有限公司受启东市财政局的委托，将东洲大厦的部分房地产及其相连附属设施等资产，主要有东洲大厦主楼四至十层（包括通道、楼梯、垂直电梯前通道平台、机房、大楼周围通道、水电设施、中央空调系统、消防控制系统、垂直电梯系统等公用部分）、一幢四层仓库楼（原教学楼）及相应共用分摊的商业用途土地使用权（终止日期2040年11月28日）进行公开拍卖，原告以1000万元竞拍成功，后办理了东洲大厦主楼四至十层及一幢四层仓库楼的房屋产权证，办证面积为5808.24平方米。10月8日，原告以新业主的名义会同启东市财政局工作人员向被告发出了要求其于2006年10月11日晚六点前撤出所占的公共部分的紧急通知。10月中旬，原告又约请中间人与被告协商，未有结果。2007年2月15日，启东市公安局消防大队依原告申请，作出启公消审[2007]第045号《关于同意原启东市东洲大厦主楼装修改造建筑工程消防设计的审核意见书》，主要内容为：大楼应单独设置一个消防控制室，严格按图施工，工程竣工后，应委托有资质的单位对消防设施进行检测，经检测合格申请消防验收。消防验收合格后，大楼方可投入使用。2月16日，原告开始对东洲大厦主楼四至十层房屋的室内进行装修，8月30日装修结束。由于消防控制室（面积14.09平方米）被被告占用，导致原告对大楼的消防系统（主要是消防控制室）无法进行改造，消防设施无法申请验收，大楼至今未能投入运营。原告于2007年11月3日再次与被告交涉无果，遂于11月9日提起诉讼。
上述事实有下列证据证明：
1.拍卖成交确认书一份，证明原告取得案涉房屋所有权；
2.房屋所有权证八份，证明因被告非法占用而造成无法利用的资产总值；
3.启东市财政局发出的紧急通知书，证明原告通过启东市财政局向被告发出了限期撤出所占用大楼公共部分的紧急通知；
4.东洲大厦1994年4月由启东市建筑规划设计院设计的建筑设计图中的一层平面图及目前的分摊共有面积示意图，证明消防控制室现被被告部分占用；
5.南通市公安局通公消验[2002]第27号建筑工程消防验收意见书，证明东洲大厦一至三层的消防设施于2002年1月24日通过验收合格，四至十一层部分未经验收；
6.启东市公安局启公消审[2007]第045号消防设计审核意见书，证明原告取得房产后必须在消防设施改造到位后才能使用；
7.启东市建筑设计院有限公司于2007年1月15日设计的一层改造平面图上消防控制室位置，证明消防控制室仍在原位置；
8.租赁协议复印件及给付租金的汇款单据复印件，证明被告的租赁使用情况；
9.当事人的陈述。

（四）一审判案理由
江苏省启东市人民法院经审理认为：原东洲大厦现在的业主为原告和首创公司，两业主对大楼共有部位包括消防控制室在内，享有权利承担义务。原告要求被告撤出消防控制室及赔偿其无法营业所致损失，实质是行使物上请求权和侵权损害赔偿请求权。依照物权法规定，权利人可以对妨害物权或者可能妨害物权的人请求排除妨害或消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。业主对建筑物的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。原告要求排除妨害、赔偿损失，于法有据，应予支持。被告基于与启东市供销商厦集团公司的租赁合同提出抗辩，认为租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但是，中华人民共和国消防法规定，任何单位、个人不得损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占消火栓，不得占用防火间距，不得堵塞消防通道。被告承租的房屋西北部14.09平方米部分属大楼消防控制室，该部分面积只能用作消防而不能挪作他用，故租赁合同中所涉及的该部分因违法而归于无效，但不影响除上述部分之外房屋租赁合同的效力。被告的辩解于法相悖，依法不予采纳。关于原告损失的计算，原告虽于2006年7月13日取得原东洲大厦四至十层楼的产权，也于2006年10月要求被告撤出所占的消防控制室，并为解决纠纷双方进行过协商，但因其至2007年8月底才全部装修完毕，故原告主张损失的起算时间应为2007年9月1日，按所购房产价值的同期银行贷款利率计算至2007年11月9日起诉时止，为105245.64元。

（五）一审定案结论
江苏省启东市人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第七十二条第一款，《中华人民共和国消防法》第二十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，作出如下判决：
1.被告倪某撤出原东洲大厦底层西南侧用于安踏专卖店北转角，面积为14.09平方米的消防控制室。
2.被告倪某赔偿原告李某损失105245.64元。
上述两项限被告于本判决生效后10日内履行完毕。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2550元，减半收取1275元，由被告倪某负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人诉称：原东洲大厦南侧临时消防控制室及消防控制系统服务于整个东洲大厦，而非仅为农工商超市服务。启东市公安消防大队启公消审[2007]第045号《建筑工程消防设计审核意见书》中的“大楼应单独设置一个消防控制室”，并不是指须将上诉人赶走后将消防控制室设置在主楼内，该审核意见书中的有关消防设计，已经为启公消审[2007]第0204号《建筑工程消防设计审核意见书》所变更和替代，新的意见书中并不涉及上诉人承租的房屋。东洲大厦2001年6月5日将涉案房屋出租给上诉人时，当时的出租人未利用主楼四层以上物业，并不存在违反消防法规的情形，其出租行为对于买受房屋的首创公司和被上诉人李某都有约束力，被上诉人不能因自己要求利用主楼四层以上物业而主张原租赁协议部分无效。综上所述，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人辩称：南通市公安局通公消验[2002]第27号《建筑工程消防验收意见书》充分证实原东洲大厦南侧的消防设施仅是东洲大厦一至三层农工商超市的消防设施。启东市公安消防大队启公消审[2007]第045号《建筑工程消防设计审核意见书》是根据被上诉人对东洲大厦主楼一至三层共有部位进行装修改造申报作出的答复，表明上诉人承租房屋属于大楼消防控制室。启公消审[2007]第0204号《建筑工程消防设计审核意见书》只针对主楼一至二层变更消防设计问题作出答复，因考虑到农工商超市正在营业，故对农工商超市正在使用的消防控制室不同意变动，并非说大楼其他部位改造也使用农工商超市的消防控制室。东洲大厦建造之初，消防控制室就设计在本案讼争位置，故2001年上诉人承租房屋时就存在违反消防法规的情形，租赁协议应为无效。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

2.二审事实和证据
江苏省南通市中级人民法院经审理，除对一审认定的事实和证据予以确认外，另查明，启东市公安消防大队启公消审[2007]第0204号文内容真实，是对被上诉人申报原东洲大厦主楼一至二层变更消防设计的审核意见，该意见不同意对现有的消防控制室搬迁改造是因会影响大楼已为农工商超市营业所用的一至三层主楼的消防安全，并不表明整幢大楼投入商业运营仍可以使用原农工商超市所用临时消防控制室。被上诉人李某二审中明确表示，为了大楼公共消防尽快实施，确保大楼使用者的生命财产安全，其自愿放弃一审已判决的前期上诉人经济赔偿105245.64元。
上述事实有启东市公安消防大队启公消审[2007]第0204号《建筑工程消防设计审核意见书》和当事人陈述等证据证明。

3.二审判案理由
江苏省南通市中级人民法院经审理认为：原东洲大厦建造伊始的规划设计中，案涉房屋中双方讼争的14.09平方米部分即属于消防控制室范围。2001年因大楼出售部分产权，主楼分割使用，四层以上用于办公，而一至三层主楼及裙楼为农工商超市用于商业经营。当时临时在东洲大厦南侧的房屋内设立了消防控制系统，作为农工商超市的消防控制室，此有南通市公安局通公消验[2002]第27号《建筑工程消防验收意见书》及相关建筑消防设施检测报告为证。上诉人认为该临时消防控制室系为整幢大楼提供消防控制功能的上诉主张不能成立。
2006年7月被上诉人购得东洲大厦主楼四至十层、原教学楼及共用分摊面积后，欲投入商业运营，其对主楼装修改造建筑工程消防设计申报后，启东市公安消防大队作出启公消审[2007]第045号审核意见书，其中明确大楼应单独设置一个消防控制室。后经启东市政府多次协调，由南通市勘察设计有限公司设计的072019施工图明确消防控制室仍设置于原东洲大厦消防控制室设计位置。上诉人于二审中提交的启公消审[2007]第0204号审核意见书所依据的被上诉人主要申报资料亦包括072019设计图，该审核意见不同意对现有的东洲大厦南侧的消防控制室搬迁改造是为了避免影响主楼一至三层正在运营部位的消防安全，并非允许将现有的临时消防控制室用于整幢主楼的消防控制。这样双方争议的14.09平方米的部位仍属大楼消防系统设计及使用部位，上诉人认为新的消防审核意见确定的消防设计方案不涉及其承租房屋的上诉理由不能成立。
根据我国有关消防法律、法规的规定，任何人不得占用消防控制室，包括部分占用。上诉人的占用行为不仅危及整幢大楼的消防安全，也危及自身的消防安全。同时，被上诉人作为大楼大部分面积的业主，其享有的建筑物区分所有权本身包含了对大楼消防部位面积，包括消防控制室的使用权利及安全受益权利，上诉人拒不撤出占用的消防控制室部分面积，显然侵害了被上诉人的建筑物区分所有权，被上诉人依法有权请求排除妨害。上诉人认为被上诉人作为大楼产权的继受人，应对所购产权原有负担一并承受，即所谓买卖不破租赁，以及对另一区分所有权人已经作出的出租行为不得擅自主张无效的上诉理由忽略了消防设施、消防安全固有的公共利益属性及行政管理方面的强制性，显然不能成立。
综上所述，原东洲大厦规划设计的消防控制室因暂未投入消防应用，而被大楼物业的相关权利人作为营业用房用于出租的行为不能排除该消防控制部位的公共设施属性，被上诉人作为大楼建筑物的区分所有权人，在该部分面积依然被管理部门及设计单位确定为消防设施部位的情况下，依法享有对该公共安全部位的使用、受益权能，对任何他人的占用得依法请求排除。上诉人以有租赁合同在先为由，拒绝撤出的主张不能成立，本院依法不予支持。一审判决应予维持，现被上诉人自愿放弃一审判决上诉人前期应承担的赔偿款项，本院依法予以照准。

4.二审定案结论
江苏省南通市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
（1）维持启东市人民法院（2007）启民一初字第2333号民事判决第一项，即倪某于本判决生效后10日内撤出原东洲大厦底层西南侧安踏专卖店北转角面积为14.09平方米的消防控制室。
（2）撤销启东市人民法院（2007）启民一初字第2333号民事判决第二项。
一审案件受理费2550元，减半收取1275元，二审案件受理费2550元，均由上诉人倪某负担。

（七）解说
本案系一起房屋承租人因租用房屋部分面积系建筑物消防设施专用面积而被大楼另一产权继受人请求迁出的案件，其中蕴涵了建筑物区分所有权转让对共有部分的效力、行政确认行为对民事权利的影响等重要法律问题，对同类型案件有很大的启示价值，因此应给予详尽的分析，阐明法理。
1.建筑物区分所有权转让对共有部分的效力。
建筑物区分所有权是《中华人民共和国物权法》规定的新型物权，关于其概念，法学理论上有三种定义，即“一元论说”、“二元论说”和“三元论说”，三种定义将建筑物专有部分的所有权、共有部分的持份权以及因共同关系而产生的成员权逐项添加进去。在立法例上，一元论说为日本1962年制定的《建筑物区分所有权法》所肯定，二元论说为法国1965年制定的《住宅分层所有权法》所肯定，三元论说为德国现行的《住宅所有权法》采用。我国《物权法》采用了三元论说，即业主的建筑物区分所有权的性质为一种特殊的复合性不动产所有权，其是关于专有部分的专有权、共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权（成员权）三者的结合，其中，以区分所有建筑物中的独立建筑空间为标的物的专有权是最基本的权利内容：拥有专有权，就必然享有共有权、管理权；购买房屋只需要购买专有权即可，不需另外再去购买绿地、楼梯、大门、楼道等；在不动产登记上，只登记专有权即为设立了区分所有权，共有权、管理权随之产生，不需单独进行登记；专有权标的物的大小还决定共有权和管理权的应有份额；处分专有权的效力必然及于包括共有权和管理权在内的整个区分所有权。因此，建筑物区分所有权的专有权在学理上被称为建筑物区分所有权的单独性灵魂，是三个权利中的主导性权利。我国《物权法》第七十二条第二款规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”说的正是专有权的主导性。
共有权的标的物为区分所有建筑物的共有部分，即除专用部分之外的部分。共有部分，是指区分所有的建筑物中除专有部分以外的其他部分和不属于专有部分的附属物及地基。主要包括：（1）维持建筑物安全所必需的建筑物主体结构除专有部分以外的其他部分，如基础、外墙、承重墙、支柱、屋顶等；（2）供区分所有权人共同使用的建筑物的附属物部分，如共用大门、楼梯、电梯、走廊、车库、地下室、冷暖气设备、消防设备、紧急通道、水电线路、沟管、垃圾管道、化粪池等；（3）地基，即建筑物占用范围的土地及其附属的庭院，以及围绕建筑物的空地等；（4）本为专有部分客体而具有封闭性空间，但依区分所有权人全体约定，供全体或部分区分所有人共同使用的部分。共有部分有法定共有部分和约定共有部分，全体共有部分和部分共有部分之分。法定共有部分即区分所有建筑物在性质或构造上当然共有的部分，如电梯、楼梯、基地等；约定共有部分即区分所有人通过规约，将可以专用的部分作为共有部分，如将某一房间作为集体会议室、活动室等；全体共有部分即供全体区分所有人共同使用的部分，如庭院、公共厕所等；部分共有部分即供部分区分所有人共同使用的部分，如结构性隔层、各单元的楼梯等。“共有部分是建筑物区分所有的核心重要问题”，正是共有部分把区分所有权人各自的权利以物质的形态黏合在一起，也正是共有部分的特性体现了区分所有权的重要特征。从法律上看，共有部分具有两个特性：一是从属性，共有部分为附随于专有部分的附属物或从物，两者在物理性质上具有整体不可分的完整结构体关系，业主取得区分所有权，则必定附带地取得共有部分的持份权，故各国建筑物区分所有权立法均明文规定共有部分对专有部分具有从属性；二是不可分割性，即共有部分本身不得被分割，许多国家规定，区分所有建筑物的共有部分禁止分割，除非区分所有建筑物已完成区分所有人的使用目的。《物权法》对共有部分的这两项特性未予明示，但解释上应无疑义。
正是由于建筑物区分所有权专有部分和共有部分的上述特性，权利人转让其区分所有权时，专有权、共有权、共同管理权必定是同时转让。换句话说，专有部分转让的效力及于共有部分。本案中，原告通过竞拍购得东洲大厦主楼四至十层及仓库楼后，作为大楼附属物的消防控制系统的共有权便同时购得。对照共有部分的分类，消防控制系统应属法定共有部分和全体共有部分，具有共有部分的所有一般属性。虽然《物权法》对区分所有人在共有部分的权利义务未作明细规定，但根据建设部2001年8月15日修正发布的《城市异产毗连房屋管理规定》第六条的规定，所有人和使用人对共有、共用的部位、设施，应共同合理使用并承担相应的义务，除另有约定外，任何一方不得多占、独占。第七条规定，异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。所谓异产毗连房屋，是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋，区分所有建筑物显然包括在内。因此，在案涉消防控制室（系统）的性质确定仍属共用设施的情况下，原告自然享有共有共用的权利，在他人占用（即使是消防用房的部分面积）致消防设施不能发挥功能时，有权排除妨碍。被告认为其系基于租赁关系合法取得房屋使用权，不构成侵权的看法，忽视了情势的变化。被告将消防控制室的部分面积连同相连的其他面积一并承租的行为并未取得其他业主的一致同意，并签订书面协议，因而是不妥的。只是由于大楼本身未被充分商业使用，无业主提出异议，故被告承租使用消防控制室部分面积的行为原来还只是存在法律风险。而在原告购楼用于商业经营、该部分面积必须用于原有的消防用途之后，被告承租行为存在的侵害业主共有权的法律风险便转化成了现实违法性，从而对原告构成侵权。
2.行政确认行为对民事权利的影响。
传统民法理论认为，民事权利义务关系的产生、变更和消灭缘于法律事实，包括事件和行为。行政行为作为民事法律事实中事件的一种，它对民事权利义务关系的产生、变更和消灭有着广泛、重要的影响。从行政行为的类型看，大多数的具体行政行为都可能影响到当事人的民事权利，如排污许可关系到受污染侵害人能否从排污企业获得赔偿以及能获得多少赔偿（行政许可），货物被有关部门扣押构成合同不能履行的正当理由（行政强制），国家对产业、物价政策的调整则是合同法上情势变更的最主要原因等。行政行为的这种影响力来源于行政行为的公定力。所谓行政行为的公定力，是指行政行为一经作出，即对任何人都具有被推定为合法、有效而予以尊重的法律效力。行政行为的这种法律效力是民事行为所不具备的。在民事法律关系中，一方当事人所作的意思表示，在另一方当事人承认前，不具备法律上的约束力，即使是法律规定为单方意思表示即生效的法律行为，另一方当事人明确表示拒绝接受该意思表示时，在法院作出有效判决前，这种法律行为对后者仍不具备约束力。与此相反，行政主体的行政行为一旦作出，无论行政相对人承认或反对，均只能推定其是合法、有效的，在有关国家机关依法定程序作出纠正或法院作出有效判决前，其不仅对行政相对人有拘束力，而且如果行政行为有执行内容，相对人在法定期限内不明示反对，则它还具有执行力。
行政确认行为是具体行政行为的一种，在未被有权机关变更、撤销之前，同样具有公定力，影响着当事人的民事权利义务状况。所谓行政确认，是指行政机关依法对相对人的法律地位、权利义务和相关的法律事实进行甄别，予以确定、认可、证明并予以宣告的具体行政行为。根据法律规范和行政活动的实际情况，行政确认的形式主要有：（1）确定，如颁发房屋产权证、专利证等权利证书；（2）认可，如对产品质量的认证等；（3）证明，如学历、学位证明、亲属关系的证明、货物原产地证明等；（4）登记，如产权登记、户籍登记、婚姻登记等。行政确认的内容主要有：（1）对法律上主体资格、身份及法律地位的确认。如通过企业、公司登记对企业、公司的经营主体资格的确认。（2）对权属的确认。如对土地所有权、使用权、房屋所有权的确认。（3）对法律关系的确认。如婚姻登记就是对合法有效的婚姻关系的确认。（4）对法律事实的确认。如出租车出城登记就是对出租车驶出城区这一法律事实的确认。（5）对法律责任的确认。如医疗事故鉴定、交通事故责任认定。（6）对能力的确认。如技术等级鉴定即是对个人是否具有从事某种行为的能力的确认。审判实践中许多民事法律事实便是依行政确认行为来认定，从而确定当事人权利义务的。如房地产交易实行登记的公示原则，未经登记者，房屋买卖合同不能对抗已登记的善意第三人；确定企业法人的成立和撤销的行政行为影响着企业法人对自身债务的承担情况；民政机关确认婚姻是否有效、应否撤销等还追溯性地影响了同居男女的财产分割态势。
本案中，公安消防部门的行政确认行为影响了当事人的权利义务。东洲大厦在国有资产改制出售前后存在一些不规范的资产处置行为，本案中主要就是原设计用于消防控制室的部分面积被出租用作了商铺。2001年6月5日，东洲大厦原所有权人启东市供销合作总社将原先设计、建造的位于大楼一层适当位置的消防控制室的部分面积14.09平方米与相连的大楼一层西南角及北转角的小面积房屋（约41平方米，合计55平方米左右），一道出租给本案被告用作店铺，这份合同在2001年6月30日首创公司购得东洲大厦一至三层后，出租方的权利义务由首创公司承继。首创公司购楼后还将大楼一至三层出租给农工商超市作为营业用房，农工商超市同时在大楼之外另设一处消防控制室，以满足消防需求，该消防设施也通过了公安消防部门的验收。在当时农工商超市的商业使用满足了消防安全管理要求的前提下，应该说，基于意思自治的理念，供销合作总社作为利益相关的唯一剩余的区分所有权人未对消防面积的不当使用提出异议，此时被告的承租使用行为从后果上看并无不妥。但是，当供销合作总社将大楼四至十层出售给原告后，情况发生了变化。新的区分所有权人原告要将四至十层投入商业使用，启东市公安消防大队行使消防安全管理职责，作出启公消审[2007]第045号审核意见书，明确大楼应单独设置一个消防控制室，且经政府多次协调尽量避免影响到原承租人的情况下，新的消防施工图仍明确消防控制室应设置于原东洲大厦消防控制室设计位置。其中，消防大队出具审核意见书的行为属于确认有关法律事实的行政确认行为。尽管审核意见书未明确消防控制室应置于何处，但随之由建筑设计部门出具的技术资料文件补全了有关法律事实的内容，即四至十层要作商业使用，从技术及经济的角度必须使用原设计建设的消防控制室。本案中，当事人均未对此行政确认的内容提出复议或诉讼，被告亦仅是对有关确认事实的内容在本案民事诉讼中提出疑问，而未质疑这一行政确认行为的效力，因此，该项行政确认行为的公定力应予肯定，原消防控制室的功能应予恢复。这样，原告作为业主对大楼消防设施（包括案涉14.09平方米的面积）的共有权便得以确定，其有权要求消防控制室按原有用途加以利用。正是启东市公安消防大队的行政确认行为使被告原先仅是存在法律风险的占用部分消防控制室面积的行为转化成现实的非法行为，由此，被告主张的“买卖不破租赁”原则在本案中便不再能适用。一、二审判决支持原告的诉讼请求，有充分的法理依据。值得一提的是，被告因败诉所致的商业损失，可另行通过合法途径向出租人寻求解决。
（江苏省南通市中级人民法院　周舜隆）