(一)首部
1.判决书字号:四川省自贡市责井区人民法院(2008)贡井民一初字第7号民事判决书。
3.诉讼双方
原告:王某,男,汉族,个体工商户,住四川省自贡市贡井区。
被告:自贡新鸿房地产开发有限公司(以下简称新鸿公司),住所地:四川省自贡市贡井区筱溪街1号区建设局二楼。
法定代表人:冉某,董事长。
委托代理人:廖宗明,自贡市自流井区直立法律服务所法律工作者。
5.审判机关和审判组织
审判机关:四川省自贡市贡井区人民法院。
独任审判人员:审判员:周玲。
(二)诉辩主张
1.原告诉称
2006年4月8日,原告与被告新鸿公司签订了《新鸿旭水河畔房号确认单》,约定原告购买被告开发的XX小区1栋1单元6楼2号住宅1套,建筑面积约179.6平方米,单价1278元/平方米。同日,原告按被告要求交纳20000元定金。之后,原告多次向被告提出交纳购房首付款,但被告以各种理由推脱。2006年9月1日,被告向原告提出退房,并单方面在原告交纳定金的收据上签下“同意退房”的意见,原告对此不予同意,至今未办理退房手续。现原告诉请法院要求被告履行房号确认单的义务,将房屋出卖给原告,并承担相应的违约责任。
2.被告辩称
原、被告于2006年4月8日签订《新鸿旭水河畔房号确认单》,原告交纳20000元定金属实,但被告在取得商品房预售许可证后,多次向原告要求订立正式购房合同,原告均予拒绝。2006年9月1日,原告向被告提出退房,被告按公司规定在原告持有的定金收据上批注“同意退房”,但原告至今未办理退房手续,现房屋价格上涨,原告遂要求继续履行房号确认单。被告认为,双方签订的房号确认单,仅是预约行为,并非正式的商品房买卖合同,原告提出退房,实际是解除双方的预约关系,因此,被告没有继续与原告签订正式买卖合同的义务,请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
(三)事实和证据
四川省自贡市贡井区人民法院经公开审理查明:2005年9月16日,被告新鸿公司与重庆同致房地产顾问有限公司签订《自贡旭水河畔全程策划营销代理合同书》,被告新鸿公司作为自贡市贡井区旭水河畔项目开发商,委托重庆同致房地产顾问有限公司策划、营销代理销售旭水河畔项目。2006年4月8日,原告王某与被告新鸿公司签订《新鸿旭水河畔房号确认单》,约定原告购买被告开发的XX小区1栋1单元6楼2号住宅一套,建筑面积约179.6平方米,单价每平方米1278元。同日,原告按被告要求交纳20000元定金,由被告出具收款收据。2006年6月28日,被告新鸿公司取得商品房预售许可证,之后,被告通知原告签订商品房买卖合同。2006年9月1日,原告持房号确认单及定金收据来到被告公司售房部,重庆同致房地产顾问有限公司售房部经理徐某在原告持有的定金收据背面批注“同意退房”。因原告对退房不予认可,遂诉讼来院,要求被告新鸿公司履行房号确认单义务,将位于贡井区XX小区1栋1单元6楼2号房屋出卖给原告,并承担相应的违约责任。
上述事实有下列证据证明:
1.《新鸿旭水河畔房号确认单》。
2.被告新鸿公司出具的定金20000元的收款收据。
3.商品房预售许可证。
4.被告与重庆同致房地产顾问有限公司订立的《自贡旭水河畔全程策划营销代理合同书》。
(四)判案理由
四川省自贡市贡井区人民法院经审理认为:被告新鸿公司与原告王某签订《新鸿旭水河畔房号确认单》,出卖人被告新鸿公司以向买受人原告王某收受定金作为订立商品房买卖合同的担保,确认单是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定,是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同,双方所签订的房号确认单不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容,因此,房号确认单不属于商品房买卖合同,应当属于商品房买卖合同的预约合同。被告新鸿公司不能提供证据证明双方对订立商品房买卖合同的时间进行约定,亦不能提供充分的证据证明系因原告王某的原因未能订立商品房买卖合同,因此,应当按照双方签订的《新鸿旭水河畔房号确认单》履行义务,故原告要求被告履行房号确认单约定义务的诉讼请求,法院予以支持,但原告要求被告承担相应的违约责任,因未提供证据证明,法院不予支持。被告新鸿公司辩称房号确认单不是商品房买卖合同的理由成立,法院予以采纳,但被告提出原告申请退房解除双方的预约关系,因此不应当按照房号确认单履行义务,与审理查明的事实不符,其辩解理由不成立,法院不予采纳。
(五)定案结论
四川省自贡市贡井区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,作出如下判决:
1.被告新鸿公司于本判决生效之日起10日内继续履行与原告王某签订的《新鸿旭水河畔房号确认单》的内容。
2.驳回原告王某其他诉讼请求。
本案诉讼费2455.5元,由原告王某负担455.5元,被告新鸿公司负担2000元。
(六)解说
近三年因房价飞涨,虽开发商已与买受人签订了约定定金条款的认购协议,但因房价涨速过快,开发商纷纷反悔,不与买受人签订正式合同,而宁愿适用定金罚则,作出将商品房他卖的不诚信行为。法院审理了大量此类纠纷,但对认购协议性质认识的不统一,造成司法实践中的处理很不统一。笔者想通过上述案例来研究的问题是如果王某不要求继续履行确认书,而是改为要求公司为自己的不诚信行为承担金钱给付的民事责任是否可行。只有对确认书的性质进行研究,才能得出处理意见。本案中的确认单是买卖双方约定今后一定时期内,以约定的价格、面积、户型签订正式的买卖合同的协议。就房屋买卖有关事宜进行初步确认,并可收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定,本案中的确认单应当理解为出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前先行签订的认购书或订购、预购书。应当如何认定认购书的性质呢?又应当如何处理呢?在理论界和司法实践中有三种观点:一种观点是交付定金的认购书是定金合同,只能按定金罚则处理。但在本案中,由于房价飞涨,双倍返还定金与房屋另卖他主所获得的利益相比,开发商们就会选择前者,损害买受人的利益以最大限度获得利益,这必将导致诸多的不诚信行为,有悖诚实信用的基本原则。我们应当考虑到,依照最高人民法院的司法解释在房价涨跌幅度不大的情况下,按定金罚则处理是合理的,能遏制不诚信行为,但如价格涨跌幅度过大,无论是开发商还是购房人,在房价上涨或下跌存在比定金罚则更大获利空间时,势必作出大量有悖诚信的行为。第二种观点是认购书是购房合同或是购房合同的一部分,直接按违约责任处理。本案中无论是原告还是被告,如把确认书视为合同,则均应按确认单履行各自的义务,如因开发商的过错,导致原告不能得到房屋,原告可根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”,第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定寻求法律救济。因此被告只能选择继续履行合同,否则就要赔偿原告包括可得利益在内的损失,而不仅仅是双倍返还定金,这样的处理会尽量减少双方的不诚信行为。第三种观点是认购书是预约合同,按缔约过失责任处理。本案中,原告与被告签订的房号确认单中的第四条明确约定:本房号确认单一式三份,经双方签字盖章后任何一方不得毁约。因此,确认单实际保证双方订立商品房买卖合同,是缔约的过程行为,由于被告的不诚信,导致双方不能订立合同,所以被告应按照《合同法》规定,承担缔约过失责任,赔偿原告包括预期可得利益的损失,制裁被告任意毁约的不诚信行为。从这种观点来看,本案法院的判决要求实际履行就于法无据了。
综上,在现行法律框架下,笔者认为以上三种观点中,第二种观点不符合现行法律规定,在司法实践中不能适用,但在理论上仍可进一步探讨。第一种观点符合法律规定,但在当事人未约定定金条款或未实际交纳定金的情况下无法适用,并且在房价飞涨的情况下,这种处理方法对守信方的保护并不周全,无法遏制不守信方的不诚信行为。第三种观点,因最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中未作直接规定,在司法实践运用中可能法官有底气不足的感觉。但笔者认为其符合基本法理,也符合《合同法》的规定,法官完全可以适用,按缔约过失责任处理。但上已论及这种处理方法存在当房价变化很小时不能对守信方进行周全保护之弊。所以笔者的观点是应给当事人以选择权,对于第一种和第三种观点,哪种方式对守信方更有利,当事人就可选择哪种处理方式提起诉讼寻求法律的保护,以遏制当前商品房预售中大量的不诚信行为,维护守信方的合法权益。当前法学界对预约合同的理论研究尚处于初级阶段,仍应加强研究形成大家公认的主导思想。
(四川省自贡市贡井区人民法院 周玲)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2009年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社,人民法院出版社 第123 - 126 页