（一）首部

1.判决书字号：北京市门头沟区人民法院（2008）门行初字第6号判决书。

2.案由：不服房屋登记管理。

3.诉讼双方
原告：高某，女，83岁，汉族，北京市人，无业。
委托代理人：张凤金，北京市博天律师事务所律师。
委托代理人：付某，中国平安保险公司职员。
被告：北京市建设委员会（以下简称市建委）。
法定代表人：隋某，北京市建设委员会主任。
委托代理人：周玉顺，北京市亚太律师事务所律师。
委托代理人：谭某，北京市门头沟区建设委员会干部。
第三人：刘某，女，41岁，汉族，北京市人，无业。
委托代理人：周某，无业。
第三人：付某1，女，18岁，汉族，北京市人，学生。
法定代理人：刘某（付某1之母），女，41岁，汉族，北京市人，无业。
委托代理人：周某，无业。

4.审级一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：北京市门头沟区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王敬文；审判员：陈天会；代理审判员：高立克。

6.审结时间：2008年4月11日。

（二）诉辩主张

1.被诉具体行政行为
2007年8月30日，被告市建委对案外人付某2（原告高某之子、第三人刘某之夫、第三人付某1之父）的房屋所有权转移登记申请作出“同意确权，准予发证”的审核，将北京市门头沟区XXX路26楼1单元402号房屋登记于付某2名下，并于2007年8月31日向付某2颁发了京房权证门更成字第0XXXX7号房屋所有权证。

2.原告诉称
2007年5月28日，原告高某通过公证将坐落于北京市门头沟区XXX路26楼1单元402号楼房的二分之一赠与儿子付某2，付某2于2007年8月8日去世，8月13日高某、付某3、付某4、付某等人向门头沟区人民法院起诉，要求对登记在付某3（原告高某之夫）名下的房产进行法定继承，经原告申请，法院于8月21日裁定对该房产进行查封。但被告市建委在法院查封后的8月30日给付某2办理了房屋产权登记手续，产权证号为京房权证门更成字第0XXXX7号。原告认为，被告将法院查封的房产登记给去世的人，不具有法律效力，因此诉请法院撤销京房权证门更成字第0XXXX7号房产证。

3.被告辩称
（1）原告高某不是所诉具体行政行为的相对人，也因其放弃房屋的所有权而不能成为所诉具体行政行为的利害关系人，因此原告不具备提起行政诉讼的主体资格。（2）根据《城市房地产管理法》第六条、《城市房屋权属登记管理办法》第八条及相关规定，被告市建委依法享有向付某2颁发房屋所有权证书的行政职权；付某2申请办理房屋所有权登记提交的相关证件齐全，房屋产权来源清楚，符合法律规定，被告予以登记有事实依据。（3）被告根据《城市房屋权登记管理办法》第九条、第十条的规定，依法定程序对付某2申请的事实情况进行了审查，后同意登记，并向付某2颁发了京房权证门更成字第0XXXX7号房屋所有权证，被告的行政行为程序合法。被告认为，其依职权向申请人付某2颁发房屋所有权证，法律依据充分，事实清楚，程序合法，故请求法院驳回原告高某的诉讼请求。

4.第三人述称
付某2是在原告高某放弃继承并将剩余的二分之一房屋所有权赠与付某2的情况下申请的登记，被告作出转移登记的具体行政行为并无不当，请求法院予以维持。

（三）事实和证据
北京市门头沟区人民法院经公开审理查明：坐落于北京市门头沟区XXX路26楼1单元402号楼房原系付某3与其妻高某的夫妻共有财产。2001年11月4日，付某3去世，上述房屋的二分之一份额由高某及子女付某3、付某4、付某与付某2法定继承。在继承该房产过程中，高某、付某3、付某4、付某表示放弃继承权利，高某并自愿无条件将上述房屋自己所有的二分之一赠与儿子付某2，付某2表示接受。2007年5月28日，北京市石景山区公证处分别对上述放弃继承权的意思表示与赠与合同进行了公证。2007年8月1日，付某2向市建委提交房屋所有权转移登记书，申请将上述房屋转移到自己名下，市建委于当日受理，受理细类为继承和赠与房屋，受理编号为5247188。2007年8月6日，市建委初审认定：“产权来源清楚，证件齐全，同意申请登记。”2007年8月8日，付某2去世。2007年8月13日，高某、付某3、付某4、付某向我院提起民事诉讼，要求共同继承登记在付某3名下的北京市门头沟区XXX路26楼1单元402号房屋，我院依法受理。2007年8月21日，我院裁定查封了上述房产，查封裁定书与协助执行通知书于当日送达北京市门头沟区建设委员会。在查封期间，2007年8月30日，市建委作出“同意确权，准予发证”的审核意见，8月31日，市建委为付某2颁发了“京房权证门更成字第0XXXX7号”房屋所有权证，领证人系刘某。2007年9月12日，市建委收回了颁发给付某2的房产所有权证。2007年12月28日，高某以市建委违法为付某2办理房屋转移登记为由向本院提起诉讼，请求判决撤销京房权证门更成字第0XXXX7号房屋所有权证。
上述事实有下列证据证明：
1.（2007）京石证字第2425号公证书，证明高某、付某3、付某4、付某通过公证放弃对本案诉争房屋付某3所有份额的继承权。
2.（2007）京石证字第2426号公证书，证明高某将属于自己份额的房屋赠与付某2。
3.赠与合同，证明高某将自己在本案诉争房屋中的份额赠与了付某2。
4.房屋所有权转移登记申请书，证明本案是于继承和赠与之后所进行的房屋登记。
5.门更成字第1XXX2号房屋所有权证，证明房屋原为付某3所有。
6.付某2的房产证复印件，证明房产证登记日期是2007年8月31日。
7.2007年8月13日原告等人起诉刘某的起诉书，证明诉争房屋有纠纷。
8.2007年12月24日查询结果，证明被告未协助执行法院的查封裁定，于2007年8月30日办理登记手续。
9.付某2的死亡证明，证明付某2于2007年8月8日死亡。
10.北京市门头沟区人民法院（2007）门民初字第2002号民事裁定书、北京市门头沟区人民法院（2007）门执字第1191号协助执行通知书，证明法院对该房产进行了查封，被告市建委在查封期间进行了房屋所有权转移。

（四）判案理由
北京市门头沟区人民法院经审理认为：本案主要涉及两个争议焦点：第一，原告高某是否为本案适格的诉讼主体；第二，本案被告进行房屋转移登记在程序上是否违法。
本案原告高某是否为适格主体，关键在于其与被诉具体行政行为是否存在利害关系。根据《合同法》规定，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。房屋作为不动产财产，经依法登记其所有权才发生转移，《北京市城市房地产转让管理办法》第二十三条规定“房地产权属转移的日期，以市或者区、县国土房管局登记的日期为准”，受让人取得房屋所有权的日期应为登记机关将房屋归属和内容登记完备登载于登记簿上的日期。就本案而言，付某2即使是取得门头沟区XXX路26楼1单元402号楼房的所有权，其权属转移也应当是在市建委经过受理登记、权属审核、并最终核准将转移登记事项记载于登记簿上后才发生效力，而根据市建委提供的“房屋所有权转移登记审核意见”的内容显示，该登记日为2007年8月30日，被告在庭审中也对此予以确认。然而房屋权属转移申请人付某2已于2007年8月8日死亡，房屋权属转移是无法成就的。因此，被告于2007年8月30日作出的“同意确权，准予发证”向付某2颁发了京房权证门更成字第0XXXX7号房屋所有权证的具体行政行为，与高某具有法律上的利害关系。故本院对被告所称原告已放弃房屋所有权、不具备诉讼主体资格的答辩意见，不予采纳。
原被告对本案具体行政行为在程序上是否违法的争论点有两个，即被告能否为死亡的人办理房产登记以及被告在收到法院查封裁定书后能否继续审核登记并颁发房产证。本院认为，自然人的民事权利能力源于出生，终止于死亡。就本案而言，付某2于2007年8月8日死亡，该房屋权属转移登记无法完成，故本院对被告所谓付某2的去世不影响为其颁发房产证的抗辩不予采纳。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）项、第（五）项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的以及权属有争议的房地产不得转让”的规定，房屋登记部门对已经为司法机关裁定查封的房产应当不予转移登记；然而，市建委于2007年8月21日收到法院裁定书和协助查封通知书后，未协助法院对上述房屋进行查封，其继续给付某2办理房屋转移登记显然违法。被告于2007年9月12日收回京房权证门更成字第0XXXX7号房屋所有权证的行为，虽对执行法院查封裁定书具有一定的补救作用，但对于作出京房权证门更成字第0XXXX7号房屋所有权证行为的违法性并未予以纠正。

（五）定案结论
北京市门头沟区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第2、3目，作出如下判决：
撤销北京市建设委员会颁发的京房权证门更成字第0XXXX7号房屋所有权证。
案件受理费人民币50元，由被告北京市建设委员会负担，于本判决生效之日起7日内缴纳。

（六）解说
该案在审理过程中，恰好《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）正式颁布施行。《中华人民共和国物权法》由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。《物权法》的颁布施行使得该案在所有权的转移上更加清晰明了。以房屋买卖为例，这个过程中一般发生两个法律行为，一个为原因行为，它以主体负担移转标的物所有权，或价金所有权之债务为直接目的，也就是一个合法的债权行为，通过一个买卖合同一方取得房子的所有权，另一方丧失房子的所有权；另一个为结果行为，它作为原因行为的履行行为，以所有权的现实转移为直接目的，也就是一个物权行为。这就是德国法确立的著名的“分离原则”，即物权行为的独立性原则。物权既然作为一个结果行为，被与前一个原因行为，即债权行为相分离，那么在一个交易的过程中，物权行为是否受之前债权行为的影响呢?德国法在之后提出了“抽象原则”，即以债权行为为原因行为的场合，物权行为具有抽象性，不依赖原因行为的成立或生效与否，而完全抽象于原因行为获得独立。参见龙卫球：《民法总论》，630页，北京，中国法制出版社，2001。也就是说原因行为的不成立、无效或者撤销，均对物权行为不发生影响。物权独立于债权而存在。这是传统民法上，尤其是德国民法上的物权行为理论。我国对于物权行为实际上没有完全采纳德国法的物权行为理论，而是采取了一种折中的态度。我国《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这表明我国承认物权行为的独立存在，区分债权行为和物权行为，但将原因行为作为物权行为的生效要件，否认物权行为的无因理论。参见江平审定，刘智慧主编：《中国物权法释解与应用》，40页，北京，人民法院出版社，2007。从中我们可以看出区别，德国法强调区分债权与物权，并强调物权独立于债权，债权的生效与否不影响物权。而我国物权法也强调区分债权与物权，但是不承认物权独立于债权存在，将物权的原因行为，也就是债作为物权行为的生效要件。那么一个有效的债权必然引起物权的变动吗?答案当然是否定的。这样来到我们最重要的话题——登记。
如果一个物权的变动不能以从外部查知的方式进行，必然容易引起纠纷，不利于交易安全，所以，物权的变动必须遵循公示公信原则。所以《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权登记是不动产物权唯一的公示方法，即以登记和变更登记作为权利享有和变动的公示方法。所谓不动产物权登记，是指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。不动产物权登记的内容就是关于不动产的各种物权变动的登记。参见刘智慧主编：《中国物权法释解与应用》，53页，北京，人民法院出版社，2007。理论上对于不动产物权登记主要区分为两种，一种是实质主义登记，一种是形式主义登记。形式主义登记是指登记对不动产物权变动的行为只具有确认或者证明的效力，而不能决定其能否生效。实质主义登记是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效。我国显然采纳了实质主义登记原则，这从《物权法》第九条就可以看出，其规定为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
从上面讲的三个问题，可以得出一个简单的公式：一个有效的债权+登记=不动产物权变动。不动产物权变动的两个条件缺一不可。无论是债权合同无效、被撤销，还是未经登记都不产生物权效力。回到本案，高某的赠与行为以及其与其他子女的放弃继承行为，使得付某2拥有一个债权，该债权自合同成立时生效，付某2有权请求上述债务人积极履行债务，并且即使没有办理物权登记，不影响付某2的债权效力。付某2可以依据有效成立的合同诉请法院判决强制实际履行，即强制债务人配合办理登记、转移物权。但是需要注意的是付某2在没有办理登记的情况下，仅仅拥有的是一个债权，他不是对世的，不具有排他性。该案所述房产因为没有经过登记，其所有权依然属于不动产登记簿上记载的权利人，而不是付某2，付某2不拥有该房产的所有权。这是未经登记的法律效果。而该案由于行政机关在作出具体行政行为时存在错误，使得该物权不发生变动。
（北京市门头沟区人民法院　张莹）