（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：广东省珠海市金湾区人民法院（2007）金行初字第5号判决书。
二审判决书：广东省珠海市中级人民法院（2008）珠中法行终字第73号判决书。

2.案由：房产登记。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：黄某，住珠海市金湾区。
委托代理人（一、二审）：覃某，住珠海市金湾区。
被告（上诉人）：珠海市房地产登记中心。
法定代表人：吴某，该中心主任。
委托代理人（一、二审）：谭某，该中心法制科科长。
委托代理人（一、二审）：肖某，该中心法制科副科长。
第三人：深圳市中建一局华南实业有限公司。
法定代表人：戴某，该公司董事长。
委托代理人：何某，该公司员工。
第三人：黄某1，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：李宏伟，内蒙古宏冠律师事务所律师。
第三人：麦某，现羁押于广东省四会监狱。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：广东省珠海市金湾区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李洪涛；审判员：陈德玉、黄永彬。
二审法院：广东省珠海市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张一平；审判员：林洁、乌云利。

6.审结时间
一审审结时间：2007年12月8日。
二审审结时间：2009年3月24日（因本案审理中涉及麦某的刑事责任案件的审理，且有系列相似案件，存在中止审理及和解协调的扣除审限情况）。

（二）一审诉辩主张

1.被诉具体行政行为
珠海市房地产登记中心于2003年10月21日根据第三人黄某1、麦某提供的《房地产转移登记申请表》、《居民身份证》、房屋转让款项的《发票联》、房屋买卖的《契税完税证》、《珠海市房地产买卖合同》、《房地产估价报告书》、《房地产权属证书》等，核准了麦某将珠海市金湾区红旗镇环山一路三号聚华楼二单元×房及首层×号商铺（下称聚华楼二单元×房及首层×号商铺）转让给黄某1的过户申请，颁发了粤CXXXXXX9号、粤CXXXXXX0号房地产权证书给黄某1。

2.原告诉称
2002年，麦某以虚假伪造的“中建一局深圳公司”的名义，在被告处办理了聚华楼的房地产权证，同年7月，麦某又将该房产的产权变更到个人名下。而后，麦某将聚华楼二单元×房及首层×号商铺，以现金221 600元卖给了原告，麦某在收了原告的购房款后，又另行出售给第三人黄某1，并办理了房地产权证。被告在办理麦某的聚华楼房地产权证的过程中，并没有正确审核其所提交的相关资料，有严重过失。聚华楼的原始登记是虚假和非法的，必然导致随后的一切变更转让和交易都是非法无效的，因此，黄某1的房地产权证是虚假无效的，应予以撤销。

3.被告辩称
黄某1和麦某就上述房地产共同向被告提出变更登记申请，并提交了《珠海市房地产登记条例》第三十一条规定的资料。被告按照该条例第七条规定的程序，经审查没有发现申请人的登记申请有不符合法律法规规定的情形后，核准了二人的申请，并颁发了房地产权证书给黄某1。至于之前被告将上述房地产权核准登记到中建一局深圳公司名下时，并不存在审查不实的过错。被告在核准登记过程中已经履行应尽的职责，不存在过错。因麦某以中建一局深圳公司的名义在申请办理产权登记之前，已经取得建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设工程规划许可证、土地使用权出让合同及竣工验收备案证明等具备社会公信力的政府相关职能部门出具的批准文件，所以登记机关在登记过程中，只对申请人提交的资料进行书面审查，并尽合理的注意义务即可。

4.第三人述称
第三人深圳市中建一局华南实业有限公司述称，中建一局深圳公司已于1999年11月23日更名为深圳市中建一局华南实业有限公司，法定代表人是戴某。我公司没有在珠海红旗进行过任何房产项目的开发和建设，2002年、2003年期间于珠海出现的“中建一局深圳公司”和法定代表人麦某是假冒的。
第三人黄某1述称，法律规定房屋的买卖以登记为有效，我方确认权属人为麦某后与其签订了买卖合同，并依法向被告提交了相关资料。被告依买卖双方的申请，依法为我方办理房产过户登记并签发权利证书，程序合法，应予确认和维持。
第三人麦某述称，我与原告的房产买卖是真的，黄某1是帮我做房产的评估及过户手续，变更其名下的房产登记应撤销。

（三）一审事实和证据
广东省珠海市金湾区人民法院经公开审理查明：2002年2月7日，麦某以中建一局深圳公司的法定代表人的身份并以该公司的名义（实际上中建一局深圳公司于1999年11月23日经工商登记变更为深圳市中建一局华南实业有限公司，法定代表人为戴某，麦某是以虚假的公司名义办理）在本市红镇环山一路三号投资开发房产聚华楼，办理了权属人为中建一局深圳公司证号的粤房地证字第CXXXXXX1号房地产权证。
2003年9月，麦某以上述房产是其挂靠中建一局深圳公司开发为由，又以该公司的名义，将上述房产变更登记至其个人名下，办理了权属人为麦某的粤房地证字第CXXXXXX7号产权证。
2003年8月16日，麦某将聚华楼二单元×房和首层×号商铺以221 600元卖给了原告。麦某在收取原告的购房款后，于2003年9月27日又与黄某1签订了《房地产买卖合同》，将×房以55 310元、首层×号商铺以62 640元另行出售给第三人黄某1。同年10月21日，根据黄某1和麦某的申请，被告作出本案所诉的具体行政行为，即颁发将聚华楼二单元×房和首层×号商铺由麦某转让登记给黄某1的粤房地证字第CXXXXXX9号、第CXXXXXX0号房地产权证。
自原告向麦某交清了聚华楼二单元×房的款项后即搬入居住，2003年11月，黄某1以其是权属人为由要求原告搬迁，原告至今未搬迁。原告称其是在2006年6月5日根据本院作出的（2005）金刑初字第217号刑事判决，认定麦某在涉案的聚华楼的买卖中犯了合同诈骗罪，被判处有期徒刑，才知道所买房产被麦某另行出售，利益受到侵害。所以提起本案诉讼。
已发生法律效力的本院（2005）金刑初字第217号刑事判决，判决麦某犯合同诈骗罪，认定了麦某将涉案房屋先出售给黄某，后隐瞒房已出售的事实再卖给黄某1，并办理了房产变更登记手续，并认定了办理变更登记的资料中“麦某”签字及指模为麦某本人所作的鉴定结论。
上述事实有下列证据证明：
1.粤CXXXXXX0号房地产权证书存根；
2.第三人黄某1、麦某的《房地产转移登记申请表》；
3.《珠海市房地产转让申请审批表》；
4.第三人黄某1、麦某的《居民身份证》；
5.房屋转让款项的《发票联》；
6.房屋买卖的《契税完税证》；
7.《珠海市房地产买卖合同》；
8.《房地产估价报告书》；
9.粤CXXXXXX9号《房地产权证》；
10.珠国土西区合字［2002］第0X6号《珠海市国有土地使用权出让合同书》；
11.珠国土西区合字［2002］第0XX5号《建设用地批准书》；
12.珠国土西区合字［2002］第0X2号《中华人民共和国建设工程规划许可证》；
13.珠国土西区合字［2002］第0X9号《中华人民共和国建设工程规划许可证》；
14.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；
15.《珠海市房地产登记条例》；
16.（2005）金刑初字第217号刑事判决书。

（四）一审判案理由
广东省珠海市金湾区人民法院经审理认为：黄某1和麦某就上述房地产共同向被告提出转移登记申请，并提交了《珠海市房地产登记条例》第三十一条规定的申请书、身份证明、房地产权证书、买卖合同等资料。被告颁发了粤房地证字第CXXXXXX9号、第CXXXXXX0号房产证书给黄某1，符合该条例第七条的规定，被告的核准登记行为符合法定程序。但麦某是以虚假的“中建一局深圳公司”名义进行房产开发并办理了初始的土地权属证和房产证，随后再以该公司名义变更登记到其本人名下，虽然被告在办理相应权属登记时依法进行了形式审查，且依据其他政府部门所颁发的具备社会公信力的权属来源证明文件，但由于“中建一局深圳公司”身份虚假，该登记行为违反了《城市房屋权属登记管理办法》第十三条和《珠海市房地产登记条例》第二十六条的规定，所以房地产登记是无效的，应予撤销。

（五）一审定案结论
广东省珠海市金湾区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项的规定，作出如下判决：
撤销黄某1名下的粤房地证字第CXXXXXX9号、第CXXXXXX0号房产证。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人诉称
原告的权益受到损害，是由于其自己怠于办理变更登记和麦某的一房两卖行为，登记中心的登记行为，已尽了合理的审查义务，应予维持。
（2）被上诉人辩称
原审判决认定事实于情有理，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
（3）第三人述称
我是通过合法手续购买，并办理了产权登记，是善意取得房地产权利，应受到法律保护，产权登记行为应予以维持。

2.二审事实和证据
广东省珠海市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。另查明：登记中心在本案诉讼过程中未提交麦某委托黄某1办理涉案房屋产权过户登记手续的授权委托书。

3.二审判案理由
广东省珠海市中级人民法院经审理认为：《广东省城镇房地产权登记条例》第七条和《珠海市房地产登记条例》第十四条规定，申请房地产权属登记，申请人可以委托代理人，由代理人申请登记的，应当向房地产管理部门提交申请人的委托书。原审第三人麦某没有亲自到房屋登记机构办理产权变更登记手续。在此情况下，上诉人登记中心应在收到麦某出具的授权委托书后，才可办理房屋产权过户登记。但上诉人登记中心在未收到麦某出具的授权委托书的情况下办理了涉案房屋的产权转移登记，没有尽到法定的审查注意义务，属于行政登记主要证据不足。故上诉人登记中心作出的房屋转移登记行为应予以撤销。

4.二审定案结论
广东省珠海市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
一个案件虽然审结，但留给法官的思考确没有结束，思考的结果是：或是认为原来的看法有所偏颇，提出来为己之鉴；或者是案件中存在需探知的问题，提出来为己之学。
1.行政诉讼中登记瑕疵与善意第三人权益保护问题的提出
本案虽然一、二审的结果是一致的，均认定本案所诉的房屋变更登记行为应予撤销，但撤销的理由是不同的。一审认为涉案房屋的产权变更登记符合法定程序，但因初始登记房地产权证存在“中建一局深圳公司”身份的虚假，必然导致在该证基础上所办理的房地产权证也无效，所以应撤销。而二审是直接认定因登记中心在未收到麦某出具的授权委托书的情况下办理了涉案房屋的产权变更登记，属于行政登记主要证据不足。显然，一、二审均未考虑善意取得第三人的情形。审判实践中有类似大量案例，如甲对房屋登记机构颁发给乙的房屋产权证不服提起行政诉讼，要求撤销该房屋登记行为。法院经审查认为，虽然丙以提供虚假材料证明与乙进行了房屋交易，但乙属于善意取得且经房屋登记已具有公信力。法院是否仅仅以登记行为存在提交虚假材料的情况，判决撤销对乙的房屋登记行为呢?这就存在着登记瑕疵与善意第三人权益保护的问题。审判实践中通常有以下几种裁判方式：
第一种裁判方式。虽然登记机关在职权、行政程序、法律依据等方面并无不当，且已尽了合理审查义务，但是据以登记的事实是虚假的，因而法院判决撤销或者确认违法或无效。如本文一审的处理方式。
第二种裁判方式。裁定中止行政案件的审理，建议善意第三人提起民事确权之诉，待民事判决的结果再作处理。如韩××诉登记中心的房产登记案件，一审认定登记部门将涉案房产核准变更登记给第三人周××时，虽然有形式合法的手续材料，但代理原告办理涉案房产产权变更登记的第三人魏××提交的授权委托书和房地产买卖合同中韩××的签名伪造，构成了房屋产权变更登记申报不实，所以周××的房地产权证应撤销。第三人周××表示自己根本不清楚委托书及合同签名的虚假，认为自己是善意第三人，提起上诉，二审法院以等待周××提起的关于上述房产确权的民事诉讼的处理结果为由裁定中止了案件的审理。
第三种裁判方式。认为权益受损方主要是实际产权人主张房产买卖合同及登记行为无效的，可直接提起民事诉讼，法院作出民事判决确认合同无效，同时直接判决撤销登记行为。
2.不动产的善意取得制度分析
传统的善意取得制度，仅适用于动产。现代社会，该制度已扩大适用到不动产领域。《中华人民共和国物权法》颁布之前我国立法上没有明文规定不动产的善意取得问题，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该司法解释虽涉及善意第三人的问题，但实践中一直存在是否适用于不动产之争。《中华人民共和国物权法》确立了不动产物权的善意取得制度，第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应该登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
根据立法本意，不动产善意取得应界定为：无权转让财产的人（如上述韩××诉登记中心的房产登记案件，是否存在表见代理的情形）将财产转让给第三人后，受让人是善意地取得，或第三人出于善意信赖不动产的登记的公信力（如本案例中黄某1出于对麦某房产登记的信赖），而与登记记载的权利人发生交易，并且转让的不动产已经登记于该第三人名下，此时善意第三人也即时取得不动产所有权，而不受真正权利人追夺，真正权利人只能请求侵害人或有过错的登记机关赔偿损失。
其实刑事诉讼中也体现了对善意第三人利益的维护，如《最高人民法院、最高人民检察院、公安部、国家工商行政管理局关于依法查处盗窃、抢劫机动车案件的规定》规定：“对购买赃车后使用非法提供的入户、过户手续或者使用伪造、变造的入户、过户手续为赃车入户、过户的，应当吊销牌证并将车辆无偿追缴，已将入户、过户车辆变卖的，追缴变卖所得并责令赔偿经济损失。”我们知道，刑事犯罪行为比行政违法行为具有更大的社会危害性，司法机关在打击刑事犯罪的同时，也着力保护善意第三人利益，那么审判行政案件更应如此。
3.房屋登记瑕疵与善意第三人保护应采取的裁判方式
《中华人民共和国行政诉讼法》第五条规定：“人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查”。《中华人民共和国物权法》颁布之前，人民法院审查房屋行政登记案件，一般采取的审查方式是，只要申请人提供虚假证明的，即使房产登记机关尽了合理审查义务，法院也判决撤销，不考虑第三人是否为善意取得。
如上述的第一种裁判方式，就未考虑《中华人民共和国物权法》所确定的不动产善意取得制度。有人提出行政判决撤销行政登记行为后，善意第三人可通过民事诉讼提起善意取得之诉，但根据《中华人民共和国物权法》规定的善意取得的条件来看，如果行政判决撤销了登记行为，那么善意取得的第三人再提起善意取得的民事诉讼，就缺失受让人取得该不动产或者动产的所有权的必备条件之一“转让的不动产或者动产依照法律规定应该登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，显然善意第三人的权利无法成立。
上述第二种裁判方式，似乎在行政审判中法官注意到了保护善意第三人的权利。但经过分析不难看出，这种方式不仅案中生案，不符合节约诉讼资源和减少当事人讼累的基本原则，而且事实上这种情况一般是产权已过户登记到善意第三人的名下。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：物权的取得和行使，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。那么善意第三人的物权其实已经登记确认，不存在再提起一个民事诉讼上的确权之诉的必要，可见该种裁判方式也是不合理的。
上述第三种裁判方式实际是通过民事审判程序否定行政机关具体行政行为的效力。人民法院审理房屋买卖合同纠纷案件时，只是对房屋买卖合同是否有效进行审查，并不是对房产登记是否有效进行审查。房产登记是一种行政行为，人民法院对行政机关这种具体行政行为的监督，仅限于通过行政诉讼程序进行，而且这种监督并不替代行政机关作出具体行政行为，最高人民法院曾明确作出司法解释，指出“当事人对于房产管理部门的房屋确权决定不服，可以提起行政诉讼”。
笔者认为较合理的裁判方式是：《中华人民共和国物权法》为对房产登记行为的行政审判中将第三人善意取得纳入合法性审查的范畴，提供了法律支持。在对被诉登记行为进行合法性审查的同时，应当考虑《中华人民共和国物权法》规定的不动产善意取得制度，以维护交易安全为目的，通过房屋登记产生的公信效力，以有效保护房屋交易过程中善意第三人的合法权益。这样在审判中不必机械地认为只要申请人提供了虚假证明，如本案例中出现的“中建一局深圳公司”身份的虚假等，就判决撤销登记行为，若审查登记登记机关尽了合理审查义务，取得房产的第三人是善意取得，法院即可判决维持登记行为；如审查登记机关未尽合理审查义务，但取得房产的第三人是善意取得，法院可判决登记行为违法，而不作撤销处理。
（广东省珠海市金湾区人民法院　陈德玉）