（一）首部

1.判决书字号：北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第22999号。

2.案由：商品房买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：尚某，女，汉族，北京市西城区西长安街街道办事处职员，住北京市崇文区。
委托代理人：李颖，北京市国联律师事务所律师。
被告：卢某，男，汉族，无业，住北京市朝阳区。
被告：高某，女，汉族，无业，住北京市崇文区。
被告：北京润邦房地产经纪有限责任公司，住所地：北京市朝阳区。
法定代表人：陈某，董事长。
委托代理人：张某，男，北京润邦房地产经纪有限责任公司职员，住北京市崇文区。
委托代理人：杨某，男，北京润邦房地产经纪有限责任公司职员，住北京市崇文区。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：北京市丰台区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李岩；人民陪审员：郭洪武、杜伟芳。

6.审结时间：2010年3月9日。

（二）诉辩主张

1.原告尚某诉称
被告卢某、高某系夫妻关系，坐落于北京市丰台区政馨园一区1号楼4-2105号的房屋系二人的夫妻共同财产，房屋登记在卢某的名下。我经被告润邦房地产经纪公司介绍，向卢某、高某二人购买上述房屋。2009年4月27日，高某代理卢某与我和润邦房地产经纪公司签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定：房屋成交价为1 060 000元；签订合同当日，买方向卖方交纳购房定金50 000元；卖方在2009年9月1日前将房屋腾空交付给买方；买卖双方在2009年7月1日后办理过户手续。签订合同当日，我向被告卢某支付购房定金50 000元。高某在《房屋买卖居间合同》、《补充协议》及定金收条上均签有：“卢某、高某代”。但被告至今未办理过户手续。我从房屋交易管理中心查到涉诉房屋已被被告出售他人，并已办理过户手续。我诉至法院，要求解除我与被告签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，判令被告双倍返还购房定金10 000元，承担居间服务费损失3 000元（依据居间合同，我向润邦房地产经纪公司支付的服务费），承担公告费600元和司法快递费66元。我不要求被告润邦房地产经纪公司承担责任。

2.被告润邦房地产经纪公司辩称
我认可原告所陈述的事实，我方同意解除合同。出卖人委托我方出卖房屋是由高某代办的，其没有卢某的委托授权书。高某来我公司时带着其夫妻双方的身份证、户口本和结婚证。买卖居间合同签订后，高某口头告知我方其不想卖房了，不过她没有给过我书面文件。
3.被告卢某未到庭亦未答辩。
4.被告高某未到庭亦未答辩。

（三）事实和证据
北京市丰台区人民法院经公开审理查明：位于北京市丰台区政馨园一区1号楼4-2105号房屋的产权登记在卢某的名下。2009年4月27日，高某以卢某的名义代理卢某与尚某、润邦房地产经纪公司签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定：房屋成交价为1 060 000元；签订合同当日，买方向卖方交纳购房定金50 000元；卖方在2009年9月1日前将房屋腾空交付给买方；买卖双方在2009年7月1日后办理过户手续。《房屋买卖居间合同》及《补充协议》上的卖方项下均有高某所签的“卢某、高某代”。签订合同当日，尚某向卢某支付购房定金50 000元，但被告至今未办理过户手续。
原告提供在丰台区房屋管理局出具的查询结果一份，载明：坐落于丰台区政馨园一区1号楼16层4单元2105号的房屋已过户给胡金成。

（四）判案理由
北京市丰台区人民法院经审理认为：本案涉诉房屋产权登记在卢某名下，该房屋的产权人应认定为卢某。不论卢某与高某之间存在什么人身关系，作为重大财产的处分，均应得到产权人卢某的授权。高某以卢某的名义与尚某签订了《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，但没有确凿证据证明高某得到了卢某的授权，且卢某现已把房屋过户给他人，表明卢某对高某的代理行为不予追认，故高某的无权代理导致该合同无效。对于合同无效，高某应当承担主要责任，但尚某、润邦房地产经纪公司也未尽到合理的注意审查义务，亦应承担次要责任。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。由于合同无效导致的损失应当根据当事人的过错比例承担。故高某应当将收取的定金返还原告尚某。原告的居间服务费损失应当根据各当事人的过错确定承担数额。原告尚某现以高某合同违约为由要求解除《房屋买卖居间合同合同》及《补充协议》并双倍返还定金的请求，因合同无效，本院不予支持。

（五）定案结论
北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条之规定，作出如下判决：
1.确认卢某与尚某、北京润邦房地产经纪有限责任公司之间签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》无效。
2.高某于本判决生效之日起十日内返还尚某定金五万元。
3.高某于本判决生效之日起十日内赔偿尚某居间服务费损失一千八百元。
4.北京润邦房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还尚某服务费六百元。
5.驳回尚某的其他诉讼请求。
案件受理费1 180元，公告费600元（尚需公告判决后确定准确数据），司法邮递费66元，由尚某负担200元，由高某负担1 400元（于本判决生效后十日内交纳），由北京润邦房地产经纪有限责任公司负担246元（于本判决生效后十日内交纳）。

（六）解说
本案的争议的焦点是高某与尚某签订合同的行为是属于无权处分行为还是无权代理行为。一种观点认为，诉争房屋属于高某与卢某夫妻共同财产，高某对该房屋享有部分实体权利，签订合同均系高某所为，卢某并未实际参与签订合同。故房屋买卖合同关系应当在高某与原告尚某之间发生，高某对该房屋虽然享有部分实体权利，但卢某在房屋中也享有部分实体权利，在未经得卢某同意的情况下，高某擅自处分整个房屋，侵犯了卢某的合法权益，属于无权处分。另一种观点认为，虽然卢某没有实际参与合同的签订，但高某系以卢某的名义签订的合同，在合同落款处签有“卢某、高某代”字样，故高某是以卢某的代理人的名义签订的房屋买卖合同，房屋买卖合同关系应是发生在卢某与尚某之间，但高某的代理行为并未得到卢某的授权，故属于无权代理行为。本判决采纳了第二种观点，主要基于如下认识：
1.一个人的民事行为，并非必须本人亲自所为，《民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”所以不能说不是自己本人完成的民事行为，就一定不属于该本人的民事行为。反之，一个人亲自实施的行为，也不一定均系其自己的行为。判断一个人的民事行为是代理行为还是自己的行为，关键看该行为是以谁的名义而为。本案中，高某在合同落款处签有“卢某、高某代”字样，是以卢某的名义签订的合同，而不是以自己的名义签订合同，故高某的行为属于代理行为。如果高某是以自己的名义签订合同，就应属于无权处分。
2.无权处分与无权代理行为的法律后果有相似之处。《民法通则》第六十六条规定：“没有代理权，超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”《合同法》第五十一条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”从以上法律规定可以看出，无权代理及无权处分都不是完全无效的合同，均属于效力待定合同，合同最终是否有效，要看权利人是否追认。本案中，高某在没有代理权的情况下，以卢某的名义进行卖房行为，属于无权代理。后卢某将该房屋卖给他人，没有对高某的无权代理行为予以追认，故该代理行为无效，卢某不承担合同责任，应由高某承担责任。
3.在对待善意第三人问题上，二者也有相似之处。《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”一为表见代理，一为善意取得，均是出于对善意第三人的保护。本案原告尚某明知产权登记在卢某名下，在没有卢某的委托授权的情况下，没有理由相信高某有代理权，但其仍与高某签订合同，具有过失，不构成表见代理。
综上，法院判决确认卢某与尚某、北京润邦房地产经纪有限责任公司之间签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》无效，现该判决已经发生法律效力。
本案告诉我们，无权代理与无权处分是两个不同的法律概念，虽然具有一些相似之处，但在其构成要件上是不同的，在处理实际问题中容易混淆，应当正确区分，以更好地保护当事人的合法利益。
（北京市丰台区人民法院　李岩）