(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:北京市怀柔区人民法院(2010)怀民初子第2867号。
二审判决书:北京市第二中级人民法院(2011)二中民终字第02520号。
3.诉讼双方
原告(上诉人):于某,男,1964年2月18日出生,汉族,农民,住北京市怀柔区。
原告(上诉人):宋某,男,1969年11月5日出生,汉族,农民,住北京市怀柔区。
原告(上诉人):孙某,男,1964年10月5日出生,汉族,农民,住北京市怀柔区。
原告(上诉人):邱某,男,1966年9月25日出生,汉族,农民,住北京市怀柔区。
原告(上诉人):史某,男,1966年9月24日出生,汉族,农民,住北京市怀柔区。
原告(上诉人):张某,男,1959年10月13日出生,汉族,农民,住北京市怀柔区。
原告(上诉人):韩某,男,1970年12月24日出生,汉族,农民,住北京市怀柔区。
原告(上诉人):刘某,男,1963年2月15日出生,汉族,农民,住北京市怀柔区。
原告(上诉人):马某,男,1962年7月29日出生,汉族,农民,住北京市怀柔区。
委托代理人:孙锁堂,北京市天沐律师事务所律师。
被告(被上诉人):北京市怀柔区怀柔镇南关村村民委员会,住所地:北京市怀柔区怀柔镇南关村。
法定代表人:刘某,村主任。
委托代理人:徐波,北京徐波律师事务所律师。
委托代理人:王晓楠,北京徐波律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:北京市怀柔区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:陈慧春;人民陪审员:鲍云贤、郝京霞。
二审法院:北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:王宗魁;审判员:顾国增、胡新华。
6.审结时间
一审审结时间:2010年12月10日。
二审审结时间:2011年9月20日。
(二)一审情况
1.一审诉辩主张
(1)原告诉称
2009年12月21日,九原告及杨某、邱某与被告在平等、自愿、等价有偿的基础上签订了土地租赁合同,合同约定:被告将原北京三建恒利钢模板厂占用的集体土地16.3亩及地上附着物租赁给九原告及杨某、邱某;租赁期限20年。2009年12月22日,双方又签订了补充协议,约定原告享有转租权。2010年4月7日,被告向北京市怀柔区农村承包合同仲裁委员会提请仲裁,请求解除双方签订的土地租赁合同。同年5月23日,北京市怀柔区农村承包合同仲裁委员会作出裁决,以该土地租赁合同未经村民会议或村民代表会议民主议定,违反了法律的强制性规定为由,确认原被告签订的土地租赁合同无效。《合同法》解释(二)第14条对《合同法》第52条第5项作出了司法解释:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效中的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。《村民委员会组织法》第19条规定的村集体经济项目的承包方案,村民委员会必须提请村民会议讨论决定,方可办理。该规定属于管理性强制规定,并非效力性强制规定。违反管理性强制规定并不导致合同无效。北京市怀柔区农村承包合同仲裁委员会作出的仲裁裁决适用法律明显错误。故原告于2010年6月2日起诉至法院要求:1)确认原被告于2009年12月21日签订的租赁合同及同年12月22日签订的补充协议合法有效;2)诉讼费由被告负担。
(2)被告辩称
原被告所签订的租赁合同没有经过民主议定程序,违背了相关法律规定,合同无效;且南关村有惯例,租赁土地租金每亩每年不少于1万元,本案中,16.3亩土地,每年租金10万元。合同无效,同意返还租金。
2.一审事实和证据
2009年12月21日,原告于某等九人及杨某、邱某(乙方)与被告南关村村委会(甲方)签订了土地租赁合同。该合同约定:甲方现有集体土地及房屋一处16.3亩,租给乙方使用;租赁形式为个人租赁;租赁期限20年,自2010年1月1日至2029年12月31日止;乙方每年上缴租赁费为10万元,分二次付清;乙方于每年的3月1日上交上半年租金5万元,每年的7月31日上交下半年租金5万元;乙方在租用期内,如需投资建房屋及建筑物,甲方负责相关手续,上报主管单位审批,方可实施。2009年12月22日,甲乙双方又签订了补充协议,该协议约定:因乙方承租的房屋部分结构残缺(如门窗等设施),乙方出资修缮后,所有权归乙方所有;经甲乙双方自愿平等协商,乙方承租人享有转租的权利,甲方不得干涉。合同签订后,原告向被告交纳了租赁费5万元,原告在向被告交纳第二笔租金时,被告拒收,原告将5万元租金向公证处提存。九原告在租赁的院内进行了投入。
2010年4月7日,被告南关村村委会认为原被告于2009年12月21日签订的土地租赁合同未经过法定的民主议定程序;合同内容显失公平,明显损害了村集体和大多数村民的利益;补充协议中在乙方未支付任何对价的情况下约定将房屋所有权归乙方,造成了集体资产流失;合同条款片面加重了其义务和违约责任,故向北京市怀柔区农村承包合同仲裁委员会提请仲裁,请求确认双方签订的土地租赁合同无效。同年5月23日,北京市怀柔区农村承包合同仲裁委员会作出裁决,以该土地租赁合同未经村民会议或村民代表会议民主议定,违反了法律的强制性规定为由,确认原被告签订的土地租赁合同无效。现原告认为:《合同法解释(二)》第14条对《合同法》第52条第5项作出了司法解释:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效中的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。《村民委员会组织法》第19条规定的村集体经济项目的承包方案,村民委员会提请村民会议讨论决定,方可办理。该规定属于管理性强制规定,并非效力性强制规定。违反管理性强制规定并不导致合同无效。北京市怀柔区农村承包合同仲裁委员会作出的仲裁裁决适用法律明显错误。故于2010年6月2日起诉至法院要求:确认原被告于2009年12月21日签订的租赁合同及同年12月22日签订的补充协议合法有效;诉讼费由被告负担。本案因双方各持己见,故未能调解。
3.一审判案理由
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,原被告签订的土地租赁合同中所涉及的土地为集体建设用地,在该土地上建造房屋,应经过相应国家机关审批,取得合法手续。但按照当事人提供的证据,不足以证明该块土地上的房屋为合法建筑。且2005年1月7日,南关村三委干部会研究决定,本村村民租赁本村土地,每亩每年1万元,但本案中,原告租赁的土地为16.3亩,租金为每年10万元,明显侵害了南关村集体以及其他村民的利益,合同应属无效。故原告要求确认该合同与补充协议合法有效的请求,本院难以支持。
4.一审定案结论
判决驳回原告于某、宋某、孙某、邱某、史某、张某、韩某、刘某、马某的诉讼请求。
(三)二审诉辩主张
上诉人(原审原告)诉称:持原诉意见上诉至本院,认为原判认定事实不清,适用法律不当,要求撤销原判,改判支持其诉讼请求。
(四)二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理,确认一审法院认定的事实和证据。
(五)二审判案理由
于某、宋某、孙某、邱某、史某、张某、韩某、刘某、马某与南关村村委会签订的租赁合同,未经村内民主议定程序,违反了法律、法规的相关规定,北京市怀柔区农村承包合同仲裁委员会以该租赁合同未经村民会议或村民代表会议民主议定为由,确认双方签订的租赁合同无效,是正确的。北京市怀柔区怀柔镇人民政府亦制定了村级重大事项民主议事决策八步工作法制度,于某、宋某、孙某、邱某、史某、张某、韩某、刘某、马某与南关村村委会签订的租赁合同,未依据上述工作法制度签订,属原村委会干部越权出租,租金明显过低,损害了村集体的利益。故于某、宋某、孙某、邱某、史某、张某、韩某、刘某、马某的上诉要求确认其与村委会签订的租赁合同有效,无事实及法律依据,原审法院驳回其诉讼请求,并无不当,本院予以维持。综上,原判正确,应予维持。
(七)解说
本案的核心在于原村委会主干部未通过村内民主议定程序,未经南关村村民会议或者村民代表会议民主议定,将村里的原北京三建恒利钢模板厂占用的集体土地16.3亩及地上附着物租赁给本案的9原告是否有效的问题。此现象在现实问题中普遍存在,具有一定的普遍性和指导性。未避免此类现象的发生,北京市怀柔区怀柔镇人民政府亦制定了村级重大事项民主议事决策八步工作法制度,要求涉及村里重大事项的必须按照八步工作法实施,以用来限制村委会干部损害村民的权益。9原告认为,未经过村民会议或者村民代表会议通过属于违反了管理性强制规定,而不是《合同法》解释(二)第14条所指的效力性强制性规定,不一定导致合同无效。此案中,首先,9原告与村委会签订的合同未通过村民会议或者村民代表会议民主议定,同时违反了北京市怀柔区怀柔镇人民政府制定的村级重大事项民主议事决策八步工作法制度,属于原村委会干部越权出租。其次,根据南关村近年来的相关租赁惯例,租金明显过低,损害了村集体的利益,应当赋予现村委会在法定期限内的撤销权。最后,村委会在法定期限内行使了撤销权,村委会通过将此事项交与北京市怀柔区农村承包合同仲裁委员会进行仲裁,仲裁结果以该租赁合同未经村民会议或村民代表会议民主议定为由,确认双方签订的租赁合同无效,租赁合同被撤销后,合同效力自始无效。故一二审判决正确。
(北京市怀柔区人民法院)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2012年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第209 - 213 页