（一）首部

1.判决书字号：广州市南沙区人民法院（2011）穗南法民三初字第164号。

2.案由：委托合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：汪某，男，1972年10月19日出生，汉族，住广州市天河区。
原告：张某，女，1975年4月24日出生，汉族，住址同上。
两原告共同委托代理人：李蔓，广东华安联合律师事务所律师。
被告：刘某，男，1981年1月15日出生，汉族，住广州市南沙区，系广州市南沙区南沙鸿业房地产咨询服务部经营者。
委托代理人：孟凡雷，广东恒博律师事务所律师。
被告：劳某，女，1979年2月6日出生，汉族，住广州市黄埔区。
委托代理人：黄鼎足，广东同益律师事务所律师。
委托代理人：陈平，广东同益律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：广州市南沙区人民法院。
独任审判员：徐华斌。

6.审结时间：2011年9月26日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称
两原告于2010年10月1 3日与两被告签订《房屋买卖合同》，约定两原告将其所有的位于广州市南沙区丰庭花园丰庭北街11号503房以43万元的价格出售给被告劳某；被告刘某作为中介方，须协助买卖双方办理上述房产的产权转移等一切手续；劳某付款方式为商业按揭贷款；原告须在收取定金时将权属证明原件交给刘某，并办理公证，由原告委托刘某办理与房屋交易相关的所有手续。合同签订后，劳某依约支付了合同定金，原告也与刘某办理了公证手续。在合同履行过程中，两被告主动与原告协商要求推迟办理交易手续，但到约定的日期刘某并未办理相关手续，也未支付购房款。之后三方又进行协商，原告同意延迟到2011年1月1日办理相关手续，同时签订一份补充协议。但直到2011年5月底，刘某才将购房余款235 780元支付给原告，并解释说迟延支付购房款是由于申请公积金按揭贷款过程资料不齐所致。原告于5月31日到房管部门查询时才发现，讼争房屋已过户至古某、古某1名下，而不是劳某。原告此时才知道两被告在交易过程中存在隐瞒欺诈，此时离原告合同约定的时间过了7个月，在房价飞涨的2010年至2011年，不能排除刘某偷偷将原告房屋转卖给他人是为了从中赚取差价。刘某在接收原告交付的房屋过户材料后，采用欺骗的手段私自延迟房屋交易，改变贷款方式，最后又私自将原告房屋转卖给合同外的第三人，造成我方延期收到房款，其欺诈行为剥夺了我方解除合同的机会，造成了我方无法取得房屋升值的损失。故应按照合同第13条的约定，由刘某向原告支付违约金67 050元。劳某在此次交易中配合刘某对原告实施欺诈行为，应承担连带清偿责任。故请求判令：（1）被告刘某向两原告支付违约金67 050元；（2）被告劳某对上述损失承担连带清偿责任；（3）两被告共同承担本案诉讼费用。在诉讼中，原告变更第一项诉讼请求：要求参照合同第13条关于违约金的计算方式，由刘某向原告赔偿损失67 050元。

2.被告刘某辩称
（1）在买卖合同中，我方作为居间合同关系中的一方只是根据合同法以及合同的约定向原告提供订立合同的机会以及媒介服务，我方并不存在向原告支付房款及办理过户交易的义务。至于房屋最后过户给了其他人，是我方基于原告的合法授权代为办理的。（2）我方已经严格按照房屋买卖合同履行了自己的义务，没有任何违约情形存在，更不存在造成原告损失的情形，至于原告说我方可能因为房价飞涨赚取差价，纯属原告的主观臆测。（3）《房屋买卖合同》第13条的约定，只针对买卖双方，即本案原告与被告劳某，与我方没有关系。因此我方不应承担赔偿责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。

3.被告劳某辩称
（1）房屋买卖合同成立生效之前，我方已经按照合同完全及时地履行了约定义务，即已经及时支付了定金1万元给原告。由于房屋交易时间被无限期地拖延，并且原告不断提出加价要求，后原告与我方解除了双方的房屋买卖合同。如果有违约，也是原告违反了合同约定。（2）2011年1月1日，原告与我方达成补充协议，双方再次书面确认对于以前可能发生的违约责任不予追究，并且原告在诉状中也确认，我方根本没有任何的违约行为，当然也不需要承担任何违约责任。（3）法律对于连带责任有非常明确的规定，原告与刘某之间委托代理是否存在越权代理、无权代理情况，与我方无任何关系。（4）由于原告与我方的交易无法进行，也给我方造成了损失，我方无法购买到房子，还支付了相应的中介服务费用，原告称我方配合实施欺诈完全是无中生有，我方保留向原告追索已支付的中介费用的权利。因此，请求驳回原告对我方的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
广州市南沙区人民法院经公开审理查明：2010年10月13日，原告汪某（卖方）与被告劳某（买方）、广州市南沙区南沙鸿业房地产咨询服务部（以下简称“鸿业服务部”、经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：买卖房屋地址为广州市南沙区丰庭花园丰庭北街11号503房，建筑面积79.96平方米；买卖双方同意物业成交价为430 000元，付款方式为商业按揭贷款；买卖双方同意由买方向经纪方支付6 500元作为咨询及中介服务费，如买方或卖方违约导致交易不能进行或者交易取消的，违约方必须于违约当日向经纪方支付全部咨询及中介服务费，非违约方无须再支付任何咨询和中介服务费；若卖方未能亲自办理交易过户手续，而需经纪方协助办理交易过户手续，卖方在收取定金时须将权属证明原件交经纪方并办理公证委托经纪方办理相关手续；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金（第13条）；买方签订本合同时支付10 000元给卖方作为定金，卖方收到买方所付的定金后应于7个工作日内办理银行按揭贷款提前还款手续；首期楼款（含定金）200 000元应在卖方申请提前还款受理扣款当天支付给卖方用作提前还款；315 000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，其中差额85 000元由银行放款后卖方直接转给买方。合同签订后，劳某将定金10 000元支付给刘某，由刘某转交给原告。
2010年10月15日，两原告在广州市番禺公证处办理公证委托书，记载：汪某与张某是夫妻，是南沙区丰庭花园丰庭北街11号503房的房产所有权人及土地使用权人（房地产权证：粤房地权证穗字第0450000041号），现我们委托刘某为我们的合法代理人，代表我们执行和处理下列事项：（1）有权向房管部门登记领取房屋契证手续及向国土部门办理领取土地使用证手续；（2）申报纳税、缴纳上述房产的税款和支付一切正当费用；（3）有权办理还贷赎契手续，领取抵押物资料，并到国土房管部门办理注销抵押登记手续并签署、领取相关文件；（4）有权出售上述房屋及收取房款，签订房屋买卖合同等相关文件并到国土房管部门办理产权手续。若交易不成功时，有权向相关部门办理退案手续；（5）有权办理二手楼按揭手续并签署相关文件资料……同日，汪某与鸿业服务部签订协议，确定汪某已于同日到公证处办理了受托人为鸿业服务部的公证委托书，鸿业服务部有义务帮汪某办理委托书上的具体内容直至办妥为止，并于银行放款后将银行贷款额中的230 000元转账给汪某指定账户，剩余贷款额由鸿业服务部转账到劳某指定账户。同日，汪某将《房地产权证》原件、契税完税证（发票）原件、二手房转让发票原件、税收转账完税证（发票）原件、物业维修资金卡原件各一份等办理二手房产权转移手续的资料交给鸿业服务部，鸿业服务部出具了《收件证明》给汪某。
2010年11月底，刘某将首期房款200 000元交付给原告。2011年1月1日，汪某与两被告签订《补充协议》，约定：讼争房屋的交易总成交价变更为450 000元，增加部分20 000元由劳某在办理银行按揭贷款的银行放款当日以现金形式支付给汪某；买卖双方对本协议签订前双方可能存在违约责任均不再追究，双方继续办理买卖手续。
2011年1月18日，以古某为主申请人向广州住房公积金管理中心申请办理公积金贷款，于2月28日经中心复审同意，5月18日网点复审同意发放贷款。2011年5月27日，刘某通过银行转账向汪某支付扣除相关费用后的购房余款235 780元。
2011年3月1日，刘某代理汪某与古某、古某1签订《房地产买卖合同》，约定汪某以成交价260 000元将南沙区丰庭花园丰庭北街11号503房出售给古某、古某1。同日，古某、古某1向广州市南沙区房地产交易中心递交二手房转移登记申请，刘某代理汪某在相关过户文件中签名。同日，古某、古某1与广州住房公积金管理中心、中国工商银行股份有限公司广州南沙支行签订《住房公积金借款合同》，约定古某、古某1向刘某购买南沙区丰庭花园丰庭北街11号503房，成交价为450 000元，评估价为448 000元，借款金额为307 000元。2011年3月11日，讼争房屋过户至古某、古某1名下。
另查，汪某与张某是夫妻关系。汪某为广州市南沙区丰庭花园丰庭北街11号503房原产权人，其于2010年7月7日申请以该房办理抵押贷款，2011年1月28日刘某代理汪某申请提前还贷并涂销抵押。诉讼中，两被告共同确认刘某已将定金10 000元退回给劳某。
原告于2011年7月7日提起本案诉讼。
上述事实有下列证据证明：
1.原告汪某与两被告签订的《房屋买卖合同》，拟证明原告将房屋出售给劳某及委托刘某办理交易手续的事实及三方约定条款。
2.公证委托书及《三方协议》，拟证明原告委托刘某全权办理房屋交易手续。
3.收件证明，拟证明原告将所有办理房产过户资料原件交付给刘某。
4.《补充协议》，拟证明三方约定变更交易金额及不再追究之前的违约责任的事实。
5.审批信息及房地产登记查册表，拟证明刘某私自将房屋出售给案外人古某、古某1及申请公积金贷款的事实。
6.结婚证，拟证明两原告的夫妻关系。
7.银行电子回单，拟证明刘某于2011年5月27日支付购房余款的事实。
8.房地产交易档案资料，拟证明刘某代理原告办理提前还贷并涂销抵押手续，与案外人古某、古某1签订买卖合同，并将房屋过户至古某、古某1名下，古某、古某1采用公积金贷款方式支付购房款等事实。

（四）判案理由
广州市南沙区人民法院经审理认为：原告汪某与两被告签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方均应切实履行。原告在签订合同后，根据合同的约定办理了委托刘某代为办理南沙区丰庭花园丰庭北街11号503房过户手续的公证委托书，且于同日与刘某签订协议约定银行放贷后应将贷款分别支付给汪某和劳某，即两原告的公证委托书是委托刘某代为办理《房屋买卖合同》约定的提前还贷及办理房屋过户至劳某名下等手续。但刘某在三方于2011年1月1日签订《补充协议》约定不再追究之前可能存在的违约责任和继续办理买卖手续后，仍未及时为原告办理提前还贷手续，而是在古某申请办理讼争房屋公积金贷款后的2011年1月28日才办理提前还贷手续，且在2011年3月1日以原告的代理人身份正式将讼争房屋出售给古某、古某1并办理过户登记手续。现刘某没有证据证明其已就变更房屋买受人及延期办理提前还贷手续通知原告并取得原告的同意，故刘某的行为构成对原告的欺诈，致使原告未能及时收取到购房余款235 780元，客观上造成了原告延期收到购房余款的损失，故原告要求被告赔偿该损失合理，予以支持。但《房屋买卖合同》第13条是针对买方违约如何计算违约金的约定，原告要求参照该条约定计算损失依据不足，酌情确定应由刘某向两原告赔偿损失5 000元。原告未能提供证据证明劳某配合刘某实施欺诈，故原告要求劳某对其损失承担连带清偿责任依据不足，不予支持。

（五）定案结论
广州市南沙区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定，作出如下判决：
“一、被告刘某应于本判决发生法律效力之日起7日内赔偿原告汪某、张某损失5 000元。
二、驳回原告汪某、张某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费738元由原告负担683元，被告刘某负担55元。”

（六）解说
1.案件发生的特定历史背景
本案房屋买卖关系发生在2010年10月份，当时正值房屋价格飞涨、投机性购房及炒卖商品房现象极度活跃之时，市场上不仅存在大批专业炒房人士，中介机构也利用其优势地位参与炒卖商品房，推动了商品房市场价格的过快上涨，影响了房地产市场的平稳健康发展。针对该情况，国务院及广州市政府于2010年及2011年密集出台了相关房地产市场调控政策及限购政策，并取得了一定的效果。
本案中，原告通过中介机构的服务与被告劳某签订房屋买卖合同，将房屋出售给劳某。而中介人刘某却利用原告签署的全权委托书及交付的全部办证原件，私自又将房屋出售给案外人古某、古某1，这种行为让原告有理由怀疑中介人存在联合原买方炒卖其商品房的事实。而现实生活中，也确实存在中介执业人员以自己名义或其他亲属朋友与出卖人签订房屋买卖合同后，再在市场上寻找真正的买家，然后直接将房屋过户至真正买家名下，这样不仅可以赚取差价，而且免除了一般炒房存在的交纳两重税费问题。因此，本案原告在得知房屋最终被出售给案外人时，就产生了强烈的被欺骗的感觉，进而到法院起诉主张权利。
2.涉案合同的性质
一般来说，一个合同往往只约定一个法律关系，而具体属于何种性质的合同不能只看合同的名称，而应根据双方的真实意思表示进行判断。本案原告汪某与两被告签订的《房屋买卖合同》，虽然合同名称明确写明是房屋买卖合同，但根据合同条款的约定，可以看出三方共成立了两方面的法律关系，包括：汪某与劳某之间的房屋买卖合同关系，汪某、劳某与刘某之间的居间合同关系。另外汪某与刘某根据买卖合同的约定，签署了公证委托书，则汪某与刘某之间又形成委托合同关系。
3.合同的实际履行情况
（1）关于房屋买卖合同关系。因讼争房屋最终出售给案外人，故汪某与劳某之间的房屋买卖合同并未真正履行，劳某已从汪某的代理人刘某处取回定金10 000元，即该房屋买卖合同关系实际已经解除。
（2）关于居间合同关系。根据合同法的规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。本案中，居间人已保存买卖双方签订房屋买卖合同，即其作为居间人的义务已经履行完毕，委托人也已实际支付了居间费用，故三方之间的居间合同关系已经履行完毕。
（3）关于委托合同关系。两原告出具给刘某的公证委托书虽然只记载委托刘某代为办理的是讼争房屋的买卖手续，并未明确限定只委托刘某办理出售房屋给劳某的手续。但根据《房屋买卖合同》及《三方协议》的约定及出具公证委托书的时间可以看出，两原告的公证委托书是委托刘某代为办理与劳某签订的《房屋买卖合同》约定的提前还贷及办理房屋过户至劳某名下等手续。实际上，刘某最终却将房屋出售给案外人，超越了委托权限，且未就变更房屋买受人及延期办理提前还贷手续通知原告并取得原告的同意，故刘某的行为构成对原告的欺诈，致使原告未能及时收取到购房余款235 780元，客观上造成了原告延期收到购房余款的损失。
4.违反约定的责任承担及赔偿损失的计算依据
合同法规定，受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。虽然原告最终从受托人刘某处收取了《房屋买卖合同》及《补充协议》约定的售房款，但因受托人的越权及欺诈行为，客观上造成了原告延迟收取尾款235 780元的损失，故原告要求刘某赔偿损失合理，应予以支持。另外，虽然原告根据案情及市场炒房现象提出原买受人劳某配合刘某实施欺诈的怀疑，但其没有提供证据予以证明，因此原告要求劳某承担连带赔偿责任没有依据。
关于赔偿损失的金额。原告在起诉时直接要求刘某按照房屋买卖合同中关于买方逾期支付购房款违约金的约定向其支付违约金，因该违约金条款是针对房屋买卖合同关系中买方违约的约定，不能适用于委托合同关系中受托人违约的情形，故原告该项请求没有依据。原告后来变更该项请求要求参照该约定由刘某赔偿损失，而赔偿损失数额应以实际产生的损失金额为依据，原告要求参照买方逾期付款违约金计算损失也依据不足。原告在本案中所受到的损失实际上就是延迟收取尾款235 780元的损失，因银行发放贷款的时间不能完全确定，故本院根据原告延迟收取尾款的大概时间及中国人民银行同期贷款利率酌情确定刘某应赔偿原告的损失金额为5 000元是合理的。
（广州市南沙区人民法院　徐华斌）