(一)首部
1.判决书字号:黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院(2011)爱商初字第6号。
3.诉讼双方
原告:孙某,女,1943年9月19日出生,汉族,牡丹江市第三砖厂退休职工。
委托代理人:马罡,黑龙江博学律师事务所律师。
委托代理人:张丽丽,黑龙江牡大律师事务所实习律师。
被告:中国建设银行股份有限公司牡丹江分行,组织机构代码:83020109-8。
法定代表人:周某,中国建设银行股份有限公司牡丹江分行行长。
委托代理人:王某,女,1983年5月16日出生,汉族,中国建设银行股份有限公司牡丹江分行职员。
委托代理人:吕某,男,1961年6月7日出生,汉族,中国建设银行股份有限公司牡丹江分行职员。
被告:牡丹江市拍卖行,组织机构代码:13023180-0。
法定代表人:苏某,牡丹江市拍卖行总经理。
委托代理人:顾某,男,1974年1月22日出生,汉族,牡丹江市拍卖行职工。
委托代理人:郭冬梅,黑龙江国大律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
审判机关:黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:郭红波;审判员:姜冰冰、金银花。
(二)诉辩主张
1.原告孙某诉称
2001年8月30日,被告中国建设银行股份有限公司牡丹江分行(以下简称建行牡分行)委托牡丹江市拍卖行(以下简称牡市拍卖行)拍卖门市房一栋,该房屋坐落于牡丹江市爱民区康佳街12号。建行牡分行对外公示该房屋为其所有,而牡市拍卖行对竞拍标的没有进行严格的审核。原告孙某通过竞买方式以15.5万元购买了该房屋。建行牡分行为原告办理了房照手续,原告入住该房屋。2008年,黑龙江省农垦总局牡丹江分局老干部休养所(以下简称农垦休养所)起诉至法院,称该套房屋为其所有,要求建行牡分行归还该套房屋,经法院判决撤销了建行牡分行办理的房照手续。此后,农垦休养所一直要求原告为其腾房。原告认为其通过拍卖方式购得该套房屋程序合法,手续齐全,已经合法取得了该套房屋的所有权,不存在任何过错。建行牡分行隐瞒事实真相,牡市拍卖行审核不清,造成了原告的巨大损失,损害了原告的合法权益。故原告诉至法院,请求二被告根据现在市场价值赔偿原告经济损失38.054万元(购房款15.5万元、经济损失22.554万元);鉴定费和诉讼费由二被告负担。
2.被告建行牡分行辩称
(1)牡丹江市爱民区人民法院(2008)爱行初字第10号行政判决书,并未认定建行牡分行没有证据证明拍卖房屋时买卖房屋的事实不清;(2)原告是通过竞买方式取得该房屋,并办理了房照入住该房屋,牡市拍卖行在明知该房屋产权不清晰存在瑕疵的情况下接受委托进行拍卖,应将牡市拍卖行作为第一被告;(3)原告在竞买前应对意向标的物进行核实,原告参加竞买,并在拍卖须知上签字即表示其同意以所拍卖的标的物现状进行购买,因此原告也应当承担相应的民事责任。故被告建行牡分行在该房屋拍卖、诉讼、办理房产证照等民事行为过程中无任何过错,不应承担民事责任。
3.牡市拍卖行辩称
(1)牡市拍卖行愿意在法律规定的范围内承担责任,但并不是返还房款的责任,因为拍卖所得的房款已经给付被告建行牡分行;(2)合同无效后,损失的范围仅限于实际损失,而因该合同可以取得的利益(也就是房屋差价)作为间接损失不应获得支持,应以实际损失计算;(3)原告申请鉴定房屋价值与本案没有实际的关联性,故鉴定费用应当由原告自行承担。
(三)事实和证据
黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院经公开审理查明:2001年8月30日,被告建行牡分行委托牡市拍卖行拍卖一无房照门市房一栋,该房屋坐落于牡丹江市爱民区康佳街12号,丘(地)号为395-475-1-1、建筑面积65.32平方米。牡市拍卖行在对竞拍标的没有进行严格审核的情况下,即对外公开进行拍卖。原告孙某通过竞买方式以15.5万元购得该房屋并入住。2002年2月1日,原告在牡丹江市房产管理局取得了该房屋的房照。
2008年,农垦休养所诉至牡丹江市爱民区人民法院,称本案诉争房屋为其所有,要求法院撤销牡丹江市房产管理局牡房发(2008)第87号决定,注销孙某第324126号房屋所有权证。经审理,本案诉争房屋在农垦休养所所有权证面积之内,由于牡丹江市房产管理局疏于审查、核准,致使诉争房屋重复登记,导致产权不明一房两照。故法院判决撤销牡丹江市房产管理局2008年7月1日作出的牡房发(2008)第87号关于减除省农垦总局牡丹江分局老干部休养所房证部分重叠面积的决定;限牡丹江市房产管理局在判决生效后一个月内对诉争房屋的所有权重新作出具体行政行为。2010年1月22日,牡丹江市房产管理局注销了孙某第324126号房屋所有权证。
经牡丹江华夏房地产估价有限公司估价,本案诉争房屋在估价时点以评估作价目的的房地产市场价值为38.054万元,原告支付估价鉴定费7 600元。
上述事实有下列证据证明:
1.牡丹江市拍卖行拍卖成交确认书1份和牡丹江市拍卖行成交凭证复印件1份。证明:被告建行牡分行委托牡市拍卖行拍卖门市房一处,原告于2001年8月30日通过竞买方式以15.5万元购得该门市房。
2.牡丹江市房产管理局于2002年2月1日出具的牡房权证爱民区字第324126号房产证1份。证明:坐落于牡丹江市爱民区康佳街12号,丘(地)号为395-475-1-1、建筑面积65.32平方米的商服用房所有人为原告。
3.牡丹江市爱民区人民法院(2008)爱行初字第10号行政判决书1份。证明:被告通过拍卖方式卖给原告的房屋,实际为黑龙江省农垦总局牡丹江分局老干部休养所所有,二被告存在欺诈行为。
4.牡丹江市房产管理局牡房发(2010)第5号文件1份。证明:2010年1月22日牡丹江市房产管理局注销了孙某第324126号房屋所有权证,造成了原告的损失。
5.牡丹江华夏房地产估价有限公司出具的房地产估价报告一份、鉴定费票据1份。证明:坐落于牡丹江市爱民区康佳街12号商服用房市场价格为38.054万元,原告支付鉴定费7 600元。
(四)判案理由
黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院经审理认为:关于本案案由的确定。本案系拍卖合同履行完毕后发生纠纷,在订立合同过程中,二被告违背诚实信用原则,造成了原告的损失,因此应承担缔约过失责任,故本案的案由不应定为拍卖合同纠纷,应当定为缔约过失责任纠纷。
关于二被告各自应承担的民事责任。《中华人民共和国拍卖法》第六条、第五十八条规定:“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”、“委托人违反本法第六条的规定,委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的,应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的,应当承担连带责任”。本案诉争房屋归农垦休养所所有,被告建行牡分行在没有取得该房屋产权证的情况下,委托被告牡市拍卖行将不属于建行牡分行所有的房屋予以委托拍卖,造成拍卖行为无效,因该拍卖合同取得的财产,应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,故被告建行牡分行应当返还原告购房款15.5万元并赔偿原告因此所造成的损失。被告牡市拍卖行未举证证明其在接受委托拍卖时是否明知委托人对拍卖物品是否具有所有权或处分权,其没有尽到了解拍卖物详情的义务,应当承担举证不能的法律责任,即与建行牡分行承担连带赔偿责任。
关于原告主张的经济损失22.554万元即房屋升值部分价款的定性。拍卖合同无效,违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中,赔偿范围除积极损失外,仅限于信赖利益,信赖利益损失主要是指实际损失、履行费用及合理的间接损失,如信赖所订立的合同有效,从而丧失了与他人订立有效合同的机会而产生的损失。本案房屋拍卖合同成立并实际开始履行后,房价大幅上涨,升值部分的数额即22.554万元不仅是完全可以确定的,而且已为买受人原告实际享有。此利益依附于不动产之上,当原告占有此不动产并随后取得房屋所有权时,此利益与不动产并不分离。但是,拍卖合同被确认无效,不动产需要返还时,此部分便在理论上从不动产中分离并显现出来,不再依附不动产返还给有过错的出卖人,而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内所产生的自然孳息,其所有权人为买受人,并且此种损失由于出卖人的过错行为直接产生,故当拍卖合同无效后,根据公平原则,原告即买受人实际享有的升值部分应该作为合理的间接损失要求被告予以赔偿。故被告牡市拍卖行提出的房屋差价不应作为间接损失获得支持的辩解,本院不予支持。
(五)定案结论
本案的案由为缔约过失责任纠纷。被告牡市拍卖行与建行牡分行承担连带赔偿责任。原告实际享有的升值部分合理的间接损失被告应予以赔偿。
黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国拍卖法》第六条、第七条、第四十一条、第四十二条、第五十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,作出如下判决:
“一、被告中国建设银行股份有限公司牡丹江分行于本判决生效后5日内返还原告购房款15.5万元并赔偿经济损失22.554万元,以上合计38.054万元;
二、被告牡丹江市拍卖行对上述款项承担连带赔偿责任。
案件受理费7 122元、鉴定费7 600元,由被告中国建设银行股份有限公司牡丹江分行、牡丹江市拍卖行负担。”
(六)解说
一般合同的无效,损害赔偿范围如何确定。从理论上说,一般合同的损害赔偿范围根据合同被解除还是被宣告无效、被撤销的不同而有所区别,前者大致应包括积极损失和可得利益损失的赔偿;而后者则仅限于对信赖利益损失的赔偿。一般合同解除后的损害赔偿采用完全赔偿原则,根据我国《合同法》第113条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定,其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿,还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿,其结果是实现合同如约履行后的状态。
如果合同被确认无效或被撤销,违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中,赔偿范围除积极损失外,仅限于信赖利益,且仅以履行利益为限,其结果是恢复到合同订立以前的状态。即当事人因信赖合同有效而履约,当合同被确认无效或撤销后,为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。信赖利益与可得利益不同,具体包括当事人在订立合同过程中支出的合理费用;准备履约所支出的费用;为支付上述费用所失去的利息;合理的间接损失。这里的间接损失,是当事人因信赖此合同有效而丧失其他签约的机会,司法实践中由于其是否合理难以确定故一般不包括在损害赔偿范围内。
本案房屋升值部分的定性。很多学者认为,无效合同具有不可履行性,当事人在订立无效合同以后不得履行合同。但是,如果作为房屋出卖人故意隐瞒致使合同无效的事实,而买受人对此又并不知情,则这份无效合同将必然履行。而同时,由于合同本身的违法性,有很多无效合同在订立以后很久才被确认为无效,此时的房屋很可能已经升值至原购房价格的数倍。按照前述一般无效合同的原则,想要恢复到合同订立以前的状态是不可能的,房屋升值部分也显然不能作为买受人的信赖利益予以赔偿。如果合同解除后,买受人即可将房屋升值部分作为可得利益损失要求出卖人赔偿。但是,可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得,由于违约行为发生而未实际发生的利益,具有未来性、期待性和现实性。房屋买卖合同成立并实际开始履行后,房价大幅上涨,升值部分的数额不仅是完全可以确定的,而且已为买受人实际享有。此利益依附于不动产之上,当买受人占有此不动产并随后取得房屋所有权时,此利益与不动产并不分离。但是,一旦合同被确认无效,不动产需要返还时,此部分便在理论上从不动产中分离并显现出来,不再依附于不动产返还给有过错的出卖人,而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内的无论是经营还是居住所产生的自然孳息,其所有权人为买受人。
上述案例中,出卖人委托拍卖行将不属于其所有的房屋予以委拍卖,造成拍卖行为无效,出卖人有过错,除需返还买受人购房款外,还应赔偿买受人超出原买卖合同价款的房屋升值部分,应该是比较公平的做法。
(黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 姜冰冰)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2012年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第249 - 254 页