（一）首部

1.调解书字号：广东省广州市海珠区人民法院（2012）穗海法民三初字第1033号民事调解书。

2.案由：相邻关系纠纷。

3.诉讼双方
原告：李某，男，1962年生，现住美国。
原告：冯某，男，1969年生，住广州市越秀区师好巷。
两原告共同委托代理人：梁耀林，男，1938年生，住广州市越秀区新河浦路。
被告：保利房地产（集团）股份有限公司，住所地：广州市海珠区阅江中路668号保利国际广场北塔30层。
法定代表人：宋某，公司董事长。
委托代理人：刘祺、麦小雅，公司职员。
第三人：陈某，女，1980年生，住广东省佛冈县石角镇。
第三人：吴某，男，1980年生，住广州市萝岗区金坑银岭街。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：广东省广州市海珠区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：蔡华强；人民陪审员：曲营建、高建民。

6.审结时间：2012年7月3日。

（二）诉辩主张

原告李某、冯某诉称：原告与被告保利房地产（集团）股份有限公司于2005年7月11日签订“商品房买卖合同”，购买了保利花园××街1号1003房，该物业是2006年4月30日交付使用。原告入住后于2009年3月9日发现室内卫生间的天花（即楼上1103房卫生间的底部）漏水，当天已要求保利花园物业公司服务中心协助找被告与1103房业主（即本案第三人陈某、吴某）协商维修。物业公司第二天派出工作人员联系第三人，告知1003房漏水情况需要协商维修，同时告知目前还在保修期内，开发商将免费维修，但第三人以生活不方便为由不同意维修。在经过多次协商后，第三人最后答复同意维修，但要求物业公司先交3万元现金作为保证金，才让施工人员入屋维修。物业公司将情况报请开发商，开发商同意在保修期内进行免费维修。但开发商认为第三人的要求不合理而一直未进行维修。原告得到物业公司的帮助，经过两年多时间与第三人商谈，均不能解决问题。原告认为漏水源于1103房，受害者不是1103房，而是1003房，原告一家人在这两年多时间十分受罪，在此情况下，被迫向人民法院要求解决。故起诉请求：（1）判令被告维修保利花园××街1号1003房内的卫生间天花（即楼上1103房卫生间的底部）漏水部位；（2）判令第三人让被告进入1103房卫生间进行维修；（3）本案诉讼费全部由被告支付。

被告保利房地产（集团）股份有限公司辩称：被告一直同意维修，但第三人拒绝提供维修便利，并提出不合理的要求，责任在于第三人。
第三人陈某、吴某述称：根据被告提供的维修方案，维修期间第三人无法使用卫生间，第三人一家老小在此情况下不可能继续在该房居住，需要另找住处，被告需提供住宿费。而且被告预估的工期长达半个月，第三人家里放有财物，不可能放心让陌生人在家里施工，第三人需要请假在家看护，故被告需支付误工费。

（三）事实和证据
广东省广州市海珠区人民法院经公开审理查明：原告李某、冯某于2005年7月11日向被告保利房地产（集团）股份有限公司购买了广州市海珠区保利花园××街1号1003房，该物业于2006年4月30日交付使用。2009年3月9日，原告发现室内卫生间的天花（即楼上1103房卫生间的底部）出现漏水，当天即要求物业公司协助找开发商（本案被告）和1103房业主（本案第三人陈某、吴某）协商维修。物业公司第二天即派工作人员联系第三人，告知1003房漏水情况，同时告知还在保修期内，开发商将免费维修，但需第三人提供进入其卫生间施工的维修便利。第三人则以生活不方便及需人看护、影响工作为由不同意协助维修。此后当事各方经过两年多时间商谈，一直未能解决问题。原告遂于2012年提起本案诉讼。

（四）判案理由
本案当事方根据法庭建议的方案达成调解，虽是调解结案，但调解方案契合裁判思路，值得深入探讨。本案调处所依据的主要法条为《中华人民共和国物权法》第八十八条和第九十二条，具体裁判思路如下：相邻房屋漏水纠纷中的受损房屋如果仍在保修期内，开发商应提供免费维修，楼上业主应提供维修便利，但提供维修便利一方因此遭受的损失应由开发商一并负担。对于在维修前已可以明确预见到的损失，应允许提供便利一方在维修前主张。至于损失的范围和具体数额，可以根据生活经验法则和提供维修便利方的实际情况加以确定和量化。

（五）定案结论
双方最终达成的调解协议如下：
（1）被告保利房地产（集团）股份有限公司自本调解协议生效之日起20日内，为原告李某、冯某维修广州市海珠区××街1号1003房内的卫生间天花（即楼上1103房卫生间底部）漏水部位，施工期间第三人陈某、吴某须提供开门等维修便利。
（2）维修工期预计是15天，施工时间为上午8：30-12：00、下午2：00-5：30，被告需向第三人支付施工期间的误工费（100元／天）和住宿费（300元／天）。被告在本调解协议生效之日起15日内向第三人预付10天的误工费和住宿费，剩余5天的误工费和住宿费被告需在完工之日起10日内支付给第三人，如实际施工期不是15天，双方同意在完工之日起10日内按实际施工期进行结算，多退少补。
（3）本案受理费50元由原告负担。

（六）解说
本案争议的焦点在于：提供维修便利的第三人所遭受的损失是否应由提供免费维修的开发商负担?住宿费和误工费是否可作为第三人的损失?第三人是否可以在维修完成前主张损失，如果可以，损失补偿标准如何量化，以及第三人是否可对维修施工时间提出限制?
本案虽经调解结案，但值得深入探讨。本案调处的法律关系为区分所有建筑物相邻关系，一般称为不动产相邻关系。区分所有建筑物相邻关系为罗马法以来民法上的一项重要制度，是指相邻各方在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。参见彭万林主编：《民法学》，303页，北京，中国政法大学出版社，2001。
我国物权法规定，不动产权利人利用相邻不动产造成损害的，应赔偿相邻不动产权利人的损失；但是对于赔偿的主体、损失主张的诉讼规则、损失的范围和具体量化问题，缺乏进一步的规定。本案涉及房屋保修期内开发商免费维修时造成提供维修便利方损失的责任承担主体以及损失的范围和量化计算等问题。
第一，承责主体：提供维修便利一方的损失是否必然由“不动产权利人”负担?
《物权法》第九十二条规定，“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿”。严格按该规定，本案楼上业主因提供维修便利而遭受的损失应由“不动产权利人”即楼下业主承担。但本案的特殊之处在于受损房屋仍处于保修期内，开发商需提供免费维修，故开发商一并承担维修所造成的损失也属应有之义。如果机械理解上述法条，则可能会判定由楼下业主承担维修损失，而楼下业主在承担损失后可另行向开发商主张。这种裁判思路虽然不能说是错误，但无疑会增加当事各方的诉讼成本，同时也让事情变得复杂，不利于矛盾的迅速解决。故在不动产相邻各方以外的第三方承担免费维修义务的情形，因利用相邻不动产进行维修而引起的损害赔偿责任可判定由承担免费维修义务的第三方直接承担。
第二，损失的事前主张规则——实际发生原则的例外。
关于本案第三人的损失赔偿主张，有观点认为，在不动产维修完成后才能最终确定损失的大小，故应根据损失实际发生原则，在维修完成后第三人才能进行主张，第三人现在提出损失赔偿主张应不予支持。但此规则似与公平合理原则存在一定冲突。于提供维修便利的一方而言，虽然其义务为法定，但在传统意义上说仍属于“乐于助人”一方。在大多数类似的相邻纠纷中，相邻各方（包括承担免费维修义务的第三方）关于损失赔偿的数额都会存有争议，甚至不排除出现不动产权利人和承担免费维修义务的第三方互相推诿的情况，往往需通过法院解决争议，如裁判认定第三人在维修完成前不能提出损失主张，将导致“乐于助人”一方在提供协助便利后还需要为主张损失而陷入诉累，这无形中加重了提供维修便利一方的负担，既与相邻关系制度的立法本意相悖，也不符合公平、合理的法律精神。
考察提供维修便利的不动产权利人可能造成的损失，损失的范围在实际维修前已经可以大致确定，一般主要包括住宿费和误工费。对于这部分可以明确预见的合理损失，应该允许提供维修便利方在维修开始前进行主张。而对于维修施工可能造成的其他意外损失，可在维修完成后另行主张。当然，以上事前主张的权利也应合理行使，在实际生活中，如情况紧急，房屋急需维修，而不动产相邻各方对于需支付的合理损失达成了共识，只是对于费用范围和费用标准存在争议的，应提供维修便利一方不得因此而拒绝提供维修便利，如因拒绝提供维修便利而造成不动产权利人损失扩大的，拒绝提供维修便利方需承担相应的法律责任。
当然，为彻底避免不动产相邻各方因损失赔偿的争议而延误维修，可以考虑建立相邻维修保证金制度，在急需维修而双方又对损失赔偿产生争议的情况下，可由需利用相邻不动产一方向物业管理公司预先支付一笔维修保证金，以消除提供维修便利方无法获得合理补偿的顾虑。相应的法律制度和具体操作方法可由物权法或物业管理条例加以规定。
第三，损失的精确量化问题。
由于是在维修前主张损失赔偿，而损失尚未实际发生，故对于损失数额可由办案法官酌情判定，但也需根据一定的规则对损失进行尽可能精确的量化。住宿费和误工费的损失并没有固定的标准，可根据生活经验法则加以确定，如住宿费可根据提供维修便利一方房屋的档次和居住人数情况参照同级别的酒店、旅舍的住宿费标准加以确定，而误工费则可参照提供维修便利一方看守房屋人员的收入情况加以确定。本案第三人在诉讼中提出的住宿费和误工费标准较高，经办法官在详细了解了第三人的家庭情况和拟安排看守房屋人员的收入情况后提出了适当的建议，最终双方在法庭建议的基础上达成了调解。
第四，利用相邻不动产的合理性问题。
本案中第三人对被告的维修时间提出了较为严格的限制，被告认为过于苛刻，表示维修时间过短将导致工期的延误，增加原告和被告的损失。在法庭调解过程中双方均作出一定让步，最终双方协商确定的施工时间和一般单位的上班时间一致。
从裁判的角度看，提供维修便利一方对施工时间提出限制有其合理性，在学理和法律上均有一定的依据。有学者就曾指出，区分所有建筑物相邻关系的内容虽然琐碎、复杂，但主要包含了两个方面：一是，区分所有权人在其他区分所有权人因维护、修缮专有部分或设置管线，必须进入或利用其专有部分时，应给予便利，无正当理由不得拒绝；二是，区分所有权人维护、修缮专有部分或行使其权利时，不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全及卫生。参见梁慧星等：《中国物权法草案建议稿：条文、说明、理由与参考立法例》，279页，北京，社会科学文献出版社，2000。《物权法》第九十二条也规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。根据“尽量避免”造成损害的原则，不动产权利人应在合理的范围内行使其权利，对于提供维修便利一方的合理主张不动产权利人负有容忍的义务。具体到施工时间的限定，如果双方争执不下，一般可考虑根据上班时间加以合理确定。首先，误工费对应的时间即是上班时间。其次，从不影响提供维修便利方的日常正常生活的角度考虑，按上下班以及作息规律来确定施工时间也较为合理。
总的来说，提供相邻便利一方既负有提供便利的义务，又享有请求排除相邻妨害的权利。不动产权利人在利用相邻不动产时应选择对提供相邻便利一方损失最小的方案，而且在施工完毕后也应及时清理现场，恢复原状。
（广东省广州市海珠区人民法院　蔡华强）