（一）首部

1.判决书字号：福建省厦门市海沧区人民法院（2012）海民初字第2192号民事判决书。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：厦门泰吉运动器材有限公司（以下简称泰吉公司），住所地：福建省厦门市同安区圳南七路47、49、51号6＃厂房。
法定代表人：徐某，公司董事长。
委托代理人：陈东升，福建银声律师事务所律师。
被告：骏士（厦门）日用品有限公司（以下简称骏士公司），住所地：福建省厦门市同安区圳南七路51号7号厂房2F。
法定代表人：林某，公司总经理。
委托代理人：侯某，公司职员。
委托代理人：吴小红，福建闽台律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：福建省厦门市海沧区人民法院。
独任审判：审判员：陈基周。

6.审结时间：2012年10月24日。

（二）诉辩主张

原告泰吉公司诉称：被告骏士公司由于经营需要，于2010年4月13日与原告签订“厂房买卖合同”一份，合同约定：被告向原告购买自建厂房一座，坐落于同安区新民镇圳南路51号之七号厂房共4层，土地使用期限为50年，预测建筑面积为5 920.4平方米，价格每平方米为人民币1 350元；原告应在此栋厂房办理独立产权完毕后10日内办理买卖过户登记手续；本合同未尽事宜由双方协商补充确定，补充约定与本合同具有同等法律效力；因应于政府有关单位需要而起草的任何合同，均以此合同为准等。合同签订后，原告依照约定履行，于2010年6月15日将厂房交付给被告。2011年2月24日，双方经对账后再共同签订“协议书”一份，确认实测厂房建筑面积为5 951.51平方米，按原约定的厂房单价每平方米人民币1 350元计算，被告合计应当支付原告购房款为8 034 538.5元，扣除被告已经实际支付的3 725 403.88元，被告还应当支付原告购房款4 309 134.62元，双方共同确认被告应当在该房产办理过户手续后的45天内一次性付清尾款4 309 134.62元给原告。其后双方依约办理过户手续，但购房尾款经原告多次催讨，被告仅再付款303 258.10元，余额购房款4 005 876.52元至今未付。故原告诉至法院，请求判令：第一，被告支付原告购房款4 005 876.52元及逾期付款利息（以4 005 876.52元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率标准，从2011年11月27日计算至还清款项之日止）；第二，本案诉讼费用由被告承担。

被告骏士公司辩称：原、被告双方就本案的厂房买卖于2011年10月8日重新签订一份编号为0032762的“存量房买卖合同”，该份合同是对双方前一份合同的变更，是双方的意思真实表示。该合同第四条约定的购房总价款为6 100 297.75元，而非原告所主张的8 034 538.5元。且根据国土资源与房产管理局颁布的合同可看到价款是6 100 297元，而被告已经支付了部分款项。因此我方尚欠原告的购房价款少于原告主张的数额。按总价6 100 297元计算，扣除被告已实际支付的款项后的余款，被告同意支付。请求驳回原告不当的诉讼请求。

（三）事实和证据
福建省厦门市海沧区人民法院经公开审理查明：原告泰吉公司与被告骏士公司于2010年4月13日签订“厂房买卖合同”一份，合同约定：被告购买原告自建的坐落于厦门市同安区新民镇圳南七路51号壹【栋】七号厂房共4层，用途为工业厂房，建筑面积为5 920.4平方米（以实际房产证面积为主），土地分摊面积1 450平方米并有附属设施电梯两部；厂房价格为1 350元/平方米，总价为7 992 540元（以房产证面积计算结果为准）；付款方式及期限：签约之日支付定金1 000 000元整，原告办理房产证及土地分摊完后，办理过户之前交付第二期款2 000 000元，被告向银行贷款后，所贷出来的款项支付尾款；原告在办理好产权证后应及时协助被告办理产权过户手续，在办理产权过户中所发生的相关费用均由被告负担；本合同未尽事宜由双方协商补充确定，与本合同具有同等法律效力，因应于政府有关单位需要而起草的任何合同，均以此合同为准等。合同签订后，原告于2010年6月15日向被告交付了案涉厂房的钥匙。2011年2月24日，原、被告双方法定代表人签订“协议书”一份，约定本案购房款计8 034 538.5元（5 951.51平方米×1 350元/平方米），扣除被告已支付的3 725 403.88元，被告还应支付购房款4 309 134.62元；在房产证过户完成手续后，被告拿到房产证之正本文件及过户所开的发票之后，被告应在45个工作日内一次性将尾款4 309 134.62元支付给原告，不得有异议。2011年10月8日，原、被告双方签订一份编号为0032762的“存量房买卖合同”，约定被告向原告购买案涉厂房（建筑面积5 951.51平方米），其中合同第四条“房产成交价”约定：“买卖双方商定上述房产成交价为人民币6 100 297.75元，不包括该房产的附属设施、设备等物品”。合同第十三条约定，“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之一向守约方支付违约金”等。此外，双方还约定了其他条款。后双方以该“存量房买卖合同”向厦门市国土资源与房产管理局申请办理产权过户手续，厦门市国土资源与房产管理局于2011年10月12日向被告颁发了厦国土房证第00880351号“厦门市土地房屋权证”，将案涉厂房权属过户登记至被告名下。后因房地坐落变更，厦门市国土资源与房产管理局于2011年12月22日就案涉厂房向被告颁发了厦国土房证第00893718号“厦门市土地房屋权证”。现原告认为被告尚欠购房余款4 005 876.52元至今未付，故诉至本院。
另查明：第一，本案“厂房买卖合同”签订后，被告于2010年4月14日向原告支付购房款500 000元，于2010年4月29日支付购房款681 210元，于2010年12月17日支付购房款500 000元。期间，被告于2010年5月17日、18日向原告支付了共计1 540 807.23元，于2010年5月21日、31日向原告支付了共计503 386.65元；原告先后向被告开具了日期为2010年5月18日、金额为1 540 807.23元，日期为2010年5月31日、金额为503 386.65元的收据各1份。后被告以前述金额为1 540 807.23元的收据向原告换开了金额分别为540 807.23元、500 000元、500 000元的3份收据；以金额为503 386.65元的收据重新换开了相同金额的收据。双方于2011年2月24日签订“协议书”后，被告于2011年4月1日以代缴税款结算方式支付原告28 787元。其后，被告又先后于2011年5月27日、2011年10月30日向原告分别支付购房款253 641.75元、20 830元。以上款项合计4 028 662.63元。第二，除上述款项外，被告法定代表人林隆元先后于2010年6月13日、2010年8月1日通过银行转账向被告法定代表人徐某支付款项166 254元、100 432元。原告庭审主张前述166 254元款项系支付周边水泥道路铺设费用，而前述100 432元属于周边围墙、花蒲墙等费用支付，均与本案购房款无关。就此，原告庭审提供原、被告双方于2010年6月12日签订的“付款证明书”（金额为166 254元）以及于2010年7月25日签订的“围墙、花蒲墙等费用明细表”（金额为100 432.11元）予以证明。被告庭审质证时对前述证据的真实性无异议，但认为前述费用均属于购房款的一部分。第三，2011年3月14日，原、被告双方签订“房地产买卖合同的补充协议”一份，对本案厂房买卖的税费负担进行了约定。双方约定，7＃厂房建筑面积5 951.51平方米，每平方米建筑面积成交价为1 025元人民币，总价为6 100 297.75元；办理买卖过程中应由原告方承担的税费为360 882.3元，该款由被告代原告承担；应由被告承担税费196 887.92元，由被告自行承担等。第四，双方签订编号为0032762的“存量房买卖合同”后，原告将前述合同复印一份，并在载有合同条款的页面上都打上叉号后交被告，被告未持有该合同原件。
上述事实有下列证据证实：
（1）“厂房买卖合同”；
（2）“协议书”；
（3）“交接清单”；
（4）厦国土房证第00880351号“厦门市土地房屋权证”；
（5）“付款证明书”；
（6）围墙、花蒲墙等费用明细单；
（7）银行申报单、入账通知书；
（8）“存量房买卖合同”；
（9）厦国土房证第00893718号“厦门市土地房屋权证”；
（10）“房地产买卖合同的补充协议”；
（11）“收据”、进账单。

（四）判案理由
福建省厦门市海沧区人民法院经审理认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方于2010年4月13日签订的“厂房买卖合同”及于2011年2月24日签订的“协议书”系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，对双方具有法律拘束力，双方均应诚信依约履行。虽然本案双方于2011年3月14日签订的“房地产买卖合同的补充协议”及于2011年10月8日的“存量房买卖合同”约定的房屋成交价仅为6 100 297.75元，但该“房地产买卖合同的补充协议”及“存量房买卖合同”显然是双方为向房屋产权管理部门办理产权过户手续而签订，根据双方2010年4月13日签订的“厂房买卖合同”有关“因应于政府有关单位需要而起草的任何合同，均以此合同为准”的约定，并结合双方签订“存量房买卖合同”后，原告将前述合同复印件中载有合同条款的页面都打上叉号才交给被告等情形，显然可以认定前述6 100 297.75元并非双方的真实意思表示。双方以该价款办理产权过户，必然导致国家税收利益受损，损害了国家利益。因此，前述“房地产买卖合同的补充协议”及“存量房买卖合同”约定的房屋买卖价格条款应为无效。本案房屋买卖价款应根据双方2011年2月24日签订的“协议书”认定，计8 034 538.5元。关于被告已经支付的购房款数额，本院认为，对于166 254元的道路铺设费用及100 432元的周边围墙、花蒲墙等费用，双方已经另行签订协议结算，且相应款项支付时间均在双方2011年2月24日签订“协议书”之前，而双方签订的“协议书”对之前的已付款项进行了结算，故被告在“协议书”签订之前的已付款项应以“协议书”的结算数额为准，计3 725 403.88元。加上其后被告支付的28 787元、253 641.75元、20 830元，本院认定被告已付购房款共计4 028 662.63元。根据双方“协议书”的约定，在房产证过户完成手续后，被告拿到房产证之正本文件及过户所开的发票之后，应在45个工作日内一次性将尾款支付给原告。厦门市国土资源与房产管理局已于2011年10月12日向被告颁发了厦国土房证第00880351号“厦门市土地房屋权证”，将案涉厂房权属过户登记至被告名下，依常理，可以认定被告亦取得了有关的发票，因此，被告应于45个工作日内即于2011年12月14日前向原告支付购房余款计4 005 875.87元（8 034 538.5元-4 028 662.63元）。最后，关于原告主张的逾期付款利息问题。本院认为，合同部分无效，不影响合同其他部分的效力的，其他部分仍然有效。虽然双方签订的“存量房买卖合同”约定的房屋买卖价格条款无效，但该合同中有关违约责任之约定仍然有效。因双方之前签订的协议对于逾期付款的违约责任均无约定，故前述违约责任之约定应认定为双方之补充约定，对双方具有法律拘束力。且按“存量房买卖合同”约定的“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之一向守约方支付违约金”标准计算，金额亦低于原告主张的按中国人民银行逾期贷款利率标准计算的数额。综此，本院认定被告应按双方约定的标准向原告支付逾期付款的利息，利息以成交价8 034 538.5元为基数，按每日万分之一的标准，自2011年12月15日起计算至本判决确定的付款之日。

（五）定案结论
福建省厦门市海沧区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
（1）被告骏士（厦门）日用品有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告厦门泰吉运动器材有限公司购房款4 005 875.87元并支付逾期利息（利息以8 034 538.5元为基数，按每日万分之一的标准，自2011年12月15日起计算至本判决确定的付款之日）；
（2）驳回原告厦门泰吉运动器材有限公司的其余诉讼请求。
如被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费38 847元减半收取19 423.5元，由被告骏士（厦门）日用品有限公司负担19 373.5元，原告厦门泰吉运动器材有限公司负担50元。被告负担部分应于本判决生效之日起7日内向本院缴纳。

（六）解说
本案涉及房屋买卖中“阴阳合同”的法律效力问题。随着城市化进程的加快及人口流动的频繁，房屋买卖市场日益升温。交易中，房屋买卖合同是运转的核心基础，也是过程的充分记录，因此，国家出于监管交易市场秩序及维护国家税收利益的需要，规定房屋买卖当事人必须在交易过程中将合同向房管部门进行备案，银行审批发放贷款也要求贷款人将合同一起报批，合同上约定的购房金额便成为了征税和放贷的计算基数。在这样的情形下，“阴阳合同”应时而生，几乎是二手房买卖市场的“潜规则”，但错综的情势变化也让当事人在享受规避的利益同时承担着潜在的法律风险，本案便是此类风险的真实演绎。
1.“阴阳合同”的概念及辨识
所谓“阴阳合同”就是合同双方针对同一事项订立两份以上内容不同的合同，“阴合同”是双方实际履行的合同，“阳合同”是为逃避监管用于对公备案、报批而不准备实际履行的合同。
当事人签订“阴阳合同”目的不一，发生领域广，在建筑工程、房屋拆迁和房屋买卖过程中属于比较普遍的现象。在建筑工程中，发包人与承包人为了规避招投标条件限制，往往会根据招投标的内容制作一份仅用于备案的施工“阳合同”，隐瞒真实的合同条件，再另签订一份“阴合同”——补充协议用于实际履行。在房屋拆迁中，拆迁人为了尽快达到拆迁的目的，往往未按照国家规定标准进行拆迁补偿，会与被拆迁人签订一份严格按照国家规定标准补偿的拆迁协议用于公示，而在拆迁协议之外又按照双方谈判的结果另外进行补偿。在房屋买卖当中，则是为了以价格虚低的“阳合同”逃避税费或以价格虚高的“阳合同”增加贷款额，此类阴阳合同基本上是购房数额的“阴阳”。本案即是签订比实际低的购房款数额以逃避交易税费缴纳的情形。
两份合同虽基于同一基础事项，但往往关键部分不同，而“意思自治”又是合同领域亘古不变的原则，因此，鉴别哪份是双方出于真实意思表示签订的合同成为了尤为重要的环节。那么，“阴阳合同”的辨识就是寻找当事人真实意思的过程。除了“阳合同”公之于众的重要特征外，本案还通过一些细节鉴别线索增强证明力度。例如双方心存疑虑，约定“因应于政府有关单位需要而起草的任何合同，均以此合同为准”，载明此条款的合同必定是实际履行合同，即“阴合同”。另外，本案原告将“存量房买卖合同”复印件中载有合同条款的页面都打上叉号才交给被告的情形也是判断依据之一，显然是“阳合同”不利方在非真实意思表示的条款上作出标记，可以依此认定作标记的合同并非双方的真实意思表示，是“阳合同”。
2.房屋买卖“阴阳合同”的法律效力
关于房屋买卖“阴阳合同”的法律效力问题，理论界存在三种观点：第一种观点是，房屋买卖是不动产物权的转让，按照登记公示原则，应以在主管部门备案登记的合同即“阳合同”为准；第二种观点是，“阳合同”并非当事人双方真实意思表示，应以真实意思表示的“阴合同”为准；第三种观点是，当事人双方为逃避税费或骗取贷款签订“阴阳合同”，两份合同都无效，当事人应当为自身违法行为承担相应损失。
针对上述三种观点，笔者倾向于第二种观点且有所补充：第一，“阴合同”是当事人双方真实意思的表示，是双方对实际履行内容的真实合意；而“阳合同”是当事人双方为谋取不当利益或规避法律要求而签订的“假合同”，当中的虚假条款仅是双方对弄虚作假行为的违法合意。根据合同“意思自治”的主导原则，真实合意下的“阴合同”具备合同生效的基本要素，而“阳合同”中的虚假条款失去了生效的基础。第二，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。可见，登记公示原则仅对物权变动效力产生影响，而不是物权变更合同的生效要件。因此，“阴合同”即使未到行政机关备案，其成立时的效力也不被削弱。第三，签订“阳合同”是为了以低价逃税或以高价骗贷，都是严重违反我国相关法律、法规的违法行为。本案中“阳合同”的价格条款就是以合法形式掩盖逃税的非法目的，损害了国家税收利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条——“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”——可知，该“阳合同”的价格条款无效。第四，“阳合同”除价格条款以外的大部分内容是双方对履行内容的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，亦未恶意串通，故意损害国家、集体或第三人利益，且按照《合同法》第五十六条关于“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，“阳合同”的其他条款继续有效。因“阴合同”往往诞生早于“阳合同”，“阳合同”中继续有效的条款若在“阴合同”中无相关约定或者与“阴合同”对应条款不一，应当将“阳合同”的条款视为对“阴合同”的合意变更，以“阳合同”的条款为准。本案中“阳合同”中有关违约责任的条款不因价格条款的无效而无效，而应认定是对“阴合同”进行补充，逾期付款的违约责任承担方式应按“阳合同”的规定执行。
3.房屋买卖“阴阳合同”之规制
对于属于双方真实意思表示、未违反法律法规强制性规定的“阴合同”之效力的认可并非对违法行为的纵容，而是司法机关为保障交易市场的稳定和有序而作出的理性裁判。事实上，司法裁判在认定相应约定以“阴合同”为准的同时，已否定了“阳合同”相应约定的效力，当事人的违法行为将受到行政机关依法给予的罚款、拘留等行政处罚，若偷税数额较大，甚至会受到刑法的制裁。这样，恰恰是在促进交易的同时打击了违法。另外，国家应当通过改革房产税制、加强对房产中介的监管和实现房产信息披露共享等方式不断压缩“阴阳合同”的生存空间，从根源上消除此类案件的发生。
（福建省厦门市海沧区人民法院　陈基周　张晨玮）