（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市密云县人民法院（2012）密民初字第4965号民事判决书。
二审判决书：北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第00379号民事判决书。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：张某，男，1959年出生，满族，无业，住北京市密云县。
委托代理人（二审）：戴颖周，北京颖周律师事务所律师。
被告（被上诉人）：雷某，女，1979年出生，汉族，北京XX商贸有限责任公司职员，住北京市西城区。
委托代理人（一、二审）：王某，女，1973年出生，无业，住北京市朝阳区。
被告（上诉人）：李某，男，1979年出生，汉族，无业，住北京市西城区。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市密云县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：曹志勇；审判员：魏秀芬；人民陪审员：宋少英。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：邢军；代理审判员：张清波、洪伟。

6.审结时间
一审审结时间：2012年10月11日。
二审审结时间：2013年3月20日。

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
原告张某诉称：2009年8月19日，我与被告雷某签订房屋买卖协议一份，由我购买被告位于密云县XX花园1号楼3单元1002室房屋一套，待被告办理房产证1个月后配合我办理房屋过户手续。后我按约定将购房款全部支付给被告，被告也将楼房交付给我，我将房屋装修后居住至今。现被告未按协议约定办理产权变更登记，故诉至法院，请求判令：（1）确认房屋买卖协议有效；（2）被告协助办理产权变更登记；（3）案件受理费由被告负担。如果法院认定购房协议无效，要求被告雷某按照协议约定双倍返还已付房款、赔偿装修费用。
被告雷某辩称：我同意过户，但张某非本市居民，“限购”令出台之后张某不具有购房资格，要求我过户在他人名下，我不同意，故未办理过户，不同意张某的诉讼请求。
被告李某辩称：我和雷某系夫妻关系，涉案房屋系我们共同购买，登记在雷某名下。雷某卖房时未与我商议，擅自处分房产，故不同意张某的诉讼请求。

2.一审事实和证据
北京市密云县人民法院经公开审理查明：2009年8月19日，原告张某（乙方）与被告雷某（甲方）签订房屋买卖协议书，协议书约定：“一、甲方自愿将坐落于密云县XX花园1＃楼3单元1002号，建筑面积93.31平方米，卖与乙方，双方议定卖价人民币伍拾万元……四、乙方于2009年8月19日，一次性将全部房款人民币肆拾玖万元整付给甲方……九、补充协议：1.甲方配合乙方办理产权过户手续，介于乙方的担心，乙方欠甲方壹万元整，等甲方配合乙方办理完乙方的产权手续时，当天乙方付给甲方剩余壹万元整；2.如甲方拿到房产证时，在一个月之内及时配合乙方办理产权过户手续，如不及时办理，甲方双倍返还房款；十、违约责任：如果甲方违约不出售此房给乙方，则需双倍返还乙方定金即人民币玖拾捌万元（大写），如乙方违约不购买此房，则定金不退即人民币肆拾玖万元（大写），无论甲乙双方任何一方违约，都必须各支付北京圆忠吉房地产经纪有限公司中介费佣金即人民币伍仟元（房屋总价的1%）。”同日，雷某为张某出具放弃产权证明及收条一份，放弃产权证明内容为：“本人雷某（1XXXXXXXXXXXXXXXXX）在密云县XX村南侧1＃住宅楼10层3单元1002房屋一套，现在本人放弃此房的产权，所有产权卖给张某，如出现产权法律纠纷，由本人负责承担法律责任，此房有贷款24万（贰拾肆万元整），在办理房产证之前贷款全部还清。”雷某在该证明书上按手印并签字。收据内容为：“今收到张某经农村商业银行网银转账49万元（肆拾玖万元）用于购买XX花园X号楼X单元1002房屋。”雷某在收条上签字。原告张某入住该楼房至今。2011年8月18日，被告雷某取得涉案房屋产权，产权证号为X京房权证密字第0XXXXX号，房屋所有权证记载：“房屋坐落于密云县XX街388号院4号楼10层3单元1002号；建筑面积94.45平方米，套内建筑面积73.40 平方米。”
在本案审理过程中，因涉案房屋在买卖前属于二被告共同财产，本院追加李某为被告。李某认为，密云县XX花园1号楼3单元1002室房屋是夫妻共有财产，因其经常出差，最长时间两三个月回家一次，雷某未经其同意，擅自出卖该套楼房，侵犯了共有财产权，故不同意出卖该套房屋。雷某称李某出差最长时间一个月回家一次，卖房一事在张某起诉之前李某不知情。张某述称，签订房屋买卖合同时雷某称没有结婚，并提交北京圆忠吉房地产经纪有限公司证明一份，内容为：“雷某当时在2009年8月19日在圆忠吉房地产经纪有限公司出售楼房时是未婚女性。当时雷某本人确实说没有结婚。”对此，雷某予以否认，称北京圆忠吉房地产经纪有限公司并未询问婚姻问题。
另查明：李某与雷某于2004年2月20日结婚，结婚证书号：晋同城结字第38XXX号。
上述事实有下列证据证明：
（1）双方当事人陈述。
（2）“房屋买卖协议书”。
（3）放弃产权证明。
（4）收条。
（5）房屋产权证书。
（6）结婚证书。
（7）北京圆忠吉房地产经纪有限公司出具的证明。

3.一审判案理由
北京市密云县人民法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张某与雷某于2009年8月19日签订的涉案房屋买卖协议书系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利、义务。张某在“限购”政策规定实施前已支付了购房款，履行了合同义务，雷某亦在“限购”政策规定实施前履行了交付房屋义务，但未履行办理房屋产权变更登记义务，故张某要求雷某协助办理产权变更登记的诉讼请求，理由正当、证据充分；雷某主张张某不具备购房资格，要求解除双方买卖协议，无法律依据，本院不予采纳。对于李某辩称自己不知情、房屋买卖协议侵犯自己的共有财产所有权，因自签订房屋买卖协议至张某诉至法院历时逾两年，在此期间雷某与李某共同居住生活，该辩解与常理不符，本院不予采信。

4.一审定案结论
北京市密云县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，作出如下判决：
（1）张某与雷某签订的“房屋买卖协议书”有效。
（2）雷某、李某按照“房屋买卖协议书”的约定协助张某办理涉案房屋的产权变更登记，限判决生效后10日内履行。
案件受理费70元，由被告雷某负担，限本判决生效后7日内交纳。

（三）二审诉辩主张

上诉人李某诉称：请求撤销原判，依法改判驳回张某的全部诉讼请求。理由为：（1）原审法院认定事实错误；涉案房屋系夫妻共同购买，在诉讼发生前，涉案房屋一直在出租，李某对于雷某出售房屋的事情完全不知情。（2）原审法院适用法律错误。合同有效与合同能否履行并非同一法律概念，本案不构成表见代理，不构成善意取得。原审法院要求李某承担合同该义务无法律依据。

被上诉人张某辩称：同意原审判决。
被上诉人雷某未发表答辩意见。

（四）二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经公开审理，确认一审法院认定的事实和证据。

（五）二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理认为：处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。依据审理查明的事实，涉案房屋系雷某与李某的夫妻共同财产，所有权登记在雷某名下，雷某未经李某同意擅自处分共有房屋，侵犯了李某的共有权利，构成无权处分。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故张某与雷某签订的房屋买卖合同为有效合同，原审法院认定正确。然而，依据我国物权法之规定，合同有效不一定能够引起物权发生变动。本案中，张某要求雷某依据合同约定协助办理涉案房屋的过户手续，因雷某欠缺处分权，其需征得共有人李某的同意，方有权处分共有财产。而李某现明确表示不同意将涉案房屋所有权转让给张某，故张某的诉讼请求缺乏法律依据，原审法院对于张某要求雷某协助办理产权变更登记的诉讼请求予以支持，依据不足。关于张某要求雷某赔偿损失事宜，张某可另案主张。综上所述，原审法院处理不当，本院予以纠正。

（六）二审定案结论
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，作出如下判决：
（1）维持北京市密云县人民法院（2012）密民初字第4965号民事判决第一项。
（2）撤销北京市密云县人民法院（2012）密民初字第4965号民事判决第二项。
（3）驳回张某的其他诉讼请求。
一审案件受理费70元，由张某负担；二审案件受理费70元，由张某负担。

（七）解说
本案是一起典型的因夫妻一方处分夫妻共有房屋而导致的夫妻双方以及夫妻另一方与房屋买受人之间利益冲突的案件。夫妻一方的无权处分行为引发了不同主体的利益冲突，涉及房屋买卖合同效力的判断、房屋所有权的最终归属、出卖他人之物与无权处分的关系、共有房屋的夫妻另一方与受让房屋的第三人之间的利益平衡、交易安全与所有权安全的博弈等问题。
1.关于雷某出卖涉案房屋的行为定性问题、是否为无权处分
所谓无权处分是指无权处分人以自己的名义处分他人之物的行为。出卖他人之物，是无权处分的常见类型。无权处分的特征主要有三：处分人以自己的名义处分；处分人无处分权；处分包括所有权的转让及出租、设定担保等非转让行为。我国《合同法》第五十一条是关于无权处分的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
那么，本案处分共有物的情形是否为无权处分?答案是肯定的。出卖人以自己名义出卖共同共有物的情形可以在无权处分项下讨论，并能参考适用出卖人以自己名义出卖他人之物的情形：出卖他人之物与以出卖人自己的名义出卖共有人之物有很大的相似点，二者均是以出卖人自己的名义处分，不同之处是前者无处分权、后者有部分处分权。关于处分共有财产的问题，我国《物权法》区分按份共有和共同共有采取了不同的原则，于第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”按份共有的情形下，采取“多数决”原则，经占份额2/3以上的按份共有人同意即可；在共同共有的情形下，需经全体共有人同意。上述两种情形下，共有人之间另有约定的除外。
对于夫妻共同财产来说，夫或妻未经另一方同意，擅自处分共有房屋，属于无权处分。本案中雷某与李某于2004年2月20日结婚，涉案房屋系雷某与李某婚姻关系存续期间所购，在双方对涉案房屋的权属无另行约定的情形下，该房屋属于夫妻共同财产，为双方共同共有。丈夫李某在诉讼中明确表示不同意妻子雷某对共有房屋的处分，否则，也不会提起本案的无权处分之诉。因此，雷某未经丈夫李某同意擅自将房屋出售给张某的行为，侵害了作为房屋共有人的李某的权利，是无权处分。
2.本案雷某一方无权处分涉案房屋的法律后果、买卖合同效力的判断
关于无权处分合同的效力问题，理论界与实务界一直有无效说、效力待定说、有效说几种观点，且一直争论不下，直至2012年5月10日最高人民法院颁布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，对此问题明确表态：无权处分合同是有效的。因此，无权处分的合同不是效力待定，不是无效，而是有效的。而无权处分的行为是效力待定的。
尽管我国民法通说并未完全接受德国法上的物权行为独立性和无因性理论，但是已经接受了处分行为和负担行为的概念。《物权法》的颁布、施行明确了物权的变动区分变动的原因与结果的原则。该法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，区分物权变动的原因与结果、区分负担行为与处分行为、区分合同的效力与合同的履行、厘清买卖合同与无权处分行为的关系至关重要。
“处分”包括：负担行为与处分行为。负担行为表现为债权行为，其法律效果是债权的产生和变更；处分行为表现为物权行为，其法律效果是财产权利的产生和变更。借此对负担行为和处分行为进行区分。负担行为与处分行为最主要之区别在于，处分行为之生效，以处分人有处分权为要件，而于负担行为，则不以负担义务者对给付标的物有处分权为必要。
区分负担行为和处分行为的意义在于，债权合同仅使债务人对债权人负担履行债务的义务，而不使诉争债务在成立之当时立即实现，不使买受人因买卖契约之缔结即取得标的物的所有权。是故，买卖契约并不会引起损及真正权利人的法律效果。此与处分行为不同：处分行为或物权行为如果有效，会立即实现该行为所欲变动之法律关系。因之，如果行为人不享有处分权，其行为便须待真正权利人的承认，否则，处分的行为不发生效力。这样，能防止损害真正权利人的权利。出卖他人之物的买卖在债法上仍属有效的道理，即在于此。
我国现行《合同法》中关于无权处分的规定在几次草案中数易其稿，最终才有了现在的第五十一条规定，立法者在保护所有人利益与保护交易安全之间力求寻找一个平衡点。买卖合同属于债权行为，基于债的关系的相对性，买受人只能向出卖人请求给付。其他共有人不是买卖合同的当事人，买卖合同对其他共有人不生效。且若共有人之一擅自以其他共有人的名义出卖共有物而成立无权代理的，其他共有人事后承认而溯及既往发生效力。但若共有人之一是以自己的名义出卖共有物，则买卖合同自成立时生效，不发生是否需要其他共有人承认而使合同生效的问题。本案中张某与雷某签订的合同不管涉案房屋的共有人李某是否事后同意或者承认，自成立时即生效。
《合同法》第五十一条中的“处分”是指处分行为，“该合同有效”实际指“该处分行为有效”。第五十一条所指的是处分行为的效力未定，而非负担行为——合同效力未定，涉案合同于订立之日——2009年8月19日已然生效。因此，出卖他人之物及共有物，效力未定的是处分人履行合同的行为以及履行合同的结果，即无权处分行为的效力未定，而非合同的效力未定。
合同的效力不受处分权有无的影响，而是取决于当事人的意思表示是否真实及是否满足法定的无效原因。只要签订合同的双方意思表示真实，达成合意，且不具有《合同法》第五十二条规定的无效情形，即使没有办理物权登记，合同依然有效。《物权法》第十五条肯定了这一结论。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”
因此，综上分析，本案中雷某与张某签订的房屋买卖合同有效，但涉案房屋的所有权是否发生转移、处分房屋的行为则处于效力待定状态。
3.合同有效，关于涉案房屋能否过户的问题
一种观点认为，既然合同有效，应该继续履行，房屋应当过户。理由如下：
第一，涉案房屋在2009年时价格为50万元，目前市价至少已翻3倍，本案中不排除由于房屋价格上涨，夫妻受利益驱使而串通一气、想反悔的可能性。第二，本案张某是善意的，应保护市场交易安全。自张某与雷某签订房屋买卖协议至张某起诉已逾两年，张某已经实际占有、居住涉案房屋里近三年。第三，在此期间雷某与李某共同居住生活，丈夫一方李某主张自己一直不知道房屋已售的事实，不合常理。第四，本案中张某由于“限购”政策的影响，已经不符合购买房屋的条件，如果房屋不能过户，对其很不公平。即使有后续的损害赔偿，也不能弥补其无法在北京拥有一套为其本人所有的房屋的结果，这是金钱所不能解决的问题。第五，通过法院判决过户强制执行可以实现张某的诉讼请求，从而均衡双方的利益。本案中张某与雷某早在2009年8月19日即已签订房屋买卖合同，且当日就已经支付约定50万元购房款的49万元，并于当日入住，一直实际占有、使用房屋至今，若合同无效或合同解除会导致当事人之间利益明显失衡。张某要求继续履行合同并办理房屋过户登记，应予支持。
另一种观点认为，合同有效，房屋不能过户。理由如下：第一，要区分物权变动的原因与结果，区分合同的效力与合同的履行问题。合同有效并不必然导致房屋过户的结果发生。当事人不违反法律规定而合意订立的合同，法律应该予以保护，对于合同的效力也应该给予肯定。雷某与张某签订的房屋买卖合同有效，但是合同有效并不必然导致房屋过户的结果发生。这正是区分物权变动的原因与结果的重要意义所在。第二，房屋买卖合同是一种标的额相对较大的合同，张某作为完全民事行为能力人购买设有抵押、没有办下产权证的房屋，在签订合同时应对合同订立后可能出现的履行障碍有一定程度的预见和判断，因此，张某应自行承担过户不能的交易风险。第三，国家的房屋新政并不是一蹴而就的，而是有一个“限贷”到“限购”的循序渐进过程。对国家政策和法律不知道、不了解、不清楚，不能构成合理抗辩。“新国八条”于2011年1月26日出台，北京于2011年2月实行了“京十五条”，张某对此浑然不觉。而直至雷某2011年7月联系张某要拿其之前的购房合同去办房产证相关事宜之时，张某也没有采取任何防备措施以防止雷某办证后可能出现的意外。第四，张某不能证明李某对于雷某出售房屋一事是知晓的，且其也没有证据证明李某与雷某是串通一气的，因此对于李某是否知晓房屋出售一事不能主观臆断。第五，所有权是对世权，债权是对人权，物权具有排他性。我国《物权法》第一百零六条第一款规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”。因此，所有权可以对抗债权，李某基于所有权可以对抗张某的债权。第六，法律为了平衡所有权利益和交易利益，设立了善意取得制度。但是不动产买卖善意取得的三个条件缺一不可：第三人主观善意、支付合理对价、办理产权登记手续。对此，《物权法》第一百零六条有相关规定。且《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定的人民法院不予支持夫妻另一方主张追回房屋的情形也必须是第三人已经办理了产权登记手续。本案张某不符合善意取得的条件，因此不能取得房屋所有权。第七，关于法院判决强制过户的问题。司法实践中法院的强制过户不能轻易使用，除非是为了保护利益明显失衡的交易主体的权益，本案中的情形并非显失公平，张某可就其损失另案起诉。
以上两种观点导致了一、二审法院对此问题的分歧，也造成了审理结果的差异。笔者赞同第二种观点：合同有效，但涉案房屋不能过户。
第一，对于作为负担行为的买卖合同来说，合同的成立不以出卖人对买卖标的物享有所有权为要件。而对于引起物权变动的处分行为来说，《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产的物权变动必须以过户登记为要件，此不同于动产的物权变动依照法律规定完成交付等条件即可。对于房屋来说，完成过户登记始发生物权变动的效果。因此，本案中因涉案房屋欠缺过户登记要件，张某不能取得房屋的所有权。
第二，雷某的处分行为效力待定，需要房屋共同所有人——其丈夫李某的同意。根据《物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产应当经过全体共同共有人同意。合同虽自签订之日起生效，但是能否过户尚需房屋共同所有人李某的同意和认可。本案李某明确表示不同意，因此，雷某的处分行为被房屋共同共有人李某否认而无效，张某无法取得涉案房屋所有权。
第三，张某的损失可通过向雷某主张违约责任或者解除合同、请求损害赔偿来获得补偿。对此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”到于前面观点中说到的就算有金钱补偿，张某仍无法在北京获得一套真正在其名下的房产的问题，属于经济主体在市场中的交易风险。法律的创设是为了维护整个市场交易秩序的有序进行，每一个市场主体在市场交易活动中均应自觉遵守，并恰当评估可能遇到的交易风险，法院不能为了某个人的绝对公平而破坏整个法制的严谨和权威。每一个身在市场中的市场主体，均应该遵守既定的“游戏规则”，张某作为市场交易主体，只能自行承担该风险，否则，不动产登记的公示权威性将荡然无存，这就是保护所有人利益与保障交易安全的利益平衡。
（北京市第三中级人民法院　陈文文）