(一)首部
1.判决书字号:北京市顺义区人民法院(2013)民字第14073号民事判决书。
3.诉讼双方
原告:曹某,男,1980年出生,住北京市顺义区。
被告:北京万科物业服务有限公司,住所地:北京市顺义区天竺空港工业开发区B区。
法定代表人:毛某,该公司董事长。
委托代理人:邓某、李某,该公司员工。
5.审判机关和审判组织
审判机关:北京市顺义区人民法院。
独任审判:代理审判员:杨秀芝。
(二)诉辩主张
原告曹某诉称:2013年6月24日,原告发现其停放在小区停车位的车牌为鲁VBXXXX的奥拓汽车后挡风玻璃被砸,并于当天报案于仁和派出所。该停车位由被告根据业主门禁卡负责管理并收费。原告多次请求被告赔偿无果,故起诉要求:(1)被告赔偿原告修理费人民币480元;(2)被告赔偿原告误休费3721.32元;(3)被告赔偿原告由于误车、请求赔偿及焦虑引发的精神损失费5000元。
被告北京万科物业服务有限公司辩称:被告不同意原告的诉讼请求。第一,本案为物业服务合同纠纷,被告没有任何违约行为,不应当承担责任。第二,被告只提供修车发票,未提供行使证件,不能证明其为被砸车辆的车主,不是本案适格主体。第三,原告未举证证明其车辆是在被告管理的小区范围内被砸的,被告作为停车场的管理单位,只提供停车场的管理。即便原告能举证证明是在被告管理的小区被砸,其也应当向侵权人主张赔偿。第四,原告提出的第二、三项诉讼请求没有法律依据,被告不同意原告的诉讼请求。
(三)事实和证据
北京市顺义区人民法院经公开审理查明:2008年5月4日,原告与北京万科四季花城房地产开发有限公司签订“北京市商品房预售合同”,购买北京市顺义区仁和镇望泉寺XX号住宅楼XX层2单元1504室房屋一套(物业名称为北京万科四季花城),该合同附件七“物业服务”部分中“前期物业服务合同主要内容”第一条规定:本项目的前期物业服务单位为北京万科物业服务有限公司,服务期限自2006年9月6日起至万科四季花城项目业主大会与物业公司签订新的物业服务合同生效时终止。第二条“物业服务内容”第五款为“车辆停放管理”;第四条“物业的经营与管理”第一款规定,停车场收费分别采取以下方式:“……④临时停车收费标准执行北京市相关规定。”《北京市居住小区机动车停车管理办法》第三条第五款规定,停车管理单位按照政府规定的价格收取停车费的,应达到以下要求:24小时专人看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视,劝阻、制止损害停放车辆的行为,采取防范措施,防止车辆丢失。
原告与王某于2007年3月5日结婚。2008年原告自被告处办理卡号为10XX的智能卡一张,该卡可作为持卡人使用被告停车场的使用凭证。2011年王某购买车牌号为鲁VBXXXX的奥拓轿车一辆,该车停放在被告停车场属临时停车。原告将费用交给被告并存入10XX号智能卡内,鲁VBXXXX汽车的驾驶者凭此卡刷卡交费进出小区。停车场临时停车收费标准为:一小时内免费,每天最多收费3.5元。被告称:该费用是车位租用费、车位服务费,不含车辆保管费。因为原、被告之间并未签订书面的车辆保管协议,车主将车辆停在被告管理的停车场内,但车辆仍在车主的控制之下,由车主实际保管,不能认定车主停放车辆的行为是交付保管物的行为,双方未形成保管合同关系。
2013年6月24日上午8时55分王某报警,称其停放在顺义区万科四季花城XX号楼北侧停车场的鲁VBXXXX汽车后挡风玻璃窗被砸,原告为修车支付修车费480元。从10XX号智能卡的消费记录上看,从2013年6月12日20:24到2013年6月24日上午10:08,鲁VBXXXX汽车一直停放在小区停车场内,未驶出小区。该停车场由被告负责管理。被告称案发停车场装有监控设备,但监控录像仅保存3个月,至诉讼时录像已经删除。庭审中,原告坚持以物业服务合同纠纷为由要求被告承担违约赔偿责任,但被告坚持认为其已经按照“万科四季花城前期物业服务合同”约定,完全履行了合同义务,原告未举证证明被告在履行合同过程中存在瑕疵或者过失、过错,故被告不应承担违约责任。
上述事实有下列证据证明:
(1)庭审笔录;
(2)“北京市商品房预售合同”;
(3)结婚证;
(4)车辆行驶证;
(5)业户智能卡登记表;
(6)10XX号智能卡及其消费记录;
(7)鲁VBXXXX汽车被砸照片;
(8)修车发票;
(9)北京市公安局接受案件回执单。
(四)判案理由
北京市顺义区人民法院经审理认为:根据“北京市商品房预售合同”附件七的规定,北京万科四季花城房地产开发有限公司选定本案被告作为北京万科四季花城的前期物业服务公司,物业服务内容之一为车辆停放管理。根据《北京市居住小区机动车停车管理办法》的相关规定,停车管理单位应24小时专人看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视,劝阻、制止损害停放车辆的行为,采取防范措施,防止车辆丢失。作为北京万科四季花城的业主,原告与被告之间构成物业服务合同关系,原告将车停放在被告管理的停车场内,按照前期物业服务合同的内容,被告应为原告提供车辆停放管理服务,且原告在停车场内临时停车时按规定向被告交纳停车费,被告关于该费用为车位租用费、车位服务费而非车辆保管费的抗辩意见于法无据,被告负有采取措施防范原告车辆受损的物业服务合同义务。根据《物业管理条例》第三十六条的规定,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务;物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主的人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
原告之妻王某于二人婚姻关系存续期间购买的鲁VBXXXX汽车属夫妻共同财产,该车停放在被告管理的停车场时被砸,原告作为被砸汽车的共同所有权人有权以被告违反了物业服务合同规定的义务为由,要求后者承担相应的违约责任,故原告是本案的适格主体。原告要求被告承担违约赔偿责任,其中要求被告支付因车辆被砸造成的480元修车费损失,具有事实和法律依据,本院予以支持;要求被告支付误休费及精神损失费,缺乏法律依据,本院不予支持。
(五)定案结论
北京市顺义区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及第一百一十三条之规定,作出如下判决:
(1)被告北京万科物业服务有限公司赔偿原告曹某修车费480元,于本判决生效之日起7日内执行。
(2)驳回原告曹某其他诉讼请求。
如果被告北京万科物业服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元,由原告曹某负担(已交纳)。
(六)解说
1.物业服务企业为业主提供停车管理服务的法律性质
《北京市居住小区机动车停车管理办法》第二条规定,居住小区内机动车停车管理服务包括地面停车场、路边划线停车位、地下停车库、立体停车库的机动车停车服务等。第三条规定,停车管理单位按照政府规定的价格收取停车费的,应达到以下要求:1)遵守本市停车行业经营管理服务的有关政策规定和业主大会的决议、物业管理服务合同及业主(临时)公约等;2)应制订切实可行的停车管理方案,方案应包括停车管理方的职责、停车位的管理分配方案、发生紧急情况的处置预案等;3)有专人对进出停车场的车辆进行登记,进门发放停车凭证,出门查验停车凭证后放行;4)维护小区停车秩序,指定停车区域,保证车辆停放整齐、行使通畅;5)24小时专人看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视,劝阻、制止损害停放车辆的行为,采取防范措施,防止车辆丢失;6)保证交通设施处于正常使用状态。对临时进出车辆实行收费的,停车管理单位应在车辆进门时发放临时停车凭证,出门时验证收费放行。
该办法对物业服务企业停车管理的服务标准作出了相应的规定,物业服务企业应该按照该办法规定的要求做好停车管理工作。
2.判断停车管理法律性质的标准——以停车场权属性质为要素
实际上,停车场的权属性质是决定物业服务企业提供小区停车管理服务法律关系性质的一个重要因素。
目前,停车场的权属主要有以下几种情形:
(1)法定配建停车位,属于全体业主共同共有,业主之间可以约定停车场的使用和交费规则,拥有车辆的业主应支付停车位占地费和车场管理维护费。
(2)自愿增建停车位,指符合小区建设规划、在法定配建停车位之外由开发商另行建设的停车位。看其是否计入公摊面积:如果计入,则业主在取得建筑物区分所有权时已经为该部分停车位支付了价款,停车位所有权应由全体业主共有;如果未计入,停车位所有权则为开发商所有。
(3)对不计入容积率的部分,如人防工程、地下停车位,应遵照“谁投资谁受益”的原则,由开发商所有。
(4)占用业主共有道路或其他停车场地所设置停车位的权属。《物权法》第七十四条第三款规定,占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
由此可见,小区停车场根据不同情况有的归属开发商所有,有的归属全体业主共有。《物权法》第七十四条第二款规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。规划属于开发商所有的停车场,开发商委托物业服务企业进行管理,业主与物业服务企业之间的车辆停放关系包括场地租赁或场地使用关系,是否构成车辆保管关系还要视二者之间的具体约定而定。但对于属于全体业主共有的停车场,业主与物业服务企业之间形成的停车管理关系就只能是车辆保管关系,如果业主交纳了停车费,二者之间便形成有偿的车辆保管关系。
本案中的前期物业服务合同中也区分了停车场不同的权利归属情况:停车场属开发商所有、委托物业服务企业管理的,车主除交纳车位租金外还应再交纳车辆管理费;若停车位是由业主购置的,则只需交纳车辆管理费。依此类推,对于属于全体业主共有的停车场,业主交纳的停车费只能是车辆管理费而非车位租用费或车位使用费。
原告虽属临时停车,但其系业主身份,并向物业服务企业交纳停车费,故前期物业服务合同及《物业管理条例》的内容同样适用于其与物业服务企业之间的关系。无论原告车辆所停停车场的权属如何,其交纳的停车费中均有车辆保管费用在内,故被告对其车辆负有保管义务无疑。因此,车辆保管服务是本案前期物业服务合同中约定的物业服务企业应履行的合同义务之一,若有违约,则是违反了安全保障义务。
3.物业服务企业承担违约赔偿责任的限度——物业服务企业对业主财产安全保障义务的理解
(1)物业服务企业对业主负有安全保障义务
物业服务企业是否对业主的财产承担安全保障义务,是司法实践中争议颇大的问题,最高人民法院2008年公布的《关于审理物业服务纠纷司法解释(征求意见稿)》第八条中规定了物业服务企业的安全保障义务,而2009年发布的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》却对此没有规定。笔者认为,物业服务企业应当对业主的财产安全承担保障义务,这种义务的来源主要有两个方面:一是物业服务合同的约定。物业服务合同是业主与物业服务企业根据意思自治签订的,双方可以在合同中约定物业服务企业为业主提供的物业服务义务中包含安全保障方面的内容,业主为此支付相应报酬。据此,安全保障义务可以约定为合同义务。二是法律的直接规定。法律关于物业服务企业安全保障义务的规定主要来源于物业管理的特别法即《物业管理条例》第三十六条和第四十七条,其明确规定物业服务企业安全保障义务的基本内容和范围,是关于物业服务企业安全保障义务最基本、最低的规定,如果物业服务合同约定排除上述规定,应为无效。参见徐建华、王亚景:《物业公司对业主室外财产安全保障义务的承担》,载《人民司法·案例》,2010(20)。
(2)判断物业服务企业是否违反安全保障义务的标准
判断物业服务企业是否违反了安全保障义务,主要看安全保障义务的内容有哪些,又要看物业服务合同的约定和有关法律的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定,如果物业服务企业的服务承诺、服务细则中有关于安保的具体规定,应当作为考察其是否履行安全保障义务的基础。因此,对于物业服务企业是否违反安全保障义务,应结合业主交纳的停车费数额、物业服务企业的安保能力、违约或侵权行为的性质和力度以及在发生意外后物业服务企业所采取的一系列措施等因素加以综合考量和认定。
原告将车停在由被告管理的小区停车场时,其车辆后挡风玻璃被砸坏,无法找到实际侵权人。被告称在该停车场装有监控设备,但原告的停车位置属于监控死角,且开庭时被告陈述事发当日的监控因过保存期限已被删除。原告妻子报案后,因被告无法提供监控录像,公安部门无法查清侵权人情况,因此,法院认定被告未采取规定的安全保障措施,未完全履行前期物业服务合同约定的内容,违反了安全保障义务,故判决其赔偿原告的修车费用。
(北京市顺义区人民法院 杨秀芝)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2014年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第379 - 384 页