（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：江苏省涟水县人民法院（1998）涟民初字第1198号。
二审判决书：江苏省淮阴市中级人民法院（1999）淮民终字第104号。

2.案由：商品房预售合同案（一审）。
待建房屋买卖合同案（二审）。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：江苏省涟水县五金大楼（原涟水县五金商厦）。
法定代表人：贾某，经理。
委托代理人：梁某，该大楼副经理。
委托代理人：张正，江苏省淮阴市安东律师事务所律师。
被告（上诉人）：江苏省涟水县电信局。
法定代表人：毕某，局长。
委托代理人：高某，该局通信寻呼公司经理。
委托代理人：孙智华，江苏省淮阴市兴宇律师事务所律师。
被告（原审被告）：江苏省涟水县邮政局。
代表人：沈某，副局长（主持工作）。
委托代理人（一审）：辛某，江苏省涟水县邮政局宣传股股长。
委托代理人（二审）：邱某，江苏省涟水县邮政局人事教育部主任。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：江苏省涟水县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：翟法兰；审判员：颜赤；代理审判员：李正军。
二审法院：江苏省淮阴市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王新阳；代理审判员：刘群英、朱月娥。

6.审结时间
一审审结时间：1998年11月30日。
二审审结时间：1999年3月2日。

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
原告及其委托代理人诉称：1998年5月29日，原告与两被告前身江苏省涟水县邮电局签订一份预售商品房协议，该协议主要条款不明确，未按约定经公证机关公证，且原告无商品房预售许可证。根据国家建设部发布的《城市商品房预售管理办法》第九条第二款“未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售”的规定，该协议违反法律规定，请求依法确认该预售商品房协议无效。
两被告未作书面答辩。

2.一审事实和证据
江苏省涟水县人民法院经公开审理查明：因涟水县涟城镇安东路改建，原告江苏省涟水县五金大楼的前身、位于安东路的涟水县五金商厦需拆除重建。原告重建房屋因资金不足，1998年5月29日，与两被告前身涟水县邮电局签订了一份售房协议。协议约定：五金商厦在安东路与中山路交汇处建五金商厦综合楼一幢，其中二层至四层为住宅楼，中间两个单元12套住房（价值40万元）售给涟水县邮电局作职工宿舍。同时约定，邮电局于合同签订后付款10万元，二、三、四楼主体完工分别付款10万元。其中协议第六项还约定：“本协议一式四份，双方签订后，经公证机关公证后生效。”但该协议未经公证机关公证，双方即开始履行。原涟水县邮电局已分别于1998年6月2日、7月22日、7月27日各付给原告涟水县五金大楼人民币10万元，累计30万元。履行中双方对协议中“四楼主体完工”条款的含义理解不一，对第四次10万元付款时间未达成一致而发生矛盾，后原告涟水县五金大楼诉至本院，要求确认与原涟水县邮电局所签预售商品房协议无效。审理中查明，原告涟水县五金大楼系经营五金交化、文化用品、日杂、烟酒等的全民所有制企业，其前身为涟水县五金商厦，未取得商品房预售许可证。
上述事实有下列证据证明：
（1）原、被告陈述。
（2）原告与两被告前身涟水县邮电局签订的售房协议。
（3）涟水县人民政府改建城区道路指挥部办公室向原告发出的拆除通知。
（4）涟水县邮电局付款30万元的三份付款凭证，原告对付款事项予以认可的证明。
（5）涟水县工商局关于涟水县五金大楼的工商登记。

3.一审判案理由
江苏省涟水县人民法院根据上述事实和证据认为：原告涟水县五金大楼没有商品房预售许可证，原告与被告原涟水县邮电局所签“售房协议”无效。

4.一审定案结论
江苏省涟水县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、第六十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，作出如下判决：
（1）原、被告所签售房协议无效，终止履行。
（2）原告涟水县五金大楼于判决生效后15日内返还被告涟水县邮政局、涟水县电信局共计人民币30万元，并承担30万元利息的60%。利息按银行同期贷款利率计算，利息分别从1998年6月2日、7月22日、7月27日起各按10万元的本金计算，至还清款之日止。
案件受理费7610元、实际支出费用2335元，合计9945元，由原告负担5967元，两被告负担3978元。

（三）二审诉辩主张

上诉人诉称：
（1）双方是合资建房，不是商品房预售。
（2）被上诉人涟水县五金大楼擅自毁约，判其获得30万元建房款的40%利息收益不当。
（3）一审案件受理费及实际支出费计算无法律根据，判令无过错的上诉方承担无理。
上诉人请求撤销原判，判令被上诉人继续履行协议。

（四）二审事实和证据
淮阴市中级人民法院经审理，肯定了一审法院认定的事实和证据。另查明：原涟水县邮电局于1998年9月6日分立为涟水县邮政局、涟水县电信局。被上诉人涟水县五金大楼曾于售房协议签订后不久，草拟一份内容与售房协议基本相同的合资建房协议递交涟水县邮电局，该局未予认可。
上述事实有江苏省淮阴市邮电局淮邮字[1998]216号关于成立涟水县邮电局、涟水县电信局的通知、涟水县电信局提供的未加盖涟水县邮电局公章的被上诉人草拟的合资建房协议为证。

（五）二审判案理由
江苏省淮阴市中级人民法院根据上述事实和证据认为：被上诉人涟水县五金大楼并非房地产开发企业，其与原涟水县邮电局于1998年5月29日签订的售房协议不是以营利为目的，而是因道路改造，重建房屋资金困难，以完成城区统建任务为目的，故该协议不属商品房预售性质。从协议条款看，是以原涟水县邮电局支付一定的资金，并在被上诉人综合楼竣工后取得特定楼层房屋产权为内容，协议的名称与内容反映了双方之间确立的是待建房屋买卖合同关系。上诉人涟水县电信局以被上诉人涟水县五金大楼草拟过合资建房协议书为由，要求确认双方之间系合资建房关系不能成立。因为，合资建房协议是被上诉人单方意思表示，该协议并未成立。原涟水县邮电局拒绝接受该协议，坚持履行原售房协议，反映了其购买房屋而非合资建房的真实意思，且即使合资建房协议成立，其内容也不具备合资建房的法律特征，故本案案由应为待建房屋买卖合同纠纷。关于售房协议效力的认定，该协议是双方当事人在平等互利、等价有偿的基础上签订的，且协议内容不违反国家有关法律规定，应为有效协议。协议中“公证后生效”条款的约定，因在合同签订后所附条件即经公证机关公证尚未成就的情况下，双方已实际履行，应视为双方对原约定条款的变更。双方当事人在履行售房协议过程中，对“四楼主体完工”条款理解不一而产生矛盾，属约定不明，但不应影响协议的效力。
综上所述，被上诉人以其不具备商品房预售资格等理由，要求确认其与原涟水县邮电局签订的售房协议无效，其请求不能成立，应予驳回。上诉人涟水县电信局关于售房协议应属于合资建房协议且其没有过错，不应承担案件受理费的上诉理由亦无事实及法律依据，本院不予采纳；其要求继续履行协议，属反诉请求，因其在原审期间未明确提出反诉，应另行起诉。原审法院确定案由不当，适用法律错误，案件受理费计算有误，应予纠正。

（六）二审定案结论
江苏省淮阴市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国民法通则》第八十五条之规定，作出如下判决：
1.撤销涟水县人民法院（1998）涟民初字第1198号民事判决。
2.驳回涟水县五金大楼的诉讼请求。
一审案件受理费7010元（一审判决中误为7610元），实际支出费2335元，二审案件受理费7010元，合计16355元，由被上诉人涟水县五金大楼负担11448.50元，上诉人涟水县电信局、原审被告涟水县邮政局负担4906.50元。
本判决为终审判决。

（七）解说
1.关于本案案由。民事案件的案由牵涉到案件纠纷的定性，关系到对案件实体的处理，因此，正确确定案件的案由是十分重要的。本案中，正确确定案由的关键是对双方当事人所签售房协议性质的认定。一审法院确定本案案由为商品房预售合同纠纷，而根据国家建设部1994年11月15日发布、1995年1月1日起施行的《城市商品房预售管理办法》第二条规定，商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。本案中，被上诉人涟水县五金大楼并非房地产开发企业，其与原涟水县邮电局签订售房协议并非是以营利为目的，而是因为参加城区道路改造、在资金困难的情况下而与涟水县邮电局签订的，故售房协议不具备商品房预售的法律特征。一审确定本案案由为商品预售合同纠纷显属不当。那么，本案是否属合资建房呢?根据民法基本原理，合资建房是甲、乙双方为谋求共同事业而共同出资、共同经营、共同劳动，对共同建造的房屋共享利益，同时也共担责任和风险的民事行为，实质上属合伙型联营行为。本案中，从售房协议内容看，同样不具备合资建房的本质特征，该协议实质上是涟水县邮电局支付一定数额的资金，并在涟水县五金大楼综合楼竣工后取得特定楼层房屋产权，即邮电局取得房屋产权，是由于其支付了一定数额的资金，因此，该协议应认定为房屋买卖协议，涟水县邮电局已付的30万元应视为房屋买卖预付款给付行为，本案案由也就应确定为待建房屋买卖合同纠纷，也就是说二审定案理由是正确的，也是准确的。
2.关于双方所签售房协议的效力。在审判实践中，有一种观点认为，根据《中华人民共和国房地产管理法》的有关规定，只要是未办理过户手续的，房屋买卖合同（关系）就无效。但随着社会主义市场经济体制的逐步发展和完善，这种观点已越来越不适应形势的发展，也不符合立法本意。第一，从房屋过户登记制度的历史渊源看，过户登记是作为不动产物权的变动要件或对抗要件而存在的，对房屋买卖合同是否有效没有影响力。第二，从民法的基本原理看，买卖合同为诺成合同，其成立不以标的物交付为必要，更不以标的物所有权的转移为前提。第三，从合同与登记的关系看，二者并不同一。合同是设立债权债务关系的法律行为，是实现债权取得房屋和价款的保障手段。而登记是在承认合同合法有效的前提下对债权实现后已取得房屋物权加以确认的法律行为。两种法律行为的关系是前者制约后者，而不是也不能由后者制约前者。如果买卖合同无效，即使当事人办理了产权过户手续，也应当注销产权登记。第四，从当前建立社会主义市场经济体制的要求看，以过户登记作为房屋买卖合同生效的要件，不符合当前形势发展的需要。建立社会主义市场经济体制，就要重视发挥价值规律对市场的调节作用，尽可能减少对市场经济活动的行政干预，让市场主体根据供求关系及价格情况，自主交易，尊重当事人的真实意思表示。如果在办理过户登记前，允许当事人任意反悔，不仅有损合同的严肃性，也不利于房产市场信用关系的建立，对房产交易安全也会带来消极的影响，这将使政府决定交易行为的传统体制向市场价值规律调节交易行为、优化资源配置的新体制转变的改革目标难以实现。第五，本案中，双方签订的是待建房屋买卖协议，根本不存在产权过户的前提条件，如以过户登记为本案合同的生效条件，显然脱离客观实际。可见，房屋买卖合同不应以过户登记作为生效的要件。本案中，双方签订的售房协议是在自愿、平等、等价有偿的基础上签订的，且协议内容不违反有关法律规定，应为有效协议。关于“公证后生效”条款的约定，因在合同签订后，所附条件尚未成就时，双方即已开始履行，根据江苏省高级人民法院苏高法[1995]276号《关于当前经济审判工作中若干问题的讨论纪要》第四十六条的规定，应视为放弃对“公证后生效”条款的约定，是对原合同条款的变更。本案中，涟水县五金大楼以其不具备预售商品房资格为由要求确认售房协议无效，因本案不是商品房预售而是待建房屋买卖合同，其主张没有法律依据，一审法院判决双方所签售房协议无效属适用法律不当。二审予以改判，驳回涟水县五金大楼要求确认合同无效的诉讼请求是正确的。
（李涛）