(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:海南省琼山市人民法院(1994)琼山民初字第89号。
二审判决书:海南省海南中级人民法院(1995)海南民二终字第65号。
3.诉讼双方
原告(被上诉人);王某,女,1973年9月9日出生,汉族,海南大学法学院学生,住该校宿舍。
诉讼代理人:彭某,海南大学法学院教师。
被告(上诉人):海南立达房地产有限公司。
法定代表人:周某,董事长。
诉讼代理人:张黔,海口市第一律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:海南省琼山市人民法院。
合议庭组成人员:审判长:冯荪;审判员:黎鑫标、邢军。
二审法院:海南省海南中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:文妙;代理审判员:曹某、梁振文。
6.审结时间:
一审审结时间:1995年2月25日。
二审审结时间:1995年5月10日。
(二)一审诉辩主张
原告王某诉称:我与被告海南立达房地产有限公司订立立达花苑销售合同,购买坐落于琼山市府城镇高登街南侧的“立达花苑”503室,合同约定海南立达房地产有限公司交房期限为1994年7月31日,我依照合同约定和被告要求给付房价款及履行其他义务,但是被告在交房期限届满至今无法交付房屋。因被告已严重违约,故起诉请求解除双方订立的立达花苑销售合同,判令被告双倍返还定金2万元,购房款135236元,赔偿占用资金的利息及因其不按期交付房屋造成原告租用他人房屋的租金损失1万元,并承担本案的诉讼费。
被告海南立达房地产有限公司辩称:被告与原告双方订立的立达花苑销售合同合法有效,并且已经履行。但在合同履行过程中,原告不按照合同约定支付购房款,已经构成违约,现在却请求返还定金和购房款,没有任何理由和依据。由于宏观调控造成资金紧张,被告无法如期交付房屋,因此,双方应各自承担相应的违约责任,继续履行原合同。原告请求被告赔偿房屋租金1万元,缺乏事实和法律依据,法院应予驳回该请求。
(三)一审事实和证据
原告王某与被告海南立达房地产有限公司1994年5月8日订立立达花苑销售合同,该合同主要条款约定:乙方(原告)向甲方(被告)购买坐落于琼山市府城镇高登街南侧的“立达花苑”第X号公寓1单元五层Ⅰ—503室,房屋建筑面积是98平方米,每平方米价款2280元,该房屋总价款223440元;乙方应在合同签订当日支付定金1万元(定金在支付首期房款时扣除);合同签订10日内支付总价款65%即145236元;付清首期房款后30日内再付总价款15%即33516元;乙方应在房屋交付使用前15日内付总价款15%即33516元;房屋产权证办理完毕,乙方接到甲方正式通知6日内付总价款5%即11172元。甲方应在1994年7月31日将乙方所购之房屋交付乙方使用,甲方如不能按时交房,每逾期一天,甲方应向乙方支付已付房款的万分之三作为违约罚款;遇到特殊原因,甲方可延期交付使用时间,但不得超过360天,同时,必须有海口市有关部门的证明文件为依据;乙方如未按期交款,每逾期一天,应向甲方支付房屋总价款的万分之三作为违约罚款。该合同的甲方签订人冯某。原告于合同签订的当天支付人民币1万元给被告,原告于1994年6月17日从黄某的存折上转支首期房价款人民币135236元给被告(比合同约定10日内付首期房款延期29天),被告于同年6月27日出具首期房款收据给原告。后来,原告未按期继续支付房款。由于合同约定交付房屋期限届满被告无法交付,原告于1994年10月5日提起诉讼。同月6日被告出具“关于立达高登街二号公寓楼由于客观因素影响施工情况的说明”给原告,该说明称由于停电、停水、台风等因素影响施工104天。但该说明书没有经过海口市有关部门的证明文件证明。原告对此提出异议,于是原合同的签订人冯某于同月8日在该说明书上添写第七条“王某付房余款,等我司通知”。1994年11月7日琼山市人民法院召集双方当事人到施工现场进行勘验,其结果是原告购买的“立达花苑”别墅完成外装修,其Ⅰ—503室内装修仅完成首期批档,涂料、瓷砖、水电等工程尚未完成并且已停工。
上述事实有双方共认的立达花苑销售合同;有原告提供的黄某在中行海口市振东办事处存折、收据及“说明文件”;有本院现场勘验笔录,均经庭审两证核实。
(四)一审判案理由
原告王某与被告立达房地产有限公司订立的立达花苑销售合同系双方真实意思表示,协议内容不违反法律规定,其合同有效。该合同在履行过程中被告不能按期交房,已严重违约,且因资金困难,立达花苑别墅工程已经停工,合同无法继续履行。原告请求解除合同,退还购房款并赔偿利息,理由正当,应予采纳,其利息应按银行月利率1.027%计付。原告请求被告双倍返还定金,以及赔偿因被告不按期交房造成租用房屋的租金损失1万元,没有法律依据,予以驳回。
(五)一审定案结论
海南省琼山市人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第(四)项之规定,判决如下:
1.解除原告王某与被告海南立达房地产有限公司签订的立达花苑销售合同。
2.限被告海南立达房地产有限公司在本判决生效10日内返还购房款(含定金)人民币145236元及偿付利息(利息按月利率1.027%自1994年6月18日起计付至还款之日止)予原告王某。
3.驳回原告王某其他诉讼请求。
案件受理费人民币5000元,由原告负担1000元,被告负担4000元。案件受理费原告已支付,被告负担部分直接拨付原告。
(六)二审情况
1.二审诉辩主张
上诉人诉称:原审认定事实不清,被上诉人首期房款逾期29天支付,应承担违约责任。上诉人在合同履行过程中由于特殊原因无法如期交付房屋,同意承担违约责任,目前该工程还在继续施工,原审判决解除该合同没有法律依据,应予改判。
被上诉人辩称:首期房款既是依照合同约定的施工进展支付,也是按照上诉人的电话通知,而首期房款的延付并非我方违约。上诉人已停工将近一年,该合同确已无法履行,原审判决解除合同正确。
2.二审事实和证据
上诉人海南立达房地产有限公司与王某于1994年5月8日订立立达花苑销售合同,其合同主要条款内容与原审认定事实部分相同,该合同的甲方经办人冯某签订合同。被上诉人依照合同约定,于合同签订当天支付1万元给上诉人,同年6月17日从黄某存折上转付首期房款135236元给上诉人,尔后也未按期继续支付购房款,上诉人无法按期交付房屋,该工程停工已将近一年。被上诉人提起诉讼后,上诉人以合同约定的特殊原因提供“说明书”,被上诉人对此提出异议,上诉人的合同签订人冯某便在该说明书上附加说明:“王某付房余款,等我公司通知。”1995年5月8日海南省海南中级人民法院的承办人曹某与原审海南省琼山市人民法院对该工程现场进行勘验,其结果还是上诉人仅完成首期批档,而涂料、瓷砖、水电等工程尚未完成。上述认定事实的证据与原审认定的证据相一致。
3.二审判案理由
双方订立之合同是双方的真实意思表示,其合同内容不违反法律规定,应是有效合同。该合同在履行过程中,上诉人无法按期交付房屋给被上诉人,况且该工程停工将近一年,该合同实际已无法履行。被上诉人请求解除合同,符合法律规定,应予支持。被上诉人主张返还双倍定金,理由欠当,应予驳回。原审认定事实清楚,适用法律正确。
(七)解说
本案争执的焦点是上诉人的行为是否构成解除合同的条件。
从法理上分析双方订立的合同符合成立的要件,双方当事人对此没有异议,也符合海南省的房地产交易的实际。在房地产市场管理不规范,法规不健全的情况下双方订立之合同既没有违反法律或法规的规定,也没有损害社会公共利益,该合同应视为有效。
该合同在履行过程中,作为发展商的上诉人承诺在仅有两个月时间交付房屋,既没有客观地分析其自己的能力,也没有估计到宏观调控的影响,在严重违约的情况下,也没及时采取措施,履行合同义务。因此,上诉人在合同违约将近一年的情况下,不但未能完成工程,而且将该工程停工,致合同已无法继续履行,符合《中华人民共和国经济合同法》第二十六条第一款第三项之规定即“由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同”,允许他方解除合同。本案一、二审的处理结果是正确的,但在适用法律上没有引用《中华人民共和国经济合同法》是不贴切的。
上诉人的举证的“特殊原因”能否成为免责条件,举证被上诉人违约的证据有否说服力,也是本案的一个关键。
双方合同约定虽然有“特殊原因”作为免责条件,但约定中还附有条件即必须有海口市有关部门的证明文件,上诉人最终无法举证免责的违约,必须承担违约的后果。上诉人主张被上诉人违约的证据,即延付首期房款29天,但当时既没有主张权利,也没有要求被上诉人承担延期付款的责任,应视为默认。所以上诉人主张被上诉人承担违约责任没有法律依据。
被上诉人关于上诉人不能按期交付房屋,导致其租用房屋造成的损失,能否赔偿的问题。首先从举证反映和调查事实来看,被上诉人仅凭着私人开具的房屋租金收据,也没有有关部门的合法票据;被上诉人是在校学生,有否必要另行租用房屋居住;即使被上诉人租用他人房屋,其租金支出与本案上诉人的违约也没有必然的因果关系。两审法院均以被上诉人该主张既没有事实根据,也没有法律依据,驳回其请求是正确的。
商品房买卖和城市一般私房买卖具有不同的成立要件。商品房买卖既可是现房,也可以是期房,而城市一般房屋买卖必须是现房。城市的一般房屋买卖必须具备明确的所有权,否则买卖关系无效,而商品房预售则不具备此点。在1995年1月1日以后应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定的条件始得进行。
(曹某)
案例来源:中国高级法官培训中心,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览:1996年民事审判卷》 中国人民大学出版社 第59 - 62 页