（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：浙江省东阳市人民法院东法（1989）宁民字第97号；
二审判决书：浙江省金华市中级人民法院金中法（1990）民上字第275号。

2.案由：房屋买卖纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：浙江省东阳市房地产管理处。
法定代表人：曹某，东阳市房地产管理处主任。
诉讼代理人：金某，东阳市房地产管理处房管员。
诉讼代理人：吴某，东阳市房地产管理处房管员。
被告（被上诉人）：浙江省东阳市黄田畈镇平原村民委员会。
法定代表人：陆某，平原村民委员会主任。
诉讼代理人：陆某1，平原村民委员会成员。
诉讼代理人：陆某2，平原村民委员会成员。
第三人（上诉人）：陆某3，男，57岁，辽宁省沈阳市黎明建筑工程公司退休干部。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：浙江省东阳市人民法院。
独任审判员：郭春堂。
二审法院：浙江省金华市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：范旭东；审判员：张月梅；代理审判员：吴超英。

6.审结时间
一审审结时间：1990年4月21日
二审审结时间：1991年1月31日

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称：（1）坐落在东阳市黄田畈镇平原村第2294号公房二间，系根据1952年6月土改期间东阳市人民政府府民字第617号文通知，由原告登记在册，产权属国家所有，原告对该公房有合法处置权。（2）鉴于坐落于村镇的公房比较陈旧，房管部门管理不便的现状，经报请市人民政府批准同意原告对村镇范围内闲散公房折价变卖。1988年7月15日，原告将上述2294号公房中西面一间折价出卖给第三人陆某3所有，但遭到被告阻止，至今强占该屋不作移交。（3）要求法院维护政府职能机关房地产管理处依法享有的权利，确认原告与第三人陆某3的合法房屋买卖关系成立，责令被告退出强占之房屋。

2.被告辩称：（1）2294号公房自1954年起一直由被告免租使用，被告对该房屋在同等条件下享有优先购买权。上述二间公房系被告办公用房。原告在出卖该房时，被告明确告知原告要购买，在双方协商价格期间，原告隐瞒了早已与第三人商妥买卖公房之真情，在擅自出售其中一间公房后，才书面通知被告限期购买另一间。原告的行为侵害了被告的合法权益。（2）请求法院确认原告与第三人之间的公房买卖关系无效，维护被告对该公房的优先购买权。

第三人讼称：第三人购买原告公房系双方自愿协商，立有买卖合同，已付清了房屋价款，且已发给了第三人《房屋产权转移证》，手续完备合法，又符合安置退休人员政策，买卖关系应有效，要求法院判决将该房屋及时移交第三人。

（三）一审事实和证据
东阳市人民法院经调查和审理，查明：坐落在东阳市黄田畈镇平原村“菜园塘”坐北朝南砖木结构二层楼房系公房（房号2294），解放初期由菱角乡人民政府作办公用房使用。1954年菱角乡政府迁址后将该公房交平原村委会免租使用至今。该公房其中一间平原村委会作会议室，另一间自1965年至1985年作村医疗室，现堆放杂物。该二间公房楼上未构隔，在西面一间内设有楼梯供上楼通行。上述事实有东阳市城关区公有房地产清册（061号）及房屋现场勘验图为证。1987年4月原告向上级请示，要求将闲散在农村中的部分公房折价出售。1988年1月，东阳市人民政府批准原告在黄田畈镇进行公房折价出售试点。政府批文载明：“目前由机关、学校、企事业单位及村委会免租使用的公房，可不出售，供原使用单位继续使用。”这有原告东房（1987）第14号请示报告和市政府东政办发（88）11号批复为证。1988年3月，原告与被告就上述二间公房折价出售问题多次商议，因平原村其他公房均已出售给他人，而村委会又无其他用房，故被告向原告明确表示要购买该二间公房，但因价格未商妥而搁置。此间，第三人陆某3以退休回原籍安家为名，于同年4月与原告协商欲购买该二间公房，但其本人及家属户口至今未迁回东阳。同年7月3日，第三人向原告交纳购房款2044.80元，有收据为凭。同年7月9日上午，原告书面通知被告，限其于当日12时前到原告处交款购买公房。当天下午，在被告未明确表示放弃优先购买权的情况下，原告即与第三人签订了“公房作价处理协议书”，将2294号公房中西面一间出卖给第三人所有。同年7月15日，原告发给了第三人《房屋产权转移证》，因被告拒绝退屋而引起纠纷。上述事实有证人证言、协议书、东房售字第0XX7号房产转移证等佐证。

（四）一审判案理由
1.被告平原村委会对2294号二间公房享有优先购买权。
坐落在平原村的2294号二间公房自1954年始由平原村委会免租使用，至今已达36年之久。作为政府的房地产管理机关的原告，与被告间系国有房屋租赁法律关系。最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》（以下简称《贯彻意见》）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。据此，2294号公房折价出售时，承租人被告在同等条件下享有优先购买的权利。
2.原告东阳市房地产管理处与第三人陆某3之间的房屋买卖关系无效。
（1）该房屋买卖关系的建立侵害了被告平原村委会的优先购买权。平原村委会在得知原告折价出售公房时，明确表示要购买2294号二间公房，且已多次与原告商议房价等事宜，在其未明示放弃优先购买权的情况下，原告就将其中一间公房出售给第三人，显然侵害了被告的合法权益。
（2）该房屋买卖关系的建立是原告与第三人陆某3恶意串通所为。原告在与被告商议出卖公房的同时，又与第三人陆某3商议房屋买卖之事，并在已经收取了陆某3的购屋款之后，隐瞒真实情况，发通知限被告在规定时间购买；在被告未明确表示放弃购买的情况下，于发通知的当天就急忙与陆某3签订了房屋买卖契约，以造成“手续完备、形式合法”的事实。这一事实表明该房屋买卖双方故意通谋一气，其行为损害了被告的利益。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第四项之规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”民事行为无效。故原告与陆某3所为的房屋买卖民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
（3）本案原告出售争议之公房也不符合东阳市人民政府文件精神。该文件明确规定：村委会免租使用的公房可不出售，供原使用单位继续使用。故原告作为政府管理公房之职能部门，未按政府规定办事，属越权行为。
（4）根据民法通则第七十二条之规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定”，陆某3虽与原告订立了房屋买卖契约，交清了房屋价款，并领得了《房屋产权转移证》，但因双方的房屋买卖行为，损害了被告的合法权益，违反有关政策法律规定，属无效民事行为，自不能取得该间房屋之所有权。

（五）一审定案结论
依照民法通则第五十五条第（三）项、第五十八条第（四）项、第（五）项，第七十二条第一款和最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条之规定，判决如下：
1.原告东阳市房地产管理处与第三人陆某31988年7月9日关于2294号公房中西面一间房屋的买卖关系无效；由原告退还第三人陆某3买屋款2044.80元。
2.被告平原村民委员会对2294号公房两间在同等条件下享有优先购买权。
本案受理费40元由原告负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人东阳市房管处诉称：被上诉人平原村委会未按通知规定时间前来认购公房，已放弃购买权。上诉人与第三人陆某3的房屋买卖关系应有效。原判适用法律不当，应予撤销。
上诉人陆某3诉称：他与房管处的房屋买卖手续完备，内容合法，应予维护。
被上诉人平原村委会辩称：被上诉人并未放弃购买权，原判适用法律正确，应予维护。

2.二审事实和证据
二审法院肯定了一审法院认定的事实和采纳的定案证据。

3.二审判案理由
诉讼双方争议的2294号二间公房长期由被上诉人平原村委会免租使用，因此该公房出售，平原村委会在同等条件下享有优先购买权。对该公房的折价应本着按质论价的原则，参考当地类似房屋评价标准而由买卖双方平等自愿协商而定。但上诉人房管处在双方商议屋价期间，在被上诉人未放弃优先购买权且无其他房屋可供搬迁的情况下，即与第三人陆某3建立房屋买卖关系，显属不当。其行为违反了最高人民法院《贯彻意见》第118条之规定，损害了平原村委会的利益。况且，上诉人房管处出售争议之公房也不符合东阳市人民政府关于村委会免租使用的公房可不出售之规定，属越权行为。综上所述，原审法院根据民法通则第五十五条第（三）项，第五十八条第（四）、第（五）项，第七十二条第一款和最高人民法院《贯彻意见》第118条之规定，所作的判决是正确的。上诉人房管处和陆某3上诉之理由不能成立，不予支持。

4.二审定案结论
金华市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法（试行）》第一百五十一条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费92元由两上诉人各负担46元。

（七）解说
1.无效民事行为是指不具备或者不完全具备民事法律行为的有效条件，因而不能产生行为人预期的民事法律后果的行为。民法通则第五十八条第（四）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为属于无效民事行为。恶意串通的民事行为，是指双方当事人故意合谋，弄虚作假，进行损害国家利益、集体利益或者第三人合法权益的民事行为。本案原告与第三人均明知被告平原村委会长期免租使用争议之公房，对该公房的出售享有优先购买权，并已明确表示要购买该公房，且又无其他房屋可供搬迁的情况下，仍私下进行房屋交易。原告在第三人已交付购屋款后，弄虚作假，发了一个附苛刻条件--限被告在几小时内认购公房的通知，紧接着双方就匆忙签订了房屋买卖契约，造成被告似乎自愿放弃购买房屋的虚假事实。其行为损害了平原村委会的合法权益，应属无效民事行为。
2.无效的民事行为，从行为开始之日起就没有法律约束力，并且不需要等待当事人或者其他利害关系人主张无效或经法院裁判无效，而是不附带条件地当然无效。本案原告（出卖方）与第三人（买受方）虽订立了房屋买卖契约，买方交清了房屋价款，领取了房屋产权转移证，但因该房屋买卖关系属无效民事行为，故不能产生第三人预期的法律后果，不能取得该公房的所有权。人民法院对其要求维护买受之屋的所有权，责令被告退出“强占”之屋的诉讼请求不能支持。
3.优先购买权简称先买权，是公民、法人在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。优先购买权的适用原则：（1）只有在法律规定的特定买卖中才能适用。我国法律及司法解释中对先买权主要有以下规定：民法通则第七十八条第三款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。《城市私有房屋管理条例》第十条规定：“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权”；第十一条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”最高人民法院《贯彻意见》第118条也规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人同等条件下，享有优先购买权”。承租人在对承租房屋的优先购买权是基于房屋租赁法律关系产生的一项他物权。它是对出租人行使出租房屋处分权的限制和约束。出租人处分出租房屋时必须提前通知享有先购买权的承租人，只有在同等条件下先买权人放弃先买权时，方可出售给他人。否则，其处分行为无效。且放弃购买权应是一种明示行为，以承租人明确的意思表示来断定。对“同等条件“的把握，主要是价格条件，应参考同类房屋评价标准，本着按质论价的原则由买卖双方平等自愿协商而定。价格条件的确定有一个要约和承诺的过程。“按质论价”既可防止承租人以先买权要挟压价；又可避免出租人以处分权任意抬价。本案原告在与被告商议屋价期间，价格条件未议定时，即私下与第三人成交房屋买卖，且通知仅限几小时令被告认购房屋，其做法显然违背了上述法律与司法解释规定。所以一、二审法院认定其侵害了被告的优先购买权，宣布其处分行为无效是符合上述法律和司法解释精神的。
（范旭东）