（一）首部
1.判决书字号
一审判决书：上海市静安区人民法院（1992）静法民字第65号。
二审判决书：上海市中级人民法院（1992）沪中民上字第1109号。
3.诉讼双方
原告（上诉人）：邱某，男，34岁，上海市百货公司洗涤化妆品公司工人，住上海市XX路136弄19号。
诉讼代理人（一审、二审）：许启华，上海市华夏律师事务所律师。
被告（被上诉人）：上海市通联房地产总公司。
法定代表人：曹某，系该公司总经理。
诉讼代理人（一审、二审）：柳某，男，57岁，系该公司职员，住上海市。
诉讼代理人（一审、二审）：黄某，男，50岁，系该公司职员，住上海市。
5.审判机关和审判组织
一审法院：上海市静安区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：吴裕华；代理审判员：周英、周开明。
二审法院：上海市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张俊荣；审判员：朱刚刊；代理审判员：蔡兰娣。
6.审结时间
一审审结时间：1992年6月5日。
二审审结时间：1992年12月14日（经院长批准，延长审限期3个月）。
（二）一审诉辩主张
1.原告诉称：1991年7月31日，原告与被告签订预购商品房屋协议书。协议约定：原告向被告预购本市XX路（XXX路口）高层住宅大楼803室（二室一厅，建筑面积79.66m2）；房款人民205459.07元，由原告在签约后三天内付15000元，余190459.07元于同年8月付清，逾期不付每天按总售价万分之二罚款；被告在1991年12月交付房屋；任何一方不履行协议条款而造成另一方损失的，另一方有权要求违约方赔偿损失，以至终止执行协议。原告已付清房款，但被告未能如期交付房屋。原告要求被告赔偿延期交房损失，每天按房屋总售价万分之二计算，每月赔偿1232.70元，或按银行贷款利率计算赔偿额。
2.被告辩称：延期交付所购买的房屋之主要原因是市政外配套供电部门计划改变所致，并非被告主观故意。原告现在并没有直接损失，故按双方协议的约定，被告无需赔偿。被告考虑到原告实际上未得房，自愿给予经济补偿，自应交房日起至实际交房时止，以原告借住相同面积私房的租金计算，每月补偿180元。
（三）一审事实和证据
上海市静安区人民法院于1992年1月15日受理本案后，经公开开庭审理，查明：
1991年7月31日，原告邱某与被告上海市通联房地产总公司签订预购商品房协议书。协议约定：原告向被告购买本市XX路（XXX路口）高层住宅大楼803室（二室一厅，建筑面积79.66m2），房款205459.07元，签约后三天内先付15000元，余款于同年8月底前付清，到期不付每天按总售价万分之二罚款；被告于同年十二月交付房屋；任何一方不履行协议条款而造成另一方损失的，另一方有权要求违约方赔偿损失，以至终止执行协议。嗣后，该新建房屋处因市政外配套需新设变电站，新建房屋供电问题未能解决，致被告未能按约交付房屋。为此，被告于同年12月12日、19日两次通知原告协商修订有关条款，但双方协商不成。
（四）一审判案理由
上海市静安区人民法院根据上述事实和证据认为：
1.原告要求赔偿缺乏依据，不予支持。双方订立的预购上述房屋协议书，理应共同遵守。原告要求被告承担延期交房赔偿责任，按约定的延期付款违约责任处理。此要求不符合双方协议中关于违约赔偿的约定，故对原告的请求不予支持。
2.被告同意赔偿原告损失，可予准许。在对原告请求不予支持的情况下，被告同意补偿原告每月借房费人民币180元，与法无悖，可予准许。
（五）一审定案结论
上海市静安区人民法院，根据《中华人民共和国民法通则》第六条和第一百三十四条的规定，判决如下：
1.原告邱某要求被告上海市通联房地产总公司赔偿之诉予以驳回；
2.被告上海市通联房地产总公司自1992年1月起至实际交房时止按月补偿原告邱某人民币180元。
案件受理费人民币98.10元，由原告邱某和被告上海市通联房地产总公司各负担49.05元。
（六）二审情况
1.二审诉辩主张
（1）上诉人邱某上诉理由：（1）双方协议只规定付款方的违约责任，未规定交房方的违约责任，是被上诉人利用房源紧俏的优势有意规避违约责任，此举显失公平。（2）新建房屋的外配套工程是建房工程的一部分，被上诉人事先应有总体安排才能开工造房。如市政配套供电部门改变计划造成不能按时交房，应由计划部门赔偿被上诉人的损失。被上诉人不能履行预售房屋协议，应承担违约责任。（3）商品房卖方因故不能按期交付的，应按银行固定资产贷款利率计算延长期预收款的利息付给买方。所以，被上诉人应对延期交房承担赔偿责任，以贷款利息计算，每月赔偿1448.49元。
（2）被上诉人答辩：被上诉人坚持其在一审时的答辩理由，认为协议是双方自愿签订的，并非显失公平。不能按约定交房的原因是市政配套计划改变，不是被上诉人故意违约。一审判决是合理的。
2.二审事实和证据
上海市中级人民法院经审理查明的事实和证据，与一审相同。
3.二审判案理由
上海市中级人民法院根据本案的事实和证据，以及在二审审理中双方达成一致意见认为：
上诉人与被上诉人签订的预购商品房屋协议，不违背国家的法律、法规，双方应履行。
被上诉人未能按协议约定交房，虽提出是因市政配套工程计划改变所致，因其有责任在建房前应了解市政配套工程等情况，故不能免责。
在二审期间，对自1991年1月至11月被上诉人未能交房的赔偿问题，双方取得一致意见，由被上诉人赔偿上诉人人民币4750元。该意见与法无悖，二审法院可予准许。
被上诉人虽许诺在1991年12月交房，但届时如仍不能交房，应继续承担赔偿责任。
4.二审定案结论
上海市中级人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，判决如下：
（1）撤销上海市静安区人民法院（1992）静法民字第65号民事判决。
（2）上海市通联房地产总公司应一次性赔偿邱某人民币4750元。
（3）上海市通联房地产总公司在1992年年底如不能交付约定的预售商品房，应按中国人民银行同类同期的贷款利率计算房价205459.07元的利息，赔偿邱某损失，至交付约定的房屋时止。
七、解说
1.因市政配套计划改变而不能交房，被告不能免责。被告未能按预购商品房协议交付房屋，主要原因是供电问题未解决，但解决供电问题的责任仍在被告。因为作为建房单位的被告，在事先应了解市政配套工程等情况，确保新建房屋供电等问题，才能将房屋预售出去。供电部门改变计划，被告对因此所致的售房违约不能免责。
2.被告如何承担违约责任。原告与被告的协议约定，被告应于1991年12月交房，但协议未约定违约责任。被告未按协议如期交房，应承担违约民事责任。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告应承担赔偿责任，赔偿额可以房价款按中国人民银行同类同期的贷款利率计算。双方当事人在二审期间对1992年1月至11月的赔偿额为4750元，取得一致意见，可准予双方按此一致意见执行。被告在庭审中已同意于1992年12月向原告交房。二审法院为保护原告的合法权益，判决被告如在1992年12月不交房，仍应承担赔偿责任。
（金伟泉）
案例来源：中国高级法官培训中心,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览（1993年综合本）》 中国人民公安大学出版社 第471 - 473 页
