（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：江西省九江市浔阳区人民法院（1993）浔民初字第100号。
二审判决书：江西省九江市中级人民法院（1993）九民终字第184号。

2.案由：继承纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：周某，曾用名周某2，女，1935年1月15日出生，汉族，九江市第五百货商场退休职工，住九江市。
诉讼代理人：胡某，男（原告之长子），1962年6月13日出生，汉族，系九江市建设银行中心支行干部，住址同上。
诉讼代理人：任桂平，江西省华赣律师事务所律师。
被告（被上诉人）：周某1，男，1949年2月5日出生，汉族，九江市工商银行十里办事处干部，住九江市。
被告（被上诉人）：周某3，男，1956年3月4日出生，汉族，九江市印刷总厂工人，住九江市。
诉讼代理人：胡豫珍，九江市律师事务所律师。
被告（被上诉人）：周某4，女，1954年3月28日出生，汉族，九江市房地产公司干部，住九江市。
第三人：叶某，女（周某5之妻），1930年11月23日出生，汉族，陕西省汉中地区邮电局退休职工，住XX宿舍。
诉讼代理人：王国骏，陕西省汉中市律师事务所律师。
第三人：周某6，男（周某5之长子），1951年8月23日出生，汉族，陕西省汉中汉江医院干部，住XX宿舍。
第三人：周某7，男（周某5之次子），1954年3月3日出生，汉族，陕西省第三印染厂工人，住XX宿舍。
第三人：周某8，男（周某5之三子），1957年4月10日出生，汉族，陕西省汉中地区油脂化工厂工人，住XX宿舍。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：江西省九江市浔阳区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：库在国；审判员：柳居明；代理审判员：刘明。
二审法院：江西省九江市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：林淇庭；审判员：张善琴；代理审判员：李明。

6.审结时间：
一审审结时间：1993年5月20日。
二审审结时间：1993年10月22日（经本院院长批准，延长审限3个月）。

（二）一审诉辩主张：
1.原告周某诉称，座落在九江市西园路二支巷21号房屋一栋，原系我祖父周某9之弟周某10的房产，周某10死后，该房长期由我祖父代管，后周某10之子周某5将该房赠与我祖父。我祖父母分别于1971年和1958年去世，其长子周某11、次子周某12和女儿周某13本应继承其全部遗产，但周某11、周某12均先于我祖父母亡故，我是周某11的独生女儿，应代位继承我父周某11的全部遗产。现被告周某3、周某1、周某4未征得我的同意，于本月3日突击拆房，企图独吞遗产，故要求代位继承该遗产的三分之一。
2.被告周某3、周某1、周某4辩称，原告要求继承的房屋并不是我们祖父周某9之遗产，而是其胞弟周某10的财产。周某10于1939年病故，其独生子周某5成年后于1956年曾来信委托周某9为其办理该私房的产权登记手续。周某9一直在该房居住，又是该房之产权人周某5的全权代表，如今该房已破旧，属险房之列，我们征得周某5同意而拆除重建，完全是合法行为。为此，请法院驳回原告的诉讼请求。
3.第三人周某5，以原告起诉侵犯了其房产所有权参加本案的诉讼。周某5于1992年2月初亡故，后由其配偶叶某、子周某6、周某7、周某8参加本案的诉讼。

（三）一审事实和证据
案经一审审理查明：原告周某和被告周某1、周某3、周某4系周某9、吴某夫妇之孙子女，周、吴夫妇生有长子周某11、次子周某12、女周某13。周、吴夫妇分别于1971年和1958年死亡，长子周某11、次子周某12亦先后于1946年和1968年死亡。原告周某系周某11之独生女儿，被告周某1、周某3、周某4系周某12之子女。周某5系周某9的胞侄，其父周某10于1939年去世。
座落在本市西园路二支巷21号的房屋一栋（建筑面积61.45平方米，是砖木结构的平房），系周某10的房产，周某10死后由其独生子周某5继承。周某5于1941年参军，后转业在陕西省西安市工作，因不能直接来九江管理该房产，于1956年委托被告祖父周某9代管。他一直与在九江的亲属有来往，“文化大革命”中与九江的亲属失去联系。原告周某于1988年6月与周某5取得联系后，就提及在九江市的房产问题。周某5复信中明确表示，原由我父亲周某10继承的祖父母遗产，自愿赠与二伯父周某9，对西园路二支巷21号的房屋则未表示赠与。后周某以周某5放弃其私房产权为由于1988年10月10日起诉，要求代位继承西园路二支巷21号的房产。周某5得知后，认为原告侵害其合法权益，考虑到自己全家均在陕西工作，不回九江定居，又无法行使房屋的管理权，于1989年10月18日将该房产以8000元卖给周某1、周某3，并已在九江市房地产交易所办理了过户手续。周某1、周某3在未办理过户手续之前，征得周某5同意，已将该房拆除，在原址上重建一栋二层楼的砖混结构的楼房，建筑面积141.63平方米。
认定上述事实的证据有：（1）周某51956年2月23日委托其二伯父周某9代办座落于九江市西园路二支巷21号的房屋产权证的信件；（2）周某9接受委托，为办理周某5继承其父周某10在上述地址的房屋产权过户手续而出具的保证书原件；（3）江西省人民政府赣财契字第0191073号契纸存根；（4）周某51988年10月18日与周某1、周某3签订的将上述房产售给周某1、周某3的协议书复印件；（5）九江市房地产公司房屋交易所据上述售房协议所办的房屋转移变动证明及缴纳的售房税费发票等证据证实，足以认定。

（四）一审判案理由
九江市浔阳区人民法院认为，座落在该市西园路二支巷21号的房屋系周某10的遗产。周某10死后已由其独生子周某5继承。周某51988年将该房产卖给被告周某1、周某3，办理了房产权的过户手续，其行为合法有效。周某5生前只是委托原、被告的祖父周某9代管该房屋，并未办理放弃或转让上述房屋产权给周某9的手续，故周某9没有取得该房屋的所有权。原告把该房屋视为周某9的遗产，要求继承，查无事实依据，其诉讼请求不能成立。

（五）一审定案结论
依照《中华人民共和国继承法》第五条、第十条的规定，九江市浔阳区人民法院作出如下判决：
1.驳回原告周某的诉讼请求。
2.本市西园路二支巷21号房屋一栋归被告周某1、周某3所有。
案件诉讼费164元由原告负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
原告周某不服一审判决，向江西省九江市中级人民法院上诉称，一审法院的判决剥夺了她的合法继承权，因为周某5生前给上诉人的信中明确指出，他早已放弃对该争议房屋的继承权，故请求二审法院撤销原判，维护其合法权益。
被上诉人及第三人答辩称，一审法院判决事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。

2.二审事实和证据
案经江西省九江市中级人民法院二审，确认了一审法院起诉所认定的事实和采用的证据。

3.二审判案理由
上诉人称周某5早已放弃对该争议房屋的继承权，经审查，周某5给她的信中所说的，是放弃对座落在九江市大中路督府巷28号的房屋的继承权，把他应继承的该房部分给周某9，根据九江市浔阳区人民法院（1987）浔法民初字第54号民事判决书，分割这栋房屋时，已将周某5应继承的份额数判归周某9的法定继承人所有。周某5并没有放弃对座落在西园路二支巷21号的房屋的继承权。周某51988年10月18日、1990年2月25日两次致法院的信函，均申明了他致上诉人信函的内容。因此，上诉人的上诉理由并无确凿的证据证明，法院不予支持。

4.二审定案结论
江西省九江市中级人民法院依照《中华人民共和国继承法》的有关规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费164元由上诉人负担。

（七）解说
房地产案件最主要必备要件是房产所有权证明书，产权转让或变更必需到房屋交易所办理过户手续，重新核发房产所有权证明书，并依法缴纳税收，从而得到法律上的确权。以其它方式转让或变更来取得房产所有权证明书和过户手续的一律无效。西园路二支巷21号房产契纸一直是周某5的名字，于1989年1月31日因有偿转让给周某1、周某3，并在房产交易所办理了房产转移变动证，正式变更房主。西园路二支巷21号房屋所有权不属于周某9、吴某夫妇的财产，当周、吴夫妇死亡后就不存在遗产问题。周某5在九江市有两处房产，即西园路二支巷21号继承其父亲周某10的遗产，该房产他从未表示放弃；另一处是九江市督府巷28号应由他代位继承祖父母的遗产部分，这一部份从解放初周家析产时就多次表示放弃，实际上他也未既得。周某在诉前给周某5的信件中，也承认西园路二支巷21号房产权是周某5的。周某5在给周某复信时表示，放弃由他代位继承祖父母的遗产部分。然而周某曲解周某5的真实意思，断章取义，似乎周某5将两处房产继承权均已放弃，违背了其真实的意思表示，侵害了当事人合法权益。周某5参加本案诉讼后，表示有偿把座落在西园路二支巷21号房屋转让给周某1、周某3，依法行使了自己的财产处分权，保护了自己的合法权益，法院应该给予支持。
赠与合同是双务合同，即赠与人有赠与行为，被赠与人有接受赠与的行为。周某5生前未将该房产赠与给二伯父周某9，而周某9也未接受过周某5的赠与，相反，一直为周某5代管产业，接受周某5的委托办理房屋契约手续，而他仅仅得到的是房屋使用权，不是房产所有权，二者有着质的不同，前者是与财产所有权有关的财产权，即财产使用权，而后者是财产所有权，它包括财产所有人的全部权能，即占有、使用、收益和处分的权能。本市西园路二支巷21号房屋一栋原系周某10的遗产，已由其独生子周某5实际继承，50年来他虽未实际管业，主要原因是他和家里亲人都在外地工作，无法管理，故委托其二伯父周某9代管并使用，周某9死后，由其次子周某12之子周某3代管并使用，从未发生任何转让行为，且诉讼前已同意让周某1、周某3拆除重建，并有书证为据，是他依法行使自己的权能。由于得知原告周某的诉讼行为侵害了其合法权益，才决定将房屋卖给周某1、周某3。该房产不属于周某9、吴某夫妇的遗产，对原、被告均不发生继承的民事法律关系。原告的诉讼要求无理，证据不确凿，故驳回原告周某的诉讼请求是正确的。
（库在国　熊继前）