（一）首部

1.判决书字号：海南省海南中级人民法院（1993）海南民二初字第10号。

2.案由：房屋腾退纠纷。

3.诉讼双方
原告：邱某，女，89岁，汉族，海口市居民，住海口市。
原告：梁某，男，64岁，汉族，北京市石油化工部采油研究所干部。
原告：梁某1，女，72岁，汉族，海口市居住，住海口市。
原告：梁某2，男，49岁，汉族，海口市第九小学教师。又系上列三位原告的委托代理人。
原告：梁某3，女，68岁，汉族，海口市建筑公司工人。
原告：林某，女，86岁，汉族，海口市居民，住海口市。
原告：梁某4，男，60岁，汉族，广州海运局干部。
原告：梁某5，男，55岁，汉族，海口市国土局干部。
原告：梁某6，男，52岁，汉族，海南省环境资源厅干部。
原告：梁某7，男，48岁，汉族，海南涤伦丝厂干部。
原告：梁某8，男，45岁，汉族，海南农机厂干部。
原告：梁某9，女，57岁，汉族，海口市第一中学教师。
原告：梁某10，男，63岁，汉族，长春地质学院教授。又系上列原告的委托代理人。
原告：沈某，女，50岁，汉族，山东省胜利油田钻井公司机修室工人。
原告：梁某11，女，24岁，汉族，山东胜利油田钻井技术公司工人。
原告：梁某12，男，26岁，汉族，山东省胜利油田钻井公司通讯站工人。
原告：梁某13，女，63岁，汉族，定安县中瑞农场退休干部。
原告：钟某，男，59岁，汉族，海南医学院附属医院医师。
原告：梁某14，女，46岁，汉族，广州市沙河燕塘农工商贸易公司医疗室工作。
原告：梁某15，女，44岁，汉族，海口市纺织印染厂干部。
原告：梁某16，女，42岁，汉族，海口市租赁公司干部。
原告：何某，男，69岁，汉族，海南省新华书店退休工人。
原告：何某1，男，61岁，汉族，海南外贸食品出口公司退休干部。
原告：何某2，男，57岁，汉族，海南省汽车运输总公司职工。
原告：何某3，女，65岁，汉族，住海口市新民西路62号。
原告：陈某，男，1928年3月1日出生，汉族，海南省建筑总公司退休工人。
原告：陈某1，男，63岁，汉族，中国科学院植物研究所工作。
原告：梁某17，男，54岁，汉族，海口市海山织造厂退休干部。又系上列原告的委托代理人。
原告：梁某18，女，63岁，汉族，海南省某7医院退休医生。
原告：梁某19，女，64岁，加拿大国籍，住SCARBOROUGH，ONT MIVIKQ CANADA。
原告：梁某20，女，58岁，美国国籍，住CA93923，U.S.A.
原告：梁某21，女，56岁，美国国籍，住U.S.A.
委托代理人：唐某，海南银海集团有限公司职员。
原告：梁某22，男，58岁，住香港九龙。
原告：梁某23，男，60岁，汉族，甘肃省，兰州铁路局干部。
原告：梁某24，男，46岁，汉族，海口华侨大厦干部。
原告：梁某25，男，40岁，汉族，海口市新华区渔网厂工人。
原告：梁某26，女，58岁，汉族，陵水县东岭农场退休干部。
原告：梁某27，女，48岁，汉族，深圳市对外律师事务所干部。
原告：梁某28，女，40岁，汉族，海口市第三小学教师。
原告：梁某29，女，40岁，汉族，海口市五金公司新华门市部工作。
原告：梁某30，男，50岁，汉族，海口市食品公司干部。又系上列原告的委托代理人。
原告：杨某，女，83岁，汉族，海口市居民，住海口市。
原告：梁某31，女，60岁，汉族，山东矿业学院干部。
原告：梁某32，男，67岁，住香港。
原告：梁某33，男，39岁，汉族，海口市烟酒公司干部。又系上列原告的委托代理人。
原告：梁某34，男，77岁，住香港。
原告：梁某35，女，65岁，汉族，住深圳市。
原告：梁某36，女，69岁，汉族，住海口市。又系上列原告的委托代理人。
原告：梁某37，男，1922年12月30日出生，汉族，南京市高速齿轮箱厂退休教师。
诉讼代理人：梁某38，海南外贸土产公司职工。
原告：周某，女，57岁，汉族，屯昌县糖厂职工。
原告：周某1，女，55岁，汉族，深圳市南头区统计局干部。
原告：周某2，女，54岁，汉族，海南机械厂工人。
原告：周某3，女，49岁，汉族，海口市教育幼儿园幼师。
原告：周某4，女，47岁，汉族，海南农机一厂工人。
原告：周某5，男，53岁，汉族，海口市橡胶一厂工人。
原告：周某6，男，44岁，汉族，海南机械总公司职工。
原告：周某7，男，37岁，汉族，海口市电子公司职工。
原告：周某8，男，40岁，汉族，海口市振东区汽车配件厂工人。又系上列原告的委托代理人。
诉讼代理人：陈经鹤，海南省对外经济律师事务所律师。
被告：海南省农垦总局。
法定代表人：王某，该局局长。
诉讼代理人：陈某2，海南省农垦商贸公司经理。
诉讼代理人：冯某，海南省农垦商贸公司副经理。
被告：海南省农垦商贸公司博爱旅社。
法定代表人：许某，该旅社负责人。
第三人：黄某，男，30岁，汉族，在海口市文明西路3号之二经营恒昌茶店。
第三人：陈某3，男，43岁，汉族，在海口市文明西路3号之二经营宏达酒家。
诉讼代理人：陈某4，39岁，在宏达酒家工作。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：海南省海南中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张光琼；代理审判员：曾繁桉、陈汉。

6.审结时间：1993年4月20日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：海口市文明西路原5号和7号房屋系梁某39于解放前购置的产业，1958年11月被纳入改造。1983年7月15日海口市政府落实政府，决定从同年8月1日起撤销改造，将该房屋产权退还业主。1985年1月海南农垦总局仅将7号房屋退还。现5号房屋仍为海南省农垦商贸公司属下的博爱旅社占用经营。我们均是上述房产的合法继承人，农垦总局的行为已侵犯了我们业主的权益。原告请求：（1）农垦总局应立即将5号房屋全部腾退。（2）支付5号房屋自退还之日起至腾退之日止的全部租金（待算）。

2.被告辩称：海口市文明西路原5号、7号房屋是我局于1958年底在原海南区党委的协调下与海南军区调换的。根据原广东省委“粤发（1986）22号”《关于退还私改侨房的通知》第一点意见，海口市政府落实退还的上述房屋，原出租面积超过1000平方米，落实前没有报经广东省政府审批，应为无效。确须退还上述房产，其责任也应由海南军区承担。

3.第三人黄某、陈某3述称：我俩分别与农垦博爱旅社订立合同，租赁该房屋经营，我俩要求继续履行合同完毕。

（三）事实和证据
海南省海南中级人民法院经公开开庭审理，查明：海口市文明西路原5号讼争房屋系梁某39（别名梁某40，1945年故）于1931年10月购置的产业。梁某39娶一妻三妾。妻温某（1956年故）生一儿子（幼年病故）；妾林某1（1979年故）生男孩梁某41（1953年故）和女孩梁某42（1966年故）、梁某43（1972年故）；妾梅氏（1921年故）生男孩梁某44（1956年故）、梁某45（1956年故）；妾陈某5（1970年故）生男孩梁某46（1973年故）、梁某47（1984年故）、梁某48（1992年故）、梁某34、梁某32、梁某37和女孩梁某49（1989年故）、梁某36（别名梁某50）、梁某35。梁某44娶邱某生男孩梁某、梁某2和女孩梁某1、梁某3；梁某45娶林某生男孩梁某10、梁某4、梁某5、梁某6、梁某7、梁某8和女孩梁某9；梁某41娶李某（1984年故）生男孩梁某51（1991年故）、梁某17和女孩梁某13、梁某52（1967年故）、梁某14、梁某15、梁某16；梁某46娶王某1生男孩梁某22和女孩梁某19、梁某18、梁某20、梁某21；梁某47娶林某2（1966年故）生男孩梁某23、梁某30、梁某24、梁某25和女孩梁某26、梁某27、梁某28、梁某29；梁某48娶杨某生男孩梁某33和女孩梁某31；梁某42嫁何某4（1957年故）生男孩何某、何某1、何某2和女孩何某3；梁某43嫁陈某6（1978年故）生男孩陈某、陈某1；梁某49嫁周某9（1959年故）生男孩周某5、周某6、周某8、周某7和女孩周某、周某1、周某2、周某3、周某4。
解放初期梁家被评为工商业地主成份，其大部分人员外逃。梁某39所有的海口市文明西路5号和7号房屋被海口市财政局误列为公产房进行管理。1956年1月1日，海南军区营房建筑委员会行政管理科与海口市政府财政局订立一份“借用公产房屋使用借约”，由海南军区从1956年1月1日起借用文明西路5号、7号房屋使用至1956年6月30日止。1955年12月广东省政府给业主换发了文明西路15号、7号房屋的产权证书。换证后，海口市财政局便函告军区营建管理科、原先所订约作废。尔后，军区营房处与业主订立了1956年7月至1958年6月的租赁关系。租期届满时，因军区无房可迁，业主又不愿意再租。军区在没有与业主另订立租赁关系的情况下继续使用该房屋。业主也不再收取房租。1958年11月，该房屋被纳入国家改造。改造后的租金是由海南财政处代军区向房产部门缴纳的，但仅缴至1969年8月止。1958年末，海南军区机关迁来海口。经海南区党委协调，海南军区将文明西路5号、7号房屋与海南农垦总局的部分房地交换。交换后，文明西路5号、7号房屋由农垦商贸公司属下的农垦第二招待所（现为博爱旅社）经营。海南省农垦总局使用该房屋后，在5号、7号房屋里改建、扩建和新建3部分房产。
自1980年起，业主多次向海口市政府申请落实政策，退还上述房产。海口市政府经调查核实，于1983年7月15日作出决定：从1983年8月1日起撤销改造，退还产权。后经业主敦促，海南农垦总局才于1985年1月将7号房屋腾退。5号房屋却由博爱旅社继续占用。1988年10月博受旅社（甲方）擅自与黄某（乙方）订立租赁合同，将5号房屋部分客房出租给黄某经营家俱，租期从1988年11月1日起至1991年4月30日止，月租金某7币4600元。博爱旅社还在1988年申请拆除5号房屋围墙改建铺面，虽经业主干涉，博爱旅社还是建起02、03、04、05号铺面。1991年4月17日和4月25日，博爱旅社、黄某和陈某3三方协商，由黄某转租03号铺面与陈某3。此外，陈某3还向博爱旅社租赁文明路5号一间铺面（现宏达酒家）和02号铺面，租赁期5年，从1991年5月1日起至1996年4月30日止，月租金7000元；黄某租赁04号、05号铺面和5间简易房，租期三年，从1991年5月1日起至1994年4月30日止，月租金2340元，各自都订有合同。1991年8月29日，陈某3与博爱旅社协商将月租金7000元改为6000元，并订立了补充修改协议书。
该案在本院审理期间，梁某51、梁某48分别于1991年和1992年去世，本院依法通知其法定继承人沈某、梁某12、梁某11、杨某、梁某33、梁某31以及梁某52的丈夫钟某参加诉讼并作为共同原告。追加海南省商贸公司属下的农垦博爱旅社为共同被告，追加承租5号房屋经营的黄某、陈某3为第三人。该院还聘请琼山县房管所对5号房屋里改建、扩建和新建的部分房屋进行估价鉴定：简易结构164.20平方米、土木结构177.96平方米，混石结构933.56平方米、三项合计价值某7币418810.20元。开庭审理后，邱某等原告主动放弃5号房屋自产权退还后，博爱旅社职工居住该房屋后部分租金的请求。
上述事实，有下列证据证明：
1.梁某39于1931年购置该房屋的原始买卖契约，1955年广东省政府换发的该房屋的产权证书；
2.海南军区后勤部出具的有关军区借用、租赁该房屋以及与农垦总局交换该房屋情况的证明材料；
3.海口市政府1983年落实政策，退还该房屋产权的文件以及退还该房屋所依据的广东省城市建设局“粤城房字（1982）第62号《关于私房改造一些具体问题的复文》；
4.该房屋退还产权后，业主多次向占用单位和有关政府部门申请腾退的意见书；
5.博爱旅社与黄某、陈某3订立的出租5号房屋铺面的租赁合同书以及补充修改协议书；
6.琼山县房管所对5号房屋里农垦总局改建、扩建和新建的部分房屋的估价鉴定书；
7.原告放弃5号房屋自产权退还后博爱旅社职工自住部分租金的请求的意见书。

（四）判案理由
1.海口市某7政府1983年落实政策，撤销文明西路5号、7号房屋的改造，退还产权给业主的决定是正确的。（1）根据原广东省城市建设局“粤城字（1981）第88号”《关于对〈关于进一步落实国家的房产政策处理好私房改造中的遗留问题的报告〉的说明》第三点第（二）项“经机关团体动员安排出租的，一律不纳入改造”的规定，本案中业主当时确是出于部队需要而将5号、7号房屋出租给军区营房处的，且租期届满时，已停止租赁，本不应纳入改造。（2）广东省城市建设局“粤城房字（1982）第62号《关于私房改造一些具体问题的复文》第二、四点的规定，5号、7号房屋也不应纳入改造。（3）退还5号、7号房屋的责任应由海南省农垦总局、博爱旅社负责。根据落实政策、退还房屋中“谁占用、谁腾退”的原则和参考中共北京市委《关于处理机关部队挤占私房进一步落实私房政策的通知》中“原占用单位已同其他单位交换使用的，由现占用单位负责腾退，交换双方的遗留问题由双方自行协商解决”的规定，本案的腾退责任应由现占用的农垦总局和博爱旅社负担。因此农垦总局请求将海南军区追加为本案被告，不能支持。
2.邱某等原告均是梁某39遗产的合法继承人。梁某39生育九男五女，除梁某46先于梁某39死亡其享有的梁某39遗产份额应由其子女代位继承外，其余原告或是梁某39的子女，或是子女的法定继承人，依法都应享有继承文明西路5号房屋的权利。
3.农垦总局和博爱旅社的行为已构成了对邱某等原告权益的侵害，依法应承担侵权民事责任。（1）既然海口市政府已落实退还原告该房屋的所有权，原告依法就“应享有占有、使用、收益和处分的权利”，但该房屋仍为农垦总局和博爱旅社实际占用，侵犯了原告的合法权益。（2）博爱旅社未经邱某等原告同意，擅自将该房屋的临街围墙改建为铺面，出租与第三人营利。根据《中华某7共和国民法通则》第五十八条第一款（一）项、第七十五条的规定，博爱旅社与第三人黄某、陈某3订立的租赁合同应认定无效。博爱旅社应将已领取的该房屋的租金退还给邱某等原告。
4.农垦总局提供的原广东省委“粤发（1986）22号”文件对海口市政府落实政策退还该房屋的决定没有追溯力。该文件第一条确是有“个别出租面积超过一千平方米以上的华侨私房的退还问题，由市、地某7政府提出意见，报省政府审批”的规定，但该文件是在1986年4月17日才由广东省委颁发的。海口市政府落实政策退还该房屋的决定早在1983年7月15日已作出。

（五）定案结论
海南省海南中级人民法院根据本案事实、证据和上述理由，依照《中华某7共和国继承法》第十条、第十一条和《中华某7共和国民法通则》第五十八条第一款（一）项、第七十五条、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款（四）项之规定，判决如下：
1.海南省农垦商贸公司博爱旅社与黄某、陈某3所订立的海口市文明西路5号房屋的租赁合同无效。黄某、陈某3应在本判决生效之日起二个月内将租赁之房屋退还博爱旅社；
2.海南省农垦总局、农垦博爱旅社应在本判决生效之日起二个月内腾退出海口市文明西路5号房屋，交归邱某等五十八位原告所有；
3.海南省农垦总局在5号房屋改建、扩建和新建的部分房屋，计某7币418810.20元，限邱某等五十八位原告在本判决生效之日起二个月内偿付给海南省农垦总局；
4.限农垦博爱旅社在本判决生效之日起一个月内将出租5号房屋所得租金如数转付给邱某等五十八位原告（黄某承租的部分，从1988年11月1日起至1991年4月30日止，以月租金某7币4600元计付；1991年5月1日起至搬迁之日止，以月租金某7币2340元计付；陈某3承租的部分，从1991年5月1日起至同年7月31日止，以月租金某7币7000元计付；1991年8月1日起至搬迁之日止，以月租金某7币6000元计付）。
案件受理费某7币10000元，由海南省农垦总局负担。
宣判后，原、被告和第三人均没有上诉。

（六）解说
海南中级人民法院刚审理本案时，曾有过“法院对本案不应受理”的说法。其理由是：最高人民法院、城乡建设环境保护部在1987年10月22日联合颁发的《关于复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》中有“人民法院在审理房屋案件中，遇到有关落实私房政策的案件，应移送当地落实私房政策部门办理”的规定；最高人民法院《关于贯彻执行〈民事诉讼法（试行）〉若干问题的意见》中的第（43）条谈到“历次政治运动遗留的属于落实政策的房屋纠纷，告知原告向有关部门申请解决”。但另一种意见认为法院应该受理。其理由是：原告向法院起诉主张是要求被告腾退该房屋，他们所依据的是海口市政府1983年退还该房屋产权的落实政策决定。二被告拒绝腾退，继续占用经营，完全属于侵权行为。根据《中华某7共和国民事诉讼法》第三条“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼”的规定，人民法院对本案有管辖权。前者所引用的条文的适用对象是尚未经政策部门作出落实政策决定的情况，两者应区别开来。
（曾繁桉）