1．判决书字号
一审判决书：福建省厦门市湖里区人民法院(2009)湖民初字第1331号。
二审判决书：福建省厦门市中级人民法院(2009)厦民终字第3164号。

2．案由：抵押权纠纷。

3．诉讼双方
原告(被上诉人)：厦门鑫油造漆工业有限公司，住所地：福建省厦门市海沧区。
法定代表人：蔡某，公司董事长。
委托代理人：王文晋，福建天衡联合律师事务所律师。
委托代理人：潘某，公司员工。
被告(上诉人)：厦门福邦典当有限责任公司，住所地：福建省厦门市思明区。
法定代表人：李某，公司总经理。
委托代理人：叶佳昌，福建厦门联合信实律师事务所律师。
委托代理人：罗胜，福建厦门联合信实律师事务所律师。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：福建省厦门市湖里区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：欧海；审判员：李剑锋、陈辉峰。
二审法院：福建省厦门市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：赖民勇；审判员：黄培芳、许向毅。

6．审结时间
一审审结时间：2009年8月24日。
二审审结时间：2009年12月19日。

1．原告厦门鑫油造漆工业有限公司诉称
湖里区和悦里X号6D及XX号2A房屋(即案涉房产)是厦门金威爱新型水性漆有限公司(以下简称金威爱公司)向开发商厦门源益房地产发展有限公司购买取得。金威爱公司在2002年清算时将上述两套房屋及债权、债务一并转让给原告(原名称厦门鑫威爱新型墙漆技术有限公司)。2003年7月，金威爱公司依法注销。2005年，原告委托开发商厦门源益房地产发展有限公司办理上述两套房产的产权登记手续。2008年1月，原告接到厦门市湖里区公安分局刑侦大队一中队的通知，才得知开发商厦门源益房地产发展有限公司的工作人员陈某伪造文书，与被告签订编号分别为(2007)FXXXX6、(2007)FXXXXX1号的两份“厦门市房地产典当合同”(以下简称讼争典当合同)，将案涉房产抵押给被告。陈某因犯合同诈骗罪已被判刑，并被厦门市中级人民法院判处退赔被告110万元。原告认为：第一，金威爱公司已于2003年7月依法注销，故虽然案涉房产仍然登记在金威爱公司名下，但实际权利人为原告。陈某伪造金威爱公司材料，将案涉两套房产抵押给被告，侵害了原告的权利，因此，原告与本案有直接利害关系，其起诉符合民事诉讼法规定的条件，依法享有诉权。第二，讼争典当合同是陈某假借金威爱公司的名义与被告签订的，金威爱公司注销后丧失民事权利能力和民事行为能力，故讼争典当合同违反了《合同法》中有关当事人签订合同必须具备民事权利能力和民事行为能力的强制性规定，金威爱公司不具备签约主体资格，讼争典当合同无效。第三，本案不适用善意取得。适用善意取得的前提条件是金威爱公司有权以其公司名义处分案涉房产，基于被偷、被抢或者其他非法原因而来的物则不适用善意取得。第四，被告存在严重过失是导致本案发生的重要原因，被告应当立即申请撤销抵押登记，停止对原告权利的侵害。原告基于上述事实和理由，请求法院判令：(1)编号为(2007)FXXXX6、(2007)PXXXXX1的两份“厦门市房地产典当合同”无效及相应的抵押登记无效；(2)被告立即向厦门市国土资源与房产管理局申请撤销厦门市湖里区和悦里X号6D及XX号2A房产的抵押登记。

2．被告厦门福邦典当有限责任公司辩称
(1)原告并非案涉房产的所有权人，案涉房产的所有权人为金威爱公司，因此，在原告未取得物权归属原告的证据之前，原告无权请求物权保护。(2)原告与金威爱公司签订的“协议书”明显违反《物权法》的规定，未将属于“涉外产”的案涉房产的转让行为依法办理公证证明和转让登记，依法无权对抗善意第三人，原告依据无法对抗善意第三人的债权文书主张案涉房产的物权权利，没有依据。(3)被告对案涉房产具有抵押权，应受法律保护。本案中，案外人陈某的欺诈行为在民法意义上属于无权处分，但由于案涉房产已办理抵押登记手续，被告已取得案涉房产的他项权证，从善意取得的角度，案涉房产的抵押行为应认定为有效。(4)案涉房产的所有权归属及抵押权成立等方面，应当优先以国家机关依职权颁布的“土地房屋权证”、“土地房屋他项权证”为准，即使原告认为抵押登记无效，也应先行向有关职能部门提起撤销该具体行政行为的行政诉讼或行政复议。原告无权要求被告申请撤销抵押登记。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

1．二审诉辩主张
(1)上诉人厦门福邦典当有限责任公司诉称
第一，原审查明事实存在错误和自相矛盾之处，应予改判或发回重审。原审查明“2006年12月，金威爱公司委托陈某代为办理案涉房产的权属登记等事宜”与事实不符。此外，2002年4月15日金威爱公司与原审原告签订“协议书”，上诉人无法确认该证据真实性，但原审法院仍确认该证据的效力，即使原审原告确实与金威爱公司签订了上述协议书，但因为违反《物权法》关于涉外产转让须依法办理公证证明和转让登记的规定，依法无权对抗善意第三人。第二，原审认定原审原告起诉符合民事诉讼法的规定存在错误。根据“土地房屋权证”登记情况，案涉房产仍应当为金威爱公司所有，原审原告现提起诉讼是以所有人身份提起的物权保护之诉，在原审原告尚未得到物权归属的确权认定的情况下，原审法院不应支持其诉讼请求。第三，原审法院对于诉争典当合同效力、案涉房产抵押权善意取得等问题的认定存在错误，应予改判。陈某以金威爱公司的名义与上诉人签订的讼争典当合同是基于房管部门确认的抵押登记而签订的，讼争典当合同对金威爱公司有效。无权处分并不必然导致合同无效，并且上诉人在给付合理的对价后，善意取得了案涉房产的抵押权，其合法权益应受保护。对于(2008)厦刑初字第100号刑事判决书，法院没有履行告知上诉人的法定义务，该判决书的裁判有违民事法有关无权处分及善意取得的规定。第四，原审法院直接确认厦门市湖里区和悦里X号6D及XX号2A房产的抵押登记无效，存在程序错误。
(2)被上诉人厦门鑫油造漆工业有限公司辩称
第一，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。原审查明“金威爱公司委托陈某代位办理案涉房产的权属登记等事宜”，和证据中委托人为“鑫威爱公司”不符，系笔误，不影响判决结果。2002年4月15日金威爱公司与被上诉人签订的协议书是就金威爱公司财产及债权、债务的承接协议，与报纸公告内容吻合，上诉人没有任何证据加以反驳。金威爱公司是在中国注册登记的中国企业法人，其名下房产不属于涉外房产。由于金威爱公司在注销时案涉房产尚未办理产权证，不可能办理权属转移登记，被上诉人的行为发生在《物权法》颁布之前，法律不应溯及既往。第二，被上诉人是否具有诉权已经经法院审理并以生效的法律文书确认。第三，上诉人并非善意第三人，未尽到谨慎审查的义务，对其被骗有不可推卸的责任。第四，(2008)厦刑初字第100号刑事判决书已经判决陈某退还上诉人110万元，上诉人没有理由再对被上诉人提出要求。第五，本案中签订讼争典当合同时，金威爱公司已经被注销，一切以其名义实施的民事法律行为都是无效的。

2．二审事实和证据
福建省厦门市中级人民法院经审理查明，确认一审法院查明的事实和证据。

3．二审判案理由
福建省厦门市中级人民法院经审理认为：金威爱公司在注销前已经将有关债权、债务转让给了被上诉人，并刊登了清算公告，被上诉人依约取得了案涉房屋的有关权益。被上诉人后向开发商补足了差价，并约定由开发商代办产权手续，被上诉人与案涉房屋存在利害关系，其作为原审原告的主体适格。陈某伪造有关文件，将案涉房屋抵押给上诉人并骗取110万元，属于无权处分，其以金威爱公司名义签订的讼争典当合同无效。至于上诉人是否属于善意第三人的问题，讼争典当合同系陈某以金威爱公司的名义与上诉人签订的，缔约时金威爱公司早已注销，民事主体资格已经丧失。被上诉人作为金威爱公司权利、义务的承继者，对陈某的犯罪行为并不知情，也未实施让上诉人有理由相信陈某有代理权的任何民事行为，况且陈某的代理权系基于其伪造委托书、公证书等文件取得的，属于非法取得，不能适用善意取得制度。即使上诉人有理由相信陈某有代理权，但讼争典当合同缔约一方当事人为金威爱公司，上诉人却将款项交给陈某个人，被上诉人未尽到合理、必要的注意义务。已生效的(2008)厦刑初字第100号刑事判决书已经判决陈某退还上诉人110万元，因此上诉人主张被上诉人主体不适格、上诉人确系善意取得案涉房屋抵押权等上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。

4．二审定案结论
福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，作出如下判决：
驳回厦门福邦典当有限责任公司的上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由厦门福邦典当有限责任公司负担。