（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：河南省宝丰县人民法院（1998）宝民初字第498号。
二审判决书：河南省平顶山市中级人民法院（1998）平民终字第875号。

2.案由：房屋租赁、买卖纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：赵某，男，48岁，汉族，个体工商户。
诉讼代理人（一审）：王大丰，宝丰祥和律师事务所律师。
诉讼代理人（二审）：马云强，河南大公律师事务所律师。
被告（上诉人）：宝丰县房产管理局。
法定代表人：李某，局长。
诉讼代理人（一审）：黄某，该局公房管理股股长。
诉讼代理人（一审）：李玉宝，平顶山法剑律师事务所律师。
诉讼代理人（二审）：金东升，平顶山通海律师事务所律师。
第三人（被上诉人）：郜某，男，40岁，汉族，个体工商户。
诉讼代理人（一审）：夏根立，平顶山星源律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：河南省宝丰县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：朱福贵；审判员：李长友；代理审判员：何鸿志。
二审法院：河南省平顶山市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：胡全智；代理审判员：梁振云、陈西斌。

6.审结时间
一审审结时间：1998年8月7日。
二审审结时间：1998年11月13日。

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
（1）原告诉称：1989年2月我租用被告东街路北宅院一处开饭店至1998年4月。被告以翻修三间门面房为由让我腾出，并承诺房屋翻修后，出租时由我优先租用，出卖时由我优先购买。我腾出该院后，被告却把宅院卖给了第三人，剥夺了我优先租用、购买的权利。请求宣告其房屋买卖无效，判令我租用或购买宅院。
（2）被告辩称：原告诉称1989年2月至1998年4月租赁我局东街宅院开饭店属实。但未与其签订房屋租赁合同。我局根据县总体规划要求，于1997年10月决定改造该处临街门面房。于1998年5月12日以前将该处临街三间木楼拆除。后因资金不足，将该处宅院以94000元价格出售给第三人郜某，并非是房屋买卖。按照有关法律、政策规定，双方的租赁关系不受法律保护，请求驳回原告诉讼请求。
（3）第三人述称：原、被告间虽存在租赁关系，但没有签订书面合同，未向房产管理部门登记备案，违背有关法律法规的规定，不受法律保护。我与被告签订的房屋买卖协议是建立在公平、自愿、协商一致、等价有偿基础上的，虽没办理过户手续，但我已将购房款及过户税费全部交给了被告，双方买卖关系已经成立。请求驳回原告的诉讼请求。

2.一审事实和证据
宝丰县人民法院经审理查明：被告宝丰县房产管理局在宝丰县城关镇东大街路北有宅院一处，该宅院有临街两层老木楼三间，东厢房瓦房两间，西厢房瓦房一间，北屋瓦房三间。1989年2月至1998年3月底，被告将该宅院房屋租赁给原告开饭店使用，每月租金384元。双方未签订租赁合同，由被告派人向原告收取租金。1997年10月被告为改造该宅院临街房，通知原告于同年10月底搬迁。后因被告的门面房与东临工商行同用一建筑图纸，工商行的房屋拆迁后一直未盖，被告也未再催促原告及时搬出，原告的租金交至1998年3月底。1998年4月原告应被告要求搬出该宅院时，被告承诺房屋改造后由原告优先承租。被告于同年5月将该宅院的房屋除北屋三间外全部拆除。同年6月，被告在全体职工会上宣布，单位资金不足，无法盖房，该宅院以8万～10万元的价格出售，谁出钱多卖给谁。因其单位职工无人购买，被告于6月28日以94000元的价格（含税费4000元）卖给了第三人郜某。郜已把94000元交给了被告。同月29日被告与第三人又签订售房协议，该协议规定了有关事项。被告出售给第三人宅院时，没通知原告是否购买。另查明，本案在审理中，被告于1998年7月8日还与宝丰县印刷厂签订了房屋租赁合同。
上述事实有下列证据证明：
（1）房屋所有权证、租房证明。
（2）证人证言。
（3）售房协议。
（4）94000元现金收条。
（5）现场勘查笔录及照片。

3.一审判案理由
宝丰县人民法院认为：原告租赁被告房屋开饭店，虽未签订租赁合同，但租赁关系已客观形成。在双方租赁关系中，被告不仅是房屋出租人，更是管理房屋租赁合同的主管部门，应当宣传有关规定，督促、检查辖区内租赁房屋双方办理有关手续。但被告自己出租给原告的房屋，不完善有关手续，其责任应由房管局承担。本案在审理中，被告还在与其未有完善房屋租赁手续的用户签订合同，说明被告允许用户继续与其签订合同。被告让原告搬出该宅院时，不是以原告不与其签订房屋租赁合同和拖欠租金为由。终止租赁关系，是以其改造该处房屋为由，并承诺当该房改造后由原告优先承租。被告的这一承诺，说明原、被告的租赁关系没有终止，属暂时中断，待条件成熟后，由原告继续租用。原告搬出此房后，被告因故不改造房屋，将此处宅院出售时，不通知原告是否购买，就把该宅院卖给第三人，其行为违背了自己的承诺，侵害了原告购买宅院的权利。为此，原告要求宣告被告与第三人房屋买卖无效，在同等条件下其有优先购买权的诉讼请求应予支持。被告与第三人以原告未有签订书面租赁合同为由要求驳回原告诉讼请求的理由不足，不予支持。

4.一审定案结论
宝丰县人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第五十六条、第一百三十四条第（一）项作出如下判决：
被告宝丰县房产管理局与第三人郜某房屋买卖无效；原告赵某在同等条件下享有优先购买权。诉讼费3760元由被告负担。

（三）二审诉辩主张

宝丰县房产管理局（原审被告）上诉称：房管局与赵某的租赁关系因无签订书面租赁协议，亦未按有关法律规定办理租赁登记手续，属非法租赁关系，不受法律保护。请求发回重审或改判。

被上诉人赵某（原审原告）答辩称：我与上诉人之间的租赁关系有效，依法享有优先购买权；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

（四）二审事实和证据
二审查明的事实与证据与一审基本一致。

（五）二审判案理由
平顶山市中级人民法院认为：被上诉人赵某长期租用上诉人房管局的房屋，双方虽已形成房屋租赁关系，但未按照有关法律规定签订书面租赁合同并办理房屋租赁登记手续，双方的租赁关系不具有法律效力，赵某亦不享有法律规定的“优先购买权”。上诉人房管局请求认定其与赵某之间的租赁关系无效的上诉理由成立，本院应予支持。原审判决赵某享有优先购买权与国家规定相悖。房管局与第三人郜某签订的售房协议明确规定“将宅院一处”卖给郜某，其内容包括对该宅院土地的买卖，违背了“城市土地属于国家所有，土地不得买卖”的法律规定，又没有办理土地出让、转让手续。故房管局与郜某签订的售房协议及其买卖行为应无效，房管局收取郜某款94000元应予返还。原审判决引用《中华人民共和国民法通则》第五十六条、第一百三十四条第（一）项及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》修改稿均属不妥，应予纠正。

（六）二审定案结论
平顶山市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、《中华人民共和国土地法》第二条第二款、《中华人民共和国民法通则》第八十条第三款、第五十八条第一款第（五）项、第（七）项、第六十一条第一款之规定，判决如下：
1.撤销宝丰县人民法院（1998）宝民初字第498号民事判决。
2.宝丰县房产管理局与郜某签订的售房协议及双方之间的买卖行为无效。宝丰县房产局返还给郜某款94000元，并按同期银行贷款利率付息（利息计算从1998年6月29日起到该款清偿完毕止）。
3.宝丰县房产管理局与赵某之间的房屋租赁关系不受法律保护。
一、二审案件受理费6420元，勘验费300元，其他诉讼费250元，共计6970元，宝丰县房产局承担2970元，赵某承担2000元，郜某承担2000元。

（七）解说
1.未按法律规定签订书面租赁协议并办理登记手续的房屋租赁关系不受法律保护
《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”根据该条规定，房屋租赁，不仅需要房屋所有权人作为出租人与承租人双方意思表示一致，而且必须签订书面协议，并向房产管理部门登记备案。后者是法律规定的房屋租赁关系成立的必要条件。
我国法律作出如此规定，是为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障出租人和承租人的合法权益，促进房地产业的健康发展。《城市房屋租赁管理办法》（中华人民共和国建设部第42号令）第十三条规定：房屋租赁实行登记备案制度，签订、变更、终止租赁合同的当事人应当向房屋所在地的市、县人民政府房地产管理部门登记备案。该办法第十六条规定：房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发房屋租赁证”。该办法第十七条规定：房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证。以上规定也是我们处理涉及房屋租赁纠纷案件的重要参考。
本案的赵某虽长期租赁宝丰县房管局房屋使用，但双方既未签订书面租赁协议，又未进行登记备案，不具备法定形式要件，因此其租赁系非法的，不受法律保护。
一审法院认为租赁关系已客观形式，且未办理登记手续的过错责任在于房管部门，以此认定租赁关系合法有效，进而判决赵某享有法律规定的优先购买权。这样处理与以上法律规定相违背，因而是错误的。房管局在此租赁关系中是房屋出租人而非管理人，出租房屋是民事行为，其与承租人的法律地位平等。未签订书面协议、未办理租赁登记是客观事实，无论责任在哪一方，不符合法定条件的租赁关系不受法律保护。
2.房屋买卖必须依法办理房屋产权变更、登记及土地使用权转移过户手续
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款规定：房地产转让或者变更时，应向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。根据以上法律规定，在审判实践中认定房屋买卖关系是否合法有效成立，不仅要看双方当事人是否具有意思表示一致的买卖行为，更应审查是否依法办理了房产权过户手续和土地使用权变更登记手续。后二者也是房屋买卖关系是否有效的法定要件。本案中第三人郜某虽交付了买卖房款，但对三间房屋的产权未办理房产变更登记，亦未到政府土地部门办理该房屋占用土地变更登记，房产证上的产权人仍是宝丰县房产局，相关土地的使用权亦未发生转移，因此其对三间房屋的买卖属无效。因此二审判决在认定赵某与宝丰房产局的租赁关系无效的同时，亦对第三人郜某的买房行为作出了无效的认定。
3.房屋买卖协议中包含对国有土地的买卖，应依法判决该售房协议无效
《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。第八条第一款规定：“城市市区的土地属于全民即国家所有”。《中华人民共和国民法通则》第八十条第三款规定：“土地不得买卖出租、抵押或者以其他形式非法转让”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条、十二条、二十二条、二十五条对国有土地使用权的出让、转让作了规定：国有土地办理土地使用权出让手续后才可转让使用权，国有土地使用权转让时应签订书面合同、规定使用年限，到县以上政府房管部门和土地部门办理地上建筑物产权变更登记和土地使用权变更登记。本案中宝丰县房管局与郜某签订的售房协议中的买卖标的物是房屋三间，宅院一处，共价值94000元。从其价款上看，三间老式土木结构瓦房的价值与94000元巨款是不相符的，郜某之所以愿出近10万元的高价购买三间破房子，是因为除三间房外还包括宅院一处可再开发利用。因此该售房协议从表面看是房屋买卖协议，而实际则是对位于宝丰县城区的国有土地的买卖。该处宅院土地依法属国家所有，宝丰县房管局未按规定办理土地使用权出让手续，也就无权转让该土地的使用权。因此，宝丰县房管局将国有土地卖给郜某是违法的。《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第（七）项规定，违反法律的民事行为，以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效。因此，二审法院依法判决宝丰县房产管理局与郜某签订的“售房协议”无效是正确的。
（刘继扬　梁振云）