(一)首部
1.判决书字号:四川省成都市中级人民法院(1993)民字第31号。
3.诉讼双方
原告:四川省国贸有限公司(以下简称“国贸公司”)
法定代表人:杨某,总经理。
诉讼代理人:杨达华,四川省成都市第三律师事务所律师。
诉讼代理人:邱天利,四川省成都市第二律师事务所律师。
被告:四川省民族贸易联合公司(以下简称“民贸公司”)。
法定代表人:王某,总经理。
诉讼代理人:冯某,四川省商业厅法律顾问室顾问。
诉讼代理人:黄勇,四川省律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
审判机关:四川省成都市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:王琦;代理审判员:秦跃、胡开江。
6.审结时间:1994年4月28日(经成都市中级人民法院院长批准延长审限)。
(二)诉辩主张
1.原告诉称:原、被告双方于1993年2月16日订立买卖“民贸大厦主体建筑及附属设施房屋财产”的合同书1份,并经双方主管单位盖章认可生效。原告按合同于1993年3月16日向被告交定金100万元,后又交付房屋价款300万元。原、被告双方又于1993年3月共同致函成都市房屋管理机关,并于4月4日依法办理了该大厦的产权过户手续。同日,成都市房屋管理局颁发了市房监字第0XXXXX1号“成都市房屋产权证”。但是,被告在合同执行开始时就未按规定向原告交付土地使用证及建筑规划资料,也未按约定在1993年6月30日前腾退房屋,致使原告至今不能实际使用大厦。为此,原告未付第二笔房价款。依照《中华人民共和国经济合同法》第三十一条之规定,请求法院强制被告履行合同,腾退整个大厦交付原告使用。
2.被告辩称:1993年2月16日,被告虽与原告以1250万元的价格订立了民贸大厦买卖合同,但在此之前,原告表示支持被告进行“中国西部民族用品批发市场”(简称“批发市场”)的建设,于1993年2月10日与被告签订了“关于捐赠‘中国西部民族用品批发市场’建设资金的协议”,其主要内容是原告向被告捐赠“批发市场”建设资金4750万元。原告自身无履约能力,根本无意兑现捐赠承诺,以向“批发市场”捐赠4750万元为诱饵,与被告签订民贸大厦有偿转让协议,属于民事欺诈行为。依照《中华人民共和国经济合同法》第七条第二款规定,双方所签的民贸大厦有偿转让协议为无效合同,不受法律保护。请求法院解除双方签订的民贸大厦转让协议;原告已支付的价款,被告愿意如数退还。
(三)事实和证据
四川省成都市中级人民法院经公开审理查明:1993年初,四川省人民政府决定由被告民贸公司在成都市市区设立批发市场。该“批发市场”需投入资金6000万元。由于资金短缺,被告民贸公司董事会议决定出售公司所有的民贸大厦(主楼14层)及附属设施,总建筑面积为9459平方米,价值约人民币6000万元。随后,原告国贸公司表示愿购此楼。
此间,被告民贸公司和原告国贸公司为支付捐款、购房款和交接有关民贸大厦资料以及房屋买卖合同的履行等问题发生争议。原告国贸公司于1993年9月7日向成都市中级人民法院提起民事诉讼。
另查,民贸大厦建于1991年底,总造价为1490.584023万元。国贸公司在诉讼中,进占了民贸大厦5楼的8间办公室。
上述事实有下列证据证明:
1.四川省人民政府决定由民贸公司在成都市市区建设“批发市场”的川府发(1993)16号文件;
2.1992年成都市房产管理局颁发给民贸公司的权字第155866号产权证;
3.1993年2月10日,国贸公司与民贸公司签订的“关于捐赠‘中国西部民族用品批发市场’建设资金的协议”;
4.1993年2月16日,国贸公司与民贸公司签订的民贸大厦“房屋买卖合同”;
5.成都市房地产交易所对民贸大厦进行估价的证明,该证据证明民贸大厦价值约6000万元;
6.国贸公司支付民贸公司定金100万元及房款300万元的转帐支票;
7.民贸公司与成都新华饭店签订的“房屋租赁协议”;民贸公司支付新华饭店租金17.5万元的转帐支票;民贸公司装修租赁房屋所支出4.224802万元费用的有关发票;民贸公司向成都市电信局交纳电话移机费6267元的收据;
8.民贸公司向成都市房地产管理局产权监理处交纳25.0010万元的转帐支票;
9.成都市征收土地增值价款办公室向民贸公司收取198.1070万元土地增值费的收据;
10.“民贸大厦基建造价审计结果”,证明民贸大厦总造价为1490.584023万元;
11.法院询问国贸公司笔录,国贸公司承认至1993年10月进占民贸大厦5间办公室。
(四)判案理由
四川省成都市中级人民法院经审理认为:
1.本案涉及的两份合同有直接联系。1993年2月10日和16日,案件之原告和被告分别签署了捐赠协议和房屋买卖合同,但这两份合同实际是一体的。首先,根据被告民贸公司的董事会会议决议,民贸公司出售民贸大厦的目的,是以售楼价款投入“批发市场”的建设。四川省人民政府关于建设“批发市场”的批准文件中,设定的固定资产投资额为人民币6000万元。如果仅凭房屋买卖合同项下的售楼款1450万元人民币计算,远不能完成“批发市场”的建设,而民贸公司并无其他渠道获得所需的建设资金。其次,民贸大厦于1991年建成时的总造价为1490.584023万元人民币,成都市房地产交易所做出的估价报告表明,民贸大厦于1993年的价值约为人民币6000万元。以1250万元的价格,出售造价为1490.584023元且现值为6000万元的民贸大厦,显系基于特殊考虑而成立的交易。此外,原告和被告于同一月份相继签署两份价值相关的合同,且无法解释其原因,受诉法院推定此两份合同存在直接关系。
2.本案涉及的房屋买卖合同系以捐赠协议为前提,构成规避法律的行为。根据双方所作陈述,导致民贸公司反悔房屋买卖协议的主要原因,是国贸公司不履行捐赠协议。这说明房屋买卖合同系以捐赠协议作为履行和订立的前提。在房屋买卖合同履行过程中,国家依法征收的土地增值费为198.1070万元;如将捐赠协议金额视为房屋出售价款,至少还应补交土地增值费500万元。但因为捐赠协议并不涉及土地增值费,仅此合同方式的改变,至少免交500万元土地增值费。在此情况下,国家利益受到重大损失。
基于上述分析,受诉法院认为,本案原告和被告分别订立两份直接相关的合同,已构成规避法律的行为,属于《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(四)项规定的“恶意串通,损害国家,集体或第三人利益”的“无效民事行为,并同时属于《经济合同法》第七条第一款第(四)项规定的“违反国家利益或社会公共利益的经济合同”,应认为本案所涉及两份合同均为无效合同。据此,被告民贸公司应退还原告国贸公司已付购买款,国贸公司应从民贸大厦中搬出并向民贸公司支付房屋使用费;国贸公司与民贸公司在房屋买卖中均有过错,因合同无效造成的损失(包括国贸公司支付购买款的利息及输产权过户手续交纳的有关登记费、增值费,民贸公司另处租房的房租费用等),应由双方共同承担。
(五)定案结论
成都市中级人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(四)项、第二款、第六十一条和《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款第(四)项、第二款、第二十九条第一款之规定,作出如下判决:
1.国贸公司与民贸公司于1993年2月16日签订的民贸大厦“房屋买卖合同”无效。
2.国贸公司应于本判决生效后1个月内将所占用的8间房屋腾空,完好地退还给民贸公司。
3.在本判决生效后1个月内,民贸公司退还国贸公司购房款含定金400万元;国贸公司给付占用民贸大厦8间房屋的使用费与民贸公司,从1993年3月起3间每月按2400元计算至1993年9月止,从10月起8间每月按6400元计算至归还月止。
4.国贸公司给付民贸公司购房款的利息损失,从该款付出之日起至退还之日止,按建,设银行同期建设贷款利率计,由国贸公司和民贸公司各承担一半。
5.国贸公司在输产权过户手续时所交纳的手续、登记及土地增值费共223.1080万元由国贸公司和民贸公司各承担一半。
6.民贸公司因卖房而在另处租房的费用22.351502万元由国贸公司和民贸公司各承担一半。
7.民贸公司在本判决生效后,持生效判决书到房屋管理部门办理变更产权登记手续。
本案诉讼费及活动费35万元,由国贸公司和民贸公司各承担17.5万元。
宣判后,双方当事人表示服判,未提起上诉,并自动执行该判决。
(六)解说
本案判决内容基本正确,但在适用法律上,尚存在问题。首先,判决书援引《经济合同法》第二十九条作为判案依据,适用法律错误。经过1993年9月2日修改后的《经济合同法》第二十九条,系针对“违反经济合同的责任”所作规定,适用于经济合同被认定为无效合同的场合。本案受诉法院已根据《民法通则》第五十八条和《经济合同法》第七条认定本案合同为无效合同,即不应适用《经济合同法》第二十九条之规定。其次,在认定合同无效的情况下,合同行为自始失去效力,故本案双方的买卖和捐赠不发生效力。就房屋买卖而言,既然为无效合同,就不发生房屋所有权移转,与办理房屋所有权移转相关联的税费也因此不发生。在此意义上,判决主文第五项涉及的手续费、登记费及土地增值费中的部分费用,应视为未发生,故不宜就此作出判决。
(胡迪)
案例来源:中国高级法官培训中心,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览:1995年综合本》 中国人民大学出版社 第624 - 627 页