(一)首部
1.判决书字号:海南省海口市中级人民法院(1993)海中法经初字第44号。
3.诉讼双方
原告:史某,女,27岁,汉族,甘肃省玉门市人,现系海南海润物业发展有限公司职员。
委托代理人:宁捷,海南省华合涉台知识产权律师事务所律师。
被告:海南华富房地产开发有限公司(原海南华福房地产开发公司)。
法定代表人:李某,总经理。
委托代理人:董某,该公司主任。
委托代理人:韩波,海口市第二律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
审判机关:海南省海口市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:邓明球;审判员:林道科;代理审判员:易晓敏。
(二)诉辩主张
1.原告诉称:1993年第一季度,被告准备将通宝大厦销售,并于3月19日和4月19日两次在《海南日报》上登出售房广告。之后,到被告处询问的人较多,但得知被告的实际报价为每平方米3200元至3500元后,都认为价格偏高。客户提出如报价在每平方米3000元至3100元之间可以考虑。在这种情况下,被告发动职工联系客户,提出通宝大厦的销售搞承包。原告在积极联系客户的同时,还找了朋友郑某一起帮忙。郑某在与被告负责人接洽后,被告出具了一份不记名承诺书,明确提出“通宝大厦每平方米3300元以上价款归持书人”。后因郑某忙于其他项目,将通宝大厦的销售工作和承诺书交给原告。原告在做了大量工作之后,将通宝大厦以每平方米3400元的价格售出。当原告找被告要求兑现时,遭被告拒绝。根据我国法律,原告及其委托代理人认为,原告的要求是合理合法的,被告出具的不记名承诺书是有法律效力的,被告以公司财产系国家财产为由拒绝履行其义务是站不住脚的。故请求法院判令被告按照其出具的承诺书履行义务,向原告支付劳务报酬253万元,并赔偿一切经济损失和承担诉讼费用。
2.被告辩称:原告原是被告经营部的一名职员,其本职工作就是负责公司房地产业务的经营和销售,负责通宝大厦的销售工作就是原告应做的一项工作和应尽的职责之一。原告做好本职工作,被告已按劳动合同和有关规定给付了劳动报酬——工资,并计划按公司奖励办法,根据贡献大小适当给予奖励。因此,原告无权再提出额外要求。另外,购买通宝大厦的客户并非是原告接洽的,是客户看到4月19日的《海南日报》刊登广告后产生购买意向,经有关人员、有关方面了解情况,现场考察,才到公司与经营部经理反复商谈,订立销售协议的。大厦销售过程包括市场行情分析、广告宣传、客户资信调查、项目谈判等,这些都是由经营部和公司其他人员负责的。因此,通宝大厦的销售工作是公司全体职工共同努力的结果,并非原告一人之功劳。承诺书是被告给郑某出具的,被告从未给原告出具过承诺书,原告从郑某处拿到承诺书是通宝大厦销售合同签订后的行为,因此是非法无效的。请求法院驳回原告起诉,赔偿由原告的诉讼行为给被告造成的一切经济损失。
(三)事实和证据
海口市中级人民法院经公开审理查明:1993年3月1 9日,被告与海口宏达经济开发公司对通宝大厦的销售订立了“联合经销协议书”一份,为此,被告于当日在《海南日报》上刊登销售广告。之后一个月,通宝大厦未销售出去。1993年4月11日,被告给郑某(无业人员)出具一份不记名承诺书,承诺“通宝大厦每平方米3300元以上价款归持书人”。后郑某也未能把通宝大厦销售出去,因此,郑某又把承诺书交给当时在被告经营部工作的职员史某(即原告)。此后,原告史某找到海南大禹房地产开发公司经理杨某,并与杨某一起到通宝大厦工地看了该项目的情况,接着又一起到被告处找到经营部经理李某1商谈,但杨某因资金困难而未能购买通宝大厦。1993年4月19日,被告为了销售通宝大厦,再次在《海南日报》上刊登了广告。此后两天,海南琼港工程贸易有限公司的副总经理石某到杨某家作客(杨系石的姑父),便与杨谈起4月19日《海南日报》上关于通宝大厦的销售广告之事,杨称认识被告方的李某1,当时即带石某到被告处找李某1商谈,并到工地看了项目情况。石某回公司后,把通宝大厦的情况向其总经理胡某汇报,胡表示同意购买通宝大厦。1993年4月25日,被告与海南琼港工程贸易有限公司签订了“通宝大厦买卖合同书”,被告以每平方米3400元人民币把通宝大厦卖给了海南琼港工程贸易有限公司。总价款为人民币86054782元。海南琼港工程贸易有限公司付给被告部分价款人民币17532000元。另查,被告于1993年11月23日,经海南省工商局批准,变更名称为海南华富房地产开发有限公司。
上述事实有下列证据证明:
1.承诺书,写明“通宝大厦每平方米3300元以上价款归持书人”。
2.海南华福房地产开发公司与海南琼港工程贸易有限公司所签“通宝大厦买卖合同书”。
3.杨某(海南大禹房地产开发公司经理)证明石某系通过杨某与被告联系并签订合同的证言。
4.证人石某(海南琼港工程贸易有限公司副总经理)证实其与被告签合同经过及第一次与史某见面时间的证言。
5.对原告史某的询问笔录。
(四)判案理由
海口市中级人民法院认为:被告海南华富房地产开发有限公司与海南琼港工程贸易有限公司就通宝大厦所达成的买卖关系,系通过海南大禹房地产开发公司经理杨某的中介作用而成交的。在此之前,虽然原告史某为通宝大厦的销售问题找过海南大禹房地产开发公司经理杨某商谈,介绍杨某购买通宝大厦,但因海南大禹房地产开发公司资金困难,该司经理杨某没有购买通宝大厦。后来,通过杨某的介绍,通宝大厦才被海南琼港工程贸易有限公司从被告处购买下来。通宝大厦所达成的买卖关系,原告史某并未起到中介作用。虽原告史某持不记名承诺书,但因其在买卖行为中未起到中介作用,也就未达到承诺书所附条件,其向被告要求支付通宝大厦买卖的中介费即劳务报酬,没有事实和法律依据,依法不予支持,应驳回原告史某的诉讼请求。
(五)定案结论
海口市中级人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款之规定,作出如下判决:
驳回原告史某的诉讼请求。
本案受理费人民币22670元由原告史某负担。
本案宣判后,原告及被告均未上诉。
(六)解说
该案发生在海南经济特区房地产热正处于高潮的时期,当时在海南类似“居间”、“经纪人”的情况是非常普遍的。本案立案后,在海南造成了一定的影响,如何处理这类案件,做到既要保护经纪人的权利,又要保护企业的合法权益,其处理结果将会是具有普遍意义的。因我国目前尚没有关于居间合同的法律法规,在处理上主要依据《民法通则》关于债的一般规定和民法基本原则予以处理。该案的特点是:首先,被告为出售楼房,向案外人郑某出据了不记名的承诺书,使承诺书针对了不特定的“持书人”,才最终引起了本案的发生;其次,原告史某从郑某手中取得了该承诺书后,确实进行了一定的中介行为,但其中介的另一方未与被告达成协议,因其中介行为未最终完成,导致了最后败诉的结果;第三,本案双方争议的标的较大、影响也比较大,涉诉标的253万元,立案后多家报刊、电视台进行了报道。该案的最终判决,虽以原告史某的败诉而终结,但它的意义不止于此,原告史某的起诉也使我们思考:如何以法律法规来规范经纪人在商品经济大潮中的行为,使其居间行为合法化,以保护居间双方的合法权益,这应是我们下一步关于立法的思考。
(杨雪冬)
案例来源:中国高级法官培训中心,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览:1995年综合本》 中国人民大学出版社 第1379 - 1381 页