(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:福建省龙岩市新罗区人民法院(1999)龙新民初字第14号。
二审判决书:福建省龙岩市中级人民法院(1999)岩民终字第292号。
3.诉讼双方
原告(被上诉人):龙岩市新罗区龙门家具厂。
法定代表人:吴某,厂长。
诉讼代理人:莫延辉,龙岩天元律师事务所律师。
被告(上诉人):龙岩市外商投资服务中心贸易发展公司。
法定代表人:林某,经理。
诉讼代理人:胡某,该公司员工。
诉讼代理人(一审):黄家焱,龙岩维实律师事务所律师。
诉讼代理人(二审):曹昌辉,龙岩维实律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:福建省龙岩市新罗区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:刘勇明;审判员:谢文聪、黄静。
二审法院:福建省龙岩市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:罗金钗;代理审判员:罗瑞兰、张寿安。
6.审结时间
一审审结时间:1999年4月29日。
二审审结时间:1999年9月15日。
(二)一审诉辩主张
1.原告诉称:被告分别从1997年5月8日、7月9日起向原告租用5间店房,每月租金为5000元,期限至1999年10月9日止,另外,被告应补偿原告店房装修费5000元。双方签订了租赁合同,原告依约将店房交付给被告使用,因被告拖欠5个多月租金,双方于1997年10月24日终止店房租赁合同。被告至今仍拖欠原告店房租金23500元及店房装修费5000元。为此,原告诉至法院要求被告给付原告租金23500元及补偿费5000元。
2.被告辩称:原告未依约在1997年5月8日交付3间店房,7月10日交付2间给被告,仅于1997年7月8日交付3间店房给被告,另外2间店房因原告未从中国工商银行龙岩市分行溪南分理处收回而一直未交付被告使用。而且,原告单方于1997年10月23日终止合同,故原告无权要求被告支付其店房装修补偿费5000元。且原告转租房屋未征得房屋所有权人龙岩电大分校同意,也未领取房屋租赁证,属非法出租,其租金不受法律保护。
(三)一审事实和证据
龙岩市新罗区人民法院经公开审理查明:1993年9月29日,原告向龙岩电大分校承租位于龙岩市南城街道登高东路的5间店房,1997年4月29日,原告将向龙岩电大承租的该5间店房转租给被告,双方签订了房屋租赁合同,合同主要内容有:“一、租赁期限从1997年5月8日起至1999年10月9日止,其中转租的中国工商银行龙岩分行溪南分理处使用的两间店房租期从1997年7月10日起至1999年10月9日止;二、每月租金为5000元,被告每半年交付一次租金,租赁的店房装修费由被告一次性补偿原告5000元。”合同签订后,原告于1997年5月7日交付被告其中3间店房的钥匙,上诉人则将该3间店房又转租给厦门一汽贸易有限公司龙岩分公司经营汽车销售,但原告并未提出异议。5月8日,原告将转租店房一事告知店房所有权人龙岩电大分校并征得其领导同意。1997年7月8日,因中国工商银行龙岩分行溪南分理处原租用的两间店房未退还给原告,被告持原告出具的该5间店房已全部转租给被告使用的证明,向溪南分理处催要店房,溪南分理处于1997年7月28日搬迁,并于7月底将该两间店房的钥匙交给被告单位员工。之后,经原告多次催讨被告一直未向原告交纳店房租金和店房装修款5000元。为此,原告于1997年10月23日与龙岩电大分校终止商店租赁合同,并交清所有租金。其时,被告尚欠原告租金共计21900元(1997年5月8日起至10月23日止3间店房,租金16500元,1997年7月31日起至10月23日止两间店房租金5400元),至今未交付。1997年11月1日,厦门一汽贸易有限公司龙岩分公司直接向店房所有权人龙岩电大分校承租该5间店房。
上述事实有下列证据证明:
1.新罗区龙门家具厂与龙岩电大分校签订的商店租赁合同。
2.新罗区龙门家具厂与龙岩市外商投资服务中心贸易发展公司签订的房屋租赁合同。
3.中国工商银行龙岩市支行溪南分理处工作人员证明。
(四)一审判案理由
福建省龙岩市新罗区人民法院认为:原告向龙岩电大分校承租5间店房后,在征得该校同意后,将承租的店房转租给被告使用,未违反法律规定,应予保护。被告在取得转租5间店房后未向原告交纳租金,侵犯了原告的合法权益,依法应按实际承租时间交付原告租金,原告将已装修好的店房转租给被告时,双方已达成了由被告补偿原告装修款5000元的协议,应予保护。
(五)一审定案结论
福建省龙岩市新罗区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条之规定,作出如下判决:
1.被告龙岩市外商投资服务中心贸易发展公司应给付原告龙岩市新罗区龙门家具厂店房租金21900元,限于本判决生效之日起30日履行完毕。
2.被告龙岩市外商投资服务中心贸易发展公司应给付原告龙岩市新罗区龙门家具厂店房装修补偿费5000元,限于本判决生效之日起30日履行完毕。
本案案件受理费1150元,由原告负担74元,被告负担1076元。
(六)二审情况
1.二审诉辩主张
(1)上诉人(原审被告)龙岩市外商投资服务中心贸易发展公司诉称:被上诉人龙门家具厂转租房屋未征得所有权人龙岩电大分校同意,且龙岩电大分校出租房屋未领取房屋租赁许可证,转租房屋未办理登记备案手续,属非法出租、转租,合同无效,上诉人无须支付租金;被上诉人仅于1997年7月交付了3间房屋,原审认定事实错误;被上诉人违约擅自终止合同,无权要求上诉人补偿装修款5000元,请求撤销原判,改判驳回被上诉人的诉讼请求。
(2)被上诉人龙岩市新罗区龙门家具厂辩称:被上诉人转租房屋得到了出租人的同意,且不违反法律规定,具有法律效力;被上诉人已经按合同约定交付了租赁房屋。原审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。
2.二审事实和证据
龙岩市中级人民法院经公开审理查明:1993年9月29日,被上诉人向龙岩电大分校承租位于龙岩市南城街道登高东路的5间店房。1997年4月29日,被上诉人将向龙岩电大承租的该5间店房转租给上诉人,双方签订了房屋租赁合同,合同主要内容有:“一、租赁期限从1997年5月8日起至1999年10月9日止,其中转租的中国工商银行龙岩分行溪南分理处使用的两间店房租期从1997年7月10日起至1999年10月9日止;二、每月租金为5000元,上诉人每半年交付一次租金,租赁的店房装修费由被告一次性补偿被上诉人5000元。”合同签订后,被上诉人于1997年5月7日交付上诉人其中3间店房的钥匙,上诉人则将该3间店房又转租给厦门一汽贸易有限公司龙岩分公司经营汽车销售,但被上诉人并未提出异议。5月8日,被上诉人将转租店房一事告知店房所有权人龙岩电大分校并征得其领导同意。1997年7月8日,因中国工商银行龙岩分行溪南分理处原租用的两间店房未退还给被上诉人,上诉人则持被上诉人出具的该5间店房已全部转租被告使用的证明,向溪南分理处催要店房。溪南分理处于1997年7月28日搬迁,并于7月底将该两间店房的钥匙交给上诉人单位员工。之后,经被上诉人多次催讨上诉人一直未向被上诉人交纳店房租金和店房装修款5000元。为此,被上诉人于1997年10月23日与龙岩电大分校终止商店租赁合同,并交清所有租金。其时,上诉人尚欠被上诉人租金共计21900元(1997年5月8日至10月23日止3间店房,租金16500元,1997年7月31日起至10月23日止两间店房租金5400元),至今未交付。1997年11月1日,厦门一汽贸易有限公司龙岩分公司直接向店房所有权人龙岩分校承租该5间店房。
上述事实有下列证据证明:
(1)上诉人与被上诉人对双方于1997年4月29日签订的房屋租赁合同的真实性及合同履行过程中上诉人未交纳租金的事实,均无异议。
(2)1993年9月23日龙岩市新罗区龙门家具厂从产权人龙岩电大分校承租了现双方当事人争议的5间店房,租赁期间从1993年10月10日起至1999年10月9日,有被上诉人与龙岩电大分校于1993年9月29日订立的商店租赁合同为证。说明被上诉人享有对5间店房的处分权,可以进行转租。
(3)1997年5月8日被上诉人发给龙岩电大分校的函,说明店房转租情况,并征得龙岩电大分校校长陈某的同意。有陈某的签字证明。
(4)1997年7月底,上诉人已经收到另外二间店房的钥匙,有中国工商银行龙岩市支行溪南分理处工作人员林某1、李某的证明。说明被上诉人已将另外二间店房交付给上诉人使用。
3.二审判案理由
龙岩市中级人民法院根据上述事实和证据认为:
首先,出租人出租自己所有的房屋,是对自己房屋所有权的行使和处分,只要该房屋是法律、行政法规允许出租的房屋,且意思表示真实,则已具备了民事法律行为成立和生效的要件。至于出租人未办理租赁许可证或未办理登记备案手续,属于房屋租赁合同在形式要件上有欠缺或不完善,不应就此影响到合同的实体内容和效力。上诉人与被上诉人于1997年签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示,当时上诉人明知产权人与被上诉人均无房屋租赁许可证及签订后未办理租赁登记备案手续,直至诉到法院才提出,现以此理由不按协议约定交纳租金,违反了民事活动的诚实信用原则,侵犯了被上诉人的权益,上诉人应限期交纳店房租金。
其次,双方签订的房屋租赁合同约定由上诉人补偿被上诉人店房装修补偿款5000元,上诉人已实际使用店房,并在被上诉人终止租赁合同后继续使用店房,因此对装修款亦予以支付。
最后,上诉人辩称其仅于1997年7月收到被上诉人交付的3间店房,至1997年10月解除合同时尚未收到另2间店房的钥匙,但未向本院提供证据证明。但被上诉人提供了房屋租赁合同及中国工商银行龙岩市支行溪南分理处职工的证明分别于1997年5月8日、1997年7月底交付了5间店房,且上诉人对其主张的被上诉人迟延交付房屋的行为至诉讼前从未提出异议。
综上所述,原审依据双方当事人订立的合同约定,按照上诉人实际租赁时间判令支付店房租金及店房装修补偿款并无不当,上诉人的上诉理由不能成立。
4.二审定案结论
福建省龙岩市中级人民法院按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费1150元,由上诉人龙岩市外商投资服务中心贸易发展公司负担。
(七)解说
本案一、二审结论一致,但是主要理由不同。从表面上看,本案是能否依照《城市房屋租赁管理办法》规定,出租房屋未办理租赁许可证是否违法,进而导致本案租赁合同无效。建设部1995年5月9日颁布的《城市房屋租赁管理办法》规定,房屋租赁实行登记备案制,租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内到房地产管理部门办理登记备案手续。本案上诉人就是利用该规定认为合同无效而抵制交纳租金。作为国家规定该制度是为加强房屋租赁管理的一种行政手段,其主要内容是对当事人之间就房屋租赁签订的合同审查,有利于国家房地产业政策的贯彻执行,能有效防止非法出租房屋,规范房屋租赁市场的正常交易秩序,同时还可以杜绝国家有关税费的流失,但是对这种房屋租赁合同签订时没有办手续的现象并不鲜见,对这种房屋租赁合同的效力如何认定,应当无效抑或有效,看法不一致,以致裁判结果各异。应当认为,房屋租赁的登记备案制作为国家对房屋租赁管理的行政手段,对合同的成立和生效仅具有形式意义。登记备案制不同于审查批准,如果当事人未经登记备案即履行合同,只要双方当事人意思表示真实,合同内容不违反法律、行政法规禁止性规定和社会公共利益,便不能一概认定合同无效。
本案的另一特点是采用《民法通则》的基本原则进行判决,按上诉人的观点,认定合同无效,上诉人以此不交纳租金,实际上等于让上诉人无偿使用房屋,损害被上诉人的利益而使自己得到利益。因此本案采用了民法中的诚实信用原则,行使公平裁量权直接调整当事人之间的权利义务关系。民法的基本原则是法律规定的,当然具有法律约束力。本案适用该原则进行判决是正确的。
(张寿安)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2000年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第58 - 62 页