（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：湖南省双峰县人民法院（1999）双民初字第230号。
二审判决书：湖南省娄底市中级人民法院（2000）娄中民终字第254号。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：徐某，女，48岁，汉族，双峰县永丰镇居民，住双峰县。
原告（上诉人）：贺某，男，59岁，汉族，双峰县成人中专学校教师，系徐某之夫，住址同上。
诉讼代理人（一审）：陈某，湖南省政法管理干部学院副教授。
诉讼代理人（一审）：李健辉，湖南金井律师事务所律师。
诉讼代理人（二审）：王郁青，湖南真理律师事务所律师。
被告（被上诉人）：王某，女，36岁，汉族，双峰县居民，住双峰县XX镇XX组。
第三人（被上诉人）：贺某1，女，73岁，汉族，农民，住双峰县XX镇XX组。
第三人（被上诉人）：李某，男，34岁，汉族，双峰县居民，住双峰县XX镇XX组。
诉讼代理人（一审）：王庆平，湖南定胜律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：湖南省双峰县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：黄福江；人民陪审员：肖御南、舒开盛。
二审法院：湖南省娄底市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘筱岚；审判员：万江国；代理审判员：肖艾新。

6.审结时间
一审审结时间：2000年6月5日。
二审审结时间：2000年10月31日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称：原告有二层红砖楼房一幢，被告知道原告有意将此房出卖，即与原告联系，谎称有一个名叫贺某2的残疾人，是省公安厅副厅长的侄女，委托其在县城购房。因当时原告正为女儿寻找工作而四处奔波，急需钱用；加之被告劝说，如将房屋便宜几万元卖给贺某2，其叔父可帮原告女儿安排工作出力。所以原告与被告于1999年6月15日签订了购房合同书，议定以64800元的价格将房屋卖给贺某2。此价实际不到房屋价值的一半。合同签订时，被告付款62800元，原告将房产证交给了被告，约定宅基地使用证待与买主贺某2一起到房管部门办理产权过户手续时交出。后原告了解到被告系为第三人骗购房屋；同年11月，原告发现第三人李某对原告出卖的房屋拆除重建。原告即向有关部门投诉，要求停办房产转户手续，制止第三人的非法行为。但第三人依然我行我素，继续侵权。故向法院起诉，请求法院确定原告与被告所订的房屋买卖协议无效，判令被告负担本案的全部诉讼费用，赔偿房租损失以及因参与诉讼的交通费、差旅费、误工费、精神损失费16000元；判令第三人李某按原状返还房屋及产权证，拆除非法建筑并赔偿破坏房屋结构所造成的损失34000元，或者增加房屋价款至18万元以上。

2.被告辩称：被告与原告及第三人李某均系同一居委会居民，彼此熟悉，原告与第三人两家多次发生纠纷确是事实。在原告与被告联系出售房屋之前，曾有多个买主看房，均因出价太低而未成交。第三人知道原告欲卖房，即全权委托被告出面与原告商议，在此期间被告并未申明其房屋不卖给第三人，只说认钱不认人，并答应付给被告中介费4000元，根本不存在原告所诉的骗购房屋的事实。签订的购房合同系原告起草并抄写，不存在低价出卖和任何欺诈行为。原告起诉被告与第三人串通采取欺诈手段骗购房屋毫无事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求，责令原告补交房屋买卖中介费2000元。

3.第三人诉称：第三人全权委托被告购房确是事实，购房合同签订后，第三人亦按约付清了价款。事后，原告拒绝按合同约定到房产部门办理手续，所以第三人才将所购房屋进行原地翻修，以维护自身的合法权益。请求法院驳回原告的诉讼请求，确认房屋买卖关系有效。

（三）一审事实和证据
湖南省双峰县人民法院经公开审理查明：原告贺某、徐某与第三人李某两家曾为建房等问题多次发生纠纷，双方积怨很深。贺某、徐某有房屋一栋，系砖混结构，三弄两层带帽共十间，建筑面积208.46平方米，占地面积96.6平方米，屋后有空地。房屋坐落在双峰县永丰镇城中居委会新塘组，与李某的房屋紧邻。1999年3月，贺某因事急需筹款，意欲出卖该房，曾有多人找贺联系，但因价格谈不拢而未成。李某知情后，亦欲购买此房，因两家不睦而不便与贺某直接商谈，即全权委托被告王某以第三人贺某1的名义与贺某协商。协商过程中，王某未将贺某1系李某的母亲这一真实情况告知贺某。1999年6月15日，王某以贺某1的名义与贺某、徐某签订了购房合同书。该合同书由贺某亲笔书写，内容为：（1）甲方徐某愿把坐落在城中居委会新塘组的一栋二层楼房让售给乙方贺某2；（2）总让售价64800元整；（3）总建筑面积以交付的房产证为准；（4）变更房产证的手续等一切费用由乙方贺某2全部负责，甲方徐某不负任何责任；（5）甲方原租住户收费至1999年7月20日止，以后由乙方全权负责，甲方所有的物件均须集中在一间小房内于8月底搬出；（6）乙方付清全部款项后，甲方交出产权证，产权属乙方，任何人不得干扰。王某代贺某1在合同上签名，亦将“凡”字写成了“怀”字，同时以鉴证人身份签了自己的名字。当日，李某付给王某64800元，王某转付贺某62800元，贺某则将房屋所有权证书交给了王某，并答应在办理房产过户手续时再交付土地使用权证。李某购得房屋后，在未办理过户手续的情况下，于同年11月动工对所购房屋进行翻修改建，将原房拆至一楼平楼板，改建成三层楼房，将房屋墙面以瓷板装修，并在房屋后面的空地上加建了三层厨房、厕所。贺某发现其出卖的房屋由李某翻修，即向双峰县房产局、国土局等单位投诉，称王某与李某串通骗购其房屋，要求立即停止办理其房屋转户手续。同年12月，贺某、徐某向法院起诉。诉讼中，贺某提交了证人李某的证词，证明其曾听王某对贺某说，贺某1系省公安厅副厅长的侄女，房屋便宜卖给她，今后可以为贺的女儿就业帮忙。但在双峰县法院核实时，李某先是否认该证言的真实性，后又出具书面材料认可前述证言。同时，双峰县人民法院还向双峰县房地产价格事务所进行了咨询，该所专业人员称，因原告原有房屋的原物已不复存在，仅凭现有资料无法对原告的原有房屋进行准确的价格评估。
上述事实有下列证据证明：
1.各方当事人的陈述，其所述买卖房屋的过程基本一致。
2.双峰县人民政府颁发的城镇房屋所有权证和宅基地有偿使用证，证明本案买卖的房屋原所有人系贺某、徐某及房屋面积等原有状况。
3.王某与贺某签订的购房合同书。
4.房屋现状的勘验笔录。
5.贺某出具的房屋价款收条。
6.李某1999年12月25日和2000年4月13日的书面证词以及双峰县人民法院2000年4月10日询问李某的询问笔录。
7.双峰县人民法院咨询双峰县房地产价格事务所的咨询笔录。

（四）一审判案理由
湖南省双峰县人民法院认为：王某以贺某1名义与贺某签订的购房协议，是依照协商一致、等价有偿的原则订立的，协议内容是当事人的真实意思表示，订立协议时，贺某未强调要求买主到场签字，王某将“贺某1”写成“贺某2”，对协议内容的成立并无影响。李某的证言反复矛盾，不能采信。贺某称李某与王某串通骗购房屋的事实不能认定，双方订立的购房合同应为有效。且未办理房产转移手续的主要原因是贺某方提出反悔没有协助所致，贺某1、李某购房后已进行了改建装修，贺某要求返还的房屋不再存在，亦无法再行评估，只能以协议中的成交价认定其房屋价值。王某不具有房屋交易经纪人的资格，收取中介费没有法律依据，其收取的中介费应抵作房屋价款返还给贺某。

（五）一审定案结论
湖南省双峰县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款之规定，于2000年6月5日判决如下：
1.驳回原告徐某、贺某要求确认其与被告王某签订的购房合同书无效的诉讼请求。
2.被告王某退还所扣原告徐某、贺某的房屋中介费2000元。
案件受理费2300元，其他诉讼费700元，合计3000元，由原告徐某、贺某负担2100元，被告王某负担900元。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人诉称：王某明知上诉人与李某有宿怨，不会将房屋卖给李某，而故意将贺某1写成贺某2，隐瞒贺某1的真实身份和受李某委托购房的事实，致使上诉人将价值18万元的房屋低价卖给李某，造成了重大损失。李某、王某的行为构成了《民法通则》第五十八条规定的欺诈行为，故应认定购房合同无效。且合同签订后虽然交付了房屋，但未交付土地使用证，亦未办理产权变更登记手续，应认定房屋买卖关系尚未成立。原审认定事实不清，判决错误，请求二审法院依法改判。
（2）被上诉人辩称：徐某、贺某上诉所述事实和理由均不成立；原审认定事实清楚，判决正确，请求二审法院依法维持原判。

2.二审事实和证据
二审认定事实和证据与一审相同。

3.二审判案理由
湖南省娄底市中级人民法院认为：王某代理贺某1与贺某、徐某之间的购房合同，系在双方平等协商一致的基础上签订的；在协商过程中，王某虽未明确告知贺某关于被代理人贺某1的真实身份情况，但贺某亦不主动查明贺某1的真实身份，在签订购房合同时又未明确要求买主到场签字，说明贺某当时对房屋买主的身份情况并无特别要求；且从房屋买卖的整体过程看，卖房系贺某、徐某的真实意思表示，现房屋原物已不存在，无法准确评估房屋的实际价格，贺某亦未提供证据证实其与其他买主商议的价格高于“购房合同”约定的价格，无证据证实约定价格低于房屋实价。因此，代理人王某与被代理人贺某1、李某共同隐瞒买主真实身份情况的行为虽有不当，但尚未因此而造成贺某、徐某作出错误的意思表示，亦未给贺某造成重大的经济损失，不构成法律规定的引起购房合同无效的欺诈行为。王某在购房合同上签字时误将贺某1写成贺某2，亦系笔误，且作为被代理人的贺某1和李某承认该代理行为亦不影响购房合同的效力。购房合同签订后虽未办理过户登记手续，但系贺某反悔并要求有关部门停办手续所致，且依法律规定，依法需要登记的合同未进行登记的，只影响合同的生效时间，而不影响合同成立的效力，故在双方钱物两清，已实际履行了购房合同的情况下，贺某以此为由要求宣布购房合同无效亦无法律依据。李某购房后未经合法批准，即翻修改建房屋的行为虽系违法，但属于行政处理范畴，亦不影响房屋买卖关系的成立。

4.二审定案结论
湖南省娄底市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，于2000年10月31日判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审诉讼费3000元，由上诉人徐某、贺某负担。

（七）解说
正确处理本案、认定购房合同是否有效的关键问题，主要有以下几个方面：
1.关于买卖合同中卖主是否一定要知道买主的真实身份情况的问题。
对此，我国目前尚无明确的法律规定。一般来说，买主可选择不同的卖主，卖主的真实身份情况可能影响买主作出是否出卖和以何种价格出卖的决定。但本案中，卖主是与买主的受托人协商买卖房屋并订立购房合同，在整个协商和订立合同的过程中，作为卖主的徐某、贺某并未要求受托人王某介绍买主的真实身份情况，亦未主动查清和核实买主的真实身份情况，在明知买主的身份不明的情况下与买主的受托人订立购房合同，说明徐某、贺某当时对买主的真实身份情况并无特别要求，买主身份如何亦不能影响其作出真实的意思表示。因此，买主的真实身份情况不能影响购房合同的效力。
2.本案中是否存在欺诈行为的问题。
我国《民法通则》规定的引起民事行为趋于无效的欺诈行为，是指一方当事人故意捏造虚假事实或者歪曲掩盖真实情况，致使另一方当事人陷于错误认识而作出不真实的意思表示，并因此而遭受重大损失的行为。本案中李某在得知贺某、徐某欲卖房的情况后，亦想购买此房，但碍于两家宿怨不便当面协商，因此委托王某代购房屋，有意隐瞒买主的真实情况。该行为虽在客观上具有欺诈性质，但主观上并非恶意。而且卖房系贺某、徐某的真实意思表示，亦无证据证实卖房价格低于房屋的实际价值，并因此而致贺某、徐某作出错误的意思表示和遭受重大经济损失，因此不构成法律规定的引起购房合同无效的欺诈行为。
3.关于订立购房合同后未进行转房登记的问题。
《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城镇房屋所有权登记暂行办法》等法律法规明确规定，房屋买卖必须到有关部门进行产权转移登记。但《合同法》规定，法律要求进行登记的合同未进行登记的，只影响合同的生效时间而不影响合同成立的效力。本案的合同行为虽发生在《合同法》实施以前，不应适用《合同法》处理，但在合同效力问题上仍应参照《合同法》的规定。因此，本案的购房合同订立后虽未进行产权转户登记，亦不影响购房合同成立的效力。
4.关于在购房合同订立后，李某未经合法批准而对所购房屋进行翻建，是否影响购房合同效力的问题。
李某的行为是在双方的购房合同成立以后，一方交清了价款，另一方交付了房屋，双方均已实际履行了购房合同的情况下进行的；而且李某未经批准翻建房屋是触犯行政法律法规的违法行为，侵害的客体是国家的行政管理秩序，并不构成对相对当事人的权利侵害；其所翻建的房屋属于违章建筑，应由有关行政部门处理，不属本案审理范围。因此，李某的行为亦与购房合同的效力无关。
（方邑）