（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：上海市第一中级人民法院（1999）沪一中民初字第771号。
二审判决书：上海市高级人民法院（2000）沪高民终字第141号。

2.案由：房屋租赁纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：上海良森商务有限公司。
法定代表人：王某，董事长。
诉讼代理人（一审）：李树安，上海市联合律师事务所律师。
诉讼代理人（一审）：丁石好，上海市东高地律师事务所律师。
诉讼代理人（二审）：陈某，该公司经理。
被告（上诉人）：上海欧湖餐饮娱乐有限公司。
法定代表人：魏某，董事长。
诉讼代理人（一审）：孙某，该公司副总经理。
诉讼代理人（一审）：周鸿发，上海市凤凰律师事务所律师。
诉讼代理人（二审）：马新民，上海市鲤庭律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：上海市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王蓉玲；代理审判员：黄蓓、侯伟清。
二审法院：上海市高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：金民珍；代理审判员：杨以生、张洁。

6.审结时间
一审审结时间：2000年6月1日。
二审审结时间：2000年8月10日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称：1997年12月5日，原告经产权人授权与被告签订房屋租赁合同，约定由被告向原告租赁房屋开设餐饮店，合同期15年，第一年至第三年每年租金1613300元，以后逐年递增5%；如拖欠租金满1个月，则合同即自解除，被告应一次性赔偿原告损失150万元，且场内所有设施归原告所有。1999年2月4日，原、被告签订减免租金协议，约定1999年度租金减免10万元。1999年8月30日，被告致函原告，要求从1999年9月1日起终止租赁合同，原告未予同意。此后，被告即拒不支付当年第四季度租金，并拖欠1999年8月份至今的电费。为此，原告提出诉讼，请求判令：（1）解除双方签订的房屋租赁合同；（2）被告支付1999年第四季度租金378325元（2000年1月1日起至判决生效之日的租金按实结算）；（3）被告承担逾期支付租金的违约金150万元，租赁场地内设施归原告所有；（4）被告偿付1999年8月至2000年2月的电费48618.84元。

2.被告辩称：房屋产权人并非原告，原告系事后取得授权，且原告不具有出租房屋的经营范围，该房屋又属粮油零售网点房产，不得擅自出租，故租赁合同无效；即便合同有效，则原告曾于1999年9月13日向上海市浦东新区人民法院起诉解除合同，被告亦已同意，故租赁合同已经解除；电费由谁承担合同中未约定，要求被告支付缺乏依据，故对原告的诉讼请求除第1项外均不予同意。

（三）一审事实和证据
上海市第一中级人民法院经审理查明：1997年12月5日，原、被告签订房屋租赁合同书一份，约定由被告向原告租用上海市浦东新区东方路918号1300平方米房屋场地开设餐饮店，合作期为15年，自1997年10月1日至2012年9月30日止；第一年至第三年每年租金1613300元，每平方米每天为3.4元，从第四年起以第一年租金为基础每年按上年度租金递增5%；全年租金分四次支付，先付后用，每年的2月15日、5月15日、8月15日、11月15日为租金交付日；被告如果拖欠租金满1个月，合同即自行解除，被告应在7天内迁出场地，并承担违约责任，即一次性赔偿原告损失费150万元，场内所有设施归原告所有。1999年2月4日，原、被告签订减免租金协议书，将1999年度租金从原定的1613300元调整为1513300元。
原告于1997年10月1日前先行将房屋交付被告使用，被告亦按约向原告支付了从1997年10月1日至1999年9月30日的租金，并支付了1999年8月之前的电费。1999年8月30日，被告致函原告，表示自1999年9月1日起终止与原告签订的房屋租赁合同。1999年9月1日，被告张贴布告关门停业。次日，原告函复被告，表示对终止合同不予接受。1999年9月13日，原告向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，以被告预期违约为由要求解除房屋租赁合同并判令被告偿付违约金150万元。该院审理中，被告对解除合同表示同意，并于1999年11月14日致函原告，表示自1999年11月15日起双方签订的租赁合同正式终止，房屋内所有设备及用具由原告接收（列有清单），1999年11月15日前的房租被告将另行给付，此外不再承担任何责任。被告于1999年11月16日向原告提出了将房屋钥匙交还原告的要求，原告不予接受。由于原、被告未就违约赔偿达成一致意见，致调解不成，原告于1999年11月16日撤回起诉。1999年12月15日，原告又向上海市第一中级人民法院提起诉讼。审理过程中，原告为减少损失于2000年3月31日提出将出租房屋先行收回的要求，而被告则将屋内设备作价作为交还房屋的条件，并表示否则其将自行搬走。原告不同意作价，要求无偿留下屋内设备，否则由被告自行拆除，并提出被告拆除时不得损坏房屋。因被告坚持必须达成作价协议或法院裁决后才能交还房屋，故房屋未退还被告。
自1999年8月起原告就涉讼房屋支付的电费为：1999年8月支付30352.07元，9月支付7679.48元，10月支付3962.09元，11月支付3006.40元，1999年12月至2000年2月每月支付基本电费1206.40元，以上从1999年8月至2000年2月原告共计支付电费48619.24元。
上海市第一中级人民法院又查明，原告出租的房屋于1987年竣工，1999年1月29日取得房地产权证，房屋产权人为上海市黄浦区粮食局，其委托原告经营管理，授权期限为15年。原告成立之时的经营范围不包含房屋租赁，1998年经股东会决议并向工商局申请核准，现经营范围中包括有“本系统房产租赁”。
审理过程中，原告表示放弃将房屋内所有设施无偿判归原告的诉讼请求。
上述事实有下列证据证明：
1.双方签订的房屋租赁合同及减免租金协议书。
2.原、被告双方的往来函件。
3.摄有被告张贴之布告的现场照片。
4.原告向上海市浦东新区人民法院起诉的民事诉状及撤诉裁定书。
5.被告要求交还房屋的函及附设备清单。
6.1999年8月至2000年2月原告支付电费的凭证。
7.上海市黄浦区粮食局的房地产权证、授权委托书及确认文件。
8.原告的营业执照核发通知、股东会决议及增加经营范围之申请。
9.双方当事人的陈述。

（四）一审判案理由
上海市第一中级人民法院审理后认为：
1.涉讼房屋之产权属于上海市黄浦区粮食局，原告依房产权利人的授权取得房屋的经营管理权，授权的先后不影响原告经营管理权的取得，被告以权利人事后授权而主张合同无效，其理由不能成立。而除违反国家法律及行政法规禁止性规定的情形外，合同效力不受经营范围的影响，故被告以原告超越经营范围为由主张合同无效亦不成立。原、被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且与法不悖，应为合法有效。
2.被告在合同约定的租赁期限届满前明确而肯定地向原告表示提前终止合同且无正当理由，其行为已构成明示的预期违约，原告有权解除合同并请求损害赔偿。由于原告在预期违约期内向法院提起解除合同之诉，则合同关系因原告行使解除权而归于终止，同时原告亦丧失了要求对方继续履行合同义务的请求权，故所谓被告拖欠租金满1个月的实际违约行为缺乏构成的基础，原告据此要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。
3.合同的变更和解除不影响当事人要求赔偿损失的权利。由于被告的预期违约导致合同解除，被告应当赔偿原告由此造成的损失，考虑到租赁合同终止后原告另行出租亦需一定的期限，故被告应酌情补偿原告3个月合理预租期限的损失。租赁合同解除后，承租人应将房屋退还出租人，出租人则负有接收房屋及减轻损失的义务。被告曾提出交还房屋的要求，原告却拒绝接收，故由于原告拒收使房屋空关产生的损失由其自行承担。但原告在审理中为减少损失提出先行收回房屋的要求，而被告却拒不退还，则由此产生的损失由被告承担。房屋空关期间的损失按照双方约定的租金标准计算。电费属于客观存在的费用支出，对该部分的赔偿亦按照上述租金损失的赔偿原则处理。至于被告所述的装修设备作价问题，因其未作为反诉请求明确提出，故不予处理。原告放弃将房屋内所有设施无偿判归其的诉讼请求，应予准许。

（五）一审定案结论
上海市第一中级人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、第一百一十五条以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：
1.被告上海欧湖餐饮娱乐有限公司应于本判决生效后一周内将上海市东方路918号房屋腾退、恢复原状并返还原告上海良森商务有限公司，且在拆除其自有设备进行腾退之时不得损坏原有房屋及其设施设备。
2.被告上海欧湖餐饮娱乐有限公司应于本判决生效后10日内支付原告上海良森商务有限公司租金损失人民币193275元（即1999年10月1日至1999年11月16日的租金损失），从2000年4月1日起，以房屋建筑面积1300平方米、每天每平方米租金人民币3.4元计算赔偿原告的租金损失，直至其实际将房屋退还之日止。
3.被告上海欧湖餐饮娱乐有限公司应于本判决生效后10日内支付原告上海良森商务有限公司电费人民币43597元。
4.被告上海欧湖餐饮娱乐有限公司应于本判决生效后10日内支付原告上海良森商务有限公司损失赔偿费人民币403325元。
5.原告其余诉讼请求不予支持。
案件受理费人民币25127元，财产保全费人民币15670元，共计人民币40797元，由原告承担16319元。被告承担24478元。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人诉称：本案涉讼房屋的产权人为上海市黄浦区粮食局，被上诉人与产权人系代理与被代理关系，故被上诉人在本案中无诉讼主体资格；根据国务院办公厅的文件规定，粮油商业网点不得擅自出租，双方的租赁合同应为无效；由于被上诉人在一审中要求诉讼保全而将上诉人的餐饮设备查封，导致上诉人不能腾退房屋，该期间的损失应由被上诉人自行承担，且一审判决的第二、四项存在重复计算；根据不告不理原则，被上诉人对房屋预租损失未予主张，法院不应径行判决。
（2）被上诉人认为一审认定事实清楚，适用法律并无不当，请求维持原判。

2.二审事实和证据
上海市高级人民法院肯定了一审法院认定的事实。

3.二审判案理由
上海市高级人民法院经审理认为：
（1）被上诉人以自己的名义与上诉人签订租赁合同系基于产权人的授权，是在授权范围内行使经营管理权的具体体现，上诉人以被上诉人非房屋产权人为由提出诉讼主体错误的主张缺乏事实和法律依据。
（2）上诉人以国务院办公厅的文件中关于粮油商业网点不得擅自出租的规定主张合同无效，不符合《合同法》关于合同效力认定的原则规定，故对其主张不予支持。
（3）被上诉人由于上诉人预期违约行为而行使合同解除权后，依法享有请求上诉人腾退房屋并赔偿损失的权利。由于上诉人未将房屋退还被上诉人，且房屋仍在其控制之中，而一审法院的查封并不影响上诉人腾退，故上诉人以查封为由主张不承担该期间之租金损失的理由不能成立。
（4）由于上诉人的过错导致合同解除，造成被上诉人期待利益的损失，且合同解除后亦需一定期限才能将房屋另行出租，故一审法院酌情判令上诉人补偿被上诉人3个月预租期限的租金损失公平合理。上诉人以被上诉人并未主张该损失，且该损失与前述租金损失重复为由主张撤销原判的上诉请求没有合理合法的依据，故不予支持。

4.二审定案结论
上海市高级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币25127元，由上诉人负担。

（七）解说
处理本案主要涉及三个问题：
1.租赁合同的效力。
被告提出合同无效是基于三点理由：（1）原告并非房屋产权人且事后才取得授权；（2）根据国务院办公厅的文件，粮油零售网点房产不得擅自出租；（3）原告超越经营范围。首先，原告虽非房屋产权人，但其依产权人的授权取得经营管理权，授权行为乃单方法律行为，授权人可以事后追认，故授权的先后不影响原告经营管理权的取得。其次，国务院办公厅关于粮油零售网点房产经营管理权的通知系行政部门之文件，不能作为确认合同效力的依据。再次，据现有合同法之精神，除违反国家法律及行政法规禁止性规定的情形外，合同效力不受经营范围之影响。因此，被告关于合同无效的理由不成立。
2.合同是否已解除。
本案涉及预期违约制度的适用问题。预期违约是《合同法》规定的一项法律制度，即在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，构成预期违约。一旦一方当事人预期违约，则非违约方享有法定解除权。预期违约分为明示及默示两种，本案中被告的行为已构成明示的预期违约。一旦一方当事人明示预期违约的，非违约方当事人即有两种选择：一是拒绝接受对方的明示预期违约，单方坚持合同效力，直至合同履行期届满对方实际违约后依据合同主张权利；二是承认对方的明示预期违约，解除合同并请求损害赔偿。当非违约方作出承认预期违约的意思表示后，则其已选择了解除合同而使合同效力归于消灭。承认预期违约，应向对方发出承认的通知，从而宣告合同关系的终止，但如果债权人作出了解除合同和要求损害赔偿的通知，则表明其已选择了承认明示预期违约，不必另行作出承认的通知。这种对预期违约的承认既可以在诉讼外进行，亦可以通过提起损害赔偿之诉的形式实现。本案原告未采用向被告发出承认通知的形式，而是直接向法院提起诉讼，不管采用何种方式，均是原告对被告预期违约的承认及对合同解除权的行使。而一旦债权人选择了承认预期违约而解除合同，则其选择便是终局性的，且不能撤回，同时亦丧失了要求对方实际履行的请求权，故尽管原告撤回了起诉，其承认预期违约及行使合同解除权所产生的使合同效力归于消灭的后果并不因此而改变，租赁合同于原告承认预期违约的意思表示到达被告之时已然解除，并且原告既已承认预期违约，亦不得再请求被告实际履行合同义务，仅得行使损害赔偿请求权。现原告撤回起诉，又于被告下一季度的租金支付期届满后1个月提起诉讼，以期满足合同约定的条件而追究被告的违约责任，则针对被告的预期违约原告作出了两种截然相反的选择，由于预期违约中债权人的选择是终局的和不可撤销的，故原告既已选择了承认预期违约而使合同关系归于终止，则其已丧失了要求对方实际履行合同的请求权，被告完全有理由相信租赁合同已经终止，其无须再履行合同中支付租金的义务，故所谓被告拖欠租金满1个月的实际违约行为缺乏构成的基础，原告据此提出要求被告支付150万元违约金的诉讼请求不能得到支持。
3.关于合同解除后的损失赔偿。
租赁合同解除后，作为出租人的原告负有接收房屋及减轻损失的义务，被告曾于上海市浦东新区法院审理时提出交还房屋的要求，原告却拒绝接收，这是原告对其法定义务的违反，故由于原告的过错使房屋空关产生的损失其无权主张赔偿。
（侯伟清）