（一）首部
1.判决书字号
一审判决书：四川省叙永县人民法院（1989）叙民初字第554号。
二审判决书：四川省泸州市中级人民法院（1996）泸民终字第29号。
3.诉讼双方
原告（被上诉人）：王某，男，76岁，汉族，农民，住四川省纳溪县。
诉讼代理人（一审）：王某1，男，45岁，汉族，农民，住四川省纳溪县。
原告（被上诉人）：牟某，女，65岁，汉族，居民，住四川省叙永县。
诉讼代理人（一审）：杨某，男，44岁，汉族，干部，住四川省叙永县。
诉讼代理人（一审）：向能治，四川省叙永县律师事务所律师。
原告（被上诉人）：李某，男，41岁，汉族，工人，住四川省叙永县。
原告（被上诉人）：李某1，男，34岁，汉族，工人，住四川省叙永县。
原告（被上诉人）：李某2，女，31岁，汉族，工人，住四川省叙永县。
原告（被上诉人）：李某3，女，29岁，汉族，工人，住四川省叙永县。
原告（被上诉人）：李某4，女，27岁，汉族，居民，住四川省叙永县。
被告（上诉人）：曾某，女，71岁，汉族，退休工人，住四川省叙永县。
被告（上诉人）：王某2，男，51岁，汉族，工人，住四川省叙永县。
被告（上诉人）：魏某，女，46岁，汉族，工人，住四川省叙永县。
诉讼代理人（一审）：雷其武，四川省叙永县律师事务所律师。
被告（上诉人）：王某3，女，78岁，汉族，居民，住四川省叙永县。
诉讼代理人（一审）：罗某，男，35岁，汉族，干部，住四川省叙永县。
5.审判机关和审判组织
一审法院：四川省叙永县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：黄志宏；人民陪审员：李习云、田安娴。
二审法院：四川省泸州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：唐大智；审判员：曾镒筠、严绍兴。
5.审结时间
一审审结时间：1995年11月9日。
二审审结时间：1996年5月17日。
（二）一审诉辩主张
1.原告及其诉讼代理人诉称：原告王某之父王某4于1914年购得叙永县天池镇街上瓦房18间，面积约400平方米，用于经营旅馆。1924年，王某4招其胞弟王某5共同居住，经营旅馆。1926年王某4病故，将其子王某、女王某6托王某5照顾，其房托王某5代管。1929年王某6出嫁叙永。1936年王某离家出走到四川省纳溪县护国镇定居。讼争之房由王某5家人居住管业。1942年王某5死亡。1956年，王某5之妻刘某将部分房屋投资入股天池饮食店。1979年原告找被告要求还房，经街村调处，被告归还原告部分房屋。1988年，被告从天池饮食店收回投资入股的房屋，后将其出卖，获房价款2万余元。1989年原告王某得知房屋被出卖后不服，要求被告归还代管的房屋。
2.被告及其诉讼代理人辩称：讼争之房解放前虽是被告代原告看管，但人民政府在1952年土地改革时已将该房分给刘某等人，该房产权属被告共有。
（三）一审事实和证据
四川省叙永县人民法院经公开开庭审理查明：讼争之房坐落于四川省叙永县天池镇大桥街，该房系王某4于1914年购得，面积345.13平方米，用于行医和经营旅馆。王某4有子女王某6、王某。王某6于1990年死亡，有子女牟某1、牟某。牟某1于1981年死亡，有子女李某、李某1、李某2、李某3、李某4。1924年王某4接胞弟王某5共同生活。1926年王某4死亡。1929年王某6出嫁叙永县城。1936年王某到纳溪县定居。1942年王某5死亡，该房由其妻刘某、子王某7、媳曾某、女王某3等居住管业。刘某将该房58.9平方米连同王某4、王某5共有之农村的祖业瓦房9间一并出租给他人使用。王某7于解放前死亡，有子女王某8、王某9。1952年土地改革时，王某在纳溪县护国镇参加土改，被评为“二地主”成分，分有房屋；刘某一家被评为“小土地出租兼工商业”成分，其在农村的祖业房屋、田产和在天池镇街上出租的58.9平方米房屋被人民政府征收，其余房屋则登记在刘某名下；刘某一家未另行分得房产田土。1958年曾某将该房屋开栈房的那部分投资入股天池饮食店。1978年刘某死亡。1988年天池饮食店解体，王某8以2250元将投资入股的房屋买回。1981年王某找被告还房，经街村主持调解，曾某划出74.73平方米房屋给王某。王某随即将其出卖。1989年4月，王某8将买回的68.34平方米的投资房出卖给吴某，得款16850元，另将16.45平方米房屋出卖给丁富友，得款3292元。同年，王某8将67.68平方米的旧房拆建为两楼一底的新房居住和营业，尚存旧房59.03平方米由被告居住。王某8将新旧房屋以自己的名义全部予以产权登记。诉讼中，王某9明确表示放弃其实体权利。
以上事实有下列证据证实：
1.证人证言。
2.叙永县第二区天池街公产（房屋土地）租金评议统计表（1953年）。
3.刘某名下的房契（1963年）。
4.叙永县水尾区水尾合作商店投资固定资产明细表（1964年）。
5.王某、曾某签订的房屋协议书（1978年）。
6.水尾区供销合作社、叙永县天池饮食服务合作商店关于对曾某投资房的处理报告（1988年）。
7.王某8、吴某的买卖房屋契约。
8.王某8的房屋所有权证。
9.现场勘察图。
（四）一审判案理由
四川省叙永县人民法院依据以上事实和证据认为：讼争之房系王某4所买，房屋产权应属王某4。王某4死亡后，该房应属王某4遗产，由其法定继承人王某、王某6共同享有。王某5、刘某代王某、王某6看管房屋，其产权并未因此而转移。解放后土改时刘某虽将该房产权登记在其名下，但并不意味着该房产权转移为刘某所有，刘某与王某、王某6代管房屋之法律关系并未改变。被告以该房系人民政府土改分给之主张，证据不充分、确实，本院不予支持。鉴于被告长期管理使用该房，对该房进行部分改建，且又无其他房屋居住，原告有房居住，无实际占有使用该房之必需，为稳定住房秩序，讼争之房由被告使用，产权归被告，由被告给予原告相应的经济补偿。
（五）一审定案结论
四川省叙永县人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第七十六条，《中华人民共和国继承法》第十条第一款的规定，结合本案当事人的实际情况，作出判决：
1.原、被告讼争的坐落于叙永县天池镇大桥街居民委员会第11小组的两楼一底砖混结构房屋和竹木结构旧房，其产权归被告王某8、魏某、曾某、王某3共同共有。
2.被告方补偿原告王某、牟某、李某、李某1、李某2、李某4、李某3人民币20000元。
案件受理费2000元，其他诉讼费用500元，原告承担1000元，被告承担1500元。
（六）二审情况
1.二审诉辩主张
（1）上诉人（原审被告）诉称：讼争房屋的产权在土地改革前属王某、王某6所有，刘某为王某、王某6代管房屋。土地改革后，人民政府将讼争之房分给刘某一家9人共有，并于1952年10月向刘某一家颁发了土地证和房契，讼争房屋产权已转属刘某等9人共有，刘某与王某、王某6代管房屋的法律关系经土改确权后自然终止。原审判决认定讼争房屋产权在土地改革时没有发生转移，人民政府没有分房给刘某一家9人是错误的。请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件诉讼费均由被上诉人承担。
（2）被上诉人（原审原告）答辩称：讼争房屋的产权并没有在土地改革时转移给刘某等人，代管房屋的法律关系并未因土改而终止。上诉人应将代管的房屋归还给被上诉人。原审判决讼争之房产权归上诉人，由上诉人补付被上诉人20000元，被上诉人对此虽有意见，但念其同出一宗血系的关系，愿意服从原审判决。
2.二审事实和证据
四川省泸州市中级人民法院经审理查明：上诉人与被上诉人讼争之房坐落于四川省叙永县天池镇大桥街。该房原系王某4于1914年向罗某1购买，当时购房面积为345.13平方米，属穿木结构瓦房，共有大小房间18间。王某4购得房屋后用于行医和开栈房。1924年王某4的胞弟王某5、弟媳刘某从农村投靠王某4，将农村的祖业田产和房屋租与他人。1926年王某4死亡，留有子王某、女王某6及其房产由王某5夫妇照管，王某5继续在该房内经营栈房生意。1929年，王某6结婚到叙永县城生活。1936年，王某去四川省纳溪县护国镇农村定居。1942年，王某5死亡，该房由其妻刘某、子王某7、媳曾某、女王某3、女婿罗某2等居住管业，仍经营栈房生意。其后，刘某将该房的四间共计58.9平方米出租他人居住。王某7于解放前死亡，有子女王某8、王某9。1952年刘某一家10人在天池镇参加土地改革，刘某被评为“小土地出租兼工商业”成分，其在农村的祖业田土和房屋被人民政府征收后分给农民；刘某代王某、王某6出租的58.9平方米房屋被人民政府征收为公房，余下285.19平方米房屋由人民政府决定留给以刘某为户主的一家10人（刘某、曾某、王某3、罗某2、王某8、王某9、罗某3、罗某4、罗某5、罗某6）居住营业，人民政府向刘某等人颁发了土地证和房契。刘某一家未另行分得田产和房屋。此时，被上诉人王某在纳溪县护国镇农村参加土改，王某因系被人民政府镇压的大地主吕志谦的管家而被评为“二地主”成分，王某在护国镇农村多余的房屋被没收，留有两间房屋自住。其后王某3、罗某2一家6人与刘某分居。1958年，上诉人曾某将该房的其中7间共计152.47平方米房屋折价450元，向天池镇饮食店投资入股，并因此参加该店工作。1963年，刘某以该房产权证部分被毁为由，申请换发房契。经天池镇政府、街村居民组审查属实后，叙永县人民政府为刘某换发了房契，注明“原契已烂，补发此契”。1978年刘某死亡。同年，被上诉人王某要求上诉人归还代管的房屋，经天池镇街村调解，上诉人曾某给了王某4间共计74.73平方米的房屋，王某随即将该74.73平方米的房屋出售给王某3。1988年12月，天池镇饮食店解体，上诉人曾某以自己的名义申请，由其子王某8出资2250元房价款将原投资入股的7间房屋152.47平方米购回。1989年4月，上诉人王某8将买回的投资房出售68.34平方米，获房价款16850元，后又出售16.45平方米，获房价3292元。王某8以获得的卖房款20142元，将购回的投资房出售后剩余的67.68平方米拆建为两楼一底的砖混结构房屋，用于经营饮食业和开旅馆。原有旧房尚存3间，共计59.03平方米，由上诉人曾某、王某8、魏某居住管业。被上诉人王某得知上诉人王某8拆建房屋后，前去阻止，双方发生争执。同年5月，被上诉人向叙永县人民法院起诉。诉讼中，原告王某6死亡，由其继承人牟某和代位继承人李某、李某1、李某2、李某3、李某4参加诉讼。罗某3、罗某4、罗某5、罗某6放弃其实体权利。罗某2于诉讼前死亡，其继承人放弃实体权利。
认定上述事实的证据除一审证据外，尚有：
（1）叙永县二区二期土改工作结束总结。
（2）叙永县天池镇天池街第10组居民刘某1、陈某的土地证。
（3）土改时期刘某一家10人姓名、出生年月日期表。
（4）叙永县水尾区财政所《天池街村1965年至1980年房屋地租征收登记造册》关于刘某交纳房屋地税的记载。
3.二审判案理由
四川省泸州市中级人民法院认为：公民之间因代管房屋发生纠纷，应首先查明房屋产权的归属。经土改登记的土地房屋产权证，是公民享有房屋所有权的凭证，也是人民法院审理经土改登记的房屋的产权纠纷时认定其权属的依据。上诉人与被上诉人讼争之房，土改前应属王某、王某6共有，为刘某代管。土改时，人民政府将刘某代王某、王某6管理的房屋部分征收为公房，部分分给刘某一家9人的事实，证据确实充分，应予认定。讼争之房自人民政府土改确权后，原有的产权关系、代管关系即为消灭，新的产权关系自土改确权之日起产生且合法有效。刘某代管的讼争之房自土改确权之日起产权转移，为刘某一家9人共有，不再为王某、王某6所共有。被上诉人王某土改时在他乡已分得房屋，其索回已由人民政府土改时分给刘某等9人的房屋的主张于法无据，所持土改时讼争房屋产权没有转移之理由不能成立，本院不予支持。上诉人于1978年给予被上诉人王某74.73平方米房屋，属公民之间合法的赠与行为，应当有效。上诉人主张讼争之房土改时已经确权归其所有的上诉理由成立，应予支持。原审人民法院认定事实有误，所作判决不当，应予纠正。
4.二审定案结论
四川省泸州市中级人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，作出如下判决：
（1）撤销叙永县人民法院（1989）叙民初字第554号民事判决。
（2）驳回被上诉人王某、牟某、李某、李某1、李某2、李某3、李某4的诉讼请求。
一、二审案件受理费各2000元，其他诉讼费各500元，均由被上诉人王某、牟某、李某、李某1、李某2、李某3、李某4共同负担。
（七）解说
本案是代管房屋经土地改革后产权归属纠纷，争议的焦点在于代管房屋的产权是否发生变动转移。解决这类纠纷，应注意以下几个问题：
1.确认房屋的初始权利状态和权利变动原因，是解决纠纷的关键。
本案讼争房屋，原为罗某1所有，后因王某4与罗某1买卖房屋的法律关系，讼争房屋产权发生第一次变动，即房屋产权人由罗某1变动转移为王某4。王某4死亡后，其子女王某、王某6作为法定继承人继承讼争之房，产权发生第二次变动，讼争房屋的产权变动转移为王某、王某6。王某5、刘某受王某4之托，在王某、王某6年小，尚不能行使房屋产权人权利时，代王某、王某6管理讼争之房。代管房屋法律关系不变动转移房屋产权。王某5、刘某只是房屋代管人，王某、王某6仍是房屋产权人。1952年土地改革，人民政府将王某、王某6共有的由刘某代管的345.13平方米房屋征收后，一部分分给刘某一家9人居住管业，一部分作公产房屋安排他人居住，讼争房屋的产权发生第三次变动转移。部分为公产房，部分为原房屋代管人刘某一家共有的私产房。房屋产权人由王某、王某6变动转移为人民政府和刘某一家。二审人民法院正是抓住讼争房屋产权的初始状态及变动转移的法律事实，确认讼争之房产权不属原告方而属被告方是正确的。
2.土地证和房契，是认定房屋产权人的主要证据。
经土地改革登记后，土地证是人民政府发给公民的土地（含宅基地）所有权凭证。房契是人民政府发给房屋所有权人的凭证。两证都是书证，真实地记录、反映了当时土地所有权和房屋产权的状态，是人民法院审理经土改登记的房屋产权纠纷时认定其权属的主要依据。本案讼争之房，经土地改革后，人民政府颁发了土地证和房契，二审人民法院以该契证为依据认定讼争房屋经土地改革后，刘某一家为房屋产权人是正确的。
3.当事人举证与人民法院依职权调查取证相结合，认真审查证人证言和间接书证，是认定房屋产权人的重要环节。
经土地改革登记的房屋产权纠纷，涉及的法律关系复杂，年代久远，知情人年事高，对事实回忆有失实或矛盾之处，直接书证（当事人的土地证、房契等）常有残缺不全、不清或遗失，及有些书证存档于机关单位的情况，给当事人举证带来困难，同时也给人民法院认定房屋产权人带来困难。因此，人民法院在强调当事人举证的基础上，应依职权主动调查取证；对证人证言和间接书证认真审查，辨别真仿，由此及彼，由表及里，去伪存真，去粗取精，综合分析判断，得出符合客观事实的结论。本案一审法院依职权主动询问了大量证人，调取了大量间接书证，为正确认定事实奠定了坚实的证据基础。二审法院对各种证据进行认真审查，综合分析判断后，得出讼争房屋产权经土改登记后发生变动转移的结论，据此判决支持被告方的主张，驳回原告方的诉讼请求的做法是可取的。
4.正确确定案件当事人，是保证审理程序合法的重要条件。
房产纠纷是民事案件中比较复杂的一类案件，尤其是经土改登记的房产纠纷案件，涉及的当事人多，法律关系复杂，稍不留意，就有遗漏当事人，导致审理程序违法的可能。本案房产纠纷，涉及的法律事实多，法律关系复杂，既有房屋买卖、房屋继承、房屋代管、房屋租赁，又有房屋土改确权、房屋入股，还有房屋赠与；既有房屋拆建，还有房屋旧存。诉讼中，既有积极要求参诉的，也有放弃实体权利而不愿参诉的，还有人民法院依职权追加当事人参诉的。一、二审法院由于较好地抓住了法律事实，把握住了直接法律关系，使应参诉的当事人没有遗漏，从而保证了审理程序合法，没有发生因遗漏当事人而重审之事。
（白联洲）
案例来源：中国高级法官培训中心,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览：1997年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第31 - 36 页
