（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：上海市黄浦区人民法院（1996）黄民初字第197号。
二审判决书：上海市第二中级人民法院（1996）沪二中民终字第504号。

2.案由：房屋居间合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：上海江隆进出口公司，住所地：上海市新闸路218号中泰公寓1401室。
法定代表人：赵某，总经理。
诉讼代理人：乔健，上海市沪东律师事务所律师。
诉讼代理人：汤某，该公司职员。
被告（上诉人）：上海利达行房地产顾问有限公司，住所地：上海市浦东新区陆家嘴路95弄10号。
法定代表人：刘某，董事长。
委托代理人：贝政明，上海市联合律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织。
一审法院：上海市黄浦区人民法院。
独任审判：代理审判员：言耀强。
二审法院：上海市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：郑梅萍；代理审判员：钱玮、徐树良。

6.审结时间
一审审结时间：1996年5月14日。
二审审结时间：1996年6月25日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称：原告因经营服饰之需，委托被告在上海市范围内寻找一理想商铺。经被告中介介绍，原告与案外人上海时萃精品商店签订了一份租房协议。由于出租房屋系公管房屋，上海时萃精品商店出租房屋并未经房管部门同意，致租房无效，故被告的中介介绍有误导成分，且是不合法的，请求法院判令被告返还中介服务费人民币35000元。

2.被告辩称：被告系接受原告委托为其介绍出租房屋的。对于该房屋的出租最终应经房管部门同意方为有效，被告并无异议。但去房管部门办理转租手续是原告与出租方上海时萃精品商店的事，与被告无涉。被告的中介介绍行为是有效的，不同意原告的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
上海市黄浦区人民法院经公开审理查明：上海市金陵东路180号沿街店面房（使用面积约120平方米）系上海时萃精品商店承租的公有房屋，该店系黄浦区粮食局下属一集体所有制企业。公房出租管理人为黄浦区金陵路房管所，月租金人民币642.11元。1994年4月，上海时萃精品商店与无业人员李某签订一份承包协议，金陵东路180号沿街店面房交由李某承包经营，承包期限自1994年3月10日至1997年11月30日止，承包人李某须每年向上海时萃精品商店支付承包金人民币42万元。承包协议还约定，承包期内，未经发包人上海时萃精品商店同意，不得转包或变相转包。李某以上海时萃精品商店名义对外签订的一切经营合同，需交上海时萃精品商店审核，加盖企业公章方为有效。企业业务章由李某内部使用，不得对外使用，否则，一切责任由李某自负。1994年9月26日，李某假借上海时萃精品商店名义与被告签订一份物业代理委托书，其主要内容是：被告运用适当方式为上海时萃精品商店金陵东路180号沿街店面房寻找介绍合适的承租方，李向被告交付了服务费。1995年7月28日，意欲寻觅沿街店面房经营服饰生意的江苏省轻工业品进出口集团股份有限公司上海分公司（原告前身）与被告签订了另一份物业代理委托书，其主要内容为：乙方（被告）为甲方（原告）物色优质合适的商铺，随时向甲方报告委托事项之进程，乙方以委托代理人身份协助甲方议价和商定其他条款，配合甲方促成谈判成功；甲方应如实告之乙方承租商铺的合法用途，甲方按约定支付委托服务费35000元。同年8月1日，经被告中介介绍，上海时萃精品商店承包人李某背着发包人并以发包人名义与原告签订了一份委托经营协议书，被告以见证人的身份在该协议书上加盖了公章。协议主要内容为上海时萃精品商店将金陵东路180号沿街店面房“委托”给原告上海江隆进出口公司经营，专营服饰，期限三年。原告负责店铺装璜并承担费用，有优先续租权，上海时萃精品商店每年向原告收取委托经营的保底利润。原告对店铺进行装璜后即投入经营。同年12月，由于原告与上海时萃精品商店承包人李某发生纠纷，原告被强行赶出金陵东路180号沿街店面房。
以上事实有如下证据证明：
1.上海时萃精品商店与李某签订的承包协议书、上海时萃精品商店向金陵房管所支付的房租凭证一张。
2.原告以及李某以上海时萃精品商店名义与被告签订的物业代理委托书各一份、李某以上海时萃精品商店名义与原告签订的委托经营协议书一份。
3.35000元委托服务费发票一张。
4.原告委托代理人就金陵东路180号沿街店面房屋性质、原承租人转租是否已经出租人同意等向金陵房管所作的调查笔录。

（四）一审判案理由
上海市金陵东路180号沿街店面房系金陵房管所出租给上海时萃精品商店的公房。作为承租人的上海时萃精品商店可以将房屋用于经营活动，却无权擅自转租牟利。被告上海利达行房地产顾问有限公司在进行该房屋出租中介活动之前，有责任查清出租房屋的性质，被告已知金陵东路180号店面房是公房，出租人并未同意承租人转租，而在此情况下介绍给正急于寻找店面房的原告，被告的中介行为违反了关于《上海市城镇公有房屋管理条例》禁止将公房转租或变相转租的有关规定。经被告中介形成的李某以上海时萃精品商店名义与原告签订的委托经营协议书系违反有关法律规定的无效合同，被告因此而收取原告的委托服务费应予返还。

（五）一审定案结论
上海市黄浦区人民法院在查明事实的基础上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条之规定，作出如下判决：
被告上海利达行房地产顾问有限公司应于判决生效之日起3日内返还原告上海江隆进出口公司委托服务费人民币35000元。
案件受理费人民币1410元，由被告上海利达行房地产顾问有限公司负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人（原审被告）诉称：上诉人接受被上诉人上海江隆进出口公司委托从事中介业务活动并无不当之处，要求撤销原判，改判驳回原告起诉。
被上诉人（原审原告）则要求维持原判。

2.二审事实和证据
上海市第二中级人民法院经审理查明：原审判决认定的事实和证据属实。

3.二审判案理由
上诉人上海利达行房地产顾问有限公司作为房地产经纪组织，理应依照被上诉人的指示为其寻找合乎要求的店铺。上诉人为上海江隆进出口公司寻找的店铺，系李某承包经营，李某以发包人名义所签订的一切合同均应征得发包人审核同意。上诉人在未查明事实的情况下，即进行居间介绍并促使被上诉人上海江隆进出口公司与上海时萃精品商店订立无效的委托经营协议，故原告要求被告返还委托服务费，依法应予支持。一审法院据此所作的判决并无不当。

4.二审定案结论
上海市第二中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1410元，由上诉人上海利达行房地产顾问有限公司负担。

（七）解说
随着我国房地产市场的形成和发展，房地产开发、转让、抵押、租赁等有偿居间介绍、代理、咨询服务的营业性活动日益频繁，它对促进房地产市场交易，搞活房地产业具有重大意义。
房地产居间服务，是指为房地产交易、租赁提供咨询、价格评估、经纪等行为。居间人在接受委托、进行中介活动中，享有收取报酬的权利，但同样也应承担相应的法律义务。其首先必须依法中介，居间活动必须遵守法律规定，其次应对委托人负责，维护委托人的合法权益。隐瞒或疏忽中介活动标的物的有关事实，以致损害委托人的利益是法律所不允许的。本案是一起由房屋租赁代理而引起的居间纠纷。本案被告系注册登记的房地产经纪组织，其合法的经纪活动应受法律保护，但被告上海利达行房地产顾问有限公司未依法规从事规范的居间活动，明知是公房，但介绍非法转租，导致原告客观上无法使用租进的房屋，原告的合法利益因被告的不规范的居间活动而受损，故被告应承担返还委托服务费35000元的民事责任。
（言耀强）