（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：河南省鹤壁市山城区人民法院（1995）山民初字第110号。
二审判决书：河南省鹤壁市中级人民法院（1996）鹤民终字第15号。

2.案由：转租公房侵权纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：鹤壁市商业局。
法定代表人：苏某，局长。
诉讼代理人（一、二审）：张某，该局办公室副主任。
诉讼代理人（一、二审）：刘某，该局办公室主任。
被告：赵某，男，58岁，汉族，河南省轻工职工大学干部，住郑州市金水区。
诉讼代理人（一审）：江某，河南省轻工职工大学职工。
被告（上诉人）：王某，男，39岁，汉族，鹤壁市第一汽车运输公司工人，住本市。
诉讼代理人（一审）：郝某，鹤壁市市政管理处干部。
诉讼代理人（二审）：康备战，鹤壁市朝阳律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：河南省鹤壁市山城区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李志江；审判员：冯祥敏；代理审判员：张敬梅。
二审法院：河南省鹤壁市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈书文；审判员：司朝霞；代理审判员：李晓晔。

6.审结时间
一审审结时间：1995年10月26日。
二审审结时间：1996年3月28日。

（二）一审诉辩主张

1.原告鹤壁市商业局诉称：1980年，我局在山城路北段建职工家属楼一栋。在我局工作的赵某分配住该栋楼西单元三楼一套二室一厅住房。1984年，赵某因工作需要调到郑州市工作。此后，这套二室一厅住房一直由其女儿江某居住。1995年，听说江某也调到郑州市工作，不在鹤壁市居住。赵某未经我局同意，将我局的公房转租给被告王某。转租公房是非法行为，为保护我单位合法权益，我局曾多次派人通知王某搬迁，收回此套公房。而王某一拖再拖不搬。特此提起诉讼，请求法院依法判令王某从我局公房中搬出，将此房归还我局。

2.被告赵某未答辩。其诉讼代理人江某辩称：我父亲赵某调郑州后，我住此套公房。王某是我丈夫的哥哥，我们都是一家人，同住此套公房。我调郑州后，走时未向商业局办理房屋转户手续，但我走后，商业局并没撵我哥王某走。1987年，商业局安装煤气，各户领煤气盘时，讼争房房主名是王某1（江某丈夫）。王某说：“王某1是我弟弟，现房是我王某住。”管理人员请示局领导后，给王某发了煤气盘。当时商业局并没有让王某搬迁，等于默认王某对讼争房的居住权。

3.被告王某辩称：商业局诉我私占住房，不符合事实，转租房屋更是无据之词。赵某的女儿江某系我弟王某1之妻，他们于1983年结婚。婚后同赵某夫妇同住。1984年赵某夫妇调往郑州，原来同住的房屋由江某夫妇独住。同年，我由于结婚无房，征得弟及弟媳同意，我们两家便合住于此房。1986年江某调往郑州。1987年我弟王某1也调往郑州，留我一家独居此房。所以，从根本上说，我不存在私占住房问题。赵某转租房子与我更是无据之词。我住房期间，从未拖欠过房租、水、电费。且根据我市鹤政（1994）90号文件第三条规定，我具备向商业局购买此套住房的条件，我恳请法院考虑我的实际困难，给予我政策上所能给予的照顾，按照我市的房改文件精神，使我们在互相谅解、理解的基础上，妥善解决问题。

（三）一审事实和证据
鹤壁市山城区人民法院经审理查明：被告赵某原为鹤壁市商业局干部。1980年原告鹤壁市商业局在本市山城路北段建造职工家属楼一栋。楼房竣工后，该楼西单元三楼一套二室一厅居室分配给赵某居住使用。1983年，赵某女儿江某与王某1结婚，婚后与赵某夫妇同住在此套房屋里。1984年，赵某夫妇调到郑州市工作。此套二室一厅住房仍由江某与王某1夫妇居住。因被告王某婚后无房居住，江某之夫王某1又是王某弟弟，在征得江某夫妇二人同意后，王某夫妇也于1984年搬入此套房屋居住。1986年，江某调到郑州市工作，1987年江某丈夫王某1也调到郑州市工作。因江某夫妻均不是商业局职工，调走时也未告知商业局此房今后由王某居住。故江某夫妻调走后，商业局仍以为是江某夫妻在此房居住。1995年，市商业局才听说江某夫妻已调郑州市工作，此房由外单位职工王某居住，即找被告王某，通知让其尽快搬迁。王某以找不到房屋为由迟迟不搬。原告即于1995年8月23日诉至法院。开庭审理期间，被告赵某的诉讼代理人江某承认：他们调往郑州时，将此套房交由王某居住，未向市商业局打招呼。被告王某辩称：此楼安装煤气时，市商业局管理人员齐某发煤气盘，他曾向齐说，此套房他弟王某1已不住了，现由他居住。齐某请示领导后，才发给他煤气盘。此事证明市商业局当时同意他居住此房。但现齐某已去世，无其他人证明市商业局当时同意王某居住此房。被告王某又以市房改政策为据，坚持不搬。市商业局坚持其诉讼请求，要求法院判令被告王某从商业局的家属楼中搬出，将此公房还给商业局。案经本院调解无效。
上述事实有下列证据证明：
1.原告陈述。
2.被告陈述。
3.商业局分配给赵某居住此房的证明。

（四）一审判案理由
鹤壁市山城区人民法院经审理认为：被告赵某在鹤壁市商业局工作期间，分配二室一厅住房，属单位内部租赁关系。其本人调往郑州后，在郑州已分得房屋居住，原居住鹤壁市商业局的公房应交给原单位。后由其女儿江某夫妇继续居住此公房，江某夫妇非原告单位职工，原告同意江某夫妇继续居住，是因江某夫妇为被告赵某的家属，而对此房有使用权。但江某夫妇调往郑州时，未通知原告并经原告同意，即将此房屋自作主张交由被告王某使用。此套房屋产权属原告市商业局所有，江某夫妇无权将此房交由被告王某居住作用。被告王某居住此房，未经原告同意批准，也未办任何转户租房手续，未取得此套房屋合法使用权，应迁出此房屋并将此房屋腾交商业局。

（五）一审定案结论
鹤壁市山城区人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十三条规定，判决如下：
被告王某从现居住原告鹤壁市商业局的二室一厅家属楼房迁出。判决书生效后30日内，被告王某将上述房屋腾交给鹤壁市商业局。
案件受理费350元，勘察费100元，共计450元，由被告王某承担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人王某上诉称：此案已过诉讼时效，本人有优先购买的权利；一审判决不符合法律和政策。
被上诉人市商业局辩称：一审法院判决事实清楚，处理适当。

2.二审事实和证据
二审查明的事实和证据与一审相同。

3.二审判案理由
鹤壁市中级人民法院认为：鹤壁市商业局于1980年将争议之房屋分配给赵某承租居住。赵某调动工作后，该房屋由其女儿江某租住，且事后获市商业局同意。因此商业局与赵某、江某之间先后形成合法的租赁关系。但江某迁出此房后，未将其迁出此房的事实通知房屋产权人，更未经产权人同意，擅自将所争议的公房转让给王某居住使用，侵犯了被上诉人的合法权益。被上诉人在得知自身权益被侵犯后起诉，符合法定诉讼时效要求。该房产权人不同意出售该房，王某诉称的优先购买权不能成立。一审判决认定事实清楚，处理适当，上诉人的上诉理由不能成立。

4.二审定案结论
鹤壁市中级人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费350元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。

（七）解说
1.未经出租人同意的房屋转租行为属无效民事行为。
本案被告赵某及其女儿江某先后调郑州市工作后，将其承租的本案讼争公房擅自转让给王某使用，这一未经出租人同意的转租行为，显然是无效民事行为。王某无合法根据而使用该房，构成侵权，应当返还财产，腾交占用的房屋给房屋产权人。值得注意的是，江某擅自将所承租的房屋转给王某使用的行为，亦对房屋产权人构成侵权，江某应作为共同被告参加诉讼。但鉴于本案原告仅请求王某腾出住房，并未提出赔偿损失等其他诉讼请求，且江某与王某之间也不存在转租谋利的关系，原告亦未对江某提出起诉，一、二审法院不追加其作为当事人参加诉讼也是符合政策法律和切合本案实际的。
2.原告的起诉是否已超过诉讼时效。
一种意见认为，原告的起诉已超过诉讼时效。其理由是：王某于1984年住进该房，原告于1995年才提起诉讼请求，其间长达11年的时间。被告虽是擅自搬进该房，但原告迟迟不能发现，足见其单位内部对出租公房的管理不善，故不应成为不知侵权事实发生的抗辩理由。据此，应判决驳回原告的诉讼请求。另一种意见认为，原告的请求不超过诉讼时效。理由是：其一，原告在被告侵权行为发生的11年时间中，确实不知侵权事实发生；其二，原告不具备应当知道权利被侵害的条件。这是因为王某一开始住进该房是与原住户江某一家同居，易被误解为江某的家属。当王某单独居住时，他一直冒用江某名义上交房租，致使原告受蒙蔽。且按本地国有单位对本单位职工使用公房的惯例，一般没有定期检查住户是否变更的制度，因而不应推定原告应当知道侵权行为发生，原告的请求不超过法定诉讼时效。
本案二审法院采纳第二种意见处理是正确的。
（李志增　阎泉水）