（一）首部

1.判决书字号：广东省番禺市人民法院（1997）番法民初字第151号。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：邝某，女，1935年12月12日出生，汉族，住广州市。
诉讼代理人：黎某，男，1962年10月1日出生，汉族，广州市人，系原告之子。
诉讼代理人：黄华明，广东宏诚律师事务所律师。
被告：番禺市里仁房地产有限公司。
法定代表人：林某，董事长。
诉讼代理人：崔建川，番禺市对外经济律师事务所律师。
诉讼代理人：李苏，番禺市对外经济律师事务所律师。
第三人：中国工商银行番禺市支行。
法定代表人：马某，行长。
诉讼代理人：方某，该行经理。
诉讼代理人：何某，该行信贷员。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：广东省番禺市人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张耀华；审判员：梁海涛；代理审判员：冯静雯。

6.审结时间：1997年11月25日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：1994年2月22日，我向被告购买坐落在番禺市南村镇迎宾城牡丹阁X楼X室，并签订房屋买卖合同。我已按约定交付了购房款211008元给被告，但被告至今仍未将房屋交付使用。故向法院提起诉讼，要求解除与被告签订的合同，判令被告退还上述购房款及以月利率1%付补偿利息，赔偿为办理购房手续所支付的费用1966.30元和往返车费、餐费1000元。

2.被告辩称：我公司无法按期交付房屋给原告，是因为在施工中地质情况复杂，需改变设计方案，并需对所有的挖孔桩进行100%的测试，以及受风雨等不可抗力的影响，这些已被番禺市建设委员会调查证实。因此，我公司不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同。

3.第三人述称：原告因向被告购买住宅一套，向我行按揭贷款8万元，该款已由我行划入被告的专用账户，其后原告只支付至1997年5月20日的贷款利息，贷款本金及余下的利息一直没有偿付。为此，我行请求解除与原告签订的借款合同，并判令原告偿还贷款8万元及利息、罚息，要求被告对此承担连带责任。

（三）事实和证据
番禺市人民法院经公开审理查明：1992年12月28日，被告与第三人属下的南村办事处签订迎宾城楼宇按揭协议书，约定：南村办事处可向购楼者提供楼价70%以内额度及一至十年期限的楼宇按揭贷款服务，被告则以公开发售平均价八五折售给该办事处500至600平方米的办公用楼。1994年1月11日，原告与被告签订房屋订购合同，原告交付定金5000元，同年2月22日，双方签订房屋买卖合同及6份合同附件。合同约定：原告向被告购买坐落在番禺市南村镇迎宾城环市广场牡丹阁X楼X室房屋，建筑面积为76.96平方米，总价为211008元，原告须于签约时给付58302.40元（不含定金），余款以办理银行按揭贷款的形式支付。合同还约定，被告必须于1996年6月30日前将该楼房建成。如被告因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能解决，或因重大技术需要更改图纸，或人力不可抗拒的自然灾害等因素影响，可延期交楼，但如自应交楼之日起120天后仍不能将楼房交付，原告则有权书面通知被告解除契约，被告在接获通知30天内退回原告的一切款项及利息，利息以月利率1%计算。该合同经番禺市公证处公证。签约后，原告两次共交付购房款126008元，并为此支付律师费800元，印花税63.30元，公证费633元。
在签订购房合同当日，原告与南村办事处签订了抵押贷款合同，约定：原告以其向被告购买的房屋作抵押，向该办事处贷款8万元，贷款利率为月利率1.155%，期限从签约日起至1998年2月22日。同日，原告向南村办事处签下贷款借款申请暨还款担保书，承诺自贷款之日起同时开立零存整取房屋储蓄专户，按月固定存入1667元，且不提前支取，保证到期一次归还贷款本息。原告为此支付手续费400元，贷款合同公证费50元，协办公证费20元。南村办事处于当日将原告所贷的8万元直接划入被告的专用账户里。
被告在原告购房所属楼层的施工过程中，因地质情况复杂影响工程进度，遂于1996年5月13日向番禺市建设委员会提交了工期延误报告，以地质情况复杂而需改变设计方案为由，要求工程施工延误215天，并以对所有挖孔桩工程进行测试及不可抗力的风雨影响为由，要求工程再顺延215天，番禺市建设委员会为此签署了“延误工期的原因基本属实”的意见。在此期间，原告共在开立的房屋储蓄专户存入人民币63346元，并向南村办事处支付了至1997年5月20日的贷款利息36190元。后因被告未能在约定的日期交付房屋，遂停止向办事处付息，并多次与被告协商解除合同。
以上事实有下列证据证明：
1.番禺市里仁房地产有限公司与中国工商银行番禺市支行南村办事处于1992年12月28日签订的迎宾城楼宇按揭协议书。
2.1994年1月11日原、被告签订的房屋订购合同。
3.1994年2月22日原、被告签订的房屋买卖合同及6份合同附件。
4.原告与南村办事处签订的抵押贷款合同。
5.原告与南村办事处签订的贷款借款申请暨还款担保书。
6.被告向番禺市建设委员会提交的工期延误报告及市建委签署的意见。
7.当事人提供的各种发票、收据、转账支票和房屋储蓄专户存折。
8.庭审笔录及其他案卷材料。

（四）判案理由
番禺市人民法院经审理认为：
1.被告具有售房资格，第三人属下的南村办事处具有经营金融业务资格，原、被告及南村办事处之间相互签订的上述合同、协议书、还款担保书是当事人的真实意思表示，均合法有效。因南村办事处不具备法人资格，其行为应由主管部门第三人承担法律责任。
2.原告依约交付了购房款，被告应按约定的期限交付房屋给原告。被告在基础施工过程中，确实遇到地质复杂的情况，从原设计钻孔桩改变为人工挖孔桩和冲孔桩，使施工时间增多215天，符合合同延期交楼特殊原因的约定，故交楼时间可顺延215天。但被告对挖孔桩进行测试和雨水天气影响的时间是合同签订时应预见到的，且测检工程保证质量是被告应承担的义务，被告要求作为交楼顺延时间理由不成立，不予支持。
3.按合同约定，被告交楼时间是1996年6月30日前，允许顺延时间为215天，即被告实际应交付楼房的时间为1997年1月31日。被告至今仍未能将房屋基础工程完成，且已停止施工，已超出约定可解除合同的120天，构成违约，原、被告签订的购房合同应予终止。为此，南村办事处与原告签订的抵押贷款合同、还款担保书均应相应终止。造成上述合同和担保书终止的过错责任在于被告，被告应承担违约责任，赔偿原告及第三人由此造成的损失。
4.被告须返还原告购房款共131008元（含定金5000元），并从逾期交楼之次日（即1997年2月1日）起以月利率1%计付上述款项的利息至付清时止，同时应赔偿原告因办理购房手续而交付的律师费、公证费、印花税费、贷款手续费共1966.30元，赔偿原告支付给办事处的利息36190元。原告要求被告赔偿为签订合同而花费的车费、餐费，因未能提供依据且缺乏法理依据，不予支持。因第三人贷款给原告的8万元是由第三人直接划入被告的账户，并由第三人监督被告使用，属一种特殊的借贷关系，故应由被告返还给第三人，并从1997年5月21日起按贷款月利率1.155%计付利息至款项付清时止。因原告是在被告逾期仍未交付房屋后才停止存款还贷的，抵押贷款合同所定贷款期至1998年2月22日一次性还款，故第三人以原告停止存款还贷而请求罚息不妥，不予支持。原告在南村办事处开立的房屋储蓄存款专用账户内的存款63346元，应由其自行处理。

（五）定案结论
番禺市人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十四条第一款第（四）、（七）项及参照《广州市购买商品房贷款抵押规定》之规定，作出如下判决：
1.原告邝某与被告番禺市里仁房地产有限公司签订的房屋买卖合同及原告邝某与第三人中国工商银行番禺市支行属下南村办事处签订的抵押贷款合同、贷款借款申请暨还款担保书终止履行。
2.被告番禺市里仁房地产公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还8万元给第三人中国工商银行番禺市支行，并从1997年5月21日起以月利率1.155%计付该款的利息给第三人中国工商银行番禺市支行至付清时止。
3.被告番禺市里仁房地产有限公司于本判决发生法律效力十日后退还原告邝某购房款131008元及赔偿有关购房手续费等1966.30元，共132974.30元，并从1997年2月1日起，按该退款总额，以月利率1%计付利息至付清日止，并赔偿原告因按揭贷款而支付的利息36190元。
4.原告邝某在第三人中国工商银行番禺市支行属下南村办事处开立的房屋储蓄存款专用账户内的62246元，由原告自行处理。
5.驳回原告邝某和第三人中国工商银行番禺市支行其余诉讼请求。
案件受理费5705元，由被告负担。

（六）解说
近年来，随着住房制度的不断改革，适用抵押贷款方式购房已逐渐被社会接受，成为目前一种较普遍的买楼办法。这反映在审判实践中就产生了一种新类型案件——适用抵押贷款方式的房屋买卖纠纷案。这类案件发生的一个主要原因是房地产开发公司无法按期交楼，如何确定开发公司无法按期交楼的责任是问题的关键，也是本案争议的焦点。在本案审理过程中，对此问题就有三种不同意见：
一种意见认为，里仁公司与购房者签订了房屋买卖合同，收取了楼款，就应承担按期交楼的责任。里仁公司辩称无法按期交楼是因为地质情况复杂需改变设计方案造成的，但实际上这种情况的出现归根到底是由于里仁公司在此之前的勘探、测试不认真、不细致而导致重大判断失误；而其所辩称对挖孔桩测检及雨水天气影响等原因，更是在合同签订前就应当预见的。因此无法按期交楼过错责任完全在里仁公司，应承担违约责任。
第二种意见认为，里仁公司未能按期交楼，是因为在施工中地质情况复杂而需改变设计方案，并需对所有挖孔桩进行测试，以及受不可抗力风雨的影响。这些理由符合房屋买卖合同中约定的免责条款，而且已被番禺市建设委员会调查所证实，因此邝某起诉无理，里仁公司并未违约，应继续履行合同。
第三种意见认为，里仁公司在基础施工过程中，遇到地质复杂情况，以原设计钻孔桩改为人工挖孔桩和冲孔桩，使施工时间增多215天，这符合合同延期交楼特殊原因的约定，而且又有番禺市建设委员会提供的专业证明，因此交楼时间可顺延215天应予以认定。但是对于里仁公司所称因对桩工程作检测及雨水天气影响再顺延215天的要求，因为雨水天气影响施工进度是合同约定前就应预见的，而且里仁公司又未能提供同期气象部门的气象材料加以证实，且测检工程保证质量本是其应承担的义务，所以这215天不予认定。按合同约定，里仁公司交楼时间是1996年6月30日前，允许顺延215天，即其实际应交楼时间为1997年1月31日。里仁公司至邝某起诉时止仍未能将房屋基础工程完成，且已停止施工，已超出约定可解除合同的120天，构成违约，应承担相应责任。
我们同意第三种意见。这就是说，在处理类似问题时，既不能对合同约定的免责条款完全不予考虑，又不能被合同广泛的免责条款束缚手脚，而必须严格把握《民法通则》关于“不可抗力”的定义，以及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中有关“不可抗力”责任承担的规定，坚持有利于保护当事人利益，有利于保护房地产市场健康发展，有利于社会稳定和公平合理的原则，在依照法律规定和合同约定的前提下，充分强调当事人特别是开发公司对其免责的举证责任，以及搞好涉及专业技术及有关行政部门的调查取证工作，在查清事实的基础上，实事求是地予以处理。
本案在审理中还存在另一争议问题，就是如何确定贷款银行的法律地位。不少同志认为，法院应仅就开发公司与购房者双方房屋买卖关系来审理，不应涉及贷款银行。因为购房者起诉的对象仅为开发公司，诉讼请求也一般围绕双方签订的房屋买卖合同，要求谁违反合同，谁就承担责任，没有涉及到贷款银行权责，仅是单一的买卖关系。而购房者与贷款银行之间却是不同于买卖关系的抵押贷款关系，属另一法律关系范畴，因此不适宜一案审理。我们则认为，在这种房屋买卖纠纷案中，应将贷款银行列为第三人参加诉讼，这是因为抵押贷款方式购房这一行为同时涉及三方当事人，有三个合同，存在三种相关联的法律关系。一是开发公司与购房者基于双方房屋买卖合同产生房屋买卖关系，这是案件的主要法律关系；二是购房者与贷款银行依据抵押贷款合同产生的抵押贷款关系；还有一种则是开发公司与贷款银行的合作关系，这种关系的产生是因为开发公司在办理预售商品房业务时，必须凭商品房预售许可证与贷款银行共同商定，签订楼宇按揭协议，约定由贷款银行提供一定限额和期限的贷款服务，而后贷款银行才据此向广大购房者提供贷款，将贷款款项划拨开发公司。这种合作关系先于购房者购房、贷款行为而存在，因此往往被忽视，其实它是存在于一切抵押贷款购房行为中不可或缺的环节，如果没有这种合作关系为前提，开发公司不能从事商品房预售业务，购房者也无法向银行贷款。正是这种合作关系把房屋买卖以及抵押贷款两种不同的行为联接起来，使贷款银行在购房者与开发公司的房屋买卖纠纷中，无法袖手旁观，而必须参加到诉讼之中。
（王菲　张跃国）