（一）首部

1.判决书字号：辽宁省铁岭县人民法院（1996）铁经重字第5号。

2.案由：房屋租赁合同纠纷。

3.诉讼双方：
原告：陈某，男，40岁，汉族，沈阳市第四毛纺厂工人。
诉讼代理人：彭树彬，辽宁北斗律师事务所律师。
被告：中国人民解放军XXXXX部队（简称XXXXX部队）。
法定代表人：邓某，团长。
诉讼代理人：曹某，该部队副参谋长。
被告：中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处（简称沈阳房管处）。
法定代表人：孙某，处长。
诉讼代理人：何某，该处助理员。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：辽宁省铁岭县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：韦嘉诚；代理审判员：刘秀琴、隋军。

6.审结时间：1997年5月10日。

（二）诉辩主张

1.原告陈某诉称：我与被告XXXXX部队所属XX分队于1992年11月26日签订了租用其八栋半旧营房的租赁协议，被告XXXXX部队所属XX分队将八栋半营房交我使用，我按规定交纳了租金后，利用租用的营房投资10万余元建成香菇生产场。在我进行正常生产时，被告XXXXX部队所属XX分队奉命调防，造成我场停水、停电，致使香菇生产停产，建场投资无法收回。现要求被告XXXXX部队按协议规定赔偿我建场投资损失104836元。

2.被告XXXXX部队辩称：我部所属XX分队与原告陈某签订房屋租赁协议属实，但该协议内容显失公平且未经有关机关审批，故该协议违法无效，原告陈某的投资损失应由其自己负担。

3.被告沈阳房管处辩称：原告陈某与被告XXXXX部队所属XX分队签订的协议违法无效，且与我方无关。我方停电是经原告陈某同意的，故其损失我方不承担任何责任。

（三）事实和证据
铁岭县人民法院经公开审理查明：1992年11月26日，原告陈某与被告XXXXX部队所属XX分队签订一份房屋租赁协议。协议规定，原告陈某租用被告XXXXX部队所属XX分队驻地旧营房八栋半作为养殖场，从1992年12月1日起至1997年12月1日止，租期5年，每年租金5000元；在使用期间，如被告中国人民解放军XXXXX部队所属XX分队调防或需要收回该营房给原告陈某造成损失，由被告XXXXX部队所属XX分队负责赔偿投资款；被告XXXXX部队所属XX分队向原告陈某提供水、电，被告XXXXX部队所属XX分队做到自己有水、电，原告陈某就有水、电，原告陈某按月交纳水、电费。协议签订后，被告XXXXX部队所属XX分队将房屋交给原告陈某使用，原告陈某向被告XXXXX部队所属XX分队交纳了一年租金5000元。被告XXXXX部队所属XX分队将该笔租金用作营房维修及生产费用。此后，原告陈某投资建成香菇生产场并进行生产。因被告XXXXX部队所属XX分队奉命调防，被告XXXXX部队于1993年5月13日将营房全部移交给该驻地营房的管理者被告沈阳房管处，并同其签订了空闲房地产交接纪要。纪要中对原告陈某与被告XXXXX部队所属XX分队签订的协议作了说明：沈辽字第XXXX坐落中有九栋营房，建筑面积1498平方米，1992年11月26日由被告XXXXX部队XX分队出租给沈阳市沈河区小西路一段太清南里11号陈某5年；移交后该合同废止（原合同交沈阳房管处），由沈阳房管处重新与原承租人签订合同；租金已收到1993年11月30日（一年），从1993年12月1日起租金由沈阳房管处收取。被告XXXXX部队虽在调防时已和原告陈某就保证水、电问题协商过，但被告XXXXX部队对其调防后关于与原告陈某的租赁协议的处理问题却从未通知过原告陈某，对此被告沈阳房管处在接收营房后也没有通知过原告陈某。原告陈某生产香菇到7月下旬时，营房驻地突遇大雨，泵房中电机、水泵被淹，致原告陈某香菇生产场停水，虽经原告陈某找人修理但用水仍难维持。此后，因不能保证供水，原告陈某香菇生产场被迫停产。1993年10月10日，在征得原告陈某表示不能承担合同以外的电费的情况下，被告沈阳房管处开始停电，致原告陈某再无法继续生产。原告陈某因停水、停电而停产受到较大经济损失。1993年11月12日，原告陈某又另择驻地营房与被告沈阳房管处签订租赁合同并继续生产。
另查明：原告陈某和被告XXXXX部队所属XX分队签订房屋租赁协议时，被告XXXXX部队并不知道此事，但事后知道也没有反对。被告沈阳房管处接收营房后，对此也没有表示反对。原告陈某的投资费用经铁岭会计师事务所审计后被确认为104836.03元。
上述事实有下列证据证明：
1.原告陈某与被告XXXXX部队所属XX分队签订的房屋租赁协议。
2.两被告签订的空闲房地产交接纪要。
3.铁岭会计师事务所审计报告。

（四）判案理由
铁岭县人民法院审理认为：
被告XXXXX部队所属XX分队作为被告XXXXX部队的分支机构本来是无权出租驻地营房的，但在其出租驻地营房后被告XXXXX部队知道且并没有表示反对的情况下，其出租驻地营房的行为应视为被告XXXXX部队的追认授权或认可，因此，可以认为被告XXXXX部队所属XX分队有权出租驻地营房。被告XXXXX部队所属XX分队在出租驻地营房时虽然违反军事法规或军事规章的规定未经被告沈阳房管处批准，但因其出租驻地营房的行为无法律和行政法规的明示禁止，且被告沈阳房管处接收营房后对此协议也没表示反对，此后原告陈某也仍在履行该协议，故对被告XXXXX部队所属XX分队未经批准而出租驻地营房的行为只应按军事法规或军事规章规定由军队内部处理而不能因此确认该协议无效。所以，原告陈某和被告XXXXX部队所属XX分队签订的房屋租赁协议，应当确认为合法有效。有充分的证据证明原告陈某的停产损失是客观存在的，而且是因被告XXXXX部队所属XX分队调防后没有履行保证原告陈某水、电供应的义务所致，故应当按照该协议第三条“在使用期间，如部队调防或需要收回营房给陈某造成损失，由XXXXX部队所属XX分队负责赔偿投资款”的规定，由被告XXXXX部队所属XX分队赔偿原告陈某的投资款。但因被告XXXXX部队所属XX分队系被告XXXXX部队的分支机构，无法独自承担民事责任，故应由被告XXXXX部队承担此民事责任。原告陈某的投资费用经铁岭会计师事务所审计报告确认为104836.03元，该审计报告经法庭质证审查可以采信。综上，原告陈某的诉讼请求合理合法，应予支持。被告XXXXX部队辩称该协议违法无效，其对原告陈某的投资损失不负任何责任的理由无法律和事实依据，不予采纳。被告沈阳房管处不顾原告陈某和被告XXXXX部队所属XX分队签订的生效协议而停电，侵害了原告陈某的合法权益，其有过错，但因原告陈某依协议可以得到被告XXXXX部队的赔偿，故其所负责任大小应在被告XXXXX部队赔偿后由双方自行协商解决，本案不予考虑。

（五）定案结论
铁岭县人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款、第一百二十条第一款和《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条的规定，作出如下判决：
1.确认原告陈某与被告XXXXX部队所属XX分队签订的房屋租赁协议合法有效。
2.被告XXXXX部队在判决生效后立即赔偿原告陈某的投资费用104836.03元。
案件受理费3600元，审计费1000元，鉴定费300元，均由被告XXXXX部队负担。

（六）解说
本案的争议焦点在于原告陈某与被告XXXXX部队所属XX分队签订的房屋租赁协议是否合法有效。判断该协议是否合法有效必须解决两个问题。
1.如何确定被告XXXXX部队所属XX分队出租营房的效力。
被告XXXXX部队XX分队驻地营房属国防资产，应由被告沈阳房管处管理和被告XXXXX部队使用，被告XXXXX部队所属XX分队应当在被告XXXXX部队授权下使用驻地营房。因此，被告XXXXX部队所属XX分队在未经被告XXXXX部队授权的情况下是无权出租驻地营房的。但下列事实应当考虑：（1）被告XXXXX部队的领导是知道其所属XX分队已出租驻地营房给原告陈某的；（2）空闲房地产交接纪要中对此作了说明。这些事实说明，被告XXXXX部队作为该驻地营房的使用者是知道其所属XX分队出租驻地营房给原告陈某的，对此并没有提出任何异议；被告沈阳房管处作为该驻地营房的管理者对此也没有提出任何异议；同时，在空闲房地产交接纪要中二被告对此给予了认可。因此，应当视为被告XXXXX部队对其所属XX分队出租驻地营房的追认授权。
2.违反军事法规或军事规章的协议是否有效。
军事法规虽然是《中国人民解放军立法暂行条例》和《国防法》确定的一种具有普遍约束力的规范性文件，但其却只对军队和军人发生效力，而对其他组织和公民不产生效力。本案涉及的《军队利用房地产开展经营活动的规定》是解放军总后勤部发布的军事规章，其效力更不及军事法规。依照《军队利用房地产开展经营活动的规定》的有关规定，原告陈某应持合同到被告沈阳房管处申领中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证后方能生产。原告陈某违反此规定没有申领许可证，但事后被告沈阳房管处知道也没有表示反对，而且原告陈某和被告XXXXX部队所属XX分队签订的房屋租赁协议没有违反法律和行政法规的禁止性或强行性规定，仅一般违反行政管理性规定，合同标的物也不属于限制流通物品，参照《全国经济审判工作座谈会纪要》的精神，可按违反有关行政管理规定进行处理，而不因此确认合同无效。
综上，原告陈某与被告XXXXX部队所属XX分队签订的房屋租赁协议是可以确认为合法有效的。
（韦嘉诚）