（一）首部

1.判决书字号：云南省昆明市中级人民法院（2001）昆民初字第186号。

2.案由：商品房购销合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：赵某，男，1949年1月12日出生，汉族，住昆明市五华区。
诉讼代理人：武侠，云南华纬律师事务所律师。
被告：昆明龙华房地产有限公司，住所地：昆明市北京路511号10楼。
法定代表人：阎某，董事长。
诉讼代理人：宿某，该公司职工。
诉讼代理人：杨某，该公司职工。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：云南省昆明市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈斌；审判员：邵坚；代理审判员：杨宁。

6.审结时间：2001年9月14日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：本人与龙华公司于2000年1月5日签订商品房购销合同一份，约定原告向被告购买龙华花园别墅18号房屋一幢，建筑面积337平方米，合同总价款70万元。合同签订后，原告向被告履行了付款义务，被告向原告交付了房屋并办理了房屋所有权证。原告准备入住时发现此房存在严重质量问题，经云南省建筑工程质量监督检验站检测鉴定，该房屋主体结构包括混凝土强度、砂浆强度、钢筋强度、楼板厚度等均达不到强度等级要求。该房屋质量不合格已严重影响原告的安全和使用功能，原告无法入住，对原告造成了直接经济损失。并且，被告所售房屋主体结构质量不合格，无法通过修复达到约定标准。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。据此，诉请：（1）判令解除合同，原告退回向被告购买的龙华别墅18号房屋，被告向原告返还购房款70万元，赔偿契税21000元，合同审验服务费700元，合同工本费、登记费70.55元；（2）判令被告支付原告延期交房违约金70万元；（3）被告承担原告律师代理费1万元及本案诉讼费。

2.被告辩称：我方与原告签订的合同是按法定程序签订的，应合法有效，不同意解除合同。原告在明知该房屋的现况是未装修的毛坯房，屋面防水已过保修期，存在局部渗漏，必须通过房主自己维修后才能正常使用等问题的情况下与我方签订了商品房预售合同，并要求我方让利销售。该房经有关质监部门验收合格，对于后来出现的质量问题，通过补强加固后是不影响居住的，故其并未达到合同规定的退房条件。但原告阻止我方加固该房，我方于2001年4月28日书面答复原告可以退房时，原告也不愿意退房，现原告要求退房，我方不同意，但可以帮助其代售该房，所产生的费用由原告负担，我方在扣除经原告同意而垫付的房屋检测费及方案设计费后将购房款交给原告。原告所提赔偿要求不合理，所谓“损失”是由原告原因造成的，赔偿请求及计算方法无法律及事实依据，我方不予认可。原告提出由我方负担其契税、诉讼费、律师费，无法律依据，上述费用只应由原告承担，现原告无正当理由提出解除合同，我方没有承担这些费用的义务。而律师费、诉讼费是原告为主张自己权利所支付的费用，理应原告自己承担。综上，请求法院本着公平、公正、合理的原则，驳回原告的不实请求，维护我公司的合法权益。

（三）事实和证据
云南省昆明市中级人民法院经公开开庭审理查明：2000年1月5日，原、被告签订商品房购销合同，双方约定，被告将其建设的商品房，龙华花园别墅C幢18号住宅，建筑面积337平方米销售给原告，原告应在2000年1月5日前支付全部房价款70万元，若原告逾期付款，应自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止7天内，按每天1000元计算违约金，逾期超过7天后，原告按累计应付款的3%乘以逾期天数向被告支付违约金，合同继续履行；被告应在2000年1月5日前将该C18房交付原告使用，双方应对该商品房的交接进行验收并办理有关交接手续，若被告逾期交房，则应从最后交付时限的次日起至实际交付之日止7天内，按每天1000元计算违约金，逾期超过7天，被告按原告累计已付款金额的3%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。对于房屋质量，双方约定，被告交付原告的房屋必须经过建设工程质量监督部门验收，工程质量达到合格等级以上。原告对该房屋提出质量异议，双方产生争议时，以建设工程质量监督站出具的书面工程质量鉴定书作为处理争议的依据。由于被告原因，在交房后5年内出现主要承重结构损坏不能安全住用的，被告退还原告全部购房款，原告将房屋退还被告。
合同签订后，原告于2000年1月5日当天向被告支付购房款40万元，欠30万元房款至1月13日才付清，被告于2月22日通知原告交房，双方于当天在未对该房现场验收情况下，办理了房屋交接，并于同日对商品房购销合同在昆明市房地产交易所进行了审查登记，原告支付购房审查服务费700元。为办理房产证支付工本费、登记费70.55元，向税务机关交纳房地产买卖契税21000元。2000年10月，原告准备对该房屋进行装修，在检查过程中发现该房屋楼层地板较薄，承重不够，不能铺设花岗岩，钢筋外露锈蚀，屋面防水层渗漏等质量问题，原告遂停止了装修施工。2000年12月11日上午9：30原告到被告处，希望找被告法定代表人协商其所购C18房质量问题的解决办法，因被告法定代表人阎某未在公司，原告留下其书面意见于被告公司，后向昆明市人民政府市民热线办公室进行了投诉反映。2001年2月13日，昆明有色冶金设计院、市政府热线办、原告赵某、被告龙华公司、市建管局、市质监站、施工单位大理十一建筑公司等有关单位人员共同对该龙华别墅C18房屋的质量及处理方案进行论证，最后与会者一致认为，该房屋确有质量问题，应进行质量检验，费用由被告承担。根据检验报告，交付设计院提供加固方案，进行处理，由质监站监督原施工单位进行施工处理或委托监理公司进行监理、工程验收，最后确认质量合格后，原告无条件认可。据此，被告委托云南省建筑工程质量监督检验站对海埂龙华别墅C18房屋质量进行检测鉴定，该站于2001年2月22日对该房主体部分混凝土强度、砌筑砂浆、砌体粘土红砖强度、钢筋混凝土板厚、钢筋配置数量、规格及位置作检测鉴定后，于2月28日出具了该房屋质量检测鉴定报告，鉴定结果为：（1）部分构件混凝土实际龄期强度达不到设计强度等级要求；（2）二、三层砖砌体砌筑砂浆实际龄期强度达不到设计强度等级要求；（3）砖砌体砌筑用粘土红砖强度达到设计强度等级要求；（4）钢筋规格、数量基本按设计要求配置，楼（屋）面板钢筋由于施工时保护层不足以及部分板厚严重不足造成板底主筋及板面负筋露筋，目前所有露筋以及部分由于混凝土密实度差而受影响的钢筋均已出现锈蚀，且部分位置钢筋锈蚀削弱程度较大，达20%左右，必须进行处理；（5）各层均有板厚达不到设计要求的现象，由于相差程度较大，已对使用产生了较大影响，应进行设计复核；（6）屋面板由于屋面防水层严重老化、空鼓，部分防水层已丧失防水功能导致大面积产生渗漏现象，严重影响使用功能，必须进行处理；（7）外墙由于砌筑、粉刷、装饰及层面防水等问题，综合影响已出现渗水现象，应针对性地采取措施加以处理。
根据鉴定报告确定的上述质量状况，原、被告于2001年3月13日进一步协商，双方签订会议纪要一份，双方认为该房屋出现的质量问题可以通过采取补强加固措施后予以解决，处理后的房屋也可达到原设计要求，在进行加固方案设计时，被告应提供有效方案供业主选择，处理过程中请质监部门监督，工程完工后提供工程质量保证书，在被告完成了以上一系列工作后，原告对该建筑的结构质量不再提异议，在不太影响使用功能的情况下，原告不退房。2001年4月，被告龙华公司委托昆明有色冶金设计研究院建筑分院以云南省建筑工程质量监督检验站关于该房检测鉴定报告（20010226—07）及现场勘察为依据，提出了对该房屋补强加固的措施及两套施工方案。原告赵某对上述补强加固方案未表示同意，也不同意由原施工单位进行加固施工，提出更换施工单位施工或赔偿其28万元的处理费。被告龙华公司不同意更换施工单位，同时认为赵某要求赔偿28万元也无相应依据，对该赔偿要求不同意。由于双方意见分歧较大，未能达成一致意见，故对该房的加固补强方案未能付诸实施。2001年4月28日，被告在致云南省消费者协会的答复函中提出同意原告退房，并由被告承担其自购房起至复函时止的利息。2001年8月22日，原告向本院提起诉讼，除要求解除合同、退房还款外，并主张被告应赔偿其相应损失，支付违约金。
上述事实有下列证据证明：
1.2000年1月5日，双方签订的商品房购销合同一份。
2.原告向被告给付购房款的发票两份。
3.被告开具的提货发票一份。
4.云南省建筑工程质量监督检验站关于海埂龙华别墅C18房屋质量检测鉴定报告。
5.昆明市建筑工程质量监督检验站致云南省建设厅建筑业处的函。
6.龙华公司对云南省消费者协会的复函。
7.原告支付律师代理费、房屋买卖契税的发票、完税证各一份，购房审验服务费的发票一份，房产登记、工本费专用缴款书一份。
8.被告致原告的交房通知。
9.房屋质量论证会会议纪要。
10.原、被告协商处理海埂龙华别墅C18号房出现质量问题的会议纪要。
11.昆明有色冶金设计研究院建筑分院对昆明海埂龙华别墅C18号房屋作出的补强加固方案。
12.2001年4月26日，昆明市工程质量监督站的函。

（四）判案理由
昆明市中级人民法院根据上述事实和证据认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间就原告向被告购买商品房，被告向原告交付符合质量承诺的房屋而签订的商品房购销合同，系双方在平等自愿、协商一致的基础上所订立的，合同真实、合法、有效。双方对该商品房买卖合同进行了履行，原告支付了购房价款，被告交付了房屋，双方并依照国家有关商品房交易的管理规定，履行了审批登记、产权申领、交纳契税等项义务，至此，该房屋买卖合同履行完毕，该房屋所有权移转给了原告。原告接收该房屋后，在准备对房屋进行装修当中，发现该房屋主体结构上存在质量缺陷，经有关质量监督检验部门检测认定该房主体存在的瑕疵，对原告使用该房屋将产生较大影响。根据双方商品房买卖合同的约定，被告交付原告的房屋应是经过质监部门验收，工程质量达到合格等级以上的房屋。据此，被告向原告交付的房屋并不符合双方的约定，双方虽然就该房屋存在的质量缺陷进行弥补，通过修理加固的方式恢复其原本应当具备的使用功能进行过长时间的反复协商，但因双方分歧太大，终究未能达成一致意见。根据法律规定：因标的物质量不符合要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同，故原告要求解除该房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以准许。该房屋交还被告占有，原告不得再对该房屋行使物权，被告应将该房屋购房款如数返还原告，并应向原告给付自收讫该购房款之日起按国家固定资产贷款利率计算的相应利息。由于致使合同被解除的原因是被告未按合同交付符合双方约定的质量标准要求的房屋，该过错在被告方，故对于原告在履行合同中所交纳的合理的税费支出，依法应由被告偿还。由于双方在合同中约定对于在5年的期限内因房屋主要结构瑕疵，不能安全住用而解除合同的后果是退房还款，并未约定违约方应当给付违约金。而原告据以计算的违约金比率及得出相应数额的依据系合同中关于原告延期付款或被告延期交房的违约责任的约定，原告的该项请求显然与合同当中双方的约定不符。同时，在适用该违约责任条款，违约方给付相应违约金之后，合同应当继续履行，这与原告诉请的解除合同也相矛盾，故对于原告关于违约金的诉请，本院不予支持。原告请求判令被告承担为实现债权进行诉讼而支付的律师代理费1万元，应按国家有关律师收费的标准计算，超出部分本院不予支持。对于本案案件受理费，由于原告诉请并未完全得到支持，应按比例由双方共同分担。

（五）定案结论
云南省昆明市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条第一款，《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十二条、第八十四条、第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条第一款、第一百三十四条第一款第（四）、（七）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百四十八条之规定，判决如下：
1.解除原、被告签订的98—0089571号商品房购销合同。
2.被告龙华房地产公司于判决生效后10日内向原告赵某返还购房款70万元，并自2000年1月13日起按中国人民银行同期固定资产贷款利率向原告给付相应利息；原告赵某于判决生效后10日内将龙华别墅C18号房屋交还被告龙华房地产公司。
3.被告龙华房地产公司于判决生效后10日内向原告给付其交纳的契税、合同审验服务费、产权证工本费等21770.55元以及原告为实现权利而支付的费用7308.85元。
本案诉讼费17168.85元，由原告赵某负担30%，即5150.65元，由被告龙华房地产公司负担70%，即12018.20元。

（六）解说
本案是一起商品房购销合同纠纷，商品房购销合同是房地产开发企业将其建设的商品房的所有权转移于购房人，购房人支付价款的合同，在本案中，原、被告签订商品房购销合同，原告支付了购房价款，被告交付了房屋。原告在接收了所购买房屋后，交纳了契税，领取了房屋所有权证，合同履行完毕，该房屋的物权已经转移至原告享有。原告在准备对房屋进行装修时，发现其所购房屋在主体结构上存在缺陷，经有关房屋质量监督检验部门检测认定该房屋主体存在瑕疵，将影响原告对该房屋的安全入住、使用。在这种情形下，原告能否主张解除双方该商品房购销合同?根据我国《合同法》第九十三条的规定：当事人协商一致，可以解除合同。但是被告房地产公司不同意解除合同，故原告欲行使单方解除权，需符合法律规定的解除权成立要件，方能得到人民法院的确认。对于商品房的质量，我国《合同法》、《建筑法》明确规定：工程竣工后，建设方应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收，验收合格方能接收该建设工程，但是被告并未提供该房屋经过验收合格的证据。同时，原、被告在商品房购销合同中明确约定，被告交付给原告的房屋应当是经过质监部门验收，工程质量达到合格等级以上的房屋。现被告向原告交付的房屋经质监部门检测在主体结构上存在质量瑕疵，不符合双方的约定，被告的交付属瑕疵给付，系违约行为，由此造成原告无法正常使用该房屋，使得原告购买房屋的合同目的不能实现。根据《合同法》总则第九十四条对合同一般法定解除条件的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方可以解除合同。《合同法》分则买卖合同一章当中第一百五十三条规定：出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。第一百四十八条规定：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。因此，原告以其所购房屋主体结构存在质量瑕疵，不符合双方合同约定，不能正常使用而主张解除商品房购销合同，符合法律规定的解除权成立要件，应当予以支持。
合同被解除后，原告应将购买的房屋退还被告，被告应将收取的购房款返还原告，同时根据《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告因购买该房屋办理房屋所有权证而支付的合同审验服务费、产权证工本费、交纳的契税以及被告在占有原告购房款期间所生的孳息，作为原告受到的损失，应当由被告予以赔偿。
至于原告主张由被告支付延期交房违约金70万元，首先，由于被告交付的房屋在主体结构上存在质量瑕疵，不符合双方在合同中约定的质量标准，被告构成瑕疵履行，应当承担违约责任。《合同法》第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。原、被告双方在合同中约定对于在5年的期限内因房屋主要结构瑕疵，不能安全使用而解除合同则相互退房还款，并未约定违约方向对方给付违约金。其次，原告所主张的70万元的违约金，是依照合同中关于原告延期付款或被告延期交房时向对方给付违约金的约定及违约金标准计算得出的，由于前提不同，原告不能据此进行计算。同时，按照双方合同约定，在适用该违约责任条款，违约方给付相应违约金之后，合同应当继续履行，这与原告解除合同的诉请自相矛盾。因此，对于原告要求被告向其给付违约金70万元的诉请，缺乏相应依据，不能得到人民法院支持。
综上所述，人民法院作出解除双方签订的商品房购销合同，被告向原告返还购房款，原告将所购房屋退还被告，并由被告向原告赔偿相应损失及其他合理费用的判决是正确的。
（杨宁）