（一）首部
1.判决书字号
一审判决书：广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院（2013）兴民初字第650号民事判决书。
二审判决书：广西壮族自治区来宾市中级人民法院（2014）来民二终字第69号民事判决书。
3.诉讼双方
原告（上诉人）：黄某。
委托代理人：赵建勇，广西汇力律师事务所律师。
委托代理人：徐宾，广西昶明律师事务所律师。
被告（上诉人）：广西来宾市家和房地产开发有限责任公司，住所地：来宾市北泗路39号。
法定代表人：覃某，该公司总经理。
委托代理人：何果，广西恒聚律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院：广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：曾清醒；审判员：韦永莽；人民陪审员：欧丽萍。
二审法院：广西壮族自治区来宾市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：卢怡；审判员：韦正德；代理审判员：侯永魁。
6.审结时间
一审审结时间：2013年7月12日。
二审审结时间：2014年6月19日。
（二）一审情况
1.一审诉辩主张
（1）原告诉称
原告黄某诉称：1）关于逾期交房的问题。按照双方签订的商品房买卖合同的约定，广西来宾市家和房地产开发有限责任公司（以下简称家和公司）应在2011年12月30日前交付经验收合格的房屋，且在交接房屋时提供相关文件。因家和公司未能提供房屋达到交付使用条件的证明文件，故买受人可拒绝接收房屋。家和公司逾期交房时间应计算至买受人自愿接收时间，逾期违约金为10534.10元。2）关于房屋层高缩水赔偿问题。房屋的实际层高为2.55～2.65米，小于合同约定的层高2.8米，故家和公司应当向原告赔偿房屋层高缩水损失14424.5元。
（2）被告辩称
被告家和公司辩称：家和公司已按合同约定在《来宾日报》刊登交房通知，由于不可抗力等特殊原因而延期交房，故家和公司没有预期交房，不构成违约。争议房屋不存在缩水问题，房屋主体结构验收合格，符合国家住宅设计标准并依法备案，合同约定房屋层高2.8米系笔误。房屋层高对买受人的居住、生活没有造成任何损失。
2.一审事实和证据
广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院经公开审理查明：黄某与家和公司于2011年6月28日签订商品房买卖合同，约定：黄某向家和公司购买一套商品房。房屋的层高为2.8米，面积为98.44平方米，总购房款为168286.00元；付款方式：银行按揭付款；商品房交付符合使用条件，交房期限2011年12月30日前，以买受人接到出卖人的书面通知即《来宾日报》刊登的交房通知为准，通知确定交房之日起30日内办理房屋交接手续，逾期视为房屋已交付。如遇不可抗力或政府行为导致延误交房，出卖人应在发生之日起30日内告知买受人……合同签订后，黄某支付首期购房款51286.00元，并就余款办理按揭贷款支付。家和公司所建房屋未经验收合格，却于2012年1月14日在《来宾日报》发出公告，要求买受人在公告日起30日内办理房屋交付。案件所涉商品房住宅楼工程质量竣工验收意见书没有竣工验收时间，参加验收的勘察单位、设计单位、建设单位只盖章，未落验收时间，但施工单位、监理单位的验收时间为2012年1月18日。双方当事人签订商品房买卖合同后即2011年6月28日至交房日期12月30日前，来宾市区中到大雨的日子有12天。买受人中最早接收房屋的时间是2012年3月6日。法院经现场勘测，房屋层高与房屋设计图纸的2.7米相符合。房屋层高缩水部分经广西公信工程造价咨询有限责任公司柳州分公司进行工程预算，工程造价为1492.34元。在一审审理过程中，黄某向法院提出申请，要求评估房屋层高缩水造成的房屋损失价值。法院召集双方当事人协商选择评估机构，经该院司法技术鉴定办公室工作人员向评估机构咨询，得出不能评估的答复。
上述事实有下列证据证明：
（1）黄某与家和公司于2011年6月28日签订的编号为201XXXXXXXXX1的商品房买卖合同。
（2）广西公信工程造价咨询有限责任公司柳州分公司对该房屋层高缩水部分的工程预算。
（3）2012年1月14日家和公司在《来宾日报》发出的公告。
（4）商品房设计图纸。
（5）法院司法技术鉴定办公室工作人员向评估机构咨询的答复。
（6）双方当事人签订商品房买卖合同后即2011年6月28日至交房日期12月30日前，来宾市区天气预报记录。
（7）买受人中最早接收房屋的时间是2012年3月6日。
3.一审判案理由
广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院经审理认为：双方当事人签订的合同合法有效。合同签订后，黄某按合同约定交纳购房款，但家和公司向黄某交付房屋的层高与合同约定的层高不足，且逾期交房，故家和公司已构成违约，应承担相应的民事责任。
关于家和公司是否逾期交房的问题。根据合同约定，家和公司交房时间为2011年12月30日前，由于施工中遇到了十二天的中大雨天天气不能施工，符合约定的延期交付情形，为此该房屋交付的时间应延长至2012年1月12日。2012年1月14日家和公司登报通知买受人2012年1月18日交房，已经超过了应当交付房屋的时间，构成逾期交房，应承担相应的违约责任。2012年1月18日房屋经验收合格以后，家和公司没有向买受人履行出具“住宅质量保证书”“住宅说明书”的附随义务，造成买受人没有在家和公司的通知规定的时间内接受房屋，家和公司对此应当承担责任。但考虑到房屋确实已经于2012年1月18日验收合格，交付房屋的主要条件已经成就，尽管家和公司未及时履行该附随义务，但并不影响买受人接受房屋后的实际使用及产权登记。为此，因同楼盘的其他买受人已于2012年3月6日办理交房手续，故本案买受人实际上也可以接收房屋。黄某至今不接收房屋，属扩大损失的行为。家和公司逾期交房的天数从2012年1月12日计算至2012年3月6日。因此，家和公司应向黄某承担逾期交房的违约金908.74元。
关于房屋层高不足的赔偿问题。合同约定交付房屋的层高为2.8米，该约定是双方当事人的真实意思表示，家和公司应当按照合同约定履行该义务，但家和公司实际交付的房屋层高进为2.7米，构成了违约。因此，家和公司应当赔偿黄某房屋层高缩水部分的工程造价即直接损失成本费1492.34元；另外，根据公平原则和参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的在合同没有约定或约定不明的情况下商品房面积误差的处理原则[面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人]，家和公司交付的房屋层高小于合同约定，误差比值是3.57%[（2.8米-2.7米）除以2.8米]，故家和公司应赔偿黄某房屋间接损失价款6967.04元[总房价168286.00元×（3%+0.57%×2）]的一半即3483.52元。
4.一审定案结论
广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
（1）广西来宾市家和房地产开发有限责任公司支付逾期交房违约金908.74元给黄某；
（2）广西来宾市家和房地产开发有限责任公司赔偿房屋层高差部分工程造价即直接损失成本费1492.34元给黄某；
（3）广西来宾市家和房地产开发有限责任公司赔偿房屋层高差间接损失价款3483.52元给黄某。
（4）驳回黄某的其他诉讼请求。
案件受理费424元，由广西来宾市家和房地产开发有限责任公司负担100元，黄某自行承担324元。
（三）二审诉辩主张
1.上诉人诉称
上诉人黄某诉称：（1）关于家和公司逾期交房的问题。一审法院以2012年3月6日同楼盘的其他买受人办理了交房手续，推定房屋已符合交付使用条件，并将此时间点作为家和公司逾期交房的截止日期。该认定与合同约定不符。依合同约定，家和公司应在2011年12月30日前交付经验收合格的房屋，且在交接房屋时，须提供“住宅质量保证书”和“住宅使用说明书”，否则，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由家和公司承担。因家和公司未能提供房屋达到交付使用条件的证明文件，故买受人可拒绝接收房屋。家和公司逾期交房时间应计算至买受人自愿接收时间，并以此来计算逾期违约金。（2）关于房屋层高缩水赔偿问题。黄某原则上同意一审法院的计算方法，即损失为层高缩水部分的直接损失（工程造价成本费）加上层高差的间接损失之和。但一审法院在计算间接损失时，未按现场勘查的实际层高2.55～2.65米来计算，而是以2.7米层高来计算，且参照面积误差的计算方法计算出间接损失价款后仅判决支付一半数额，没有依据，因此，一审计算层高差的间接损失有误。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持黄某一审的诉讼请求。
上诉人家和公司诉称：（1）一审法院认定家和公司逾期交房，没有事实依据。1）家和公司按合同约定通知交房，时间为2012年1月18日，买受人系单方原因未及时或拖延办理房屋交接手续，不能认定家和公司逾期交房。涉案争议房屋工程质量验收资料齐全，足以确定验收合格时间为2012年1月18日。2）因雨天和洪涝灾害等不可抗力的异常施工困难等原因，依法可以顺延交房期限。（2）房屋层高未给买受人造成损失，一审法院判令家和公司赔偿买受人房屋层高差损失没有事实和法律依据。1）家和公司交付房屋主体质量结构等验收合格，层高为2.7米，符合国家标准，并未对被上诉人造成任何影响和损失。合同约定层高2.8米为笔误。买受人请求赔偿房屋层高损失，没有事实和法律依据。2）一审法院以面积误差比并适用惩罚性赔偿标准作为赔偿的依据与现行法理、法律规定不相符。综上，请求二审法院撤销一审判决，支持家和公司的上诉请求。
2.被上诉人辩称
被上诉人家和公司辩称：家和公司已按合同约定通过《来宾日报》刊登交房通知，同时由于不可抗力等特殊原因，可据实予以延期交房，因此家和公司没有逾期交房，不构成违约。涉案争议房屋不存在缩水问题，房屋的主体结构验收合格，符合国家住宅设计标准并依法备案，合同约定房屋层高2.8米属笔误。房屋层高对买受人的居住、生产没有造成任何的损失，一审法院判决赔偿买受人的间接损失没有事实和法律依据。
被上诉人黄某辩称：家和公司的上诉请求与客观事实不符。根据合同约定，家和公司交房必须具备相应的交付房屋前提条件，家和公司验收房屋并未有具体的时间，待买受人自己去领房屋时，家和公司已构成了逾期交房。购房合同明确约定房屋层高为2.8米，层高缩水已经影响房屋的价值，买受人要求家和公司支付房屋层高损失合情合理。买受人认可一审法院对层高差损失的计算方法，但一审法院对间接损失计算数额减半没有依据。
（四）二审事实和证据
广西壮族自治区来宾市中级人民法院经审理查明，确认一审法院认定的事实和证据。
（五）二审判案理由
广西壮族自治区来宾市中级人民法院经审理认为：本案的争议焦点为：（1）家和公司是否构成逾期交房的违约责任，应承担的违约金为多少？（2）家和公司向买受人交付的房屋层高是否与合同约定相符？是否应承担赔偿责任？应承担赔偿数额为多少？
关于家和公司是否构成逾期交房的违约责任，应承担的违约金为多少的问题。双方签订的商品房买卖合同约定，家和公司交房的时间为2011年12月30日前，由于家和公司在施工中遇到了12天的中大雨天天气不能施工，符合合同规定的延期交付的情形，为此该房屋交付的时间应延至2013年1月12日。该日交接时，房屋必须符合验收合格的主要交付条件，同时需履行出具“住宅质量保证书”“住宅说明书”的附随义务。家和公司于2012年1月14日才登报通知买受人于2012年1月18日交房，已经超过了应当交付房屋的时间，构成逾期交房。由于家和公司2012年1月14日登报通知交房时，房屋并没有验收，尚不符合交付的条件，且2012年1月18日房屋经验收合格以后，家和公司并没有向买受人履行出具“住宅质量保证书”“住宅说明书”的附随义务，造成买受人没有在家和公司的通知规定的时间内接受房屋，家和公司对此应当承担责任。但考虑到房屋确实已经于2012年1月18日验收合格，交付房屋的主要条件已经成就，尽管家和公司未及时履行该附随义务，但并不影响买受人接受房屋后的实际使用及产权登记。为此，一审判决以同楼盘的其他买受人于2012年3月6日办理交房手续作为本案买受人实际可以接受房屋的标准，并以此时间作为家和公司实际交付房屋的时间，符合客观实际。因此，家和公司逾期期间从2012年1月12日计算至2012年3月6日止，其应向黄某承担逾期交房的违约金908.74元。
关于家和公司向买受人交付的房屋层高是否与合同约定相符，家和公司是否应承担赔偿责任、应赔偿数额为多少的问题。合同约定家和公司应向黄某交付层高为2.8米的房屋，该约定是双方当事人的真实意思表示。因家和公司实际交付给黄某的房屋层高仅为2.7米，不符合合同的约定，故家和公司构成了违约，应承担赔偿相应损失的违约责任。家和公司关于楼房设计层高为2.7米，合同写明的2.8米属于笔误，并以此主张交付层高2.7米的房屋不构成违约的主张不能成立。家和公司除应赔偿黄某房屋层高缩水部分的工程造价即直接损失成本费1492.34元外，还应赔偿相应的间接损失。一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中面积误差的赔偿计算方法，酌情判决家和公司赔偿黄某房屋间接损失价款3483.52元是得当的。
（六）二审定案结论
广西壮族自治区来宾市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
（七）解说
随着商品房市场繁荣发展，开发商之间的竞争日渐激烈，有的开发商为提利润、压缩成本，总是有意无意地缩减面积、降低层高。近年来，商品房层高不足问题层出不穷，起诉到法院的案件呈快速增长的态势。因目前我国现行法律无相关的层高不足赔偿机制，造成审判实践难题及赔偿标准各异。
1.商品房层高不足的性质
开发商交付的商品房的层高与合同文本约定的不一致，究竟属于根本违约、一般违约还是意思表示错误，以及开发商应当承担何种责任，应根据具体情况区别对待。开发商实际交付的房屋层高不足，一般应认定开发商构成违约。因为房屋的层高和面积一样，都是影响买受人的购买判断和购买房价的重要因素，而且层高不足亦会影响到买受人日常的生产、生活。
（1）商品房层高不足构成根本违约。
按照《合同法》和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，只有在构成根本违约的情况下才能解除商品房买卖合同。而《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，存在以下两种情况时可以解除合同：一是因质量问题严重影响正常居住、使用，二是房屋主体结构不合格。《住宅设计规范》规定的层高要求是行业最低标准，如果商品房层高违反了《住宅设计规范》的强制性规定，则可认定该房屋严重影响正常居住、使用且主体结构不合格，已经构成根本违约，业主可请求开发商解除合同并赔偿其经济损失。如果商品房层高虽与合同约定不符，但并未违反《住宅设计规范》的强制性规定，则应当根据约定层高与实际层高的误差值来判断是否构成根本违约。我国现行的法律法规对此没有明确规定多大的误差范围才能构成根本违约，可以参照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于在约定不明或者合同没有约定的情况下效仿处理商品房面积误差的原则处理，即如果没有证据证明开发商存在故意欺诈的情况下，开发商交付使用房屋的层高误差比绝对值超出3%，业主有权请求解除合同、返还已付购房款及利息，并赔偿业主为此丧失的购房机会成本。近年来商品房价格一路走高，法院应判给业主足额的机会成本以弥补其因开发商的过错所丧失的购房机会，才符合公平正义理念。
（2）商品房层高不足构成一般违约。
开发商与业主签订房屋买卖合同后擅自改变层高，或因施工过程中误差增大导致实际层高与合同约定层高不一致，属于一般违约行为，开发商需承担相应的违约责任。因为商品房建造是机械化施工，但毕竟不是在实验室里进行一项精密的科学实验，要求施工精准度与合同约定不差毫厘不切实际，也未免过于严苛，因此层高虽有减少，但仍高于国家规定的行业标准，对正常居住、使用没有产生重大影响的，不认为构成根本违约，业主不能要求解除合同，但是开发商仍应当承担相应的赔偿责任。
（3）商品房层高不足系意思表示错误。
在部分案件中，有开发商主张合同中的层高“a米”书写成“b米”，属于“笔误”，系意思表示错误，即作出意思表示的行为人虽明知表示行为的客观含义，但由于误用表示方法或者文字，以致文字表示的意思与其内心意思不一致。如本案中，开发商就主张房屋层高2.7米，符合国家标准，并且未对买受人造成任何影响和损失，合同约定的层高2.8米为笔误。开发商主张层高是“b米”系“笔误”，应当负证明责任。如能证实“b米”确系“笔误”，如预售商品房合同中已经确定“局部或者全部层高是a米”，购房人应当获悉或者能够获悉的信息资料或者销售现场公示资料记载的层高是“a米”，如能完成相关举证，则可以被认定为“意思表示错误”的可能性较大。作出意思表示的开发商即使能够证明其意思表示错误，也应承担业主信赖所造成的利益损失，但是对信赖利益保护的范围法律无明确规定，需法官自由裁量。法官在自由裁量赔偿金额时，应努力平衡开发商与业主两者的利益，既要在一定程度上弥补业主的信赖利益损失，也应避免开发商承担过重的经济赔偿，导致产生新的不公平。
2.商品房层高不足赔偿数额的计算方式
关于层高不足赔偿标准，应综合考虑以下因素：一是层高不足对房屋价格的实质影响；二是空间尺寸缩水给房屋使用功能造成的不利影响；三是开发商因该违约行为减少成本所获得的收益；四是开发商的主观恶性及所造成的社会影响；五是在双方订立合同时开发商应当预见到违反合同可能造成的损失，如业主购房机会丧失所产生的机会成本和为履行合同而支付的合理费用等。除此之外，还需考虑规划和设计变更所引起的容积率和层高等建筑指标的变化，以及开发商在层高不足上的主观过错。目前，商品房层高不足的赔偿计算标准各异，主要有以下几种形式：参照面积缩水的计算方法、直接损失加间接损失、按层高“缩水”容积计算损失、按专业鉴定标准计算以及法官自由裁量酌情赔偿数额。这几种计算方式各有依据和合理性，在没有法律明文规定的情况下，不失为解决层高不足引起的纠纷的办法。
在商品房层高不足构成根本违约的情形下，应当按照合同法关于根本违约的规定予以处理，开发商应返还买受人的购房款及相应的利息，并赔偿所造成的损失。在商品房层高不足构成一般违约的情形下，参照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有关面积不足的赔偿标准来计算层高不足的损失，并由法官根据案件具体情况在此基础上酌情处理。在本案中，通过咨询专业造价机构确定层高不足的直接损失，该部分损失可以确定为已经发生损失，故开发商需赔偿；对于层高不足的间接的损失，则参照了面积不足的赔偿标准，并由法官自由裁量乘以50%。关于自由裁量的部分，应由法官根据案件的具体情况以及开发商的主观过错以及层高不足对商品房使用的影响程度予以确定。这一计算方式既考虑到房屋不可避免存在一定幅度的建筑误差，又在层高不足超过3%的临界幅度时提供给业主双重选择权———既可实施撤销权又可继续履约并要求开发商双倍赔偿，最大限度保护了业主的合法权益，还一定程度上惩戒了开发商的违法失信行为，从而有利于减少房地产行业纷争，促进房地产市场繁荣和发展。
（广西壮族自治区来宾市中级人民法院 卢怡 韦霄倩）
案例来源：国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2015年商事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第116 - 123 页
