(一)首部
1.执行依据:北京市石景山区人民法院(2013)石民初字第1051号民事判决书。
3.诉讼双方
申请执行人:赵某。
被执行人:崔某。
被执行人:厚某。
4.执行机关和执行员
执行机关:北京市石景山区人民法院。
执行员:魏长朋。
(二)基本案情
位于北京市石景山区后勤部甲32号院东门外独院(以下简称“诉争院落”),面积约8亩,房屋5间,其用地系北京市石景山区五里坨农工商联合公司(以下简称“五里坨农工商公司”)集体土地,赵某为五里坨农工商联合公司社员,五里坨农工商公司将诉争院落提供给赵某使用。后赵某将诉争院落出租,租赁合同几经变更后,赵某于2008年6月1日与崔某签订《租赁合同书》,约定:赵某将诉争院落供崔某使用,使用权期限为10年,租金按年缴纳。后崔某、厚某成为诉争院落实际使用人。
(三)审判情况
2010年五里坨农工商公司根据规划需要,要求赵某交还诉争院落,赵某遂起诉崔某、厚某要求解除租赁合同,北京市石景山区人民法院于2013年12月19日作出判决:因诉争院落用地系五里坨农工商公司集体经济组织规划用地,双方合同目的已无法实现,故支持赵某解除合同的诉讼请求,崔某、厚某作为承租人和实际使用人应在判决生效后30日内将诉争院落交还赵某。
(四)执行情况
判决生效后崔某、厚某未在限期内履行义务,赵某于2014年6月23日申请北京市石景山区人民法院强制执行。执行过程中,法官经过实地调查,发现崔某、厚某已在诉争院落内自建房屋若干,并将大部分自建房屋和场地转租他人,转租合同均签订于赵某与崔某、厚某解除租赁合同之前且未到期,其中部分租户表示自己租赁合同未到期,拒绝腾退房屋。
执行法官决定在诉争院落内张贴执行通知书,并且逐户告知转租合同不能阻却法院的强制执行,次承租人依然要腾退房屋,对于因此给次承租人造成的损失应由承租人即崔某、厚某负担。最终,通过做工作,诉争院落内租户全部主动腾退房屋,法院没有采取强制执行措施。
(五)解说
本案在执行中存在以下不同意见:
第一种意见认为转租合同有效,标的物被转租后应当中止执行。转租合同与原租赁合同虽然有联系,但转租合同有其独立性,同样是有效合同,不因为原租赁合同解除而当然解除,且因为依租赁合同占有标的物属于有权占有,应先通过诉讼解决转租合同的效力,再进行强制执行。
第二种意见认为转租合同不具有法律约束力,标的物被转租后不影响法院强制执行。原租赁合同解除后,承租人对于标的物没有处分权,且转租合同是在出租人并不知情的情况下签订的,应视为没有法律约束力,对标的物应予以强制执行。
第三种意见认为转租合同是有效合同,但不能阻却法院执行。转租合同是一个独立于原租赁合同的有效合同,但有效的转租合同依然不能阻却法院的强制执行,原因在于虽然转租合同独立有效,但原出租合同解除后转租合同已无法实际履行,故应当与原出租合同同时解除。法院可以依法强制执行。
笔者赞同第三种意见。
首先,转租合同是一个独立的合同。就转租合同需以租赁合同为前提而言,二者非常类似于主从合同关系。然而这两个合同之间是否具有主从合同关系,应从如下六个方面加以分析:(1)发生上的依附性,即从合同以主合同的存在为前提;(2)效力上的从属性,主合同不能成立,从合同就不能成立;主合同被宣告无效或被撤销,从合同也将失去效力;(3)转让上的从属性,主合同的权利转让,从合同的权利必须依附于主合同发生转让;(4)消灭上的从属性,主合同消灭,从合同亦应当随之终止;(5)法律利益的从属性,即从合同的存在目的是保障主合同当事人的法律利益;(6)如果从合同在主合同当事人与第三人之间成立,则从合同之标的物须有别于主合同之标的物。从以上主从合同的特点分析,可以看出,转租合同不是原租赁合同的从合同。虽然转租合同在发生上、效力上、转让上、消灭上均受到租赁合同的限制,但就转租合同内容而言,转租人与次转租人均存在独立于租赁合同的法律利益,转租合同的标的物系租赁合同的标的物全部或其中一部分,具有同一性,不符合主从合同关系的要求。因此,转租合同与租赁合同不是主从合同关系,转租合同是一个独立的合同。
其次,转租合同是一个有效的合同。《合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”因此,合同法并未规定转租合同的效力。合同属于私法调整的范围,应该是法无禁止即为有效,而对转租合同法律法规没有禁止性规定。此外,转租合同作为一个设立债权债务关系的合同,不是以产生物权变更效果为目的的合同,根据相关法律规定和立法精神,未经出租人同意将租赁物转租他人的行为并非无权处分行为,而是承租人依法对租赁物使用、收益的行为,因此,转租合同不属于效力待定合同,出租人是否同意不影响转租合同的效力,转租合同只要符合一般合同成立和有效的要件,就是一个有效的合同。
最后,转租合同不能阻却法院执行。虽然转租合同是一个独立且有效的合同,但转租合同是承租人与次承租人订立的合同,合同履行的基础在于承租人对租赁物享有使用权、收益权,出租合同的解除导致转租合同履行的基础不存在,转租合同也应当解除。在本案中,出租合同本身被法院生效判决解除,因此,次承租人对租赁物的占有就成了无权占有,不能阻却法院的强制执行。
(北京市石景山区人民法院 王小龙)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2015年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第246 - 249 页