(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:重庆市江津区人民法院(2011)津法行初字第53号判决书;
二审判决书:重庆市第五中级人民法院(2012)渝五中法行终字第96号判决书。
3.诉讼双方
原告(上诉人)刘某1。
委托代理人朱玥、胡佳贤,福建建昌律师事务所律师。
被告(被上诉人)重庆市江津区国土资源和房屋管理局。住所地:重庆市江津区几江大西门转盘房地产交易大楼7号楼。
法定代表人李某,局长。
委托代理人傅某,该局工作人员。
委托代理人刘伟,重庆君策律师事务所律师。
第三人刘某2(被上诉人)。
委托代理人曾斌,重庆钧睿律师事务所律师。
第三人梁某(被上诉人)。
第三人罗某(被上诉人)。
委托代理人胡书春,重庆智圆律师事务所律师。
第三人重庆市瑞柯赛置业有限公司。
法定代表人郭家富,董事长。
委托代理人叶永棋,重庆联佳律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:重庆市江津区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:沈迎春;审判员:龚治洪;人民陪审员:周存秀。
二审法院:重庆市第五中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:文林华;审判员:周琦、封莎。
6.审结时间:
一审审结时间:2012年2月15 日。
二审审结时间:2013年4月5日。
(二)一审情况
1.一审诉辩主张
原告诉称:2010年9月,原告向重庆市瑞柯赛置业有限公司(以下简称瑞珂赛公司)购买了位于江津区几江街道滨江大道20号富侨大酒店1幢1单元的名义层29层,30层,35层等3层房产,并签订三份《重庆市商品房买卖合同》,后原告与瑞珂赛公司的工作人员一起于2010年9月8日持该三份《重庆市商品房买卖合同》到被告下属的江津区房地产交易大厅申请办理预购商品房合同登记备案,被告受理了申请,后却以其中部分房产存在其他购买人为由拒绝办理登记备案。现请求法院判决被告立即为原告为上述房屋办理预购商品房合同登记备案并出具备案证明。
被告辩称:根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定,商品房预售合同登记备案的申请人应为瑞珂赛公司,原告刘某1主体资格不适格。其次,被告虽受理了瑞珂赛公司出售给原告刘某1的商品房买卖合同登记备案申请,但在办理登记备案过程中被告从联机信息中发现,在原告要求登记备案的房屋已销售给第三人。因此,告知其商品房买卖合同不符合登记备案,并将相关备案资料退回瑞珂赛公司。综上,被告已履行了法定职责。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人刘某2述称:一、根据重庆市房地产交易的相关规定,原告没有申请办理预售合同登记备案的权利;二、房地产开发公司是否申请办理预售合同登记是民事合同权利义务。故被告对原告的要求不予受理是正确的。
第三人瑞珂赛公司陈述:我公司与原告之间不存在房屋买卖关系。同意被告不为原告办理登记备案。
2.一审事实和证据
2010年9月2日,刘某1与瑞珂赛公司签订了3份《重庆市商品房买卖合同》,合同载明刘某1购买了瑞珂赛公司位于江津区几江街道滨江大道20号富侨大酒店1幢1单元的22套房。同年9月8日刘某1与重庆瑞珂赛置业有限公司工作人员一起持该三份《重庆市商品房买卖合同》及相关材料到江津区国土资源和房屋管理局(以下简称江津土房局)下属的江津区房地产交易大厅申请办理预购商品房合同登记备案,江津土房局受理后,向刘某1出具了《房地产权属登记受理通知单》三份。之后,江津土房局在办理登记备案的过程中,从联机信息中发现刘某1申请登记备案的已分别销售给了罗某、梁某、刘某2,随即停止了对刘某1与瑞珂赛公司签订的商品房买卖合同的登记备案,并于2010年9月15日将受理登记备案时收取的3份《重庆市商品房买卖合同》及其他材料退回瑞珂赛公司。后刘某2与瑞珂赛公司因商品房预售合同纠纷诉讼至法院,刘某1作为该案的第三人参加了诉讼。2011年7月5日,江津区人民法院作出(2011)津法民初字第576号《民事判决书》判决:一、瑞珂赛公司在判决生效后十日内到房管部门为刘某2办理所购房屋的商品房预售合同登记备案手续,将房屋备案登记在刘某2名下。二、刘某1与瑞珂赛公司签订的《重庆市商品房买卖合同》(合同编号YS00005477)合法有效。为此,刘某1于2011年7月21日向江津区人民法院提起行政诉讼,请求法院判决江津土房局为其办理预购商品房合同登记备案并出具备案证明。另查明,本案争议的房屋存在被法院查封的情形。
被告在一审举证期限内提交的证据:
1、瑞珂赛公司出具的说明一份,证明提交的办理登记备案的相关材料已由瑞珂赛公司领回,但受理通知单仍由原告刘某1持有。2、商品房买卖合同登记申请表22份;3、刘某2的登记资料三份;被告以2-3号证据证明原告申请办理登记备案的房屋不具备登记备案条件。4、江津国土房管发[2010]32号文件,证明江津区商品房预售合同网上签约从2010年5月1日开始实施。
原告在一审举证期限内提交的证据:1、重庆市商品房买卖合同3份;2、销售不动产统一发票8张;原告以1-2号证据证明购房属实。3、受理清单1份;4、买受人是刘某1的房地产权属登记受理通知单3份;原告以3-4号证据证明自己已向被告申请办理商品房登记备案,且被告已受理。5、重庆市江津区房地产监理交易所出具的情况说明;6、(2011)津法民初字第576号《民事判决书》;原告以5-6号证据证明被告出具的情况说明含糊不清,导致民事判决将其购买的房屋登记备案到刘某2名下。
第三人刘某2在一审举证期限内提交的证据:1、江津市商品房买卖合同登记申请表三份; 2、重庆市商品房买卖合同;第三人刘某2以1-2号证据证明其买房的事实。3、(2011)津法民初字第576号《民事裁定书》,证明房屋已被法院查封。
一审法院认为:原告提交的5号证据与本案无关联,不作为本案定案证据。原告提交的1-4号、6号证据证明了其与瑞珂赛公司签订《重庆市商品房买卖合同》的情况及申请办理登记备案的情况;被告提交的证据证明了其受理及退回登记备案材料的经过及不予办理登记备案的原因;第三人刘某2提交的证据证明了其与瑞珂赛公司签订《重庆市商品房买卖合同》的事实及本案争议的房屋(35层2-4号)已被法院查封的情况,上述证据均真实、合法,予以采信,作为本案定案的证据。
3.一审判案理由
一审法院认为,被告是否对原告购买的商品房买卖合同予以登记备案与原告有利害关系,故原告主体资格适格。由于江津区土房局在办理登记备案过程中,发现刘某1要求办理登记备案所提供的3份《重庆市商品房买卖合同》中载明的所有房屋均存在瑞珂赛公司销售给其他人的情形,江津区土房局据此不予登记备案并将相关资料退回瑞珂赛公司并无不当,法院对刘某1的诉讼请求不予支持。
4.一审定案结论
依照最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第五十六条第(一)项之规定,判决:驳回原告刘某1的诉讼请求。诉讼费50元,由原告刘某1负担
(三)二审诉辩主张
上诉人刘某1上诉称,1、上诉人与瑞珂赛公司已通过网签方式签订了《重庆市商品房买卖合同》,网签合同唯一性的性质决定,江津区土房局在为上诉人办理备案登记的过程中,从联机信息中发现房屋已出售的事实是不可能发生的。2、根据《重庆市江津区商品房网上销售签约暂行办法》第十八条的规定,"不予办理备案登记手续"的前提条件是"商品房买卖合同不能进行网上联机打印",而本案的情形是买卖合同已经网签。故一审法院适用法律错误。综上,请求撤销一审判决,改判支持上诉人的一审诉求。
(四)二审事实和证据
重庆市第五中级人民法院经审理,确认一审法院认定的事实和证据。
(五)二审判案理由
二审法院认为,刘某1与瑞珂赛公司向江津区土房局提出备案登记申请所提交材料要件齐备。但根据建设部第88号令《商品房销售管理办法》第十条和《重庆市江津区商品房销售网上签约暂行办法》第十八条的规定,江津区土房局在受理刘某1申请后,发现瑞珂赛公司"一房二卖",决定暂时不予登记并无不当,刘某1与瑞珂赛公司的合同虽然已经网签,但江津区土房局在办理备案登记过程中发现瑞珂赛公司存在违反法律禁止性规定的情形,对其申请不予备案登记正确。
(六)二审定案结论
依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项之规定,判决:驳回上诉,维持原判。案件受理费50元,由刘某1负担。
(七)解说
本案的争议焦点是:在房地产交易过程中,购房者与开发商网上签约后,房屋管理部门是否必然就应当为其办理房屋备案登记手续。
1、购房网签的作用及性质界定。网签,网上签约的简称,是为了让房地产交易更加透明化,签后合同可以撤销。商品房买卖双方的交易程序是先网签后备案,购房网签只是确认双方的合同关系,是一种行政管理行为,相当于在房屋管理部门将房屋买卖协议备案,并在互联网上公示,在一定程度上有利于避免开发商"一房人多卖"。购房者与开发商签约后,该合同的具体合同号将反馈至管理部门,如该房已销售或抵押,合同将不能生效。本案中,刘某1与瑞珂赛公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效,但因争议的房屋已销售并备案登记在他人名下或存在被法院查封的情形,导致该合同不能实际履行,合同虽已有效成立但却不能生效。
2、购房网签与备案登记的区别。网签是房地产管理部门为规范房地产市场秩序,防止开发"捂盘"以及"一房多卖"而建立的一个网络化管理系统。而备案登记制度是根据建设部所颁发的《城市商品房预售管理办法》中的规定,商品房预售实行许可证制度,即开发企业进行商品房预售,应当取得《商品房预售许可证》。本案中,瑞珂赛公司取得商品房预售许可证,只能说明其可以对外销售该楼盘了,但要具体到某一套房屋,还有可能存在已设定在建工程抵押、房屋已出售、法院查封、行政限制等风险,刘某1与之签订商品房买卖合同时虽然进行了网签,但在瑞珂赛公司违规操作下上述风险没有被发现。因为网签只是房屋登记管理机关规范房地产市场秩序的手段之一,网签是没有备案的法律效力的,只能实现备案的管理效果,办理好网签后如要实现备案的法律效力还必须要到当地的房地产登记机构办理备案登记手续。
3、网签成功不必然导致办理备案登记。建设部第88号令《商品房销售管理办法》第十条规定,"房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人"本案中,瑞珂赛置业有限公司"一房二卖",违反了该禁止性规定,江津区土房局在受理上诉人刘某1申请后,发现开发商瑞珂赛置业有限公司存在违反法律禁止性规定的情形,决定暂时不予登记并无不当。
此外,《重庆市江津区商品房销售网上签约暂行办法》第十八条第(三)项规定"凡有下列情形之一的,商品房买卖合同不能进行网上联机打印,区房地产监理交易所不予办理备案登记手续:...(三)该商品房已被其他购房人联机签约或已销售登记的;..."从该规定可以看出,"网上联机打印"是房屋登记管理机关规范房地产市场,禁止开发商"一房二卖"而采取的一种手段,与建设部第88号令《商品房销售管理办法》第十条规定的立法目的相一致。故刘某1与瑞珂赛公司的合同虽然已经网签,但江津区土房局在办理备案登记过程中发现瑞珂赛置业有限公司有"一房二卖"的情况,对其申请不予备案登记正确。
因此,在房地产交易过程中,购房者与开发商网上签约后,房屋管理部门不必然就应当为其办理备案登记手续。购房网签只是双方合同关系的确认,是一种行政管理行为,在一定程度上有利于避免开发商"一房人多卖"。房屋管理部门在受理办理备案登记申请后,发现存在违反法律禁止性规定的情形,决定暂时不予登记并无不当。
(曹怡)
【裁判要旨】购房网签只是确认双方的合同关系,是一种行政管理行为,相当于在房屋管理部门将房屋买卖协议备案。房屋管理部门在办理备案登记过程中有"一房二卖"的情况,可以对其申请不予备案登记。