（一）首部

1.判决书字号：重庆市綦江区人民法院（2013）綦法民初字第2128号判决书。

2.案由：确认合同有效纠纷。

3.诉讼双方
原告：曹某。
委托代理人：夏益芳，重庆市万盛经开区万东法律服务所法律工作者。
被告：张某。
被告：李某。
第三人：重庆市子群房地产经纪有限公司。
法定代表人：刘某，董事长。
委托代理人：霍某，公司职工。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织
审判机关：重庆市綦江区人民法院。
审判组织：审判员王晋涵。

6．审结时间：2013年5月31日。

（二）诉辩主张

1．原告诉称
2012年12月，被告张某委托其母亲被告李某出售其位于重庆市万盛区和平一村X号X-X号房屋。2012年12月27日，原告与被告李某及第三人共同签订了1份《房屋买卖合同》，被告李某受被告张某的委托，自愿将该房屋以29万元价格卖给原告。原告当天向被告李某支付了1000元定金。合同约定，第三人收取中介费500元及贷款手续费5000元；原告于2013年2月6日支付二被告现金6.9万元；等原告的贷款下来后，原告再分别支付二被告19万元和3万元；二被告必须协助原告办理贷款和过户手续；如果一方违约将承担总房款10%的违约责任。2013年2月初，原告通知二被告，要求被告收取合同约定的首付6.9万元，但被告一直不收。原告书面函告二被告履行合同，但二被告置之不理。现起诉请求依法确认原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》有效；本案诉讼费由被告负担。

2．被告辩称
张某辩称，我从未委托我母亲李某出售房屋，也不知道他们签订《房屋买卖合同》的情况，合同应当是无效的。现不同意原告的诉讼请求。
李某辩称，我与原告签订《房屋买卖合同》是事实，但我是未经张某同意而私下出售张某的房屋，是无权处分，合同应当无效。现不同意原告的诉讼请求。

3．第三人述称
原告与被告李某自行协商好之后才到我公司签订的《房屋买卖合同》，并由我公司代办贷款手续。被告李某自称有被告张某的售房委托，但并未提交书面委托。我公司至今未收取中介费和贷款手续费。《房屋买卖合同》应当是有效的。

（三）事实和证据
重庆市綦江区人民法院经公开审理查明：被告李某系重庆南桐矿业公司职工，于2012年4月退休，与原告系同事关系。被告李某系被告张某的母亲。第三人子群经纪公司系从事房地产经纪等业务的有限责任公司。被告张某拥有坐落于重庆市万盛区（现綦江区）和平一村X号X-X的住房1套。该房屋为混合结构，土地使用权面积为21.38平方米，套内建筑面积为85.08平方米，《房地产权证》编号为：108房地证2007字第0XXX8号。
原告从被告李某处知悉被告张某的房屋欲出售信息后，于2012年12月17日找到被告李某，要求购买该房屋。同日，原告看房后向被告李某支付定金1000元，并与被告李某一起到第三人子群经纪公司的办公场所签订了1份《房屋买卖合同》，合同载明，售房人为被告张某、购房人为原告曹某、中介方为第三人子群经纪公司；出售房屋坐落于重庆市万盛区（现綦江区）和平一村X号X-X；房屋成交价格为29万元，过户相关费用由原告曹某承担；被告张某应向第三人子群经纪公司支付信息服务费5000元，原告曹某应向第三人子群经纪公司支付贷款手续费5000元；原告曹某于2012年12月27日交购房定金1000元，于2013年2月6日支付6.9万元，剩余房款在贷款办妥后支付；如一方违约，则应向另一方支付成交的10%作为违约金等内容。原告和第三人子群经纪公司在《房屋买卖合同》上签名盖章。被告李某在合同上签署了被告张某的姓名，并标注"李某代"字样且捺印确认。随后，被告李某向原告出具《收条》1份，载明已收到购房定金1000元。
2013年2月5日，原告向被告李某发出1份《告知函》，要求继续履行合同并按约定支付首期购房款6.9万元等。二被告则以不愿意出售房屋为由，拒绝收取购房款6.9万元。2013年3月，原告起诉来院，要求确认原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》有效。
另查明，被告李某在签订《房屋买卖合同》过程中，并未向原告和第三人提供由被告张某出具的书面售房委托。
上述事实有下列证据证明：
1.《房屋买卖合同》证明曹某与李某签订房屋买卖合同的事实及具体情况；
2.《收条》证明李某收到曹某给付的部分购房款；
3.《房地产权证》证明诉争标的物的具体情况；
4.《告知函》一份证明原告要求继续履行合同并按约定支付首期购房款6.9万元等。

（四）判案理由
重庆市綦江区人民法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。本案中所涉及的房屋系被告张某的私有财产，现无充分证据证明被告李某已取得被告张某的授权，因此，可以认定被告李某以被告张某的名义签订《房屋买卖合同》，将该房屋出售给原告的行为属于无权处分。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款"出卖人在缔约时对标的物没有处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力"之规定，被告李某对房屋无处分权并不会影响其签订的《房屋买卖合同》的效力。因此，本院认定《房屋买卖合同》是原告与被告李某达成合意后，与第三人子群经纪公司共同签订的合同，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。二被告辩称《房屋买卖合同》因被告李某无权处分而无效的意见，理由不足，本院不予采纳。

（五）定案结论
重庆市綦江区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，作出如下判决：
曹某与李某、重庆市子群房地产经纪有限公司于2012年12月27日签订的《房屋买卖合同》有效。
本案受理费80元，减半收取40元，由被告李某负担。

（六）解说
传统认为，无权处分的合同效力待定。也即合同的效力状态取决于权利人的追认，本案权利人未追认则导致合同无效。法律依据有《合同法》第一百三十二条规定"出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。"第五十一条规定"无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。"
而最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定："当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。"故本案合同应认定为有效。
虽然判定无权处分合同有效会颠覆法官固有的判断，但这也无疑是法律的进步,也符合物权、债权二分的要义，其主要理由有：
一、合同具有相对性，将合同的效力状态交由合同以外之人（权利人）判定是对其权利的无限放大，不利于保护善意交易人的合同期待及信赖利益。
债具有相对性是债的显著特征，合同之债也不例外。合同的法律效力只发生在合同当事人之间，产生债权请求权。将合同的效力状态交由合同以外之人（权利人）来决定，即权利人追认合同则有效，反之则无效，是对合同相对性的违反。同时，《合同法》赋予了权利人的追认权，但并未规定其追认的形式、期限等，若权利人怠于行使追认权，合同善意相对人既不能主张合同无效，请求合同相对人承担缔约过失等责任，也不能主张合同有效，请求权利人履行合同，使合同善意一方的权利得不到有效保护，反而陷入二难境地。
二、从区分负担行为与处分行为考量。
负担行为是指使一个人相对于另一个人（或者另若干人）承担为或不为一定行为之义务的法律行为。负担行为的首要义务是确定某项给付义务，即产生债务关系。对于一项具体的交易过程来说，负担行为不是目的，仅是手段，它仅是物权或其他权利变动的准备阶段。通说认为，负担行为既可以通过合同行为表现出来，也可以通过单方法律行为的方式表现出来。处分行为指的是直接使权利发生变动的行为，是支配权行使的具体表现。如动产中的交付行为直接转移所有权。二者主要区别在于，前者产生债法上的效果，即直接产生请求权，后者产生权利直接变动的结果，有的是物权的变动，也有准物权的变动；前者要求处分权人具有处分权其处分行为有效，而后者仅要求其具备行为能力、意思表示真实和不违反法律、行政法规的强制性规定即可。即物权和债权二分。
三、从我国基于法律行为物权变动所采模式考量。
物权变动的法律事实中，法律行为尤为重要。世界各国物权变动模式大致有以下三种：1.债权意思主义，物权因法律行为而变动时，仅须当事人订立债权合同即可，不须以登记或交付为其成立或生效要件。该模式不承认物权行为的独立存在，物权变动的结果受其原因关系即债权行为效力的影响，原因行为无效将导致物权变动结果失效。2.物权形式主义，即物权行为因法律行为发生变动时，除有债权契约（原因行为）外，还须有物权变动的意思表示以及登记或交付的法定形式，始能成立或生效。该模式认为债权行为和物权行为二分，且物权行为的效果不受债权行为效力的当然影响，具有无因性。债权行为无效，物权行为的结果并不当然随之无效，而物权公示原则成为物权变动的生效要件。3.债权形式主义，也称折中主义，即物权因法律行为发生变动时，除当事人之间须有债权合意外，还须另外践行登记或交付的法定形式，始生物权变动的效力。
我国采债权形式主义与登记或交付相结合的模式。《民法通则》第七十二条规定"按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。"《物权法》第九条规定"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"《物权法》第二十三条"动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。"
《物权法》第十五条规定 "当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。"是我国立法对物权和债权二分的体现，也即物权行为的结果不受债权行为（原因行为）的影响，换言之，合同有效，物权并不必然发生变动的效力；物权是否发生变动，不影响债的效力。权利人追认的，合同有效且物权发生变动；权利人不追认也不影响合同的效力，善意相对人可以请求对方承担合同履行不能的违约责任。
四、从《合同法》的隐含缺陷考量。
我国现行《合同法》起草于中国由计划经济向市场经济转轨之初，随着经济的发展，保障交易安全尤为重要，而现行《合同法》的规定并不能有效保障本案无权处分情形下，善意相对人的合同利益。对此，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款"当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。"是对现行《合同法》的反面解释，系新创规则。虽有法官造法之嫌，但因其符合理论和实际的要求而被法官作为法律渊源，对此改进，只能期待立法机关修法以使得该规则名正言顺。
综上所述，无权处分的合同，即使权利人不追认，也应认定其自始有效。即便合同履行不能，相对人可以请求对方承担违约责任，以此保护守约方的合法权益。
（刘义）