（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：云南省昆明市中级人民法院（2003）昆民四初字第034号。
二审判决书：云南省高级人民法院（2003）云高民三终字第37号。

2.案由：居间合同案。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：昆明润恒房地产信息咨询有限公司。
法定代表人：张某，总经理。
委托代理人：熊斌、梁堃，云南刘胡乐律师事务所律师。
被告（上诉人）：昆明诚信房地产开发经营有限公司。
法定代表人：王某，董事长。
委托代理人：里宁枫、高法，恒业律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：云南省昆明市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：程青梅；代理审判员：陈寒梅、代晓明。
二审法院：云南省高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：冉莹；审判员：师清；代理审判员：张淑芳。

6.审结时间
一审审结时间：2003年4月18日。
二审审结时间：2003年11月25日。

（二）一审诉辩主张

原告诉称：2001年8月9日，被告向原告签署《委托书》，委托原告居间销售昆明市穿金路132号的“攀诚大厦”，承诺如原告提供促成购买单位成交，则按售房合同成交总金额的3%支付原告居间酬金。接受委托后，原告找寻并介绍了昆明市盘龙区国家税务局作为购买方与被告进行洽谈、协商。2001年8月31日，原被告双方签订《委托销售居间合同》，合同约定了与《委托书》相同的委托销售居间内容，并将经原告介绍的昆明市盘龙区国家税务局作为该居间合同中的购买方予以了明确。合同签订后，原告如实履行了合同义务，促使被告与昆明市盘龙区国家税务局于2001年9月17日签订了《意向性购房协议》。在原告履行完合同约定的全部居间义务后，被告却单方撕毁合同，于2002年9月26日向原告发出终止中介协议的通知，拒不履行合同约定的支付居间酬金的义务。为维护原告的合法权益，特诉请法院，请求判令被告：（1）立即支付原告居间酬金人民币45万元及拖欠的利息（利息按银行同期存款利率计算，其中24万元的利息自2002年12月18日起计至还清之日止，另外21万元的利息自2003年1月4日起计至还清之日止）；（2）于2003年12月31日前，支付人民币72万元。

被告答辩称：（1）关于相关“攀诚大厦”销售事宜，我方虽与原告签订过《委托售房居间合同》，但原告从未进行过居间活动，也未履行过居间义务。至于《委托书》是我方给张某1个人的委托，可张某1在整个售房过程中都是以我公司销售人员的身份进行业务联系活动的，从未以原告的名义作为房屋销售的居间人从事过居间活动。在“攀诚大厦”的销售过程中，只出现过我公司和买受人两个主体，并不存在一个中介机构。根据我国《合同法》有关居间的规定，居间人应当向委托人就有关订立合同的事项如实进行报告。本案中，原告从未向我方提供过任何房屋销售方面的信息，故原告主张完成了所谓居间义务，根本没有相应的事实依据。（2）我方与买受人达成的房屋购销协议与原告无关。我方虽曾同买受人就“攀诚大厦”签订过《意向性购房协议》，但该协议是在买受人的购房申请未获其上级主管部门批准的情况下订立的，且该协议的签订也不是原告促成的，而是张某1以我公司销售人员身份联系后达成的，在此协议的签订过程中，买受人不知道有中介机构的存在。《意向性购房协议》表达的只是协议双方存在房屋买卖的可能性，不具有房屋买卖合同的基本条款，不具备履行条件，与正式合同完全不同，而居间报酬的取得是以促成有效合同的订立为条件的，因此原告不能以《意向性购房协议》来主张居间报酬。（3）张某1在与买受人商谈“攀诚大厦”销售事宜的过程中，始终是以5100万元的合同价款作为销售条件的，但该价款却未得到买受人的认同，且自签订《意向性购房协议》后一年来，相关“攀诚大厦”的销售情况毫无进展，为此我公司才终止了与张某1之间的中介合作关系。对于我方与买受人之间《房屋购销合同》的最终达成，根本与原告或张某1无关，合同价款也不是张某1坚持的5100万元，而是3900万元。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应依法驳回。

（三）一审事实和证据
一审法院经审理查明：2001年8月9日，被告向原告出具《委托书》，委托原告居间销售被告在穿金路132号的“攀诚大厦”，承诺原告提供促成的单位成交付款后被告按售房合同成交总金额的3%支付居间酬金。
2001年8月31日，原、被告双方签订《委托销售居间合同》，约定：被告委托原告有偿服务提供介绍“攀诚大厦”的购买方，原告运用房地产的专业知识对信息进行整理并通过努力工作为被告有偿服务提供介绍促成购买方昆明市盘龙区国家税务局购买该大厦，以被告与购买方签订售房合同成交付款为准，即原告为被告提供了订立售房合同的机会和媒介服务，成交后被告委托原告的居间服务完成；被告确认本合同的购买方原告是惟一提供介绍方，以证明原告为被告提供了居间服务，不成交分文不取；被告与购买方签订购房合同成交后，购买方付款后五日内被告按售房合同成交总金额的3%支付居间酬金；如果购买方是分次付款，被告也同时分次按比例分次支付给原告，被告按成交总金额的比例付完为止；被告一旦与本合同所指的购买方签订售房合同，则应按约支付居间酬金；被告与购买方签订的售房合同及其附件被告必须提供给原告作为成交的依据，否则视为违约；双方在履约过程中若有违约，违约方按成交总金额的3%支付违约金。同日，被告向原告出具《证明》，证明原告为被告提供购买方昆明市盘龙区国家税务局购买“攀诚大厦”做有效的居间服务和促成工作，双方买卖成交付款后，被告支付成交总金额3%的居间酬金。同一天，被告还向原告出具《确认书》，确认当天原告提供介绍昆明市盘龙区国家税务局与被告法定代表人见面并现场看楼商洽购买事宜，确认原告已完成居间介绍工作和被告的委托。
2001年9月17日，在原告的工作人员张某1的要求下，被告与昆明市盘龙区国家税务局签订《意向性购房协议》，主要内容是昆明市盘龙区国家税务局有意购买“诚信大厦（即攀诚大厦）”，但须报上级领导批准，在申报期间，被告为其保留该楼盘，若获批准，则与被告签订《商品房购销合同》。
2002年9月26日，被告向原告发出终止中介协议的通知。
2002年12月10日，被告与昆明市盘龙区国家税务局签订《房屋购销合同》，主要内容是：昆明市盘龙区国家税务局购买被告所属“攀诚大厦”，该幢房屋总价款为3900万元人民币，合同签订十日内昆明市盘龙区国家税务局向被告支付800万元，由被告偿还“攀诚大厦”土地担保贷款，收回土地证交昆明市盘龙区国家税务局保管后七日内再支付700万元，其余房款按工程进度支付，至2003年12月付至3500万元。
2002年12月13日，昆明市盘龙区国家税务局支付被告房款800万元；同月30日又支付房款700万元。
张某1系原告指派从事本案居间事务的工作人员，被告与昆明市盘龙区国家税务局的该笔交易是由张某1联系介绍的。张某1开始是以被告售房部经理的身份与昆明市盘龙区国家税务局商谈房屋买卖业务的，直到2002年9月下旬，昆明市盘龙区国家税务局才知晓张某1的中介人身份。
以上事实有下列证据证明：
（1）原告的《企业法人营业执照》和《房地产经纪资格证书》，以及作为原告的工作人员张某和张某1的经纪资格证书和房地产经纪资格证书；
（2）2001年8月9日被告出具给原告的《委托书》；
（3）2001年8月31日原被告签订的《委托销售居间合同》；
（4）2001年8月31日被告出具给原告的《证明》；
（5）2001年8月31日被告出具给原告的《确认书》；
（6）2001年9月17日，被告与昆明市盘龙区国家税务局签订《意向性购房协议》；
（7）2002年12月10日，被告与昆明市盘龙区国家税务局签订《房屋购销合同》；
（8）昆明市盘龙区国家税务局出具的《事实经过证明》和《关于购置办公大楼的情况说明》，以及张某1的名片一张；
（9）2002年12月13日、30日，昆明市盘龙区国家税务局分别支付被告房款800万元、700万元的收据。

（四）一审判案理由
一审法院认为：本案中，原告及其两名工作人员具有工商行政管理部门颁发的一般经纪人资格，同时还具有房产管理部门颁发的房地产经纪人资格，可以从事房地产中介活动。《委托销售居间合同》是原、被告真实意思表示，因此该居间合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。
虽然本案中原告于2001年8月31日已履行完居间义务，但此时，被告尚未与昆明市盘龙区国家税务局签订“攀诚大厦”的房屋买卖合同，原告还未促成合同的成立。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。可见，居间作为中介的一种形式，其宗旨是把交易双方联系在一起，以促成交易后取得合理报酬的服务，居间人是促进交易双方成交而从中取得报酬的中间人，无论是何种居间，均以促成委托人与第三人成交为目的，居间人只有在促成委托人与第三人之间的合同成立的前提下，才能获得居间报酬。因此，此时原告尚不能获得居间报酬，只有在被告与昆明市盘龙区国家税务局于2002年12月10日签订了《房屋购销合同》后，原告才取得要求被告支付居间报酬的权利。由于原、被告在《委托销售居间合同》中约定了支付居间报酬的前提条件，即购买方付款后五日内被告按售房合同成交总金额的3%支付居间酬金，如果购买方是分次付款，被告也同时分次按比例分次支付给原告，被告按成交总金额的比例付完为止。而被告与昆明市盘龙区国家税务局之间的《房屋购销合同》约定的付款方式是分期付款。因此，被告向原告支付居间报酬应按照被告实际收到昆明市盘龙区国家税务局分期支付的每一笔款项后五日内按3%的比例分期支付。至今，昆明市盘龙区国家税务局已于2002年12月13日支付被告房款800万元，同月30日又支付房款700万元，但被告并未按照《委托销售居间合同》的约定向原告支付相应的居间报酬，已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告未按居间合同约定的方式主张违约金，而是以同期银行存款利息主张违约金，远远低于居间合同的约定，本院对此予以支持。但对原告主张被告应按《房屋购销合同》约定的最后付款期限支付完剩余的居间报酬的请求，因原、被告在居间合同中约定了支付报酬的前提条件，而现在此前提条件尚不成就，且无法确定何时成就，故不能成立。

（五）一审定案结论
昆明市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条、《人民法院诉讼收费办法》第十九条第一款的规定，判决如下：
1.由被告昆明诚信房地产开发经营有限公司于本判决生效后十日内向原告昆明润恒房地产信息咨询有限公司支付居间报酬45万元人民币及利息（其中24万元的利息自2002年12月19日起至付清之日止，21万元的利息自2003年1月5日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；
2.驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费15860元，由原告承担40%计6344元，由被告承担60%计9516元。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人（原审被告）上诉称：（1）上诉人没有按合同的约定，全面、适当地履行其媒介居间义务。主要表现在对《确认书》的真实性不认可，以及被上诉人没有以自己的名义履行居间义务。（2）一审判决错误认定上诉人解除居间合同的行为无效。自居间合同签订后的一年多时间里，被上诉人没有能力促成售房合同的订立，且为使其利益最大化，被上诉人在房屋销售价格问题上与昆明市盘龙区国家税务局形成重大争议，严重阻碍了上诉人与昆明市盘龙区国家税务局订立售房合同，损害了上诉人的利益，已构成根本违约。上诉人据此解除居间合同合法有效。（3）一审判决认定被上诉人享有居间报酬请求权违反《合同法》的规定。为此，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人（原审原告）答辩称：（1）《确认书》的内容表明被上诉人已按照合同的约定全面履行了居问义务；（2）上诉人单方解除合同的行为因缺乏法定的或约定的解除条件，不能产生合同解除的法律后果；（3）一审判决认定被上诉人享有居间报酬请求权完全符合事实和法律规定。为此，请求驳回上诉，维持原判。

2.二审事实和证据
在二审期间，由于上诉人对《确认书》的真实性持有异议，上诉人、被上诉人均申请对《确认书》进行鉴定。经二审法院委托云南省高级人民法院司法鉴定科学技术研究所进行鉴定，结论是：《确认书》上的印章是真实的。除此以外，二审确认的事实和证据与一审确认的事实和证据完全一致。

3.二审判案理由
二审法院认为：从法律规定的内容看，居间人的义务在于寻觅、提供与委托人订立合同的相对人，以及斡旋于双方第三人之间，促进双方交易的达成；但最终交易的达成以及何时达成取决于交易双方；而且在交易中，居间人仅是中介人，不直接参与交易双方的谈判，在决定交易双方的权利义务内容上不体现居间人的意志。就本案而言，在居间合同订立后，被上诉人已按合同约定向上诉人提供了订立合同的相对人以及媒介服务；虽然在居间合同订立后一年多的时间里，未能促成售房合同的成立，但因双方没有约定居间合同的履行期限，所以其行为不构成违约。至于售房价格，因房屋的销售价格最终是由买卖双方协商一致决定，所以被上诉人关于价格的表示不会导致售房合同不能订立的结果。因此，本案不存在因被上诉人的违约行为致使合同目的不能实现的法定解除情形。另外，被上诉人提供的《证明》、《确认书》、《意向性购房协议》、《房屋购销合同》四份证据形式合法、内容明确，且内容间相互衔接，可证明居间义务履行至完成的过程，由此可以确认被上诉人已具备了主张居间报酬的法定条件；同时，双方当事人在《委托销售居间合同》中约定了行使报酬请求权的条件，现有两笔款项已符合约定的支付条件，所以被上诉人有权行使该两笔款项的报酬请求权。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

4.二审定案结论
二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15860元由上诉人负担；财产保全费3020元由上诉人负担；鉴定费2300元，由上诉人负担1500元，被上诉人负担800元。

（七）解说
本案是一起标的较大的居间合同纠纷案件。居间合同是我国《合同法》首次明确规定的一类有名合同，但由于《合同法》对居间合同仅规定了四条，比较原则、笼统，而现实生活中居间现象千姿百态、千差万别，因此在审理居间纠纷案件时，既要把握居间合同的基本法律特征，又要针对案件的具体情况以案释法，灵活准确地适用法律，公正处理案件。
在本案中，法院抓住以下四个方面正确处理居间案件：
1.居间合同的准确定性。根据法律的规定，居间行为按照居间义务的不同分为报告居间和媒介居间两类，报告订约机会之居间为报告居间，提供订立合同媒介服务之居间为媒介居间。两类居间行为所对应的权利和义务是不尽相同的。报告居间中居间人的义务是依照诚实信用原则就其所知事项如实报告，及时提供可靠、真实的订约渠道和信息。比如标的物是否有瑕疵、第三人的资信状况等。媒介居间中居间人的义务不仅包括报告居间人的义务，而且还要提供促使委托人和第三人订立合同的媒介服务，如要约委托人和第三人见面商谈订约事项、一同查看标的物状况等。因此，首先准确界定居间合同的性质对审查判断居间人的义务是否履行完毕至关重要。本案属于媒介居间。
2.媒介居间中，可否存在单方委托的情形?比如像本案的情况，居间人接收委托人的委托后，以委托人的名义与第三人联系，为促成委托人与第三人订约穿针引线，进行媒介服务。此间，只存在委托人对居间人的委托，第三人没有委托居间人，这种情况该如何处理?对此笔者认为，居间合同与委托合同、行纪合同同属于以特定的社会技能提供服务的合同，这一类合同的产生都源自于委托人的委托，居间合同亦如此。只有委托人委托居间人从事居间事务，才在委托人与居间人之间产生居间法律关系，居间人只对委托人负责，为委托人的利益从事居间事务，居间权利和义务只针对委托人，而不要因为《合同法》第四百二十六条中有“因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”的规定，就认为媒介居间中只存在合同双方当事人的双向委托，居间人与合同双方当事人均存在居间法律关系。
3.居间人在合同关系中的地位。在合同关系中，居间人始终只是中介人或介绍人，而绝不是委托人的代理人，其所起的作用仅仅是寻觅、提供与委托人订立合同的相对人，以及斡旋于双方当事人之间，协助、促进双方交易的达成。在交易中，居间人不直接参与交易双方的谈判，在决定交易双方的权利义务内容上不体现居间人的意志，最终交易的内容完全取决于交易双方。
4.居间人享有报酬请求权的时机。居间人履行居间义务后，并不立即享有报酬请求权，只有具备法定要件时才享有。《合同法》第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。由此，可知居间人取得报酬必须具备两个要件：第一，所居间的合同必须有效成立；第二，合同的成立与居间人的居间行为有因果关系。之所以这样规定，是因为居间合同的目的是促进委托人与第三人订立合同，实现委托人的利益。只有居间行为有了结果，实现了居间的目的，居间人才享有居间报酬请求权，委托人才负有给付居间报酬的义务，否则，依照《合同法》第四百二十七条的规定，居间人只享有要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。由于居间活动能否达到目的，委托人与第三人之间能否交易成功不能由居间人的意志所决定，因此居间人是否享有居间报酬请求权在履行居间义务时具有不确定性。
（云南省昆明市中级人民法院　程青梅）