（一）首部

1.判决书字号：北京市丰台区人民法院（2004）丰行初字第11号。

2.案由：不服房屋登记案。

3.诉讼双方
原告：杨某，男，52岁，汉族，陕西人，陕西省延安市物资局办公室主任，住北京市丰台区。
委托代理人：杨某1（杨某之子），27岁，汉族，北京市盈科律师事务所工作人员，住北京市西城区。
被告：北京市国土资源和房屋管理局，住所地：北京市东城区和平里北街2号。
法定代表人：苗某，该局局长。
委托代理人：高某，男，30岁，北京市丰台区国土资源和房屋管理局干部。
委托代理人：范某，男，46岁，北京市丰台区房屋经营管理服务中心测绘队队长。
第三人：北京金宏泰房地产开发有限公司，住所地：北京市房山区房山街道北关外万宁桥北大件路。
法定代表人：石某，该公司总经理。
委托代理人：张某，男，31岁，该公司副经理。
委托代理人：商某，男，34岁，该公司法律顾问。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：北京市丰台区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王风琴；审判员：阎雪莲、崔秀春。

6.审结时间：2004年4月9日。

（二）诉辩主张

1.被诉具体行政行为：2002年12月18日，应原告和第三人申请，被告北京市国土资源和房屋管理局向原告杨某颁发京房权证丰私字第1XXX1号房屋所有权证。该房产证主要登记内容为：北京市丰台区XX里六区13号楼总层数为18层，该楼17层1705室（以下简称1705房屋）的所有权人为杨某，产别为私产，房屋建筑结构为钢混，建筑面积合计80.64平方米。

2.原告杨某及其代理人诉称：1705房屋是我向第三人购买的商品房。被告在办理该房权属转移登记的过程中未尽到审查责任，依据第三人提供的错误的房屋测绘报告对房屋建筑面积作了不实的登记，侵犯了我的合法权益，特请求法院撤销被告颁发的京房权证丰私字第1XXX1号房屋所有权证，判其重新核定房屋面积，并重新颁发房屋所有权证。

3.被告北京市国土资源和房屋管理局辩称：我局在办理房屋权属转移登记过程中严格履行了审查职责，请求法院依法判决。

4.第三人北京金宏泰房地产开发有限公司述称：被告登记的房屋建筑面积无误，符合法律规定，法院应驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
北京市丰台区人民法院经公开审理查明：原告杨某与第三人于2001年5月10日签订商品房买卖合同。双方约定：（1）原告杨某购买第三人开发建设的XXX小区六区13号楼1705住宅房屋一套，建筑面积75.86平方米；其中，套内建筑面积60.95平方来，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.91平方米；（2）房屋交付后，约定面积与产权登记面积发生差异时以产权登记面积为准；（3）商品房阳台为封闭式；（4）列入分摊的公共部位与公用房屋包括地下二层水箱间、水泵房，污水泵房、公用厕所和地下一层兀接箱，配电室及首层值班室，公共门厅、走廊、过道、电梯井、电（楼）梯前厅、楼梯、电梯机房、管道井、层顶水箱间（其中电梯井、电（楼）梯前厅，楼梯，电梯包括地下一、二层），套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半（阳台为全封闭）。
XXX小区六区13号楼工程竣工后，第三人委托测绘部门于2001年8月对该楼面积进行实测。测绘部门适用《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》（京国土房管权字［2000］第369号）计算楼内各套房屋建筑面积，并将地下二层人防工程的水箱间、简易洗消室、公用厕所、滤毒室、风机房等部位面积分摊给原告杨某及该楼其他业主，计入各套房屋建筑面积。同时，将规划设计中属于设备层兼自行车库的地下一层的部分面积，作为物业管理用房分摊计入各套房屋建筑面积。XXX小区六区13号楼原规划阳台为非封闭式阳台，第三人金宏泰房地产公司在建设过程中变更规划设计将阳台建成封闭式阳台。测绘部门依据全封闭阳台标准，将阳台的全部面积计入房屋建筑面积。
2002年年初，原告杨某与第三人金宏泰房地产公司向被告申请办理1705房屋的产权转移登记。2002年6月14日，被告北京市国土资源和房屋管理局核准登记，并向原告杨某颁发京房权证丰私字第1XXX1号房屋所有权证。在该所有权证中被告依据第三人提供的测绘成果，将1705房屋建筑面积登记为75.88平方米，其中，套内面积（含阳台）60.94平方米，阳台面积7.07平方米，共有分摊面积14.94平方米。
原告杨某领取房屋所有权证后，与第三人就XXX小区六区13号楼地下一、二层公用建筑面积的分摊和阳台面积的计算问题发生争议，并对被告所确认的房屋建筑面积持有异议。对该房屋所有权证登记的其他内容无异议。
另查明，XXX小区六区13号楼的公摊部位及公摊面积的计算，该楼多数其他业主亦提出异议，业主与第三人金宏泰房地产开发公司之间就如何计算该楼公摊面积尚存争议。
上述事实有下列证据证明：
1.原告杨某与第三人金宏泰房地产开发公司签订的商品房买卖合同及补充协议书。
2.涉案1705号房屋的房地平面图。
3.涉案1705号房屋的房屋登记表。
4.北京市丰台区房屋经营管理服务中心测绘队出具的XX里六区13号楼的《商品房销售面积明细表》。
5.原告和第三人填写的办理1705号房屋产权转移登记的申请书。
6.被告为原告颁发的京房权证丰私字第1XXX1号房屋所有权证。
7.原告、被告和第三人关于XX里六区13号楼绝大多数业主与第三人金宏泰房地产开发公司就13号楼分摊问题尚存争议的陈述。

（四）判案理由
北京市丰台区人民法院根据上述事实和证据认为：房产所有证是房屋所有权人对房屋享有所有权的凭证，其记载内容应与房屋客观情况相符。被告北京市国土资源和房屋管理局作为房屋权属登记主管机关，在进行房屋权属登记时应认真履行审查义务，对权属来源清楚、证件齐全、没有争议、符合有关法律规定的，应当核准登记并颁发房屋权属证书。本案中，被告向原告杨某颁发京房权证丰私字第1XXX1号房屋所有权证，确认权属清楚，所认定的有关房屋坐落地点、产别、幢号、房号、建筑结构和房屋总层数及所在层数等项内容均准确无误，依法应予维持。但被告在房屋建筑面积的认定上，没有尽到审查义务，以违反京国土房管权字［2000］第369号文件规定所测得的测绘结论为依据确定1705房屋建筑面积，将不该计入公摊的人防工程面积计入公摊，侵犯了原告及本楼其他业主的合法权益；其认可地下一层的部分面积作为物业管理用房计入公摊，亦缺乏依据。所以，被告在京房权证丰私字第1XXX1号房屋所有权证中认定1705房屋的建筑面积为75.88平方米，证据不足，事实不清。对该项登记内容应予撤销。就被撤销的内容，被告应依照中华人民共和国建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定，在30日内重新给予登记，以完善涉案产权证内容。但由于1705号房屋建筑面积的确认，需以原告与第三人对该楼公用建筑面积的分摊和阳台面积的计算不存在纠纷为前提。因此，对被告履行重新登记职责的期限，须考虑上述因素酌情确定。

（五）定案结论
北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项、第（二）项，参照中华人民共和国建设部《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条，作出如下判决：
1.维持被告北京市国土资源和房屋管理局向原告杨某颁发的京房权证丰私字第1XXX1号房屋所有权证中有关房屋所有权人，房屋坐落地点、产别、幢号、房号、建筑结构和房屋总层数及所在层数等项内容的登记。
2.撤销被告北京市国土资源和房屋管理局向原告杨某颁发的京房权证丰私字第1XXX1号房屋所有权证中对房屋建筑面积一项内容的登记。
3.被告北京市国土资源和房屋管理局于房屋买卖双方对房屋面积计算纠纷解决完毕之日起30日内，为原告杨某重新登记京房权证丰私字第1XXX1号房屋所有权证中房屋建筑面积一项内容。

（六）解说
本案是一起因房屋权属登记引发的行政诉讼案件。与以往房屋登记案件不同的是，以往法院受理的房屋权属登记案件，当事人提起诉讼的理由大多是认为房管机关错误认定房屋产权人，将房屋登记在他人名义下，从而侵犯了原告的合法权益，相应地，提起诉讼的人也多是房屋所有权证注明的产权人之外的人。被告在产权登记时是否准确地确定了产权人则是争议的焦点，也是法庭审查的重点。本案的特别之处在于，提起撤销房产证之诉的原告，恰恰是房屋所有权证登记的产权人自己，争议的焦点并非产权人的确定是否正确，而是产权证部分登记内容的客观性与合法性。因此，此案具有一定的新颖性，在审理中，如何确定审查范围、审查程度和裁判方式等问题，均值得探讨。
可以说，本案的判决方式具有一定的突破意义。在以往的审判经验中，房屋登记类案件的判决方式一般包括判决维持、判决撤销、判决驳回诉讼请求、判决确认违法或合法等。但是，在这里，无论是哪一种判决方式，判决效力所及均是被诉的房产证的全部内容，而非部分内容。而本案判决结论的特殊性在于，它将房产证的内容加以分割，对于被告登记正确的内容予以维持，而对于违反规定的所作之登记内容予以撤销。究竟能否这样下判，最初在合议庭内亦有两种完全不同的观点：一种观点认为，房产所有证是—个单独的行政行为载体，其中所记载的各项内容均是一个登记行为的应有之意，而不能分别独立。所以，无论是维持还是撤销，均应针对该房产证全部，同时，这也符合行政诉讼“全面审查”的原则。另一种观点认为可以对房产证不同内容分别下判。其主要理由有：
1.本案房产证功能的侧重点不同。正如前面分析所述，本案与以往通常的因权属争议引发的诉讼不一样。在以往的案件中，房产证系作为产权归属标志出现的，在这里房产证更多地体现出其“所有者公示”的效力；而在本案中房产证系作为原告所拥有房屋之客观现状的记载而出现的，在各方当事人均对产权人无争议的情况下，房产证更多地体现为对“所有权标的客观描述或记载”的功能。这些记载内容是否客观真实，影响的并非是原告对该套房屋的所有权。
2.房产证内容并非密不可分。从现在通用的房屋所有权证的内容来看，一般包括房屋所有权人、房屋状况（包括房屋坐落地点、产别、编号、建筑结构等）、抵押情况等内容。虽然，以上内容均体现在同一个产权证内，房管机关也是同时（严格说也不是同时）将以上内容分别填入相应栏内，但是，每一项记载的内容却是相互独立的，其证明目的和所起的标示作用也是不同的。所有权人表明所有者是谁，而房屋面积则说明房屋大小，二者不能混淆。所以说，严格意义上讲，每一项登记内容都可以视为—个独立的行为。
3.有利于稳定社会关系。就本案而言，原告起诉只是由于认为被告把自己房子的面积给登记错了。如果因此而将该产权证全部撤销，则必然会使该房产处于产权人不明确的状态。加之，原告及该楼其他业主与第三人之间就公摊部位的确定尚存在争议，一时难以解决，这样该房屋产权不明确的期间就难以预料，显然不利于社会关系的稳定。
此外，本案争议房屋属商品房性质，在实践中有许多业主系以房产作抵押而贷款购房，房产证中也作了抵押登记，甚至办理了他项权利登记。如果房产证全部内容均被撤销，则包含在其内的抵押登记的效力自然不复存在，使得抵押权的利益受影响，进而影响到财产流转和业已确立的合法的社会关系。
4.此种判决方式并不违反“全面审查”原则。“全面审查”原则中的全面是指合法性审查的多角度审查，即从职权、事实、程序、法律依据、处罚适当程度等全方位、多角度来审查被诉具体行政行为的合法性。就本案而言，在审查被诉房产证合法性时，同样要遵循这样的审查标准。只是，在审查对象上，应该结合具体案情及案件的特殊性而有所侧重。对于当事人争议的焦点内容作重点审查，而对于无争议的内容作适当审查。另外，对于当事人无争议，经审查被告登记正确的内容予以维持，这本身就是对被维持内容进行审查后得出的结论。所以，不存在违反“全面审查”原则的问题。
5.部分撤销有法律依据，《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项规定了部分撤销的判决方式。本案被诉房产证记载的面积是依据已废止的测绘标准所得出的数据，因而不具有合法性，应该撤销。但该房产证确认权属清楚，所认定的有关房屋坐落地点、产别、幢号、房号、建筑结构和房屋总层数及所在层数等项内容均准确无误，对这些内容则不应该撤销。
笔者同意第二种观点。
关于行政案件的判决方式问题，—直是行政诉讼理论和实务界探讨的热点问题。随着社会的不断发展和进步，新生事物不断出现，社会管理的内容和方式亦相应调整。而且，行政诉讼所涉及的领域、行政诉讼的职能和作用均在不断扩大。以20世纪80年代末期为立法背景所产生的现行行政诉讼法所设定的判决方式，在解决这些新问题时，有时便显得力不从心。这些案件的判决方式在具体的个案中难以实现法律效果和社会效果的统一。本案在审理时，紧紧结合案件的特殊性，确定审理重点和审查方向，并综合考虑多方面因素确定判决主文的表达方式。应该说一定程度上兼顾了判决的法律效果和社会效果。
（北京市丰台区人民法院　崔秀春）