(一)首部
1.判决书字号:浙江省金华市婺城区人民法院(2004)婺民一初字第541号。
3.诉讼双方
原告:郑某,女,1970年出生,汉族,农民,住金华市婺城区。
原告:闻某,女,1992年出生,汉族,学生,住金华市婺城区。
法定代理人:郑某(系闻某之母),住址同上。
原告:闻某1,男,1924年出生,汉族,农民,住金华市。
原告:赵某,女,1938年出生,汉族,农民,住金华市。
四原告共同诉讼代理人:徐俊,金华市金开法律服务所法律工作者。
被告:王某,女,1990年出生,汉族,金华市第九中学初二(3)班学生,住金华市。
法定代理人:王某1(系王某之父),汉族,原金华市化工厂职工。
法定代理人:周某(系王某之母),汉族,原金华市电梯厂职工。
诉讼代理人:杨振东,浙江浙中律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
审判机关:浙江省金华市婺城区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:俸秀荣;审判员:施春茶、黄碧青。
(二)诉辩主张
1.原告郑某、闻某、闻某1、赵某诉称:原告郑某与前夫闻某2(已去世)于1990年4月11日结婚,夫妻双方共同财产有房屋三间计69.19平方米,加上宅基地,共有集体土地建设用地使用面积为107.5平方米。1998年闻某2在十里坪劳动教养期间,经婺城区人民法院调解离婚。夫妻双方离婚,离婚调解书中约定:婚生女儿闻某由郑某抚养成人,XXX巷10号三间房屋的一半抵作女儿抚育费,另一半归郑某所有。1996年闻某2因欠借款被起诉,婺城区法院以该债务系夫妻关系存续期间的共同债务为由,于1999年7月将登记在闻某2名下的XXX巷10号的三间房屋共计69.19平方米,委托金华金信拍卖有限责任公司拍卖。金华金信拍卖有限责任公司在拍卖公告上写明,标的物为三间平房,并没有写明是否包括该房屋的集体土地使用权。该房由买受人被告王某拍卖所得后,房产证被法院强制过户到被告王某名下。但婺建(1999)字第0XXX2号集体土地建设用地使用权证所确认的107.50平方米住宅宅基地的使用权仍为闻某2享有。2003年,XXX巷10号地段被市政府归划为旧城改造范围。拆迁部门对该房屋及土地使用权的补偿问题有两种方案:拆迁后要求安排建房用地的,补偿按“农房重置价评估分户表”的价格补偿;拆迁后不要安排建房用地纯货币补偿的,按“住宅用房拆迁价格分户评估报告”补偿。被告未经原告同意,擅自将XXX巷10号107.50平方米的土地使用权申报在自己名下,以致拆迁部门无法确认土地使用权的归属。该三间房屋被法院强制拍卖时,并非原、被告私人之间自愿的买卖关系,拍卖中并不包括宅基地;集体土地也不准买卖。该被拍卖房屋买受人只享有地上建筑物的所有权,买受人对建房用地使用期限只能是该建筑物存在期间土地随房使用。在地上建筑物拆除时,其土地使用权也因此终止。拆迁时,买受人只享有地上建筑物的拆迁补偿,不能享有“住宅用房拆迁价格分户评估报告”中的全部权利。该107.50平方米宅基地相关权利和义务应由持证人闻某2享有和承担。现闻某2已死亡,故郑岗山10号107.50平方米的土地使用权产生的权利和义务应由四原告享有和承担。请求法院确认:XXX巷10号房屋拆迁后集体土地建设用地使用权69.19平方米为四原告享有;本案诉讼费用由被告承担。
2.被告王某辩称:该讼争房屋经人民法院委托、经拍卖公司公开拍卖,由被告王某拍卖取得了该房屋,并已办理了房产证,经过了国家的认可,因此,被告取得该讼争房屋的所有权是合法的。依照法律规定,集体土地在同一集体经济组织成员之间可以依法转让,被告王某与闻某2系同一集体经济组织成员,可以依法转让。房屋已经买卖过户,房产证已转移,仅仅是土地证没有办理过户手续而已。房屋离不开土地,该房屋所属的尽管属于集体土地,应归被告所有。原告的离婚协议,不能对抗善意第三者。农村集体土地上的房屋被拆迁后,土地归集体所有,不存在个人所有的问题。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
(三)事实和证据
金华市婺城区人民法院经公开审理查明:坐落于市区解放西路XXX巷10号三间平房的房屋产权人为闻某2,持有金字第1XXX0号房屋所有权证和金婺集0XXX2号集体土地使用权证,用地面积107.5平方米。1998年9月10日,闻某2与其妻即原告郑某协议离婚,将该三间平房的一半所有权归原告郑某所有、另一半抵作女儿原告闻某的抚养费,也归原告郑某所有。
1996年,闻某2向陈某借款74 000元,借款到期后,闻某2并未能按约归还,陈某向本院起诉。本院(1996)婺民初字第764号民事调解书中规定:由闻某2于1996年9月30日前归还陈某借款本金74 000元、利息7 983元。但闻某2未能按约履行。1999年7月16日,本院委托金华市房地产估价事务所对坐落于市区解放西路XXX巷10号、闻某2名下的三间平房进行了评估。1999年7月22日,金华市房地产估价事务所采用重置成本法结合市场因素进行了评估,评估价为27 702元。1999年8月1日,本院委托金华金信拍卖有限责任公司进行了公开拍卖。被告王某以49 000元的价格竞拍成交(另加手续费490元),并领取了房屋所有权证(金房权证婺字第0XXXXXX5号),但未能办理土地使用权证,集体土地建设用地使用证仍登记在闻某2名下。王某与闻某2系同一经济组织成员,现为非农户口。2003年,该三间平房列入金华市婺城区旧城改造农房拆迁安置范围。因该房屋的房屋所有权证登记在被告王某名下,而集体土地建设用地使用证则仍登记在闻某2名下。闻某2曾为此向法院提起诉讼,请求对该土地使用权进行确权。庭审期间,闻某2去世。闻某2的法定继承人闻某(女儿)、闻某1(父亲)、赵某(母亲)及前妻郑某向法院起诉,请求对该土地使用权进行确权。
上述事实有下列证据证明:
由原告提交的证据:
1.集体土地使用权证1份,用以证明集体土地使用权归闻某2所有,该使用权证至今仍合法有效的事实。
2.金华市婺城区人民法院委托金华金信拍卖有限责任公司的拍卖合同,用以证明当时的拍卖情况。
3.金华金信拍卖有限责任公司的拍卖公告1份,用以证明拍卖时,未标明包括土地使用权的转让,拍卖的并不是土地使用权的事实。
4.成交确认书,用以证明该三间房屋成交的价格。
5.公告1本,用以证明房屋产权是通过强制过户的,如果土地使用权也是同时拍卖的,则也可以通过强制过户的手续进行过户。但被告至今尚未能办理土地使用权过户手续。
6.地块拆迁调查登记表1份,用以证明土地使用权并不是被告的事实。
7.住宅用房拆迁价格分户评估报告1份,用以证明房屋评估连同土地共计69.19平方米,被告未经原告同意,就把不属于自己的土地使用权申报在自己名下的事实。
8.(1999)婺民初字第1366号民事调解书1份,用以证明原告郑某与闻某2于1998年9月10日离婚,离婚时已经把该讼争房屋的所有权转让给了原告郑某的事实。
9.说明1份,用以证明房屋与土地使用权均归原告郑某与闻某所有的事实。
10.四原告及被告王某的户籍证明,用以证明原、被告双方的主体资格。
11.闻某1的19.64平方米土地使用权证1份,用以证明当时拍卖时四间房子变成了三间,这间房子是属于闻某1的。
12.农房重字价评估分户表1份,用以证明该三间房屋的总价格是45 692元,应属于被告所有的事实。
13.住宅用房拆迁评估报告1份,用以证明房屋、土地使用权连在一起评估的总价是113 497元的事实。
由被告提交的证据:
1.户籍复印件2份,用以证明被告与闻某2系同一经济组织成员的事实。
2.房产证复印件1份,用以证明该讼争房屋的房产证已办理到被告名下的事实。
3.执行笔录复印件1份,用以证明原、被告双方已对房屋的进出路线进行过划分的事实。
法院依职权调取了如下证据:
1.1999年7月22日金华市房地产估价事务所出具的房地产评估报告书1份,证实该讼争房屋在被拍卖前已评估、评估价为27 702元。
2.委托拍卖成交确认书1份,证实竞买成交价为49 000元、另加490元手续费,拍卖成交人为被告王某。
3.郑某出具的收条1份、申请报告1份,证实郑某向法院提出申请后,向法院领取了该讼争房屋的拍卖款8 000元。
以上证据,均经当庭质证,本院审核,对本案认定的事实足以确认。
(四)判案理由
金华市婺城区人民法院根据上述事实和证据认为:依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》的有关规定,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。被告王某与原告郑某、闻某等人系同一集体经济组织成员。原登记在闻某2名下的该讼争房屋由法院委托,经评估机构评估、公开拍卖,由被告王某(本集体经济组织成员)竞拍所得,并办理了房屋所有权证,取得该房屋的手续合法。因此,被告王某有权取得该房屋范围内所涉及的土地使用权,并且该土地使用权之变更也未改变宅基地使用权系由农村集体组织成员享有的相关法律规定。按照地随房走原则,房屋所有权和土地使用权均应归被告王某所有。因此,原告诉请法院确认XXX巷10号房屋拆迁后集体土地建设用地使用权69.19平方米为原告享有,其诉讼请求缺乏依据,本院依法不予支持。
(五)定案结论
金华市婺城区人民法院根据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,第二百二十三条第一款,《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条之规定,作出如下判决:
驳回原告郑某、闻某、闻某1、赵某的诉讼请求。
本案受理费3 510元、其他诉讼费200元,合计诉讼费用人民币3 710元(原告均已预交),均由原告郑某、闻某、闻某1、赵某负担。
(六)解说
本案涉及的法律问题是:农村房屋买卖中土地使用权是否也同时转让的问题。
农村变为郊区、郊区变为城市。城市化进程发展的过程,是郊区、农村的集体土地被国家征用的过程,形成国有土地和集体土地并存的局面。在现实生活中,农村房屋买卖的情况相当普遍,对农村房屋是否可以自由买卖的问题,在理论界及实务部门均有不同的看法。关键在于土地使用权的归属问题。
根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定,我国土地分为全民所有的土地和集体所有的土地两大类。城市市区的土地属于全民所有即国家所有;农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。宅基地和自留地、自留山属于集体所有。集体所有的土地,由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营管理。农村宅基地属于农村集体经济组织,能享有农村宅基地使用权的必须是农村集体经济组织的成员,且一户只能享有一处。如果农民的房屋允许自由买卖,将导致房屋项下的宅基地使用权一并进行转让,势必导致宅基地使用权享受主体的扩大化。
本案在审理过程中曾有过三种意见。
第一种意见认为:农民集体所有的土地,其土地使用权的取得,不但需要土地所有者同意,还必须由国家审核批准,在使用过程中受国家行政部门的监督;土地使用权发生争议,协商不成的,必须由政府部门先行处理。因此,本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围,应当驳回原告起诉。
第二种意见认为:依照《中华人民共和国土地管理法》规定,涉及农村房屋买卖的集体土地使用权主要是指集体建设用地使用权,使用权的主体有严格的限制,只能由本集体及其所属成员享有,其他单位和个人进行建设而需要和使用集体土地,只能经过国家征用这一途径,使之转为国有土地后才能取得(国有)使用权。
农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权,依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。既然该讼争地块的土地使用权仍登记在闻某2名下,至今土地使用权所有人未曾改变,则该讼争地块的土地使用权人应当仍是闻某2,或由其合法继承人继承。既然法律明文规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让,法院公开拍卖的也只是地面建筑物的房子,而不是土地使用权。因此,该三间平房的土地使用权应当确定给原告郑某等人所有。
第三种意见认为:依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》的有关规定,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。被告王某与原告郑某、闻某等人系同一集体经济组织成员。原登记在闻某2名下的该讼争房屋由法院委托,经评估机构评估、公开拍卖,由被告王某(本集体经济组织成员)竞拍所得,并办理了房屋所有权证,取得该房屋的手续合法。因此,被告王某有权取得该房屋范围内所涉及的土地使用权,并且该土地使用权之变更也未改变宅基地使用权系由农村集体组织成员享有的相关法律规定。按照地随房走原则,房屋所有权和土地使用权均应归被告王某所有。因此,原告诉请法院确认XXX巷10号房屋拆迁后集体土地建设用地使用权69.19平方米为原告享有,其诉讼请求缺乏依据,不予支持。
笔者同意第三种意见,为此作出了判决,最终原、被告双方均服判息讼。
(浙江省金华市婺城区人民法院 施春茶)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2005年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第46 - 50 页