(一)首部
1.裁定书字号:
一审裁定书:北京市海淀区人民法院(2003)海民初字第19246号。
二审裁定书:北京市第一中级人民法院(2004)一中民终字第1418号。
3.诉讼双方
原告(上诉人):北京市海淀区希格玛小区物业管理委员会(以下简称业主委员会),住所地:北京市海淀区知春路49号。
负责人:彭某,管理委员会主任。
诉讼代理人:张生,北京市大洋律师事务所律师。
诉讼代理人:于某,女,北京市海淀区希格玛小区物业管理委员会秘书,住北京市海淀区。
被告(被上诉人):北京希格玛物业管理有限公司(以下简称希格玛物业公司),住所地:北京市海淀区知春路49号。
法定代表人:王某,董事长。
诉讼代理人:陆艳敏,北京市伟拓律师事务所律师。
诉讼代理人:路某,男,北京希格玛物业管理有限责任公司职员。
5.审判机关和审判组织
一审法院:北京市海淀区人民法院。
审判员:马克力。
二审法院:北京市第一中级人民法院。
审判长:顾燕;代理审判员:刘辉、张兰良。
6.审结时间
一审审结时间:2003年12月20日。
二审审结时间:2004年3月9日。
(二)一审情况
1.一审诉辩主张
原告诉称:希格玛公寓按照北京市规划局规划为住宅楼。建筑设计为地上20层、地下2层、楼高59米。希格玛物业公司在开发建设过程中,为赚取更大的盈利,未经市规划局批准,违法加高一层,将原设备层改建在21层。公寓地下一层,原设计为自行车车库,但现在被希格玛公寓将其中一部分改为职工宿舍,另一部分对外出租经营。根据有关规定,希格玛公寓21层以及地下一层功能上为整栋建筑服务的公共建筑、共用设备公用面积,在希格玛物业公司售房时,已经作为公摊面积,由公寓业主出资购买。因此产权归全体业主共有。希格玛物业公司的行为已经违反了建设规划法律以及物业管理条例的有关规定。故我方请求希格玛物业公司按照建设规划以及物业管理条例恢复,将希格玛公寓A、B座的地下一层以及21层腾空并恢复使用功能,诉讼费由希格玛物业公司承担。
被告辩称:原告业主委员会的起诉不符合法律规定。业主委员会只能执行业主大会的决议,无权超越业主大会的决议进行诉讼。现业主委员会的行为超越了业主大会授予其的权限,故应当驳回原告业主委员会的起诉。
2.一审事实和证据
北京市海淀区人民法院经公开审理查明:2003年6月25日,希格玛公寓召开了业主大会,大会以更换物业公司为主要议项,并让全体业主就是否同意更换现有的希格玛物业公司进行了投票。在投票之后形成的业主大会的决议中有如下内容:(1)终止公寓业主与希格玛物业公司的物业管理服务关系;(2)与希格玛物业公司交涉有关归还希格玛公寓开发建设及物业管理的全部资料;(3)接管希格玛公寓公共建筑和共用设施的场地,恢复该部位的使用功能;(4)选择新的物业管理企业,并签订物业管理合同。上述业主大会决议由业主委员会落实执行。但根据业主委员会提交的投票情况记录,投票表决赞成更换希格玛物业公司的业主不到全体业主的一半。
2003年11月14日,业主委员会向北京市海淀区人民法院提起诉讼,要求希格玛物业公司按建设规划以及《物业管理条例》恢复希格玛公寓公共建筑和公共设施用途,将希格玛公寓A、B座的地下一层以及地上21层腾空恢复使用功能。
上述事实有下列证据证明:
(1)2003年6月25日业主大会的会议纪要。
(2)要求更换物业公司的函件。
(3)希格玛公寓业主的投票情况记录。
(4)业主委员会给希格玛物业公司的公开信。
(5)批准业主委员会成立的通知。
(6)建设工程规划许可证。
(7)公寓平面图。
3.一审判案理由
北京市海淀区人民法院根据上述事实和证据认为:业主委员会是业主大会的执行机构,履行召开业主大会会议,报告物业管理的实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;监督业主公约的实施及业主大会赋予的其他职责。希格玛小区管委会称希格玛小区业主大会形成了“接管希格玛公寓公共建筑和共用设施的场地,恢复该部位使用功能”的决议,并依据上述决议提起诉讼。但希格玛小区管委会提交的证据只能证明希格玛小区的业主对是否更换物业公司进行了投票表决,无法证明其诉请内容召开了业主大会并形成了决议。故对于希格玛小区管委会的起诉,本院不予支持。
4.一审定案结论
北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第一百四十条第一款第(三)项之规定,裁定如下:
驳回北京市海淀区希格玛小区物业管理委员会的起诉。
(三)二审诉辩主张
裁定后,原告业主委员会不服,向北京市第一中级人民法院提出上诉。其上诉理由坚持认为其起诉符合法律规定,请求北京市第一中级人民法院撤销原裁定,将案件发回北京市海淀区人民法院重审。
希格玛物业公司同意原裁定。
(四)二审事实和证据
双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
(五)二审判案理由
北京市第一中级人民法院经审理后认为:业主委员会是业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会会议可以采取集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应有物业管理区域内持有投票权的1/2业主参加。业主委员会向法院提交的2003年6月25日希格玛公寓全体业主大会会议纪要不仅业主签名未过半数,且无记载表明业主委员会诉请的内容是业主召开业主大会形成的决议。故原审法院作出的裁定正确,应予维持。
(六)二审定案结论
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,裁定如下:
驳回上诉,维持原裁定。
(七)解说
此案是《物业管理条例》自2003年9月1日起施行后北京市海淀区人民法院受理的第一起业主委员会作为原告起诉的案件。
根据《物业管理条例》第十条的规定:“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。”
《物业管理条例》第十一条规定:“业主大会履行下列职责:(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;(三)选聘、解聘物业管理企业;(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。”
《物业管理条例》第十二条规定:“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权的1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。”
《物业管理条例》第十五条规定:“业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;(四)监督业主公约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。”
《物业管理条例》第十九条规定:“业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。”
根据上述列举的《物业管理条例》中关于业主大会和业主委员会规定可以总结出,若业主委员会以原告身份向人民法院提起诉讼,其应当符合下列两个基本条件:其一,其提起诉讼的行为以及提起诉讼的具体内容即诉讼请求均应当是业主大会根据法律、法规规定的程序通过的决议内容;其二,业主大会通过的提起诉讼的决议所针对的内容须与物业管理有关。
本案争议焦点主要涉及两方面问题,一是业主委员会的民事主体资格问题,二是业主委员会起诉的合法性问题。
1.业主委员会的民事主体资格问题。对于业主委员会的法律地位,在《物业管理条例》颁布后直至实施以后,都有不同的观点。有的观点认为业主委员会不是法人,但是独立的非法人组织,有的观点认为业主委员会根本就不是独立的法人或非法人组织。笔者认为,业主委员会既不是法人,也不是独立的非法人组织(非法人团体),而仅仅是特定的民事主体即业主团体的代表机构,业主委员会成立的目的就是为了代表业主大会对内进行日常的管理事务,对外实施相关的具体行为,其应在职权范围内履行职责,业主委员会本身不应具有民事主体资格,现在《物业管理条例》中规定业主委员会作为一个代表机构实施行为时以其代表的上位机关的名义签订物业服务合同,是对传统民法中代表机关理论的一个改造,赋予了业主团体这个代表机构以其自身名义直接对外为民事行为的特殊地位。
关于业主委员会能够作为原告,在本案受理时还没有先例和法律依据。但根据《物业管理条例》的相关规定,应当给予业主委员会在特定情形下代表业主就物业管理的相关事宜提起诉讼的权利。而上述意见也被北京市高级人民法院在2004年2月9日发布的《关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》中予以采用。该意见第七条规定:“业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼,以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人。(1)物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的;(2)业主大会决定提前解除物业服务合同,物业管理企业拒绝退出的;(3)物业服务合同终止时,物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条中规定的资料移交给业主委员会的;(4)其他损害全体业主公共权益的情形。”
2.根据业主委员会提交的召开业主大会的会议纪要和投票记录等,可以认定业主委员会通知召开了业主大会,并且在业主大会上针对是否更换现有的希格玛物业公司问题进行了投票。经过业主投票表决的结果可以认定业主大会对更换现有的物业公司形成了决议。但根据业主委员会在诉讼过程中提交的大会决议,其内容除包括更换现有的希格玛物业公司外,还包括要求希格玛物业公司交接相关设施,并委托业主委员会与新的物业管理企业签订物业服务合同等。但业主大会并未对更换现有的物业公司以外的其他内容进行集体讨论或者以书面形式征求业主意见,故业主大会决议中的上述内容应为无效内容。业主委员会向希格玛物业公司提起诉讼,要求希格玛物业公司按建设规划以及根据《物业管理条例》恢复希格玛公寓公共建筑和公共设施用途,并将希格玛公寓A、B座的地下一层以及地上21层腾空恢复使用功能的诉讼请求并非合法、有效的决议内容。
同时,根据《物业管理条例》的相关规定,业主委员会是业主大会的执行机构,其职责有明确的规定,其超出了上述规定的行为应有业主大会赋予的职责。现根据业主委员会向本院提交的业主大会的会议纪要,无法证明其向人民法院提起诉讼的行为经过了业主大会的同意,也没有证据证明业主大会赋予了其相关职责,故本院对业主委员会的起诉不予支持。
(北京市海淀区人民法院 马克力)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2005年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第67 - 71 页