（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：昆明市官渡区人民法院（2003）官法民一初字第4513号。
二审判决书：昆明市中级人民法院（2004）昆民二终字第225号。

2.案由：居间合同案。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：徐某，女，云南省江川县人。
被告（上诉人）：昆明五华新园房屋信息服务部。
法定代表人：邱某，主任。
委托代理人：李生德，云南伟欣律师事务所律师，特别授权代理。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：昆明市官渡区人民法院。
独任审判：代理审判员：苏燕。
二审法院：昆明市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：游孟蓉；审判员：李宏智；代理审判员：吕强。

6.审结时间
一审审结时间：2004年2月16日。
二审审结时间：2004年5月19日。

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
原告徐某诉称：2003年7月，原告到被告处了解房屋信息，负责人云某介绍，华某、李某夫妻在被告处登记出售江岸小区二组团1幢2单元xxx号住房一套。在云某的带领下，原告看了房屋，云某告知原告，该房当初也是在该服务部购买的，如原告决定购买，过户和贷款手续由被告负责代办。于是双方达成口头协议，委托被告购买房屋，办理过户、按揭贷款手续。2003年原告与华某在服务部签订了《房屋买卖合同》，约定价款为11万元，原告首付55000元，余款在按揭贷款后付清。合同上华某代李某签字，被告作为买卖双方的委托代理人在合同上签字盖章，原告当天将55000元交给云某。几天后，云某告诉原告，产权证押在银行里拿不出来，华某也找不到，后通过服务部找到华某的岳母李某1，才知道李某已去世，而华某下落不明。原告向李某1说明情况后，李某1同意让原告先搬进此房居住，并把房屋钥匙交给原告。原告多次找被告解决纠纷，被告说55000元已交给华某，如果不要房子自己找华某退钱。2003年11月原告收到李某1向法院起诉要求原告搬出此房的诉状，得知此房的产权已变更至李某1名下。被告作为中介机构，明知产权不明的房屋不能出售，却对原告隐瞒。被告是原告购房的代理人，原告支付5000元的代理费，而不能购房，并使已支付的房款无法收回，被告有重大过错，应由被告承担责任。故提起诉讼，请求：（1）判令被告赔偿原告经济损失55000元，并支付自2003年7月8日至付清此款之日的资金占用费；（2）律师代理费5000元及诉讼费由被告承担。
被告辩称：双方之间的关系是居间合同关系，而非买卖关系，被告作为居间人为房屋买卖双方提供订立合同的媒介服务，买卖双方签订了合同，被告的义务即告完成，并且被告有权要求原告作为买方依约支付居间费用，而不应承担交易风险的费用。

2.一审事实和证据
昆明市官渡区人民法院经审理查明：原告徐某经被告介绍，对原华某居住的江岸小区曦江里8幢2单位xxx号房屋看房后进行购买，2003年7月8日被告以双方代理人的身份参与卖房方和买房方签订了房屋买卖合同，卖方李某的名字系华某所签，合同签订后，原告按合同约定，首付款55000元，原告将该款交给被告，被告开具收条。之后买方华某便无法找到，原告住进xxx号房内。另查明李某系华某之妻，于2003年1月死亡，李某1系李某之母，江岸小区二组团1幢2单元xxx号房已于2003年9月3日经昆明市房产管理局登记为李某1所有，无共有权人。

3.一审判案理由
昆明市官渡区人民法院根据上述事实和证据认为：被告在买卖双方签订合同时同时作为双方的代理人，从形式上看属于滥用代理权，该购房合同属无效合同；从内容上看，被告为了自己的利益，不顾事实和法律而促成、参与买卖双方订立根本无法履行的合同，故该合同属无效合同。合同签订后，原告将首付款55000元交给被告，被告收款后未履行，该款被告应退还原告，而被告辩解此款已交卖房人华某，而其提交的证据是华某收到的购房款是云某的，而非原告，故其辩解不能成立。对于原告在本案中提出的要求被告承担律师费的请求，因尚无法律依据，故不予支持。

4.一审定案结论
昆明市官渡区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款之规定，判决如下：
（1）由被告昆明五华新园房屋信息服务部于判决生效后五日内退还原告徐某人民币55000元，并承担于2003年7月8日起按商业银行同期贷款利率计算的利息，至付清款项时止；
（2）驳回原告徐某的其他诉讼请求。

（三）二审诉辩主张

上诉人昆明五华新园房屋信息服务部不服一审判决，向本院提起上诉称：请求二审撤销原判，驳回被上诉人一审的诉讼请求。（1）一审判决对本案关系定性相互矛盾，既认为系委托代理关系，又认为是居间法律关系，导致判决错误；（2）根据本案一审查明的事实，本案为居间法律关系，上诉人在居间活动中，没有隐瞒与订立合同相关的重要事实或提供虚假情况，并已将被上诉人委托其转交的购房款55000元转交给了售房人华某，故上诉人的居间行为无过错；（3）房屋买卖合同系被上诉人与华某在平等自愿的基础上签订，并未违反相关的法律规定，应为有效。

被上诉人徐某答辩称：一审判决正确，请求二审维持原判。

（四）二审事实和证据
对于一审判决已认定的事实，双方当事人均无异议，二审予以确认。
上诉人同时提出一审遗漏了两个事实：（1）在买卖合同签订后，华某放弃继承的事实，为此，上诉人提交了华某放弃继承公证书及（2003）官法民一初字第4233号民事判决书；（2）上诉人已将55000元转交华某，一审时上诉人已提交了华某收款的收条。
被上诉人认为：对公证书及判决书无异议，对华某放弃继承的事实无异议；对于上诉人将55000元转交华某的事实认为与本案无关。
对于华某放弃继承的事实，由于被上诉人无异议，二审法院予以确认；关于上诉人将55000元转交华某的事实，上诉人一审时提交了华某出具的收条，被上诉人认为该事实与本案无关，对收条真实性未发表实质性意见，亦不要求鉴定，也不能提供相反的证据推翻上述事实，故本院对于上诉人将55000元转交华某的事实予以确认。

（五）二审判案理由
上诉人、被上诉人双方争议的焦点为：（1）上诉人与被上诉人之间形成的法律关系的性质；（2）上诉人对被上诉人与华某签订的合同不能履行是否应承担责任。
本院认为：（1）上诉人与被上诉人之间并未就双方之间的权利义务关系签订书面合同，但就上诉人的经营范围及其实际完成的工作来看，上诉人与被上诉人之间实际履行的系居间合同关系。根据《合同法》第四百二十四条之规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，上诉人作为中介机构，向作为房屋购买人的被上诉人提供房屋出售信息，并促成买卖双方签订房屋买卖合同，其行为符合居间合同的性质，故其与被上诉人之间形成的是居间合同关系。虽然上诉人及其法定代表人在被上诉人与华某签订的房屋买卖合同上作为双方的代理人签字、盖章，但就整个过程来看，买卖合同中并未约定上诉人应完成的委托事项，在买卖活动期间，上诉人也未以代理人的身份从事过代理活动，故上诉人实际并未与被上诉人或者华某之间形成委托代理合同关系。（2）根据《合同法》第四百二十五条之规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。在本案中，上诉人作为提供媒介服务的中介机构，其义务是向委托人及相对人如实报告有关订约事项，但从签订房屋买卖合同的过程来看，并无证据表明上诉人有故意隐瞒或者提供虚假情况的行为，且被上诉人与卖房人华某也签订了房屋买卖合同，故上诉人已完成了合同义务。现造成合同不能履行的原因是由于卖房人华某的违约行为，与上诉人提供的居间服务并无因果关系，故上诉人不应对此承担责任。对于上诉人收取55000元预付款的行为，现查明上诉人已将该款转交华某，该转交行为与华某的违约行为也无因果关系，故一审认为上诉人基于该行为应承担责任的理由亦不能成立。

（六）二审定案结论
昆明市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第一百零七条及《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决：
1.撤销昆明市官渡区人民法院（2003）官法民一初字第4513号民事判决；
2.驳回徐某的诉讼请求。

（七）解说
在本案中由于房屋中介机构操作不规范，导致双方当事人对双方之间形成的合同关系的性质产生争议。由于上诉人在被上诉人与卖房人之间签订的房屋买卖合同上作为双方的代理人签字，故一审法院认定上诉人与被上诉人之间系委托代理关系，并以上诉人作为双方的代理人违反法律禁止性规定为由，认定合同无效。二审法院经审理认为，根据合同法关于居间合同的规定，居间合同系居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。上诉人与被上诉人之间所形成的法律关系符合居间合同的性质，虽然上诉人的法定代表人在被上诉人与卖房人的买卖合同上作为委托代理人签字，但实际并无委托事项，上诉人也未以委托人的行为从事过代理事项，故上诉人并未与被上诉人及卖房人形成委托代理关系，一审法院对本案的定性错误。
关于上诉人是否应承担赔偿责任的问题。由于居间合同归属于提供劳务类的合同，系双务有偿合同，居间人获得报酬须以向委托人提供真实可靠的信息服务为对价。根据《合同法》第四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。根据上述条文的规定可以看出，居间人承担赔偿责任的条件需基于隐瞒及提供虚假信息的行为，且该行为主观上需是故意为之。在本案中，根据已查明的事实，上诉人并无上述行为，造成被上诉人与卖房人的合同不能履行系由于卖房人的违约行为造成，上诉人转交房款的行为与卖房人的违约无因果关系，故被上诉人要求上诉人承担赔偿责任的理由不能成立。对于一审上诉人提交的其将房款转交被上诉人的收条，一审法院认为该证据与本案无关，故未予认定。但二审法院认为，该证据与本案处理存在密切的关系，直接影响本案的处理结果，如上诉人未将该款转交，又不返还被上诉人，则其行为属不当得利，被上诉人有权主张其返还。但本案查明上诉人已将该款转交卖房人，故其不应承担赔偿责任。
随着我国房地产业的迅速发展，房屋中介机构也大量出现，在二手房交易市场中扮演着重要的角色，由于该行业属于新兴行业，缺乏健全的规范制度，导致在实践中存在着许多问题。本案就属于典型的由于中介机构操作不规范导致的纠纷，虽然二审法院最终判决中介机构不承担赔偿责任，但仍暴露了该行业操作中存在的问题，应引以为戒。
（昆明市中级人民法院　吕强）