（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：广东省广州市越秀区人民法院（2003）越法民三初字第1478号。
二审判决书：广东省广州市中级人民法院（2004）穗中法民四终字第2178号。

2.案由：拆迁合同案。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：谢某，男，1955年11月3日出生，汉族。
委托代理人：谢辉，广东易春秋律师事务所律师。
被告（上诉人）：广州市华侨房屋开发公司，住所地广州市天河北路418号。
法定代表人：林某，总经理。
委托代理人：陈燕妮，广东法则明律师事务所律师。
委托代理人：阿某，女，1972年7月11日出生。
被告（上诉人）：广州市侨力房地产开发有限公司，住所地广州市环市东路371—375号世界贸易中心大厦南塔2307—08室。
法定代表人：江某，董事长。
委托代理人：谭少娟、詹小彤，广东金领律师事务所律师。
第三人（原审第三人）：李某，男，1947年11月15日出生，汉族。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：广东省广州市越秀区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：彭志红；人民陪审员：洪少玲、邝建东。
二审法院：广东省广州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：何慧斯；代理审判员：龚德家、骆莉萍。

6.审结时间
一审审结时间：2004年2月26日。
二审审结时间：2004年5月31日。

（二）一审诉辩主张

原告诉称：原广州市起义路143号房屋（以下简称“原址房屋”）是原告所有的房屋，建筑面积222.92平方米。1997年原告与被告广州市华侨房屋开发公司（以下简称“华侨公司”）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议》（以下简称《补偿协议》）。同日，双方又签订《房屋拆迁安置协议书》（以下简称《安置协议》）。后原址房屋所在地段的用地单位变更为被告广州市侨力房地产开发有限公司（以下简称“侨力公司”）。原址新建的侨力大厦已建成，两被告至今没有通知原告回迁。经查询，侨力大厦首层全层出售给予广州市建纬实业有限公司（以下简称“建纬公司”）。由于华侨公司严重违约，已不能按《补偿协议》、《安置协议》约定将侨力大厦首层地铺建筑面积29.0383平方米补偿给原告，该29.0383平方米商铺经评估价值860200元，故请求法院判令：（1）解除原告与华侨公司签订的《补偿协议》关于商铺部分的内容；（2）两被告按照《补偿协议》约定的补偿商铺的情况，按市场评估价值，赔偿原告实际损失860200元；（3）两被告承担惩罚性赔偿责任860200元；（4）两被告承担本案房屋评估费和诉讼费。

被告华侨公司辩称：不同意原告的诉讼请求，理由：（1）我公司已向广州市中级人民法院起诉要求撤销被告侨力公司与建纬公司之间的买卖合同，如果该买卖合同被撤销，则原告就不能提出弃产的请求；（2）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条规定，本案只能按拆迁时被拆迁房的价值补偿，而不应以侨力大厦的价值补偿，现原告要求作惩罚性赔偿更无依据；（3）原告单方进行评估，且评估书中评估价小写80多万元，大写却是50多万元，这是不合法、不真实；（4）侨力大厦所有经营、利益全部归侨力公司，本案的纠纷也是由侨力公司引起，故我公司认为应先由侨力承责，我公司最多只是承担补充责任。

被告侨力公司辩称：（1）不同意原告请求解除合同，我公司能够履行合同的主要义务，只是楼层改动，铺位由原约定首层地铺改为负一层，而我公司认为首层地铺就是负一层地铺，我公司的行为并未构成根本违约；（2）不同意原告第二项诉讼请求，按法律规定，我公司只是对原告房屋的实际损失补偿，非其评估的市场价值，另因评估书是原告的单方评估，评估书的评估价大小写价值相差30万元，我方对评估书不予认可；（3）不同意原告要求我公司承担所谓惩罚性赔偿，因原告只请求解除《补偿协议》，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第七条规定，只能在《补偿协议》和《安置协议》同时解除才能适用。

第三人李某述称：同意原告的诉讼请求。同意原告解除合同，以后由原告另行安置我。

（三）一审事实和证据
广州市越秀区人民法院经审理查明：原广州市起义路143号房屋是原告所有的产业，产权证上用途为住宅。该屋首层由广州市荔湾区时新复印部（第三人为法定代表人）经营。华侨公司经批准拆除该房屋地段兴建商住楼宇。1997年11月4日，原告（为乙方）与被告华侨公司（为甲方）签订《拆迁补偿协议》，其中约定：根据市规划局（91）城地批字第502号文，市房地产管理局以（97延）房拆许字（035）《城市房屋拆迁许可证》批准甲方拆除产权属于乙方所有的房屋；乙方同意甲方拆除座落越秀区起义路143号的房屋，建筑面积222.92平方米；甲方将自有的座落越秀区惠福路侨力大厦首层地铺起义路正门入口第一间、第23层北向靠东第一间房屋建筑面积共227.92平方米，作为拆除原址房屋的产权调换（补偿）；甲方调换（补偿）给乙方的房屋与原址房屋面积相差5平方米，乙方以1700元/平方米的标准付给甲方8500元；甲方应于2002年10月31日将该自有房屋交付给乙方。
同日，原告和第三人（为乙方）与被告华侨公司（为甲方）签订《安置协议》，其中约定：甲方安置乙方回迁新建大楼其中首层地铺建筑面积29.0383平方米（不含公共分摊面积），在该大楼起义路正门入口第一间，余下198.8817平方米安置在大楼第23层北向靠东第一间，分为三个套间，其中建积45平方米的两套，建积95.5117平方米一套，每套均有厨厕，另有建积13.37平方米为公共分摊面积；甲乙双方必须严格履行协议，如发生违约行为，违约方应承担违约责任。在协议签订的同时，原告向被告华侨公司交付了增大面积款。后原告依约将原址房屋交被告华侨公司拆除。
1998年，被告华侨公司与广州市机床工具工业公司、香港力迅国际有限公司经批准共同成立具有独立法人资格的合作公司即被告侨力公司。上述房屋所在地段的用地建设单位亦变更为被告侨力公司。2001年9月5日，广州市城市规划局向被告侨力公司核发《建设工程规划验收合格证》。
2002年9月28日，被告侨力公司（出卖人）与建纬公司（买受人）签订了《商品房买卖合同》，其中约定：买受人向出卖人购买侨力大厦自然层一层，该商品房的用途为商场，建筑面积1354.1617平方米，总金额14624946元。该合同经广州市房地产交易所预售合同登记。2002年10月15日建纬公司办理接收首层商铺的手续。2002年12月2日，建纬公司为他人借款自愿将上述商铺抵押给中国工商银行广州高新技术开发区支行，并在广州市国土资源和房屋管理局办理抵押登记。
2003年原告委托广州市越房房地产价格评估有限公司对侨力大厦首层起义路正门入口第一间商铺进行评估。该评估公司于2003年6月10日答复估价结果为小写为860200元（大写为伍拾肆万陆仟零佰元整），计价面积为29.0383平方米，原告为此支付评估费3200元。后该评估公司书面向本院作补充说明：我公司于2003年6月10日受谢某委托评估：起义路侨力大厦起义路正门入口第一间商铺，由于工作人员电脑操作上的错误，从而导致评估答复书出现两个不同的结果；现特此声明：以小写评估结果860200元为准。
审理期间，因两被告对原告自行委托评估公司评估及估价的结果持有异议，原告与被告侨力公司不同意重新评估，被告华侨公司要求重新评估，但不同意预付评估费。同时，被告侨力公司申请对被拆迁房（原址房屋的商铺部分29.0383平方米）的实际价值进行评估。
本院于2003年9月2日委托广东安诚信房地产评估有限公司评估。2003年9月12日广东安诚信房地产评估有限公司答复：起义路143号首层房地产，建筑面积29.0383平方米，设定用途住宅：咨询估价时点1998年1月1日，正常市场咨询价格单价3061元/平方米，总价88900元，咨询估价时点2003年9月9日，正常市场咨询价格单价2924元/平方米，总价84900元；设定用途商业：咨询估价时点1998年1月1日，正常市场咨询价格单价19857元/平方米，总价576600元，咨询估价时点2003年9月9日，正常市场咨询价格单价17577元/平方米，总价510400元。

（四）一审判案理由
广州市越秀区人民法院对本案合同的效力，违约责任的承担、赔偿的数额等争议问题分析认为：原告与被告华侨公司自愿签订的《房屋拆迁补偿协议书》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行。被告侨力公司经批准是原址房屋地段的拆迁用地和开发建设经营单位，对被拆迁人依法负有补偿和安置的义务，因此应与被告华侨公司共同承担本案的民事责任。原告依约将原址房屋交付拆迁后，被告侨力公司在该址建成楼宇后，未经原告同意把该楼宇首层出售给他人且交付使用完毕，导致被告华侨公司未能依约在该楼宇起义路正门入口第一间安置建筑面积29.0383平方米作为拆除原告原址房屋的产权调换补偿。两被告的行为，违背了民事活动应遵循的诚实信用原则，已构成严重违约，理应承担相应的违约责任。
因被告侨力公司将应作补偿安置的房屋另行出卖给他人，故原告要求解除其与被告华侨公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》关于商铺部分的内容符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，予以支持。原告请求两被告赔偿实际损失是合法合理的。
赔偿标准，原告依据广州市越房房地产价格评估有限公司对侨力大厦首层起义路正门入口第一间商铺的评估金额，两被告对该评估有异议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款规定：“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”由于被告侨力公司不同意重新评估，被告华侨公司要求重新评估，但不同意预付评估费，因此两被告承担举证不能的法律后果，对原告要求两被告赔偿实际损失860200元本院予以支持。此外原告请求两被告承担惩罚性赔偿责任符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，赔偿标准可参考回迁房价值及根据两被告违约的程度，按照被告应赔偿原告实际损失860200元的30%标准计算。造成纠纷责任在两被告，本案评估费由两被告承担。

（五）一审定案结论
广州市越秀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，判决如下：
1.于本判决发生法律效力之日起解除原告谢某与被告广州市华侨房屋开发公司于1997年11月4日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》关于商铺部分的内容；
2.被告广州市华侨房屋开发公司与被告广州侨力房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿实际损失860200元给原告谢某；
3.被告广州市华侨房屋开发公司与被告广州侨力房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿258060元给原告谢某；
4.被告广州市华侨房屋开发公司与被告广州侨力房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内偿付原告谢某因诉讼需要支出的评估费3200元（广州市越房房地产价格评估有限公司）；
5.驳回原告谢某的其他诉讼请求。
本案诉讼受理费18678元（原告已预付），由原告负担6537元，由两被告负担12141元；两被告应负担的诉讼受理费12141元应于本判决生效之日起5日内迳付给原告。评估费2880元（广东安诚信房地产评估有限公司）由两被告负担（已付）。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
一审判决后，被告华侨公司、侨力公司不服一审判决，向广州市中级人民法院提出上诉。华侨公司上诉请求：（1）撤销原审判决，判令侨力公司按照房屋拆迁协议安置谢某回迁；（2）要求侨力公司承担对谢某的所有补偿责任；（3）侨力公司承担本案的诉讼费用。事实理由：（1）侨力公司将不可销售的房屋低价出售给他人的行为是无效的，我方要求侨力公司按照拆迁协议安置谢某；（2）如果法院能撤销侨力公司的非法出售行为，那么谢某应该可以按照拆迁协议进行回迁；（3）被上诉人谢某要求我方赔偿其自己单方评估的咨询价格是不对的，因该咨询价格的证据存在明显的瑕疵，所以一审根据有瑕疵的证据作出判决是不对的；（4）侨力公司还依法院要求按照被拆迁时候的价值对谢某的房屋也进行过评估，但一审法院没有采纳该评估结果。
侨力公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项。事实与理由：（1）我方根据华侨公司提供的资料对谢某履行回迁安置义务，我方并没有违约，不应当承担任何的违约责任；（2）被上诉人谢某提出赔偿损失的请求依据不足。其要求赔偿86万元没有法律依据，因为该评估价格是根据其现在的房屋价格评估的，我方只同意对谢某的原有房屋进行评估作出弃产补偿的依据；（3）我方认为本案不能适用最高人民法院的司法解释第七条，因为第七条只能在安置协议和补偿同时存在时才能适用，而本案只是进行了补偿，没有安置，故一审引用第七条属适用法律错误。
谢某、李某答辩表示同意原审判决。

2.二审事实与证据
二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

3.二审判案理由
广州市中级人民法院审理认为：谢某与华侨公司自愿签订《房屋拆迁补偿协议书》意思表示真实，合法有效，双方均应依约严格履行。侨力公司是经批准的讼争房屋地段的用地和开发建设经营单位，对被拆迁人依法负有补偿和安置的义务，因此应与华侨公司共同承担本案的民事责任。原审法院在侨力公司将补偿房屋出卖他人的情况下，判决解除《房屋拆迁补偿协议书》，并按照评估价格上浮30%承担违约责任适当，本院予以维持。
对上诉人的上诉理由，本院认为：
其一，关于侨力公司将拆迁补偿出售他人的问题，本院认为，因侨力公司出售拆迁补偿房屋的行为导致被拆迁人无法取得拆迁补偿房屋产权，构成违约，作为讼争拆迁合同的相对人，华侨公司理应与用地建设单位共同承担对外的债权债务。至于侨力公司违约出售房屋，损害华侨公司利益的问题，华侨公司已经就此另行提出诉讼，并不影响本案的处理；
其二，关于原审判决依据的评估价格问题。本院认为，原审法院依据的评估结论系具有合法资质的评估部门作出，虽然评估结论存在瑕疵，但评估单位已经作出说明，经法院审查并无不当，依法可以作为证据使用；
其三，关于应以被拆迁房屋还是产权补偿房屋作为评估标准的问题。本院认为，本案诉讼系因两上诉人违反《房屋拆迁补偿协议书》约定而起，起诉标的是拆迁补偿房屋，而非被拆迁房屋，故应以产权补偿房屋作为评估标准。侨力公司评估的是被拆迁房的价值，而本案争议的标的是产权补偿房屋，并非被拆迁房，理当不予采用该评估结论。
其四，关于侨力公司上诉称已根据华侨公司提供的资料对谢某履行了回迁安置义务，并没有违约问题。本院认为，该公司已经将产权补偿房屋出卖他人，不可能补偿给被上诉人，此上诉理由显属无理，本院予以驳回。
至于上诉人的其他上诉理由，均未能提供相应的事实与法律依据，不予采信。

4.二审定案结论
广州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费37356元，由两上诉人各负担18678元。
本判决为终审判决。

（七）解说
本案是一宗拆迁人恶意不履行拆迁补偿协议引起的合同纠纷，涉及合同的解除、合同解除后补偿的方式、补偿的标准及违约赔偿的问题，如何正确处理相关案件，对审判实务有一定指导作用。
1.合同的解除。据合同法的规定，合同解除有当事人协商和法律规定两种情形。本案原告谢某与被告华侨公司签订的《补偿协议》并没有约定一方行使解除合同的条件，诉讼中被告华侨公司也不同意协商解除合同，因此不存在双方协商解除合同的可能性；原告诉请解除合同（商铺部分内容）的原因和理由是否符合法律规定可解除合同的情形之一，是本案需要解决的主要问题。用地和开发建设单位被告侨力公司在大楼建成后，将拟用于补偿安置的房屋出售给他人，导致被告华侨公司不能履行合同，是引起诉讼的重要原因，原告诉请解除合同（商铺部分内容）符合《合同法》第九十四条第（四）项的规定，因此，两审法院支持原告的诉请合法合理。
2.补偿的方式。根据《合同法》第九十七条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，允许当事人选择补偿的方式，即可以要求恢复原状、优先取得补偿安置房屋，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。从本案的情况看，房屋被出售后已办理权属登记，且买受人因他人借款作为抵押物已办理抵押登记，要恢复原状、优先取得补偿安置房屋可能性不大，为此，原告选择补偿的方式符合法律规定的原则，又可解决纠纷便于执行，如另购房屋、作价补偿等应予支持。
3.补偿的标准。对于不履行拆迁协议进行房屋调换补偿时，被拆迁人要求作价补偿，以何标准作价补偿法律法规没有明确规定，对此，审判实务中有两种观点，一是采用原址房屋的价值予以补偿，理由是解除合同的效力是使合同恢复到订立前的状态，双方对被拆除房屋后的补偿而达成一致意见即回迁补偿房屋的方位、面积等，也一并解除，即需要重新调处拆迁人拆除被拆迁人房屋补偿问题，调处时按法律规定（按原址房屋价值补偿）或协商解决补偿问题，被拆除房屋的价值就是被拆迁人的实际损失，应按被拆除房屋的价值补偿。二是采用应回迁补偿房屋的价值予以补偿，理由是双方约定回迁补偿的房屋由于拆迁人的严重违约，致使被拆迁人不能按约取得，回迁补偿房屋的价值就是被拆迁人的实际损失，应按回迁补偿房屋的价值补偿；上述两种观点均有一定的理由，但两审法院均采纳第二种观点处理，笔者也倾向第二种观点，这样处理更合理，更能保护守约方的利益。
4.违约赔偿的问题。根据《合同法》第九十七条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，原告诉请两被告承担处罚性赔偿责任是有法律依据的，应予支持，至于赔偿金额，由于法律仅作了弹性规定，则可由法官根据公平原则和综合全案的实际情况予以裁判。
（广州市越秀区人民法院　姚敏旭）