（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：江苏省扬中市人民法院（2003）扬民一初字第197号。
二审判决书：江苏省镇江市中级人民法院（2004）镇民一终字第383号。

2.案由：房屋买卖合同案。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：高某，男，1955年1月14日出生，汉族，扬中市人。
委托代理人（一、二审）：杨晔隽，江苏镇江正新律师事务所律师。
被告（上诉人）：江苏东方华厦集团公司，住所地扬中市三茅镇文化南路19号。
法定代表人：郭超英，董事长。
委托代理人（一、二审）：李远波，副总经理。
委托代理人（一审）：黄剑，江苏镇江正新律师事务所律师。
委托代理人（二审）：陈尚岭，江苏友诚律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：江苏省扬中市人民法院。
合议庭组成人员：审判长：朱小中；审判员：丁书云、黄良明。
二审法院：江苏省镇江市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张桂权；审判员：殷建平；代理审判员：黄苏。

6.审结时间
一审审结时间：2004年5月28日。
二审审结时间：2004年11月1日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称：1999年9月22日，原、被告双方订立售房合同，被告出售南园农贸市场西06—07营业用房给原告，总价款58万元，原告已付清房款，由于被告没有获取合法的土地使用证，致使原告至今未能领取房产证；同时，由于原告购买的两间是营业用房，而在原告用房南部又盖起“忘情水”浴室，使原告无法在农贸市场内经营，导致该门面房使用价值降低。故原告诉至法院，请求判令被告补办房产证、土地证，承担逾期未能领取房产证的违约金12.18万元、房屋使用价值降低的损失赔偿金15万元，诉讼费用由被告负担。

2.被告辩称：办理房产证和土地使用证不是合同约定的或法定的义务，只要原告交清契税办理相关法律手续就能领证，现因原告怠于行使权利而造成的损失，不应当由被告承担；另外，原告所主张的房屋使用价值降低的损失，没有事实依据和法律依据，因为建忘情水浴室所撤除的大棚的产权属工商局的，而该浴室的建造又系合法建造。

（三）一审事实和证据
扬中市人民法院经公开审理查明：1999年9月22日，原告与扬中市房地产开发总公司（现已更名为江苏东方华厦集团公司即本案被告）签订了一份售房合同，约定：被告将坐落在扬中市三茅镇南园农贸市场西（06—07）商品房出售给原告，房屋建筑面积206.82平方米，房价为58万元。合同签订当日，原告交清房款，被告亦将房屋交付给原告。被告在开发建造此房屋时，因未能及时办理土地出让手续，缴纳土地出让金，致使原告购房后无法办理土地使用权证，亦不能办理房屋所有权证，直到2003年6月17日，原告方能办理所购房屋的产权证书。原告遂于2003年6月23日诉至法院，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，要求被告承担逾期未能领取产权证的违约金；因其实际已领取了权属证书，故主动放弃了要求办理产权证书的诉讼请求。
原告购买房屋时，该房北面临街，南临农贸市场，2002年2月，被告将该房南面用于经营农副产品的大棚出租给他人，并撤除大棚临时建造忘情水浴室，致使原告所购房屋的底层南部不能用于作门市房使用。原告因此要求被告赔偿其房屋使用价值降低的损失15万元。诉讼中，原告提供了被告同期所出售的其他用于居住的商品房一楼价值为1319.70元/平方米。本案在审理过程中，因被告不同意调解，致双方不能达到一致意见。
原告举证：
1.售房合同一份；
2.房款发票及契税发票一份；
3.高红英购房发票一份；
4.南园农贸市场办公室给被告的申请一份；
5.行政处罚告知书一份；
6.照片一组。
原告申请本院调查：
1.扬中市国土管理局地政地籍科科长王文生调查笔录一份；
2.扬中市房产管理局市场科科长田耀祥调查笔录一份。
被告举证：
1.国有土地使用权出让合同一份；
2.被告在1997年至1998年支付南园新村、市场拆迁费明细表五十一份；
3.扬中市国土管理局（1998）20号文件；
4.建设用地许可证。

（四）一审判案理由
扬中市人民法院经审理认为：
1.原、被告之间订立的售房合同合法有效，原告按约于合同订立当日交清房款，被告亦于当日交付了房屋，原告依法有权在90日内取得房屋权属证书，被告未有足够的证据证明不是其自身的原因造成原告长期未能取得房屋权属证书，应当承担违约责任，因双方没有约定违约金，且此损失也难以确定，违约金可按照房款总额以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因原告现已于2003年6月17日领取了房屋的权属证书，其又主动放弃了该项诉讼请求，予以准许。
2.原告所购房屋的价格明显高于被告所售其他普通商品房的价格，从房屋所处环境可见，北临街道、南临市场，该房确属门市用房，被告将市场内原用于经营的大棚出租给他人并建成浴室，致使原告所购房屋底层南半部不能作门市使用，使用价值明显降低，被告虽然不承认大棚归其所有，但建成浴室是其出租行为造成的，故其应赔偿原告房屋使用价值降低的损失，可按房屋底层南半部作普通商品房的价值计算，但因忘情水浴室系临时建造物，日后可能被撤除，故损失应按该建造物实际存在期间计算，具体损失可按原告购房与普通商品房的差价除以商品房使用年限70年计算每年的损失。

（五）一审定案结论
扬中市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项、第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，作出如下判决：
1.被告应向原告支付违约金（自1999年12月22日起至2003年6月16日止按原告所付房款580000元以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），限于判决生效后十日内付清；
2.被告应赔偿原告损失，每年1097.19元，自2002年2月1日起至忘情水浴室拆除之日止，按每年206.82平方米÷4×（2804.37元/平方米—1319.10元/平方米）÷70年标准计算，至判决生效之日的款项于判决生效后十日内付清，此后于每年的1月1日付清上年度款项。
案件受理费8510元、其他诉讼费300元，合计8810元，由原告负担50元，被告负担8760元。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人江苏东方华厦集团公司上诉称：（1）不能领取房产证或土地使用权证不是上诉人的原因造成的，对领证事项上诉人仅是协助义务，必须由被上诉人到土地管理部门申请并交清契税，且扬中市领证要凭发票和合同。（2）上诉人系国有企业，为扬中市市政建设作出了重大贡献，故市政府对上诉人作出了相应的政策倾斜，事实上交付之初到2003年6月23日之间上诉人并未向国土部门就本案诉争土地交纳过任何费用，也就是说上诉人不欠出让金，行政机关的不作为的法律责任不能让企业承担。（3）有关“忘情水”浴室，其行为的法律责任不应由上诉人承担，上诉人出租闲置大棚这一行为本身并没有错，至于承租者实施了妨碍行为应由该行为的实施者承担责任。
被上诉人高某书面辩称：原审判决正确。

2.二审事实和证据
江苏省镇江市中级人民法院经审理，确认了一审法院认定的事实和证据。

3.二审判案理由
江苏省镇江市中级人民法院认为：（1）商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，由于出卖人的原因，买受人自合同订立之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（2）上诉人称不能领取房产证或土地使用权证不是上诉人的原因造成的，对领证事项上诉人仅是协助义务，必须由被上诉人到土地管理部门申请并交清契税，且扬中市领证要凭发票和合同。本院认为，被上诉人与上诉人于1999年9月22日签订购房合同，当日被上诉人交清房款，上诉人向被上诉人开具发票并交付已竣工的房屋，对此事实双方均无异议。本案在原审审理期间，上诉人办妥土地出让手续，被上诉人才可以办理土地使用权证、房产证，故上诉人的这一上诉理由不能成立。（3）上诉人称其系国有企业，为扬中市市政建设作出了重大贡献，故市政府对上诉人作出了相应的政策倾斜，事实上交付之初到2003年6月23日之间上诉人并未向国土部门就本案诉争土地交纳过任何费用，也就是说上诉人不欠出让金，行政机关的不作为的法律责任不能让企业承担。本院认为，上诉人办理土地出让手续中，如何与国土部门协调及行政机关是否存在不作为，系上诉人与行政机关的问题，如果行政机关需要承担责任，上诉人可向行政机关主张。上诉人作为国有企业，即使对扬中市市政建设作出过重大贡献，市政府对其作政策上的倾斜，也不能成为免除承担相应法律责任的理由，故上诉人的这一上诉理由不能成立。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。（4）上诉人称有关“忘情水”浴室行为的法律责任不应由上诉人承担，上诉人出租闲置大棚这一行为本身并没有错，至于承租者实施了妨碍行为应由该行为的实施者承担责任。被上诉人所购房屋价格高于上诉人所售其他房屋价格，且该房屋南临市场大棚，确系经营之房，对此双方均无异议。由于上诉人将市场大棚出租，承租人将市场大棚改建成“忘情水”浴室，直接导致本案被上诉人使用房屋价值降低。虽然“忘情水”浴室，是导致本案被上诉人使用房屋价值降低的直接原因，但是正是因为上诉人将市场大棚出租，才使得承租人得以将市场大棚改建成浴室。上诉人对承租人改建浴室并损害被上诉人利益的行为是明知的，作为既是市场大棚的出租人又是本案争议房屋销售者的上诉人，其未能根据商品房销售合同的目的履行协助被上诉人实现经营目的的义务，故上诉人应当对被上诉人的损失承担相应的赔偿责任。上诉人这一上诉理由亦不能成立。综上，上诉人的上诉理由不予采纳。

4.二审定案结论
江苏省镇江市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8510元，由上诉人江苏东方华厦集团公司负担。

（七）解说
本案需解决两个方面的争议焦点：
1.原告未能取得房屋权属证书到底是否系被告的原因造成的?本案中，原告高某与被告江苏东方华厦集团公司于1999年9月22日签订了房屋买卖合同，原告于当日即交清房款，被告亦向原告开具发票并交付房屋，直到本案在一审审理期间，被告办妥土地出让手续，原告才可以办理土地使用权证及房屋所有权证，由此可以看出，原告未能取得房屋权属证书显然是被告的原因造成的。至于对领证事项被告是否仅有协助义务，从合同的性质、目的和交易习惯看，原告既然是买受房屋，其不仅要获得房屋的使用权，同时有权获得房屋的所有权，被告让原告获得房屋的所有权应是合同的附随义务，由于被告的原因，原告未能取得房屋权属证书，被告已构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。原、被告双方并没有特殊约定，被告的违约责任自然不能免除。
2.有关“忘情水”浴室行为的法律责任应由谁承担?这里要解决两个问题，其一，本案所争议的房屋是普通住房还是商业门市用房?从该房屋所处地理环境可见，此房底层北临城市街道、南临农贸市场，依生活常识便可知此房确属商业门市用房；其二，“忘情水”浴室的建成被告是否存在过错?被告将农贸市场内原用于经营的大棚出租给他人并建成浴室，致使原告所购房屋底层南半部不能作门市使用，使用价值明显降低，虽然忘情水浴室的建成是导致原告使用房屋价值降低的直接原因，但是正是因为被告将市场大棚出租，才使得承租人得以将市场大棚改建成浴室，被告对承租人改建浴室并损害原告利益的行为是明知的，其明显存在过错。解决了这两个问题，就不难看出，作为既是市场大棚的出租人又是本案争议房屋销售者的被告，其未能根据房屋买卖合同的目的履行协助原告实现经营目的的义务，应当对原告由此造成的损失承担相应的赔偿责任。
近年来，因商品房买卖合同而引发的纠纷日益增多，其中房地产开发商违约的情况占相当大的比例，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书，是此类案件的普遍现象。为规范商品房买卖秩序，保护商品房买受人的正当权益，最高人民法院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，本案正是该司法解释施行后才形成的诉讼，由此可以看出公民的法制意识已日渐增强，法院的判决也就适用了该司法解释，充分考虑了诚实信用原则和过错责任原则，同时也充分体现了法官追求诚信的美好心态，这必将有利于制裁和遏制不法行为，维护商品房市场的正常交易秩序和促进商品房市场诚信体系的建立。
（江苏省扬中市人民法院　黄良明）